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上海某大廈可行性研究報告-資料下載頁

2026-04-30 22:47本頁面

　　

【正文】前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無資金進(jìn)行設(shè)備、裝飾材料采購，工程進(jìn)展緩慢）其他 1000萬元2004年4季度：項目融資流入 12000萬元工程款支付 2000萬元設(shè)備款支付 1000萬元歸還原股東投入資金 5000萬元（假設(shè)我公司投入11000萬元后獲得貸款，原股東對等應(yīng)在項目中投入11000萬元，收回投資款5000萬元）配套等 1000萬元2005年1季度：工程款等支付 2000萬元2005年2季度：開始預(yù)售預(yù)售回籠款用于工程建設(shè) 投資收益據(jù)介紹，家合公司已經(jīng)投入16000萬元（最終需審計），其中動遷支付5700萬元；新加入資金以50%的股權(quán)對等投資，也即16000萬元，其中在投資滿11000萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約5000萬元的動遷資金、3000萬元的土地出讓金），即可融資或可預(yù)售。從目前信息來看，短期內(nèi)需支付16000萬元，實際占用資金約11000萬元。以16000萬元的投資額計算，占用2年半時間，其稅后收益為12722萬元50%=6361萬元，%。風(fēng)險因素項目目前的風(fēng)險因素主要有：216。土地證的風(fēng)險。但該項目為“虹口足球場綜合交通樞紐配套項目”，并且家合公司已經(jīng)取得了虹口區(qū)發(fā)展計劃委員會的立項批復(fù)、取得上海市城市規(guī)劃管理局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、虹口區(qū)建設(shè)和管理委員會與家合置業(yè)簽訂的投資協(xié)議、上海市建筑業(yè)管理辦公室簽發(fā)的《建筑工程施工許可證》等，對方介紹的政府允諾進(jìn)行土地邀請招標(biāo)的事項基本可以從上述這些資料中得到證實，預(yù)計在動遷結(jié)束后即可通過邀請招標(biāo)的方式獲得本項目的土地使用權(quán)；216。開發(fā)成本的風(fēng)險。我們實地查看了動遷進(jìn)度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項目動遷共有12個強(qiáng)遷指標(biāo)，8個還沒有使用，從市政動遷的力度等方面考慮，動遷成本和動遷進(jìn)度應(yīng)該能得到保障；但是對項目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒有得到資料，需進(jìn)一步核實；216。市場風(fēng)險。該項目地段優(yōu)越，而且有四川北路的延伸概念、交通樞紐（設(shè)計客流量50000人次/天）概念、對面五星級酒店、大型立體停車庫等的項目組合，市場推廣的風(fēng)險很小，而且本報告提出的市場銷售價僅立足于目前虹口足球場商圈的現(xiàn)狀，沒有考慮將來幾年的快速增長，所以項目的市場前景比較樂觀。216。收購公司風(fēng)險。收購公司的主要有兩項—或有負(fù)債風(fēng)險和人員安置風(fēng)險，或有負(fù)債我們可以在收購過程中讓對方的集團(tuán)公司予以擔(dān)保，家合公司目前人員據(jù)介紹有8—9個，除個別是集團(tuán)委派的外，其他均為社會招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團(tuán)委派的管理人員不會要求投資方安置。五、結(jié)論和建議由上海家合置業(yè)有限公司投資開發(fā)的、位于上海市虹口足球場軌道交通樞紐的“嘉和大廈”由于投資商資金緊張而尋找新的投資商，我們經(jīng)過認(rèn)真的市場調(diào)研、對其提供的資料認(rèn)真的分析，認(rèn)為項目可行、符合公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略。具體原因為：該項目位于上海市虹口軌道交通樞紐，目前有軌道3號線（明珠線）通過，在建的M8地鐵線從本大廈樓下穿過，M8的出口廣場就在本大廈前，規(guī)劃還有一條L2線軌道交通，該處為三條軌道交通的交匯處，具備很高的升值潛力；根據(jù)市場調(diào)研，雖然虹口區(qū)的整體樓價已經(jīng)嚴(yán)重透支“北外灘”概念，但虹口足球場附近的樓價還是比較正常。我們認(rèn)為目前的本大廈酒店式公寓的銷售價保守估計為12000元/平方米、商場銷售價的保守估計為25000元/平方米（基本與目前在售的樓盤價格相等、甚至略低）；而項目的完全成本在10323元/平方米，具有一定的利潤空間，按照投資計算，%/年；項目預(yù)計2005年東樓（）可以交付使用，銷售價值約32000萬元，按照80%計算其銷售收入為25600萬元（合并數(shù)），%；預(yù)計利潤為2724萬元（合并數(shù)），%；項目預(yù)計在2006年可以全部竣工，年度銷售價值為47200萬元，按照80%計算銷售收入為37760萬元（合并數(shù)），對公司2006年的銷售收入目標(biāo)的貢獻(xiàn)率為25%；預(yù)計利潤為8000萬元（合并數(shù)），%。項目風(fēng)險的控制從以上分析看，本項目的風(fēng)險是可控的，其中開發(fā)成本需要在項目合作談判中逐步明確，把風(fēng)險控制在可控范圍中。建議：178。從目前的分析看，項目較好地符合市場和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，建議進(jìn)一步接洽談判，以增資擴(kuò)股的形式入主上海家合置業(yè)有限公司，控股50%，在談判的過程中逐步明確未明要素，若發(fā)現(xiàn)有重大潛在風(fēng)險，即行終止。178。從項目本身看，本項目在虹口足球場交通建成后，應(yīng)有大幅價值提升，適宜于持有部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如商場）。市場拓展部2004年7月28日32 /

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