新區(qū)湖畔家園安置區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)

　　

【正文】 見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按（1）（8）項(xiàng)合計(jì)的2%進(jìn)行估算，即：（2047+++246+105+309+40）2%=2%=202萬(wàn)元 （10）、開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)成本為（1）（9）項(xiàng)的總和，即：（萬(wàn)元） 表105 項(xiàng)目投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目分項(xiàng)投資1土地購(gòu)置費(fèi)20472建筑安裝費(fèi)3前期工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2465其他費(fèi)用1056開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)3097開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用已經(jīng)納入前期費(fèi)用8管理費(fèi)用409不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用202合 計(jì)二、資金籌措 ，銀行貸款5000萬(wàn)元。第十一章 還貸來(lái)源分析一、還貸能力分析 該項(xiàng)目的還款來(lái)源為保障性限價(jià)房銷售收入所得。 住宅銷售價(jià)格（1）住宅建筑面積為48246平方米，以3000元/平方米的單價(jià)限價(jià)進(jìn)行銷售。（2）超市商場(chǎng)建筑面積3000平方米，以3500元/平方米的單價(jià)限價(jià)進(jìn)行銷售。（3）商業(yè)服務(wù)建筑面積1978平方米，以4000元/平方米的單價(jià)進(jìn)行銷售。（4）地下、半地下停車位310個(gè)全部出售，每個(gè)車位按2萬(wàn)/個(gè)銷售，銷售收入為310萬(wàn)元。預(yù)計(jì)總銷售收入為：16935萬(wàn)元，具體銷售收入詳見(jiàn)下表。表111 主要銷售收入一覽表序號(hào)銷售項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量銷售收入（萬(wàn)元）1住宅3000元/m248246 m2 2超市、商場(chǎng)3500元/m23000m2 3商業(yè)服務(wù)4000元/m21978 m2 4停車位20000元/個(gè)310個(gè) 合計(jì) 銷售進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃用三年時(shí)間完成銷售，計(jì)劃2014年出售50%房源，2015年出售40%房源，2016年出售10%房源。地下車位分三年完成銷售，2014年銷售50%，2015年銷售40%，2016年銷售10%。收入估算如下表所示：表112 營(yíng)業(yè)收入估算表項(xiàng)目2014年2015年2016年住宅可銷售面積 (m2)24123 營(yíng)業(yè)收入 （萬(wàn)元）超市商場(chǎng)可銷售面積 (m2)150027003000營(yíng)業(yè)收入 （萬(wàn)元）5259451050商業(yè)服務(wù)可銷售面積 (m2)9891978營(yíng)業(yè)收入 （萬(wàn)元）車位出售出售車位 （個(gè)）155279310營(yíng)業(yè)收入 （萬(wàn)元）310558620合計(jì)營(yíng)業(yè)收入 （萬(wàn)元）16935該項(xiàng)目為五年期貸款，通過(guò)計(jì)算分析，截止至2016年，售房所得總收入為16935萬(wàn)元，可安排專項(xiàng)資金用于償還銀行借款5000萬(wàn)元及利息。二、還貸計(jì)劃2015年起開(kāi)始還貸，2015年先行償還貸款3000萬(wàn)元及二年利息共計(jì)1020萬(wàn)元，還貸來(lái)源為2014年的房屋銷售收入；2016年償還剩余貸款1500萬(wàn)元及利息102萬(wàn)元，還貸來(lái)源為2015年的銷售收入。剩余資金用于公司其他項(xiàng)目建設(shè)。表112 還款分析表還款年份還款項(xiàng)目歸還本息（萬(wàn)元）還貸來(lái)源償還借款償還利息2015年3000102040202014年房屋銷售收入2016年200013621362015年房屋銷售收入合計(jì)500011566156第十二章 社會(huì)效益分析社會(huì)評(píng)價(jià)是分析本項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)對(duì)某縣的社會(huì)影響和社會(huì)效益，分析項(xiàng)目所在地的社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。社會(huì)評(píng)價(jià)從以人為本的原則出發(fā)，研究?jī)?nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析（一）項(xiàng)目對(duì)所在區(qū)域居民就業(yè)和收入的影響本項(xiàng)目一進(jìn)入啟動(dòng)階段，將拉動(dòng)投資和消費(fèi)，將增加商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，有利于進(jìn)一步吸引投資，推動(dòng)XX經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，新增眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而解決部分市民的就業(yè)問(wèn)題。同時(shí)，在施工過(guò)程中，將投入較大的施工力量，項(xiàng)目建設(shè)所需的上下游建筑材料的需求，又給相關(guān)行業(yè)增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，由此項(xiàng)目帶動(dòng)了間接的就業(yè)崗位。因此項(xiàng)目的建設(shè)總體來(lái)說(shuō)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胗绊懯钦娴?。（二）?xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，將提高和改善居住水平和生活環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)生活配套等各方面設(shè)施的完善。注重以人為本，生態(tài)優(yōu)化，綜合效益和社會(huì)文明的融合，在滿足交通、消防等市政設(shè)施的同時(shí)，提高地塊的利用率，擴(kuò)大綠化面積，營(yíng)造人與自然的和諧環(huán)境，建設(shè)風(fēng)格與城市周圍景觀相協(xié)調(diào)發(fā)展，給市民創(chuàng)造了一個(gè)良好的工作環(huán)境和生活空間，提高了市民的居住和生活條件。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響是正面的。（三）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響本項(xiàng)目的建設(shè)，增加城市積聚力。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)，而且刺激其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)各項(xiàng)消費(fèi)。由于XX擁有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，隨著投資環(huán)境的逐步改善，會(huì)吸引人們前來(lái)購(gòu)物和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，將推動(dòng)飲食業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并將進(jìn)一步地提高XX城市的人口集聚力和承載力，有利于XX成長(zhǎng)為新興現(xiàn)代化城市。