新區地塊項目投資意向書可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ，帶動X市產業結構的優化升級和發展方式的轉變，打造新的增長極。“沿海強市新引擎”。將新區發展成繼唐山曹妃甸新區、滄州渤海新區之后，在河北建設沿海強省總體布局中舉足輕重的又一科學發展示范區，為該市發展提供新的強大動力。“城市發展新空間”。新區實施資源集成、城鄉統籌策略，優化濱海地帶“一帶四組團”串珠式發展的空間布局，破解主城區土地、岸線、腹地不足的瓶頸制約，成為X未來城市建設和空間拓展的新區域。“特色濱海新城區”。延續世界城市發展歷史脈絡，在南戴河主要延續X百年老別墅的歐式建筑風格，建設歐洲街區；在黃金海岸地帶，以美式創新為主，集中商務、行政、金融、服務，承載小型、經典的現代中央商務區功能；在七里海，擴大濕地和森林，集北方皇家建筑和蘇州園林于一體，彰顯中國古典園林建筑特點。“一核兩翼、三帶四軸”空間結構獨具一格新區綜合分析濱海地帶的發展條件，統籌考量城鄉協調發展，延續組團隔離的城市發展風格，形成獨具一格的“一核兩翼、三帶四軸”的空間結構。一核，指新城核心，即中央商務區。選址在黃金海岸地帶，作為城市中心區并向內做軸向發展。主要功能包括行政商務、金融貿易、休閑娛樂、科技研發等。其中，在大蒲河口以南打造高新技術研發及產業區，并向縱深發展。兩翼，即南戴河特色文娛產業區和七里海生態休閑度假區。在南戴河打造文化娛樂中心，謀劃一批“歐式小鎮”，與X南北呼應，凸顯城市魅力；借助七里海景觀，結合中國古典園林的建筑特色，形成極富魅力、彰顯特色的生態休閑度假區。三帶，指濱海景觀休閑帶、近海高尚生活帶與內陸新型產業帶。濱海景觀休閑帶，發展高端旅游休閑文化娛樂產業；近海高尚生活帶，緊密結合旅游、商務、休閑、娛樂等，發展特色居住、生態居住等地產項目，凸顯濱海生活質量；內陸新型產業帶，發展高新技術產業、種植園經濟等現代新型產業。四軸，即南戴河──留守營、牛頭崖發展軸，黃金海岸──昌黎縣城發展軸，大蒲河口──昌黎腹地發展軸，翡翠島、灤河口濕地──七里海度假區發展軸。分別突出發展文化娛樂現代產業特色，城鄉統籌與濱海城市特色，高新技術產業及種植園經濟特色，以及自然生態休閑特色。X新區區位優越環境宜人X新區地處河北省東北部，隸屬首批沿海開放城市──X。該新區地理位置優越，北依碣石，南臨渤海，東起戴河，西至灤河，海岸線長82公里。自然條件相當獨特，擁中國北方最優質的沙灘海水浴場、世界罕見的海洋大漠風光、華北最大的瀉湖七里海、22萬畝連綿黳郁的林帶等宜人景觀，被譽為中國最美的八大海岸之一。二、項目投資的必要性X市地處環渤海灣中心地帶，是聯接華北、東北兩大地區的咽喉要地和走廊，交通路網發達，區位優勢明顯，是公司一直關注的重點城市之一。該項目的啟動將是公司實現進軍X的構想的良好契機，對公司未來的發展具有重大的戰略意義。X市經濟正處于穩步發展期，城市居民生活水平較高，消費能力不斷增強，不過目前X城市居民居住上水平還比較低，預計未來X市商品住宅市場需求還將保持一個較長的增長期，該項目開發所面臨的宏觀市場環境較好。㎡，低于28㎡的全國城鎮人均居住面積。按國際慣例，人均國民生產總值在3000美元—5000美元時，是住宅需求迅速增長時期。X市人均GDP為約4160美元，預計未來一段較長的時間里住宅市場將保持較旺盛的需求態勢。X是國務院批準的全國甲級旅游城市，素有“京津后花園”之美譽，擁有長城、濱海、生態等良好的旅游資源，是中國十佳宜居城市之一。 “西港東遷”工程的實施，有利于城市居住環境進一步優化，良好的城市居住環境為X市商品住宅市場的良性、可持續發展奠定了堅實的基礎。該項目處于X大旅游立市的省級重點開發區域，市場潛力巨大，X區域旅游、療養資源目標客戶認知度較高，且地塊面積大，可持續性開發能力非常強，具有較好的收入回報，能夠滿足公司未來的利潤需求和發展要求。