新區地塊項目投資意向書可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 第四部分：項目概況一、宗地位置本項目位于X市區西南部，為X新區規劃收儲用地。北戴河南戴河意向地塊意向地塊位置優越，距離南戴河10余公里，X20余公里。現狀為村民居住、漁港碼頭、沙雕公園、漁業養殖等用地，該地塊在X新區規劃中旅游度假居住用地，未來潛力巨大。周邊環境照片：【意向地塊現狀及周邊情況】二、規劃控制要點規劃要點X新區地塊占地約12003畝，地塊一（約6000畝）配合政府進行大旅游配套建設，可以采用協議或租賃用地，該地塊建議規劃為高爾夫球場、濱海酒店、游艇及海上的士碼頭、海濱浴場等；地塊二（約6000畝）為規劃建設用地，會根據土地建設性質不同分別測算土地成本，如養老中心、醫院、學校等項目用地與住宅、別墅、洋房項目用地，爭取在綜合地價上有優惠；打造一座集高端旅游、休閑、娛樂為一體，高端人士及精英療養、旅游、休閑、居住的新城；致力于塑造一種可以實現居游并舉、自然和城市文明相融的休閑療養度假生活體系。項目建設內容包括：五星級高爾夫酒店、候鳥型分時度假酒店、頂級老年頤養山莊及國際高端健康管理機構、游艇俱樂部、主題商業街、運動修身會所、配套的住宅、別墅、洋房等居住項目等。鑒于綜合體體量較大，我們暫定為三期開發，開發周期交錯展開，全部建成周期暫定8年。第一期為高爾夫球場、室內海水娛樂中心、五星級影院、主題酒店、會議中心、部分別墅公寓配套設施等；第二期為高端老年療養會所、美食天地、小型商業街及部分情景洋房、別墅配套設施；第三期為其余的休閑娛樂設施及剩余的配套別墅公寓等。土地獲得方式：本項目的土地按照國家法律法規公開出讓，出讓基準價格確定包括土地征用、建筑物拆除、村莊改造和相關配套費用、不可預見費用等。甲方負責該土地于2010年6月30日前具備掛牌出讓條件。乙方積極參與招拍掛，以合法方式取得規劃范圍內經營性用地的土地使用權。框架協議內容中甲乙雙方的職責：1）甲方的權責：建立積極暢通的信息渠道。為乙方及時提供新區發展信息、項目資源信息、綜合和專業信息、政策導向信息。本協議簽訂后，甲方立即啟動規劃范圍內土地征用、整理、建筑物拆除、村莊拆遷改造、遺留問題解決等工作。為乙方提供相關優惠政策支持。負責將市政交通、市政管線、水廠、污水處理廠、電站、燃氣站、電信等設施配套至紅線。為乙方提供前期介入的條件和相關資料，實現先期對接。2）乙方的權責：對開發項目統一規劃、分期開發建設。協議簽訂后，乙方負責聘請國際知名設計公司進行整體規劃設計，根據規劃設計條件，打造高品位、國際化的養老休閑、旅游度假、高檔居住的功能新城。負責項目的整體建設運營，并達到國際化水平。通過BT等形式，配合甲方進行實際征用地塊范圍內的市政交通配套設施建設；屬于公共的市政交通配套設施，在建成后移交政府相關部門管理維護。負責項目的全部投融資工作。享有甲方優惠政策等。三、土地升值潛力初步評估區域屬性：X在房地產市場劃分中屬三線城市；X是國人心中避暑的圣地，得到歷代帝王贊頌，也是中央領導暑期療養的重要目的地，屬于一線的旅游城市，歷史底蘊深厚、自然景觀雄偉、優勢突出；旅游產業是X新區支柱，是全國著名的度假旅游目的地，在北方更有極高的關注度；項目特點：，全國范圍內也屬大規模項目；基礎設施配套建設需要大力度建設跟進；有利因素：占地廣闊，景觀資源豐富，海岸線長；區域環境發展潛力巨大；6000畝土地與政府共同建設，拉低土地成本；地政關系良好，項目規劃空間大，土地協議一次性簽署，有利于整體設計開發；臨近海岸線多家實力期企業同時開發，利于形成規模效應，共同打造該區域。不利因素：周邊生活配套無，處于規劃階段；整體資金投入量較大，有一定未知風險；首次嘗試此類項目，運營經驗及人力欠缺；四、項目前期進展概況通過與X市政府及X新區政府的多次談判與溝通，我公司選定的地塊面積、四至范圍，已取得政府的一致意見。框架性的合作協議草案內容也經雙方修改后定稿。