住宅生活小區(qū)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁

　　

【正文】 水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。以上詳見**市環(huán)境科學(xué)研究院“環(huán)評報(bào)告”第八章 消防 設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ15011698《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14090 消防給水設(shè)計(jì)范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)。設(shè)計(jì)原則：以防為主，防消結(jié)合。消防水源來自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地下式消火栓。 消防用水量標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)消火栓為40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h。室外消火栓為30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h。噴淋為27L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1h。 消火栓給水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，室外設(shè)地下式消火栓，其半徑布置間距不大于120m。設(shè)儲(chǔ)水池及加壓水泵房，儲(chǔ)水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓設(shè)在環(huán)狀消防給水管上。、控制室等處設(shè)置移動(dòng)式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。，控制邏輯關(guān)系及控制顯示要求。、消防泵房及穩(wěn)壓設(shè)備。第九章 物業(yè)管理本項(xiàng)目建成投入使用后，將由有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，對整個(gè)小區(qū)實(shí)行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、公共秩序管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。（1）、要充分保障物業(yè)使用人的消費(fèi)權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮；（2）、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營管理中保持房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。（3）、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；（4）、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營成良性循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平和市場競爭力。 機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員 機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、經(jīng)營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個(gè)部室。（1）、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。（2）、財(cái)務(wù)室主管日常經(jīng)營收支，代收各種費(fèi)用等。（3）、經(jīng)營部主管公司各經(jīng)營部門管理，對外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。（4）、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。（5）、工程部主管小區(qū)房屋維護(hù)、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護(hù)。（6）、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運(yùn)、綠化等。（7）、組織機(jī)構(gòu)見框圖、物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來源、物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運(yùn)營進(jìn)行維護(hù)，對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來源主要有以下幾個(gè)方面：（1）、房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營，其經(jīng)營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項(xiàng)目內(nèi)。（2）、房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費(fèi)。第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案本項(xiàng)目建設(shè)期3年（自開工之日起算），具體劃分為以下階段：項(xiàng)目前期及論證工作初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段場址清理土建施工安裝施工工程掃尾，竣工驗(yàn)收 施進(jìn)度安排第1～2月 項(xiàng)目前期及論證工作第3～5月 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。第6～35月 建、安施工第35~41月 工程掃尾，竣工驗(yàn)收（附后）、依據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。、招標(biāo)內(nèi)容：本建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、建安工程、監(jiān)理設(shè)備等。、招標(biāo)方式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。、招標(biāo)基本情況表見附表。第十一章 投資估算與資金籌措、編制依據(jù)、1999年《河北省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。、1996年《河北省安裝工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。、2000年《河北省建筑工程概算費(fèi)用定額》、《河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》。、本項(xiàng)目有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)圖、設(shè)備材料及有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)。、國家、部門和地區(qū)的現(xiàn)行其他有關(guān)規(guī)定。