第三部分 市場研究一、土地市場現狀（一）2007年2009年10月X市土地出讓面積分析注：此土地信息來自皇島市土地收購儲備交易中心，數據截至2009年10月23日此統計數據規劃通途包括居住用地和含居住在內的綜合用地。 從土地出讓面積看，2007年X市出讓土地26宗，為近三年以來土地出讓最大的一年，2008年，受金融危機和房地產行業調整的影響，當年土地成交11宗，不足2007年成交量的3成。2009年110月，在宏觀經濟形勢趨穩和地產行業復蘇的背景下，X市土地市場有所復蘇，住宅用地交土地11宗，已經超過2008年全年土地成交總量（二）城市各行政區土地出讓量分析2007年，住宅建設用地出讓主要集中在海港區和X區，兩區共成交居住用地2866畝，約占當年全市出讓總量的90%以上，其中，X區金夢海灣項目地塊5宗，%。2008年，X市出讓居住用地11宗，共計成交面積930畝，其中X區成交518畝，約占當年成交土地總量的56%，城市向西發展的趨勢更加明顯。而海港區成交居住用地僅75畝，僅占當年全市成交總量的8%。截止2009年10月23日，X市出讓的11宗居住用地，總成交面積1194畝，已經超出2008年全年的出讓總量，其中海港區成交居住用地九宗，共計869畝，約占總成交面積的73%。綜上分析可以看出，2007年至2009年10月，海港區、X區是近三年X市商品住宅用地供應的主要區域之一，供應量較大。從各出讓地塊分布的地理位置來看，城市核心區域內的大面積土地較少。（二）各行政區域土地出讓價格分析土地出讓均價（萬元/畝）年份海港區X區山海關區2007年 2008年 2009年110月 平均樓面地價年份海港區X區山海關區2007年 2008年 2009年110月 價格下行原因： X區域土地成交面積增長比較迅速,且由于向黃金海岸方向擴展，土地價格低于成熟的市區價格； 由于城市核心區域可出讓的土地面積比較少，海港區成交的土地區域逐年外擴，而且擴大幅度比較大，位置較偏。二、政策環境分析（一）中央針對房產的宏觀政策受房地產觀望氣氛及國際金融危機的影響，國內房地產市場出現成交量與成交價格雙降的局面，同時受出口受阻影響，國家經濟也出現下滑跡象。為刺激內需，國家在2008年下半年出臺了一系列的金融、土地、信貸等方面的政策，刺激房地產市場，拉動內需。2009年，在國家積極的財政政策和寬松的貨幣政策刺激下，中國內地房地產市場迅速回暖，交易活躍，整體呈現價量齊升的態勢。眾多開發企業儼然走出了2008年市場蕭條的陰影，重拾信心，紛紛出手拿地，各地“地王”頻現。為防止房地產市場過熱，中央相關部門近期頻頻出手，重點在打擊囤地、打擊捂盤惜售等方面進行調控，相關稅收、金融等方面的政策也正在積極醞釀之中。（二）X市政府對住宅市場的相關政策受國際金融危機和國內房地產市場調整影響，2008年X商品房市場銷售量大幅萎縮，比2007年下降了近四成，但價格依然保持堅挺，維持了較高的上漲水平。為應對金融危機對X房地產市場的沖擊，2008年12月31日，政府出臺《X市人民政府關于促進房地產市場健康發展的若干意見（秦政[2008]196號）》，分別從實施優惠政策、加大金融支持力度、加大保障型住房建設力度、強力推進“三改”工程、加快調整住房供應結構、強化房地產市場監管等八個方面對房地產市場進行引導，并通過稅收、首付比例、房貸利率、公積金使用、落戶政策等實質性調整措施對房地產市場進行扶持。以此政策出臺為契機，在宏觀市場回暖的大環境下，2009年以來，X房地產市場開始逐步回暖，反映在住宅銷售面積上，2009年前10月的銷售量已經超過2008年全年總量，商品房價格仍延續較穩定的上漲態勢。在“三年大變樣”的方針指引下，X強力推進“三改”（即舊住宅小區改善、棚戶區（危陋住宅區）改建、“城中村”改造），在改善市民居住條件的同時，將使得市區土地供應增加，相關群體的購房需求也將市場發展注入新的活力。三、X市房地產市場概況（一）X市住宅市場供需狀況供需情況X商品住宅開發在2006年出現爆發式增長，新開工面積和竣工面積比2005年增長近75%，2009年110月兩項指標則與2008年全年水平相當。