同時根據X市政府要求，進行項目整體規劃設計、功能分區等工作的前期準備，如完成協議簽署，可以展開。五、成本預測打造國內領先、國際知名的集休閑養老、旅游度假、高尚運動、高檔居住于一體的頤養、旅游、高品味生活的功能新城。總投資約300億元。X新區七里海地塊項目采取統一規劃、分期開發的模式建設，預計全部建設周期為8年。乙方在獲得項目土地使用權后半年內部分項目開工。一期高爾夫球場、五星級酒店、運動中心力爭開工后兩年內局部投入使用；健康管理中心、游艇俱樂部、主題商業街、五星級影院等休閑配套設施及建筑力爭在四年內建設完成；頂級老年頤養山莊、世界建筑博覽園等項目同期開工，分批建設；全部項目力爭在2018年12月31日前完成。第五部分 項目市場展望及未來價值一、定位定位打造國內領先、國際知名的集休閑養老、旅游度假、高尚運動、高檔居住于一體的頤養、旅游、高品味生活的功能新城。三項原則原則1：X擁有中國北方頂級的旅游資源，新機場建設已經獲得批準，本項目定位為新區規劃建設的樣板項目，充分發揮這些資源優勢，迅速將X新區的發展帶動起來，使X重新煥發青春，再次成為中國乃至國際最知名的旅游、度假、療養勝地。 原則2：本項目將嚴格秉承“人文生態立區、高端業態興區”原則，堅持走高端發展之路，引入國際高端旅游項目開發、管理理念，在進一步體現新區規劃原則的基礎上，做到高標準開發、高水平建設，國際化管理。打造四季旅游品牌，弱化X度假避暑的觀點，樹立常年旅游的意識，努力謀劃春夏秋冬四季旅游項目。原則3：本項目立意打造成為國家級生態示范城 ，對區域內原有的濕地、森林、植被進行保護性開發。堅持做到“既對當前負責，更對長遠發展負責，既對經濟發展負責，也對社會事業發展負責，更對生態保護負責”。 二、項目建設目標項目可持續發展政府、開發企業、當地民眾、消費群體多方共贏政府：? 通過項目開發帶動X新區區域全面啟動? 產業結構升級：提升旅游業，帶動配套產業發展，增加就業，保持社會穩定? 國際綜合度假區，提高X旅游度假業競爭力，提升X地區知名度開發企業：? 項目的整體開發，合理的綜合地價，能給公司帶來巨大的收益，公司大塊的土地儲備，與政府一次性簽約，解決以后政策風險。? 能夠進行公司在養老、候鳥度假及旅游地產等方向上的實踐性探索。? 擴大社會影響力，成為更加卓越的企業公民當地民眾：? 借助項目開發實現職業轉移與提升，在項目中獲得就業機會? 旅游配套產業的發展，促進當地居民收入水平? 旅游產業的發展對人才的要求，將加速當地基礎教肓與職業教肓的發展，實現當地人綜合素質的提升消費群體：? 旅游購物，為當地創造稅收? 置業，為客戶高品質居住環境? 享受服務，為本地居民增加收入開發和生態——在開發中保護，在保護中開發水系保護：尊重本地自然生態條件，采取適宜手段構筑以多級水系、綠色網絡為骨架的復合生態水系統植被保護：開發過程中加強植被保護力度。在相關規劃地區根據需要人工增加植被開發強度控制：按生態環境的現狀，實行不同開發強度分配綠色建筑：建筑工程選材注重環保功能，建設“資源節約型、環境友好型”旅游度假小區，增加太陽能、風能的利用給排水系統及垃圾處理系統：建立先進的污水處理與垃圾處理系統，保障綠色環境打造精品樣板，促進區域整體標準的提升216。 頤養、療養區高端檢測中心——國際一流的面向高端人群的檢測中心，提供全方位高端療養保健服務，設有國際一流的檢驗、檢測設備，提供療養、健康監測服務。冥想頤養中心——為顧客提供一個放松心靈的環境，設計以幽靜方式為主，提供獨立的私人空間，顧客在這里可以冥想、靜思來放松身心216。 運動、娛樂、觀光區海水室內娛樂中心——高端室內游樂中心，采用世界先進的水循環處理系統，打造一所大型海洋游樂園沙灘公園——廣闊的海洋，優質的沙灘，絕美的奇觀，依托國內獨有的海濱特色沙漠風情景觀，打造國內功能全、游樂項目多的主題沙灘公園。設有海濱沙漠風情樂園、海濱浴場、沙灘排球、沙地摩托、海濱垂釣等多種娛樂項目帆船游艇碼頭——集專業碼頭、游艇泊位、干船塢、修船塢、帆船下水坡道、加油站、運動員公寓、會展中心、俱樂部會所、健康休閑會館、中西餐廳、標準客房等配套設施于一體，可供訓練、比賽使用沙灘公園——廣闊的海洋，優質的沙灘，絕美的奇觀，打造國內功能最全、游樂項目最多的沙灘公園。