商業廣場項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 關于房地產開發項目評估的有關評估方法和評估規范，財務經濟分析和計算均以一年為計算單位，資金支出、經營收入以及財務利息的現金流均采用期末慣例法計算。 建設資金現金流組織，是按建設進度計劃。項目建設計算期為4年，共分4個計算期。項目的銷售收入以項目取得預售許可證開始進行銷售，根據建設進度和銷售計劃及市場情況進行預測，分5年進行銷售，建成后以酒店經營為目的的酒店物業按照第五年進行正常銷售為前提進行估算。 流轉稅、費的確定根據國家和市政府有關法規，%計算。其中： 營業稅按銷售收入的5%計提；城市建設維護稅按營業稅的7%計提；教育附加按營業稅的3%計提。 所得稅的確定所得稅按利潤的33%計提。 折現率的確定折現率的確定方法是采用機會成本加適當的風險調整值，本次估算年折現率取12%。 年貸款利率的確定%，％，本項目考慮股東融資，考慮項目的具體情況，本次估算年貸款利率取9%。 銷售收入估算本項目建設內容為大型建筑綜合體，包括單體shopping mall、五星級豪華酒店、甲級寫字樓、townhouse別墅。項目定位于及其周邊地區高端市場，收入水平高的企業家、經理人及其它高收入者，產品設計適合高端市場，是市、乃至山東省的重點工程。單體shopping mall、甲級寫字樓、townhouse別墅以銷售為主，五星級豪華酒店建成后將委托國際知名酒店管理公司經營。根據項目人員對當地市場的調研和本項目的具體特點，初定銷售價格如下：單體shopping mall建筑面積15萬平方米，銷售均價15000元/平方米；五星級豪華酒店建筑面積5萬平方米，銷售均價10000元/平方米；甲級寫字樓建筑面積5萬平方米，銷售均價8500元/平方米；townhouse別墅建筑面積5萬平方米，銷售均價7000元/平方米；銷售總價為352500萬元。注：五星級豪華酒店建成后將委托國際知名酒店管理公司經營，本次估算視同酒店正常銷售。 銷售成本估算房地產銷售一般包括三個階段：為使潛在的租戶或購買者了解物業狀況而進行的宣傳、溝通階段；就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段；雙方協商一致后的簽約階段。一般取銷售收入的1％3％。項目為以商業為主的大型綜合物業，定位于高端市場，銷售費用較高，取銷售收入的3％，即10575萬元。 經濟效益分析 收入、成本、稅金分析 根據上述篇章的價格定位和銷售方案，項目的總成本為項目建設資金及運營期間的稅費及財務費用，，財務費用11250萬元。；所得稅按33％計征，未考慮優惠政策。各年利潤及分配情況詳見“損益表” 財務盈利能力分析靜態財務分析根據“損益表”和“投資估算表”計算得出如下靜態經濟效果指標：投資利潤率=(利潤總額/總投資)100%==%全部資金靜態投資回收期(Pt): 自有資金靜態投資回收期(Pt): 由以上靜態輔助經濟效果指標也可以看出，該項目的盈利能力是很強的，達到了行業的平均水平。動態財務分析根據前述已給的條件和計算的結果，進行全部投資現金流量表計算分析、得出如下經濟效果指標：全部資金現金流量計算得出指標如下:財務內部收益率（FIRR）: 31%動態投資回收期(Pt): 2年 財務凈現值(FNPV Ic=12%): 自有資金現金流量計算得出指標如下:財務內部收益率（FIRR）: 17%動態投資回收期(Pt): 財務凈現值(FNPV Ic=12%): 從上述指標可以看出，無論是從整個項目角度，還是從投資者的角度看項目都能被接受。該項目財務盈利能力較強，全部投資內部收益率（所得稅前）%，高于設定的目標基準值12%，有豐厚的投資回報。詳見“現金流量表（全部投資）”和“現金流量表（自有資金）” 盈虧平衡分析 保本點分析可以將項目的開發總成本分為固定成本和變動成本 ，項目規模30萬平方米，％（營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%、%、%），（％）＝，項目利潤為零，建設方可實現利  盈虧臨界銷量 固定成本 盈虧臨界銷量= 房屋平均售價—單位變動成本—單位銷售稅金及附加 平均售價=總銷售收入/總可售面積 = /30萬平方米 =11750元/平方米 固定成本=開發總成本—前期工程費—銷售費用== 變動成本=開發總成本—固定成本 == 單位變動成本=變動成本/總建筑面積 = =單位銷售稅金及附加=銷售稅金及附加/總建筑面積= /30=711元/平方米盈虧臨界銷量=（） = =由此可以看出，％，項目便可實現盈利。 