公寓物業管理方案培訓資料-資料下載頁

　　

【正文】 2次/天 清掃l 主次干道 2次/天 清掃l 室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次/周 擦拭l 水池、溝、渠、沙井 1次/季 清理B、房屋內共用部位l 電梯廳 2次/天 拖掃l 消防通道 1次/周 拖擦l 公共活動場所 2次/天 清掃l 樓道玻璃窗（不含高層及全封閉式玻璃） 1次/季 擦拭l 消防栓、過道門 1次/15天 擦拭l 扶手、開關面板 1次/3天 擦拭l 電梯內 1次/天 全面清潔l 及時清掃積水、積雪；l 清潔完成后，清潔區域、部位無垃圾、雜物、異味，并進行保潔巡查；l 每年對雨、污水管道全面疏通一次；（2）垃圾的處理與收集l 根據物業實際合理布設垃圾桶、果殼箱；l 垃圾每日收集2次，日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象；l 根據實際需要對清潔設施進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生；l 垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持潔凈；l 定期噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；l 對違反規定飼養寵物、家禽、家畜者，及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。公共綠化的養護和管理（1）公寓公共區域綠植、建筑小品保持整齊美觀；（2）根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好； （3）適時組織防凍保暖、防沙，預防病蟲害；（4）對枯死的花草樹木，適時補栽補種更換。交通與車輛停放秩序管理（1）車輛停放合理有序；（2）公共通道確保暢通。公共秩序的維護（1）大堂24小時值班，16小時立崗，重點區位每2小時巡查一次；（2）中央監控室24小時實施監控；（3）對進出大堂的裝修工人、服務人員實施發放臨時出入證管理；對可疑人員作盤問、登記管理； （4）協助有關行政部門維護本物業區域內的公共秩序，發生安全事故時采取應急措施，及時報告相關行政管理部門進行處理，協助做好安全事故發生后的救助工作。裝飾裝修管理服務（1）有小區裝修管理制度、裝修協議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關資料，日常巡查記錄及驗收手續等；（2）房屋裝修符合規定，對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途、房屋外觀、私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益現象及時勸告、阻止、報告并協助有關部門依法處理；（3）裝修垃圾裝袋統一在指定地點堆放，集中清運。消防（1）定期實施消防安全檢查，組織或督促消除消防安全隱患；（2）保持消防通道、緊急疏散通道的暢通；（3）每年組織一次消防演練；（4）消防設施設備完好率98%以上。第四章 委托管理服務期限第十一條 物業服務期限為：自合同簽訂之日起，至業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂的物業服務合同生效時終止。第五章 物業服務費用第十二條 本物業管理區域物業服務收費采用包干制的方式，即由業主向物業管理公司支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理公司享有或者承擔。第十三條 有關物業管理服務的各項費用：物業服務費用：業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準為：按建筑面積 元/月平方米；以上物業服務費用未包括物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。電梯費：七層至頂層價格： 元/月平方米；每次交納費用時間：季度（每季度的最后一個月繳納下個季度的）115日前交納下一季度所有費用；供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位委托代收代繳的費用按有關規定執行；管理期內，如按照政府相關規定物業管理服務費用及其他費用標準有所調整，則按照物價部門的有關規定調整。第十四條 維修責任及費用異產毗連房屋的自然損壞按《城市異產毗連房屋管理規定》相關規定執行，因使用不當造成異產毗連房屋損壞的，由責任人負責修繕。本物業共用部位、共用設施設備、公共場地的大修、中修、更新、改造費用，保修期內由開發建設單位承擔。保修期滿后，應當通過本物業專項維修資金支付給甲方，不計入物業服務成本。乙方及其物業使用人可委托甲方對其物業專有部分的自用部位、自用設施設備提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修養護，由其供應單位承擔。第十五條 計費起始時間業主應于開發建設單位通知其辦理入住手續之日起交納物業服務費用，當月超過15天（含15天），物業服務費用、電梯費按一個月計費，不足15天的按半個月計費。車輛停放服務費等其他相關費用依此類推。第十六條 有關物業管理的各項費用的交納乙方在辦理入住手續時，須預先交納三個月的物業服務費用；以后每個季度的最后一個月預收下個季度的物業服務費用，乙方或其物業使用人應在每逢季度的最后一個月的月初1日—15日內履行交納義務。乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用及其他相關費用乙方將物業出租或交付他人使用，其應承擔的物業管理的各項費由乙方交納，乙方與其物業使用人約定由物業使用人交納物業管理的各項費用的，從其約定，但乙方應將此約定送甲方備案并負連帶交納責任。 第十七條 未按時足額交納有關物業管理的各項費用的責任和處理乙方應自覺按時交納有關物業管理的各項費用，不得拖欠。逾期交納的，甲方可從逾期之日起每日加收應交納費用的千分之五的滯納金；若乙方欠費期超過1個月，甲方可以進行公示通報；若乙方欠費期超過3個月，甲方將對其停止物業服務，并可以提起訴訟進行追繳。甲方因向乙方追繳有關物業管理的各項費用而支出的合理費用，如交通費、查詢費、訴訟費、各種代理費等由乙方承擔。第六章 物業的使用與維護第十八條 甲方根據規章制度提供管理服務時，業主和物業使用人應給予必要的配合。第十九條 業主發現房屋內屬公共維修責任的共用部位和設施損壞時，應及時通知物業管理企業，并采取合理措施防止損失擴大。第二十條 因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部位時，甲方應事先告知相關業主，相關業主應給予必要的配合。 因相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。