北京望京商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)

　　

【正文】 相對(duì)不足。29 / 89 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要以餐飲、生活配套、建材家居、中小規(guī)模超市百貨等為主，其中餐飲類、超市類商鋪較多，綜合百貨僅占總供應(yīng)量的百分之十幾，且多為臨街小商鋪，缺乏品牌類高檔商業(yè)，規(guī)模及檔次均不能滿足消費(fèi)人口的需要。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)結(jié)構(gòu)39%18%15%10%8% 5%5%餐 飲 業(yè)裝 修 、 建 材日 用 品 零 售 業(yè)生 活 服 務(wù) 類汽 修 、 汽 配電 器 銷 售 業(yè)其 他（數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2022 年底） 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格望京區(qū)域普通住宅底商多采取“售后出租”的形式，業(yè)態(tài)大多沒(méi)有整體規(guī)劃，租金一般在 2 元6 元/平方米/天；百貨類集中商業(yè)只租不售、或者以流水倒扣的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；寫(xiě)字樓和商住樓底商租金比普通住宅底商略高，可達(dá) 8 元，有的達(dá) 12 元/平方米/天。望京區(qū)域原有普通住宅底商售價(jià)在 1300015000 元/平方米左右，較為繁華且商業(yè)氛圍較濃地帶的底商售價(jià)可達(dá) 1600018000 元/平方米。隨著后期經(jīng)營(yíng)，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。從投資回報(bào)來(lái)看：現(xiàn)已經(jīng)營(yíng)的臨街商業(yè)投資回報(bào)率均在 9%以上，個(gè)別甚至接近20%，高于商鋪的常規(guī)投資回報(bào)率 8%12%。一方面是因?yàn)榕R街商鋪面積不大、30 / 89物業(yè)結(jié)構(gòu)最多二層，適于商戶租賃經(jīng)營(yíng)，投資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供應(yīng)量相對(duì)較小，且銷售價(jià)格普遍低于 萬(wàn)，隨著入住人口對(duì)商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，租金不斷走高。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)隨著望京 B 區(qū)公建類物業(yè)的逐步開(kāi)發(fā)，未來(lái)家樂(lè)福、沃爾瑪、華堂商場(chǎng)、宜家家居等國(guó)際商業(yè)巨頭將相繼登陸望京。據(jù)預(yù)測(cè)，到 2022 年底，望京新興商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將超過(guò) 70 萬(wàn)平方米，有望成為北京東北部的新型大商圈。 區(qū)域未來(lái)商業(yè)格局望京現(xiàn)有商圈為南湖北路與湖光北街交匯的金十字街，該商圈由鑫隆小商品百貨及京客隆超市、大中電器等商業(yè)物業(yè)組成，盡管目前落成并即將開(kāi)業(yè)的旺角廣場(chǎng)提升了該區(qū)域的商氣，但其本身低端、大眾化的商圈形象已經(jīng)確定，未來(lái)提升的空間不大。在此基礎(chǔ)上，望京區(qū)域未來(lái)將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂(lè)福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團(tuán)；由望京國(guó)際商業(yè)中心、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)、方恒國(guó)際中心組成的望京東南部商業(yè)組團(tuán)；由望京購(gòu)物中心、沃爾瑪項(xiàng)目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團(tuán)；由本項(xiàng)目、博泰國(guó)際以及麗景新貴商業(yè)部分及組成的望京北部商業(yè)組團(tuán)。東南部商業(yè)組團(tuán)體量最大，不僅包括 12 萬(wàn)平方米的望京國(guó)際商業(yè)中心，而且規(guī)劃中的 25 萬(wàn)平方米的方恒國(guó)際中心及在建的嘉美風(fēng)尚中心均為集酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)于一體的綜合物業(yè)。未來(lái)輻射范圍有望擴(kuò)大至酒仙橋地區(qū)。中部商業(yè)組團(tuán)主要由 萬(wàn)平方米的望京購(gòu)物中心和 10 余萬(wàn)平方米的沃爾瑪項(xiàng)目組成。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥Γ约皟?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團(tuán)有能力成為輻射整個(gè)望京區(qū)域的核心商業(yè)組團(tuán)。31 / 89東北四環(huán)商業(yè)組團(tuán)吸引了包括宜家家居、家樂(lè)福等眾多國(guó)際知名零售商進(jìn)駐。一方面，國(guó)際知名商家的品牌號(hào)召力不容忽視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個(gè)北京乃至周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車位提升了該地塊的商業(yè)價(jià)值；再者，32 / 89由于物業(yè)全部為零售商購(gòu)地自建的獨(dú)立商業(yè)體，因此其物業(yè)結(jié)構(gòu)完全符合經(jīng)營(yíng)要求；最后，該商業(yè)組團(tuán)建設(shè)周期短，宜家即將于今年 4 月份正式營(yíng)業(yè)，如果順利的話，家樂(lè)福及其合作伙伴也將不遲于 2022 年初開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。因此，未來(lái)該商業(yè)組團(tuán)將成為吸引并截流東北四環(huán)內(nèi)、外消費(fèi)人群的最為重要的商業(yè)組團(tuán)之一。此外，隨著第四使館區(qū)的入駐，以及寶星國(guó)際、融科橄欖城、國(guó)風(fēng)北京等項(xiàng)目商業(yè)部分的建成，在 2022 年前后，該區(qū)域亦有可能形成未來(lái)望京東部的商業(yè)組團(tuán)。 新增及規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目新增及規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱 所處位置商業(yè)規(guī)模（㎡）物業(yè)結(jié)構(gòu) 租售價(jià)格 備注麗景新貴（家樂(lè)福）廣順北大街（麗景新貴商業(yè)）4 萬(wàn)左右 獨(dú)立商業(yè) 待定規(guī)劃中，進(jìn)駐時(shí)間不確定沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（暫用）廣順南大街與阜通西大街交界路口東南角 萬(wàn)地上局部 8 層，地下 3 層，B1F7為營(yíng)業(yè)用房待定沃爾瑪約占 2 萬(wàn)㎡左右，預(yù)計(jì) 07年 4 月開(kāi)業(yè)。宜家家居四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè)3 萬(wàn)左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 預(yù)計(jì) 4 月開(kāi)業(yè)家樂(lè)福（北四環(huán)）四元橋以北（原燕莎望京購(gòu)物）4 萬(wàn)左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 ——?dú)W尚超市來(lái)廣營(yíng)橋東北角，百安居?xùn)|側(cè)4 萬(wàn)左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 ——方恒國(guó)際中心廣順南大街（竹藤大廈對(duì)面）公建 25 萬(wàn) 獨(dú)立公建群 待定 ——望京國(guó)際商業(yè)中心望京 B 區(qū) 610 12 萬(wàn)左右 獨(dú)立商業(yè)租金 元不等預(yù)計(jì) 5 月開(kāi)業(yè)旺角廣場(chǎng)南湖北路與湖光中街交界路口東北角約 萬(wàn)5 層商業(yè)，單層4300㎡分租，按樓層不同F(xiàn)1F3 規(guī)劃為 836㎡左右小面積33 / 893 元20 元不等鋪位，BF4 單鋪 1000㎡以上，預(yù)計(jì) 5 月開(kāi)業(yè)望京購(gòu)物廣場(chǎng)（華聯(lián)）廣順大街與阜通西街交匯處約 萬(wàn)獨(dú)立商業(yè)樓，B1F4 層租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調(diào)800 個(gè)車位，預(yù)計(jì) 5 月開(kāi)業(yè)博雅國(guó)際北五環(huán)以南，利澤中一路 1 號(hào)8000 左右 2 層底商最初 萬(wàn)，現(xiàn)停售出租擬做商務(wù)配套等炫彩嘉軒宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè)6000 左右 2 層底商街鋪整售首層 萬(wàn)；二層 萬(wàn)社區(qū)商業(yè)金隅國(guó)際CityOne望京西路與阜通西大街交界東北側(cè)約 萬(wàn) 底商，B1F2 待定 ——鹿港望京西路與阜通西大街交界東南側(cè)3000 左右 底商售價(jià) 萬(wàn) ——博泰國(guó)際廣順北大街與湖光北街交界路口 萬(wàn) 底商B1F3 售價(jià)分別為：13000 元/㎡；22022 元/㎡；17000 元/㎡ ；15000 元/㎡華鼎世家阜通西大街，沃爾瑪東北側(cè)3000 左右 