2．商品住宅銷售面積3．商品住宅銷售價格4．商品住宅空置狀況X2002005年商品住宅竣工面積比2003年大幅下降，但銷售面積卻大幅上升，使其空置面積逐年降低，2006年降至10萬㎡以下。2006年竣工面積的增加，使2007年空置面積恢復至20萬㎡以上。X住宅市場潛力分析㎡，㎡；X市人均住宅面積低于28㎡的全國城鎮人均居住面積。根據《X市城市總體規劃(20052020年)》中2010年城市區人口達到95萬，‰，根據預測，到2012年城市區人口將達到100萬；根據《X住宅建設規劃（20082012年）》，截止2012年年底，X市區居民人均住房面積達到30㎡，㎡/人。不考慮人口增長，住宅需求 ＝市區人口增加面積＝100萬人㎡/人＝315萬㎡規劃期內，海港組團共建設住房26360套，建筑面積220萬平方米。其中建設商品住房18900套，建筑面積176萬平方米(其中70%為套型建筑面積90平方米以下的普通商品住房)；建設經濟適用住房6900套，；建設廉租住房560套。X地處最具發展潛力的環渤海經濟圈中心地帶，是東北與華北兩大經濟區的結合部，城市氣候宜人，擁有長城、濱海、生態等良好的旅游資源，是全國知名的度假、旅游勝地，交通便捷，是中國北方最適宜居住的城市之一，對北方有休閑、度假、養老需求的置業群體（據我部調研了解，外埠購房客戶主要來自北京、天津、唐山等周邊大城市和東北三省）吸引力較大。 由于X市得天獨厚的地理條件，近幾年外地購房者所占比例已占到全市購房者的30%，20022007年，X市共建設商品住房1113萬㎡，其中30%約334萬㎡為外地購房者所購買。隨著X城市經濟發展的加速，城市建設進程加快，“西港東遷”工程的深入實施，城市居住環境將進一步提升，旅游資源將得到更充分的的開發、利用，X房地產市場外埠購房者的吸引力也將逐步增強，外埠客戶對X的關注，為房地產發展提供了一定的支撐。6．X市城區“十一五”房地產發展規劃依據根據《X市近期建設規劃（20062010年）》中2010年城市區常住人口達到85萬；根據《X市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》2010年人均住房建筑面積達到30㎡；根據《X市城市房屋拆遷規劃（20062010年）》和往年的拆遷量，每年拆除的住房面積為35萬㎡左右。同時考慮到X市得天獨厚的地理條件，外地購房者所占比例已達30%。預計“十一五”期間城市區住房面積需求量為1030萬㎡。根據“十五”期末X市不同收入水平家庭結構比例，規劃“十一五”，建筑面積800萬㎡（，建筑面積70萬㎡；套型建筑面積90—140㎡，建筑面積160萬㎡；套型建筑面積90㎡，建筑面積570萬㎡。）；建設經濟適用住房（含廉租住房），建筑面積230萬㎡。“十一五”期間，X市三個城區房地產詳細發展規劃如下表：海港區山海關區X區面積（萬㎡）套數（萬套）面積（萬㎡）套數（萬套）面積（萬㎡）套數（萬套）商品房470180150高檔住宅35152090—140㎡100352590㎡以下335130105經濟適用房1604030合計630220180（二）區域市場概況 市場熱點板塊目前X房地產市場可以劃分為市區濱海板塊、X黃金海岸板塊和南戴河三個大區域，但此三大區域間互動性較弱，因此此次區域市場分析主要針對項目地塊所處的城市中心區域進行。根據項目區位分布的集中程度和客戶關注程度，可把X市房產市場分為以上三大板塊。西山花園，均價640013000元/平米森林逸城，均價5500元/平米13800元/平米怡峰御景，均價6100元/平米御墅龍灣，均價15000元/平米淺水灣別墅49棟別墅，均價13800元/平米意向地塊灣海1號，4棟高層，觀海房均價8200元/平米戴河庭院，均價13000元/平米依海45176。，9層80㎡，64萬/套其他3050㎡，均價8000元/㎡金海岸，均價7500元/平米濱海新城，均價4298元/㎡