、編制辦法及各項(xiàng)費(fèi)用的確定、建筑工程費(fèi)按建（構(gòu)）筑物的結(jié)構(gòu)特征和現(xiàn)行定額（指標(biāo)），參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ桃詥畏皆斐蓛r(jià)估算，室外工程按設(shè)計(jì)工程量及有關(guān)概算指標(biāo)估算、主要設(shè)備價(jià)格采用生產(chǎn)廠家報(bào)價(jià)，不足部分參照《全國機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格目錄》，并按有關(guān)規(guī)定計(jì)取運(yùn)雜費(fèi)及調(diào)整價(jià)差。、安裝工程費(fèi)用在《概算定額》及概算指標(biāo)基礎(chǔ)上，按現(xiàn)行市場價(jià)格調(diào)整價(jià)差。、其他費(fèi)用按國家和地區(qū)有關(guān)規(guī)定計(jì)算。、本工程取定基本預(yù)備費(fèi)率為5%。價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)計(jì)投資（1999）1340號(hào)文規(guī)定，投資價(jià)格指數(shù)按0計(jì)算。、建設(shè)單位計(jì)劃本項(xiàng)目三年內(nèi)分期竣工，其中一期工程指回遷房一年內(nèi)竣工，鑒于這種情況，本報(bào)告按不分期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)。、投資估算及投資其構(gòu)成，其中：設(shè)備購置：3563萬元（部分設(shè)備含安裝工程費(fèi)）安裝工程費(fèi)：其它費(fèi)用：，其中：土地費(fèi)用： 37232萬元（含契稅）；預(yù)備費(fèi)： 建設(shè)期貸款利息：、項(xiàng)目資金籌措與來源、本項(xiàng)目建設(shè)資金為全部自籌。、資金來源：（1）向銀行貸款18000萬元，%。（2）其余全部為自有資金（第二、三年預(yù)售收入視作自有資金），分三年投入。以上詳見資金使用計(jì)劃表。第十二章 財(cái)務(wù)評價(jià)本篇根據(jù)國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與評價(jià)方法與參數(shù)》、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》及現(xiàn)行有關(guān)財(cái)務(wù)制度，對本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評價(jià)。基本數(shù)據(jù)、總收入估算：根據(jù)本項(xiàng)目建筑特點(diǎn)及所處的地段等因素，參考我市房地產(chǎn)業(yè)銷售行情，預(yù)計(jì)售價(jià)如下：名 稱建筑面積m2單方售價(jià)(元)小計(jì)商住樓668003000寫字樓392003000綜合樓120003000公寓樓1576493000產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店248003000商業(yè)472508500農(nóng)貿(mào)市場25003000地下車庫450003000合計(jì)395199144547本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)總收入144557萬元。其中，在建設(shè)期的第二、三年，預(yù)計(jì)收入總營業(yè)額的1/3，工程竣工后，第四年全部售出。詳見總收入估算表。、銷售成本%估算，含廣告、營銷等全部費(fèi)用。本項(xiàng)目銷售總成本704萬元。、稅金：、營業(yè)稅：按營業(yè)額的5%估算。本項(xiàng)目營業(yè)稅7039萬元。、城建維護(hù)稅按營業(yè)稅的7%，%。本項(xiàng)目城建維護(hù)稅和教育附加739萬元。、所得稅：按利潤總額的33%計(jì)算。本項(xiàng)目所得稅11467萬元。以上詳見：損益表。、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算評價(jià)指標(biāo)如下：投資利潤率（稅后）% 投資利潤率（稅前）% 投資利稅率（稅后）%投資利稅率（稅前）% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%）稅后2255萬元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%）稅前8293萬元投資回收期（稅后）（含建設(shè)期3年）借款償還期 年（含建設(shè)期3年，）。以上詳見：損益表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、借款償還平衡表。、不確定性分析、盈虧平衡分析經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)BEP=%，這表明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。、單因素敏感性分析本項(xiàng)目從建設(shè)投資、銷售價(jià)格兩個(gè)方面，以177。5%、10%為幅度，以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期為指標(biāo)，對本項(xiàng)目進(jìn)行了敏感性分析。數(shù)據(jù)結(jié)果表明：當(dāng)建設(shè)投資增加10%和銷售價(jià)格減少10%時(shí)，對項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均產(chǎn)生較大的不利影響（詳見單因素敏感性分析表）。請開發(fā)商注意加強(qiáng)控制建設(shè)投資和銷售價(jià)格的優(yōu)惠幅度。：本報(bào)告以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率Ic=15%為期望值，以總收入、建設(shè)投資的增減作臨界點(diǎn)分析，結(jié)果表明，當(dāng)達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)，總收入減少13022萬元、建設(shè)投資增加7878萬元。從財(cái)務(wù)評價(jià)可以看到，本項(xiàng)目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。第十三章 社會(huì)評價(jià)：本項(xiàng)目屬舊城改造項(xiàng)目，**生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀(jì)50年代，整個(gè)小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務(wù)配套設(shè)施陳舊不堪，已不能適應(yīng)居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊環(huán)境極不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響城市面貌和城市品位的提高。：（1）、通過改造，不僅有利于合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，落實(shí)城市規(guī)劃，而且有利于改善人民群眾的居住生活環(huán)境，提升城市形象，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，還有利于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。（2）、本項(xiàng)目建成后，商務(wù)區(qū)及物業(yè)管理將提供許多就業(yè)機(jī)會(huì)，這將有利于社會(huì)穩(wěn)定。（3）、本項(xiàng)目建成后，上繳國家利稅16713萬元第十四章 評價(jià)結(jié)論“**生活小區(qū)”項(xiàng)目，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府有關(guān)法規(guī)政策法規(guī)，功能齊全，符合城市總體規(guī)劃，在我市城建工作中，其建設(shè)十分必要，同時(shí)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，因此，該項(xiàng)目是可行的。