底商，首層整售給一家韓國(guó)公司，由其分散出租經(jīng)營(yíng)季景沁園湖光中街西延長(zhǎng)線南側(cè) 萬(wàn) 2 層底商裙樓 待定07 年 9 月交用并投入經(jīng)營(yíng)北京香頌望京西路，季景沁園西南側(cè) 萬(wàn) 街城、商業(yè)街20220 以上（初定）寶星國(guó)際望京西園東側(cè)，宏泰東街 萬(wàn) 獨(dú)立商業(yè) 待定EMart 易買(mǎi)得購(gòu)物中心入駐融科橄欖城 宏泰東街一期4000，二期 4 萬(wàn)底商裙樓及獨(dú)立商業(yè)樓待定 ——34 / 89國(guó)風(fēng)北京宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地7 萬(wàn)公建，約 萬(wàn)商業(yè)獨(dú)立商業(yè) 待定 ——嘉美風(fēng)尚廣順南大街南端，京順路西八間房路口約 萬(wàn)寫(xiě)字樓酒店底商裙樓整售報(bào)價(jià) 萬(wàn)元/㎡左右租售狀況待定，預(yù)計(jì) 2022 年開(kāi)業(yè)東湖灣 來(lái)廣營(yíng)利澤西園約 7 萬(wàn)左右待定 待定 ——上京新航線 東湖路3000 底商，另 4 棟獨(dú)立商業(yè)樓底商、獨(dú)立商業(yè) 待定預(yù)計(jì) 2022 年底交付使用澳洲康都 望京外環(huán)路 1 萬(wàn)左右 底商、獨(dú)立商業(yè)售 萬(wàn)元/㎡，租 元左右獨(dú)棟綜合樓整售，底商散售上表所列項(xiàng)目大致可以分為幾類：一類是大體量獨(dú)立商業(yè)，如：家樂(lè)福、沃爾瑪、歐尚、望京購(gòu)物廣場(chǎng)、望京國(guó)際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場(chǎng)等。這類商業(yè)的特點(diǎn)是：? 均為獨(dú)立商業(yè)物業(yè)，體量至少在 2 萬(wàn)平方米以上，最大的可達(dá) 12 萬(wàn)平方米；? 項(xiàng)目多分布在廣順大街、四環(huán)路、京順路等主干道周邊或已成熟商業(yè)區(qū)域；? 項(xiàng)目均只租不售或整售后由專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；? 項(xiàng)目多集中在 2022 年開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，最多不晚于 2022 年。另一類是區(qū)域內(nèi)新建成住宅或辦公類物業(yè)的商業(yè)配套，如：金隅國(guó)際、鹿港、博泰國(guó)際、季景沁園、炫彩嘉軒等的商業(yè)物業(yè)。這類商業(yè)的特點(diǎn)是：? 商業(yè)體量萬(wàn)平米以下居多，最多不超過(guò) 萬(wàn)平方米；? 商業(yè)結(jié)構(gòu)均為 12 層底商形式；? 大多數(shù)為現(xiàn)房銷售型物業(yè)，采取小面積分割銷售的營(yíng)銷方式，銷售價(jià)格多集35 / 89中在 萬(wàn)之間，銷售情況良好，但租賃情況不一。最后一類為規(guī)劃待建商業(yè)，如：國(guó)風(fēng)北京、寶星國(guó)際、融科橄欖城、北京香頌、東湖灣等項(xiàng)目，這類商業(yè)特點(diǎn)如下：? 均為規(guī)劃中商業(yè)物業(yè)，獨(dú)立商業(yè)及底商群樓形式并存，規(guī)劃方案不詳； ? 商業(yè)體量不小，48 萬(wàn)不等；? 除北京香頌外，其余項(xiàng)目均分布在望京內(nèi)環(huán)路一帶，與規(guī)劃中的第四使館區(qū)臨近；? 入市時(shí)間多集中在 2022 年前后。 區(qū)域未來(lái)商業(yè)整體放量序號(hào) 項(xiàng)目名稱 商業(yè)體量（㎡） 業(yè)態(tài)定位眾運(yùn)大廈 4000 餐飲、美容美體葉青大廈 2022 銀行、藥店等愛(ài)暮大廈 400 展示廳佳境天城 5000 餐飲、電訊等中辰大廈 2022 商務(wù)配套利澤西園 800 社區(qū)配套雅特住區(qū) 1114 社區(qū)配套望馨園 5000 社區(qū)配套望京明苑 3780 餐飲星源國(guó)際 3500 社區(qū)配套望京體育廣場(chǎng) 5400 餐飲、娛樂(lè)LOFTEL 4000 銀行、健身、休閑夏都盈座 2200 社區(qū)配套都市心海岸 3200 社區(qū)配套望京花園東區(qū) 20220 社區(qū)配套望京西園 1 區(qū) 5000 社區(qū)配套望京西園 2 區(qū) 2022 社區(qū)配套現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施及商業(yè)配套望京西園 3 區(qū) 1500 社區(qū)配套36 / 89望京西園 4 區(qū) 6000 社區(qū)配套南湖中園 1 區(qū) 4000 綜合樓南湖中園 2 區(qū) 12022 京客隆超市南湖東園 1 區(qū) 1000 社區(qū)配套南湖東園 2 區(qū) 600 社區(qū)配套、電器慧谷陽(yáng)光 3500 餐飲、社區(qū)配套慧谷根源 4000 社區(qū)配套（空置）圣馨大地 3000 休閑、配套望興家園 300 社區(qū)配套湖畔雅居 8000 社區(qū)配套花家地小區(qū)