資訊廣場項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 須采用相應環保措施。如：施工現場應當采取圍擋作業，及時清理積塵；施工過程中若遇天氣干燥起風情況，應對易產生揚塵的路段和堆料場等表面灑水，防止二次揚塵產生；運輸散料車輛不超載并加蓬布、駛出工地的車輛應清洗干凈，施工單位應對附近道路實行保潔制度；施工場地出入口須進行路面硬化，硬化路面寬度應與出入口等寬，應采取鋪設鋼板、混凝土或其它功能相當的材料等措施之一，原則上經過清洗的車輛不應再接觸裸露地面；施工結束后，建設單位應對施工現場及時進行清理，實施裸地綠化和裸地硬化，減少裸露地面，減輕揚塵污染。本項目所在地原無樹木、花草。故在建設過程中不會破壞原有的生態制植被。本項目建成后，將形成規劃合理的人工建筑及道路為主體的城市景觀，可在一定程度上改善局部區域的城市面貌。工程建設將改變擬建區域土地的性質，可大大提升該區域土地價值有利于優化該區域經濟結構。該項目將進一步滿足周圍居民的休閑生活需求，提高市民的生活住質量。 地質災害影響分析本項目地址情況穩定，不處于地址災害易發區，本項目也非易誘發地址災害的項目。擬建項目最可能受到的地質災害是地震，由該項目使用功能的重要性屬于一類建筑，其地震作用和抗震措施均應按本地區設防烈度7度設計。 特殊環境影響分析本項目所在地及其周圍，無歷史文化遺產、自然遺產、風景名勝和古跡遺存。項目的建設會使該地段環境得到改善，使城市景觀變得美麗優雅，成為城市建設中的一道靚麗風景。7組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高效率的重要保證。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內容進行了研究，比選優化方案。XX（XX）實業有限公司成立項目工程部、開發部、預算部、財務部、人事部、辦公室等組織機構。工程部設有工程部經理、總工程師、土建工程師、水暖工程師、電器工程師等各專業技術人員。辦公室：負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。負責內部員工管理:對公司的內部職員的個人資料進行管理以及前期咨詢相關事宜。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。預算部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。工程部：1. 技術準備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產開發項目組織設計》。3)編制或審核施工圖。4)編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。2. 物資準備3. 現場準備，現場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4. 其它準備：A利用招標形式、優選施工隊伍。B 辦理開工報告。C 辦理質監委托。D 組織設計交底。E 摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協調工作，做好現場技術管理 B 做好質量控制與管理，加強經濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D 做好工程資料的匯集、參加開發項目資料的歸檔工作。E 做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理。作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業管理部：負責與業主委員會相配合，共同創建“整潔、文明、安全、方便”的優秀物業區域。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規定的要求，執行機構具備指揮能力和組織協調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。8項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。項目建成后物業管理由群泰物業負責，群泰物業管理有限公司系臺灣股票上市公司（2362）藍天電腦獨資投入之專業物業管理團隊。藍天電腦以筆記本型電腦、鍵盤、電源供應器等IT相關產品的研發和生產為主營業務，為臺灣50強企業之一。本項目工程計劃自2014年3月開工，至2016年9月竣工交付，總工期近兩年半。整個項目采取交叉滾動開發的方式進行，每個項目的具體進度安排詳見表81。表81 項目實施計劃進度表序號年度實施進度20132016年1可研報告論證2施工圖設計及審批3工程施工招標4工程施工5竣工驗收、交付使用9投資估算，確定各開發項目的工程數量，（；辦公；），(包括三層地下車庫)。%。本項目投資分為土地費用、前期工程建設費用、工程建設費用、室外建設費用等，投資估算總合計40000萬元。（1）《遼寧省建筑安裝工程概算定額》（2）《遼寧省建設項目概算其他費用定額》（3）《中華人民共和國房地產管理法》1994年7月（4）參照XX市目前市場成本價及其他地區的相近工程進行估價。、使用計劃及施工進度計劃本項目總投資為40000萬元，全部為企業自籌。本項目建設期為兩年半。表91 投資估算表序號工程或費用名稱建筑 安裝其他合計技術經濟指標工程費費用單位數量單位投資（元/㎡）一工程費用㎡————1地上建筑㎡28002地下建筑㎡23003道路、廣場、停車場及場地硬化㎡15471804室外管網1800——估算5其他設備及安裝200——估算二工程建設其它費用1土地使用權出讓金159622建設單位管理費8003建設項目前期工作咨詢費504勘察設計費估算工程勘察費㎡15工程設計費㎡305工程建設監理費200估算6招標代理服務費100估算7臨時設施費25估算8施工圖審查費㎡三不可預見費用建設總投資4000010經濟影響分析本項目建成后。 售價預測該地段交通方便，公共設施齊全；布局合理，功能完善，環境優美，居民較多，是商業的優選之地。該項目建成后，通過專家進行價格咨詢，結合凌河區及XX市房地產發展的趨勢，比照同類商品房銷售價格，考慮項目本身優勢，預測商業網點平均租價為320元/平方米?