敏感性分析由于某些因素的不確定性和一些數值預測帶有一定的不準確性，以及在實施過程中一些客觀情況的發展和變化，故對決定本項目投資經濟效果的主要因素銷售價格、投資總額作了提高5%、10%和降低5%、10%的單因素變化對內部收益率、稅后利潤、財務凈現值影響的敏感性分析，得出結果匯總如附表：從表中可以看出各因素的變化都不同程度地影響內部收益率和投資回收期，其中銷售價格的提高或降低最為敏感，建安成本次之。但在最不利的情況下，財務內部收益率仍高于設定的目標基準收益率10%，說明該項目具有較強的抗風險能力。 財務綜合評價本項目經計算分析得出全部投資內部收益率為31%，均滿足了設定的目標基準值的要求，經濟效益和投資效果較好，盈利能力較強；貸款在第三年即可全部償還，具有較強的清償能力，各年財務狀況很好。敏感性分析計算表明，在最為敏感性因素銷售價格降低10%的情況下，%，仍高于當前社會銀行綜合貸款利率8%和目標收益率12%，說明該項目具有較強的抗風險能力。綜上所述，該項目建設在財務上是可行的。而且給投資者帶來很大效益，使其投資得到較高回報，具有較強的吸引力。 環境效益分析本項目以形成現代城市開發區中心性商業綜合建筑群為目標，定位在依托獨特的外部環境、策劃具有高度清晰的現代設計理念，具有高品位空間環境的高端建筑群體，最終形成具有時代意念的標志性商務群體建筑。項目建設竣工以后，對于新區的城市景觀發揮極大的積極作用，可提高周邊的人文環境，提升區域土地價值，將會產生顯著的環境效益影響。 社會效益分析SHOPPING MALL項目建成以后，內部配套齊全，交通便捷，加之周邊城市建設、基礎設施完善，市場升值潛力巨大。該項目建設完成后，可滿足市場需求，為投資者提供豐厚回報，為使用人提供一個安全、高雅、現代化的商務、辦公、購物和生活環境。通過本項目的開發可以提高該區域土地價格，促進地區經濟的發展，帶動新項目的投資，如房地產、餐飲、商業零售、休閑、城市交通等產業的全面發展。項目的建設還將有利于提升整個城市的形象水準，為地區發展拓寬渠道，促進本地區總體規劃早日實現，社會效益巨大。第八章 風險分析 風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續過程風險、法律風險。經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃風險、區域發展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。內部決策和管理風險是指由于開發商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。． 投資風險的控制及早地發現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：開發經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發經營風險的辦法快完成開發項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。良好的項目管理是重要的保證。從投資開發來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。第九章 研究結論與建議 研究結論 在經過經濟效益，社會效益，環境效益綜合分析后，可以得出本項目可行性研究結論：項目具有較好的社會、經濟、環境效益，項目可行。 項目建設本項目建筑工程量較大，施工周期較長。工程建設中應多聽取有關專家的意見和建議，有關設計、論證、施工要緊密配合。對于建設過程中出現的問題，應用科學的方法進行分析、比較、論證，在設計和施工中，吸取國內外建筑綜合體的建設經驗，采用合理，可行、有效的技術手段，確保工程萬無一失。因為本項目施工質量要求較高，投資較大，建議建設方采用招標方式擇優選取有類似施工經驗單位進行現場施工，在嚴把質量關，保證工程質量的前提下合理科學控制建設成本，努力降低造價，確保工程建設按期完成。