第二十一條 業主在使用物業的過程中，已經或可能妨礙、危及公共利益或他人利益的，或有礙外觀統一、市容觀瞻的，應及時整改；存在安全隱患的，責任人應當及時采取措施消除隱患；責任人不履行或者無法履行整改及應急維修義務的，物業管理公司可代為整改或維修，整改及維修發生的費用由責任人承擔。第二十二條 因搬遷、裝飾裝修、維修物業或者公共利益等原因，業主確需合理使用本物業共用部位、共用設施設備及相關道路、場地的，須向物業管理公司提出申請，經書面同意后方可實施，并在約定期限內恢復原狀；造成本物業共用部位、共用設施設備及相關道路、場地的損壞或給他人造成損失的，應承擔相應賠償。第二十三條 裝飾裝修房屋的業主或物業使用人須與甲方簽訂書面的《房屋裝飾裝修管理服務協議》，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，甲方應事先告知業主或物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。第七章 廣告牌設置及權益 第二十四條、房屋外墻及窗戶、陽臺均不得設立任何廣告牌或標志牌；如確有需要，需經政府主管部門審批及物業公司同意；第八章 專項維修資金第二十五條 業主應當按照下列規定籌集和使用維修資金：一、專項維修資金的收集、管理和使用按國家最新的法律法規執行；二、專項維修資金的使用由甲方提出年度使用計劃，經業委會審核同意、當地物業管理行政主管部門審核后劃拔；三、專項維修資金不敷使用時，經業委會同意、當地物業行政主管部門審核批準，按乙方占有的房屋建筑面積比例續籌。四、乙方轉讓房屋所有權時，結余的專項維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。五、專項維修資金其它方面的管理與使用按照政府有關文件規定執行（做到專款專用）。 第九章 雙方的權利與義務第二十七條 甲方的權利與義務根據《物業管理條例》等有關法律、法規、以及本公寓《業主臨時公約》、《前期物業服務合同》及本協議的約定，在本物業區域內自主開展物業經營管理服務活動，按約定的內容提供服務并向業主和使用人收取服務費用；有權要求業主及物業使用人參與、配合甲方的管理服務工作，遵守公寓管理處的各項管理制度；向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監督；建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況；對物業管理區域內業主和物業使用人違反有關治安、環保、物業管理、裝飾裝修和物業使用方面法規、規章的行為，予以制止并及時報告有關行政部門處理；協助有關行政管理部門做好物業管理區域內的安全防范工作，發生安全事故時，在采取應急措施的同時，及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作；業主和使用人違反《業主臨時公約》、本協議及本物業區域內相關管理規定的行為，有權根據情節輕重，采取勸阻、制止和以下措施：（1）禁止其施工人員進入物業管理區域；（2）對有毒、害等危險品及堵塞消防通道、擅自侵占、放置在公共場地、部位的可疑物品或障礙物予以清除或搬離；（3）為避免已經或可能發生的，對他人的人身、財產、公共利益及共用部位、共用設施設備等造成的損害進一步擴大的其他相應措施；（4）報告有關行政機關依法予以處理；（5）代表全體業主向欠繳物業服務費用的業主追討，必要時可向法院提起訴訟，也可以在房地產行政主管部門登記、備案，在欠費業主未繳清相關費用及滯納金前，限制其對物業進行轉讓、過戶。（6）其他法律、法規允許的措施。接受業主、使用人、開發建設單位和物業管理行政主管部門等的監督，不斷完善管理服務。第二十八條 乙方的權利與義務按照本協議的約定，接受物業管理公司提供的服務； 參加業主大會會議，行使投票權和選舉權；選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；監督物業管理企業履行前期物業服務合同和本協議； 　 遵守業主臨時公約、前期物業服務合同和本協議； 遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； 每逢季度的最后一個月115日，足額交納下個季度的各項物業服務費用；對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度和《業主手冊》、《業主臨時公約》等造成的損失、損害，承擔連帶責任；按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不侵害他人的合法權益；法律、法規規定的其他權利和義務。 第十章 違約責任第二十九條 乙方違反本協議及《業主臨時公約》約定，甲方有權要求乙方在一定期限內改正，逾期不改正給甲方造成經濟損失的，乙方應給予甲方相應經濟賠償。第三十條 甲方提供的服務達不到合同約定的，乙方有權要求甲方限期整改，整改后仍不符合合同要求而給乙方造成經濟損失的，甲方應給予乙方相應經濟賠償。第三十一條 以下情況甲方不承擔責任：因不可抗力導致物業管理服務中斷或給乙方造成損害、損失的；甲方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知乙方和物業使用人，暫時停水、停電、停暖、停止共用設施設備使用等造成損失的；因非甲方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的。其他非甲方責任給乙方造成損失的。第十一章 其他事項第三十二條 為維護公眾、乙方（業主）、物業使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水浸、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急避險措施造成乙方財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。第三十三條 乙方可與物業使用人就本協議的權利與義務進行約定，物業使用人違反本協議約定的，乙方應承擔連帶責任。第三十四條 本協議未盡事宜，經雙方約定后可簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等效力。　　第三十五條 本協議空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本協議和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。第三十六條 本協議正本共 頁，一式二份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。　　第三十七條 本協議執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。第三十八條 本協議在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，雙方同意向物業所在地的人民法院訴訟解決。　　第三十九條 本協議自雙方簽字之日起生效。 甲方： 乙方： 代理人： 　　　　　　　　　　　　 代理人： 年　 月　 日 年　 月　 日