月，寫字間售價6500元/平方米。 利潤預測及費用分析銷售收入預測：寫字間：6500=其他營業收入：32012=合計：銷售利潤預測：，建設總投資40000萬元，根據國家有關稅法規定，出售不動產按5％的稅率繳納營業稅，城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加分別按營業稅的7％、3％和2%繳納，土地增值稅按銷售收入的2％繳納。門市房出租，要按租金收入的5%交納營業稅，按營業稅的7%交納城建稅，按營業稅的3%交納教育費附加。按租金收入的12%交納房產稅。經計算，其中：，，。企業所得稅（稅率25%）。%。通過以上經濟效益分析可以看出，項目具有較好的經濟效益，從財務上講項目是可行的。項目計劃總投資40000萬元，，經濟效益可行。 環境效益分析本項目規劃設計注重人與環境的相互協調，以人為中心，建筑形態造型優美、線條和細部處理簡潔明快，獨具一格，符合當前商業建筑總體設計潮流，吸引人的眼球。項目建設過程中采用的都是節能環保的材料，對環境影響較小是節能型綠色建筑。該項目的建設不僅可以創造大批人員的就業，有效地增加市民收入，創造最多的營商機會，為政府創造可觀的稅收，而且極大的改善了該地段的環境面貌和城市景觀，對切實提高城市品位，建設現代化城市，盡快實現該鎮全面建設小康社會目標，都將起到積極的推動作用。11社會評價社會評價的主要內容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區的互適性分析和社會風險分析三個方面，針對本項目的實際情況，將上述三個方面綜述如下：對所在地居民就業水平、生活水平、生活質量及居民收入的影響本項目屬房地產開發項目，不同于生產性項目，它的主要特點是建設周期長，投資回收期相對較短，在項目建設時期會為當地居民增加一定的就業機會，但增加的就業機會有限，因此對當地居民的生活水平、生活質量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項目環境的建設會改善周圍的社區環境，業主的進駐會為當地居民創造一定的就業機會和發展空間，會帶動為本項目服務為主的相關行業的發展。同時也會再一定程度上提高當地居民的生活質量。對所在地基礎設施及教育、衛生的影響房地產開發項目的一個顯著特點就是項目的建設可以加快當地的舊城改造，改善當地的基礎設施、衛生條件。本項目屬政策鼓勵投資項目，無工業污染物、廢棄物產生，項目的建設可以改善當地的社區環境條件，帶到地區城市建設的發展，同時可以為廣大購房者提供一個選擇的機會，因此項目所在地相關各方對項目的建設無排斥性。該項目建設完成后，所在地人流，車流將大量增加，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區城市繁華地段，周圍的道路交通條件較好。建成后交通和市場環境應大體滿足需求。總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發展都有拉動作用。對社會的發展是有積極的作用。表111 項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現的后果措施建議對居民就業的影響對XX的下崗職工、設計院、施工單位、監理單位物業管理公司等產生積極的影響提高居民就業率吸納無業居民就業對不同利益群體的影響項目投資經營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區、文化、教育、衛生的影響文化、教育、衛生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業、形成健康衛生環境持續發展對地區基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣促進地區基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續發展對少數民族風俗習慣和宗教影響無無無12風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對XXXX資訊廣場項目投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續過程風險、法律風險。近期國家對房地產各項政策變動頻繁，其中有的政策對房地產開發產業影響深遠，為防范此類政策性風險，本項目的開發需要進行全面而系統的籌劃。經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。本項目地理位置優越，定位準確、設計合理，建筑風格傳統與現代時尚相結合。因該項目建設期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質量，盡快吸引消費商家的眼球。采用低開高走的策略，發揮競爭優勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。由于本項目規模較大，工程管理和建設資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優秀的項目經理統籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入。工程質時方面，通過監理公司和一定數量的工程管理人員進行監督，業格執行國家及公司質時控制標準進行實時監控。社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃風險、區域發展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。本項目施工期的社會風險主要體現在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監理方加強施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。項目建成后的社會風險主要表現在本項目的安定、團結方面，這主要取決于物業管理公司的綜合素質，從客觀上分析，此風險也是可以避免的。內部決策和管理風險是指由于開發商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平