設有海濱浴場、海濱沙漠風情、沙灘排球、沙地摩托等多種娛樂項目主題公園—世界建筑博覽園——匯集世界頂級建筑師的經典設計，體現不同地區的建筑文化，包括中式建筑、法式建筑、德式建筑、地中海風格建筑、歐美風格建筑等多種建筑形式。同時設有宗教服務區，為佛教、基督教、伊斯蘭教的信仰者提供朝拜之所高爾夫球場——以國際化標準設計，設有9洞、18洞、36洞國際標準高爾夫球場，能滿足日常休閑運動、各項賽事的要求，打造國內頂尖的高爾夫球場地216。 配套區高爾夫別墅——將別墅與高爾夫完美的結合，融合了海岸、綠地的天然優勢，優秀的房屋設計，使其功能性與實用性很好的結合，是尊貴和地位的象征情景洋房——傳統中式與現代建筑的完美結合，園林的綠化設計，低層建筑，極大的提升了房屋本身的舒適度世界建筑博覽園居住區——通過以上種種齊全的基礎設施配備，給客戶打造一處高品質的居住生活區。會所——集商務、社交、休閑、娛樂為一體的高級商務休閑場所，會所擁有“數碼辦公室”、“超功能會議室”及“中庭酒吧、茶藝居、紅酒房”等五大服務模塊：以智能、舒適、專業的設施設備為來自城市中堅階層的賓客提供全方位的服務 五星級影院——將電影與購物、娛樂、休閑、餐飲完美的融合，結合了北美的細膩和歐洲的大氣，所有設計和細節都充滿專業化及人性化，能最大限度地滿足了影迷的舒適度需求 商業街——集購物、特色餐飲、酒吧、休憩于一體的綜合性商業街區，提供方便、快捷的消費服務，不僅有海濱特色旅游商品，還有國際知名品牌二、策略 政府：支持、引導、督管242。旅游療養產業、高端居住 242。 242。旅游、商業、文化、療養、度假、餐飲、地產、奢侈品……結合X政府大旅游立市的原則和X新區地域特色，在政府的引導和大力支持下，此項目以旅游療養及相關產業為主導，建設一個復合性功能齊全的特色新城，拉動以休閑養老、旅游度假、高尚運動、高檔居住于一體的一個巨大前景的產業鏈。第六部分：綜合分析與建議（一）SWOT分析優勢216。 面積：X市超大面積土地，縱觀全國的土地市場少有的土地市場，絕佳的自然資源，利于整體規劃開發。216。 土地儲備：公司大塊的土地儲備，與政府一次性簽約，解決以后政策風險。216。 地政關系良好：主管領導了解和熟悉公司，對項目推進合作態度積極。216。 地產開發為主運作：符合公司發展戰略劣勢216。 資金壓力：整體資金投入量較大，項目操作和運營周期較長，有一定的資金壓力和運營壓力。216。 首次介入：公司首次介入此類項目，規劃設計及運營都需要迅速學習，還需補充旅游策劃、高爾夫運營等相關專業人才。機會216。 X大旅游立市策略：省、市兩級政府態度鮮明、政策傾斜。216。 實力企業共同打造：沿海各項目同時起步，共同打造，容易形成規模，出整體效應。國華置業及河北省建投等幾個大企業的介入，能夠實現共同打造。216。 新業態嘗試：能夠進行公司在養老、候鳥度假及旅游地產等方向上的實踐性探索。威脅216。 配套：項目基本處于規劃階段，周邊配套有待完善；216。 市場風險：由于建設進度問題，營造項目整體氛圍難度加大，如何控制項目市場培育期是今后經營重點；216。 政府投入：基礎配套設施建設周期較長也是影響此項目的因素之一，可能會參與部分BT項目建設。（二）結論 此項目潛力巨大，但也是機遇與挑戰共存，一流的自然資源與良好的地政關系是支撐項目全盤規劃整體操作的基礎性優勢；但是首次嘗試所面臨的運營經驗匱乏及缺少專業人員也給項目的操作帶來了不確定性風險。在如今的市場形勢下，能夠通過框架協議綁定超大優質地塊的機會已經越來越少，此項目從中國地產大環境和公司長遠利益考慮，符合公司的發展方向，同時也是公司嘗試多種業態探索、綜合發展的良好機會。 對于這塊具有稀缺性自然環境資源的土地，發展部認為符合公司未來戰略發展需求，建議進行項目操作。發展部20103551