主要直接獲益的是某縣廣大人民群眾。（四）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)弱勢(shì)群體的影響本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益不會(huì)造成負(fù)面影響，反之，由于改善了居住條件和生活環(huán)境，提高了對(duì)弱勢(shì)群體人員合法權(quán)益的保護(hù)。因此影響是正面的。（五）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響本項(xiàng)目必然推動(dòng)市民素質(zhì)、物質(zhì)文明建設(shè)的不斷改善，將為城市精神文明建設(shè)創(chuàng)造必要的物質(zhì)基礎(chǔ)與基本條件，隨著社會(huì)風(fēng)氣，民俗風(fēng)情、新聞傳播等各種人文現(xiàn)象和文化活動(dòng)的不斷提高，從而有利于城市居民自身素質(zhì)的提高和發(fā)展，有利于廣大市民文明習(xí)慣的形成，有利于社會(huì)文明風(fēng)氣的鞏固，有利于文明城市的建設(shè)，塑造美好的城市形象，以促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，項(xiàng)目的建設(shè)將一定程度地改善當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境。（六）項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響 本項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)某縣城市總體規(guī)劃起到示范作用，通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)施，完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅擴(kuò)展了城市的發(fā)展空間，改善了城市環(huán)境和市容景觀，同時(shí)對(duì)提高城市的綜合功能，推動(dòng)某縣的城市化進(jìn)程產(chǎn)生積極的作用。通過(guò)以上分析，就本項(xiàng)目的社會(huì)影響，評(píng)價(jià)結(jié)果如下：表121 項(xiàng)目社會(huì)影響分析表序號(hào)社會(huì)因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果措施建議1對(duì)居民就業(yè)和收入影響某縣正面2對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響某縣正面3對(duì)不同利益群體的影響某縣正面4對(duì)脆弱群體的影響某縣正面5對(duì)地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響某縣正面6對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量、城市化進(jìn)程的影響某縣正面二、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中有很多組織與本項(xiàng)目有關(guān)。首先某縣委、縣政府機(jī)關(guān)各部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目是擁護(hù)和支持的，并且盡了最大努力；對(duì)于為本項(xiàng)目建設(shè)提供支持的組織，如提供交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的部門，也持積極的態(tài)度，并能盡最大可能支持項(xiàng)目的建設(shè)。 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目社會(huì)因素的分析，研究認(rèn)為本項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小。四、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論根據(jù)以上社會(huì)影響分析評(píng)價(jià)，研究認(rèn)為本項(xiàng)目的建設(shè)無(wú)論在政治、文化、社會(huì)等方面都將產(chǎn)生積極的影響，社會(huì)效益明顯。因此，社會(huì)評(píng)價(jià)是可行的。第十三章、工程招標(biāo)根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā) 展改革委員會(huì)第九號(hào)令，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須增加招標(biāo)內(nèi)容 ，并作為初步設(shè)計(jì)附件與初步設(shè)計(jì)一同交項(xiàng)目審批部門審批 。在工程項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施階段以招標(biāo)的方式選擇承包人，是保證按照競(jìng)爭(zhēng)的 條件來(lái)實(shí)施工程 的一種有效方式。通過(guò)項(xiàng)目法人與承包方簽訂明確雙方權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)合同，將工程 項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程納入法制化管理。一、發(fā)包方式本項(xiàng)目可采用總承包的方式，即按照勘察設(shè)計(jì)、土建施工、設(shè)備購(gòu)置、安裝調(diào)試等內(nèi)容匯總后發(fā)包招標(biāo) 。二、招標(biāo)形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件 和標(biāo)底，組織開(kāi)標(biāo)，評(píng)標(biāo)能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。本項(xiàng)目宜采用委托代理招標(biāo) ，并需要按照《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)試行辦法》（國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)第5號(hào)令）的規(guī)定向項(xiàng)目審批部門報(bào)送書面材料，并要在規(guī)定的《中國(guó)建設(shè)報(bào)》等新聞媒體上發(fā)布招標(biāo)通告。三、招標(biāo)方式 招標(biāo)方式可分為公開(kāi)招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)等形式。本工程通過(guò)適宜的招標(biāo)方式 ，從而保證業(yè)主取得有競(jìng)爭(zhēng)力的合同。四、招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)成立由項(xiàng)目建設(shè)單位第一責(zé)任人為組長(zhǎng)的項(xiàng)目招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的招標(biāo)事宜。五、招標(biāo)主要內(nèi)容本項(xiàng)目招標(biāo)的主要內(nèi)容為：建設(shè)功能齊全的住宅，綠地廣場(chǎng)，美化亮化廣場(chǎng)，供暖排水及其他。第十四章 結(jié)論與建議一、結(jié)論通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)需求、建設(shè)方案、投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面的反復(fù)論證，認(rèn)為該項(xiàng)目建設(shè)符合我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，方案設(shè)計(jì)合理，投資估算準(zhǔn)確，資金籌措有保障。項(xiàng)目建成后，不僅可以改善農(nóng)民的居住環(huán)境，還可以節(jié)約大量土地，對(duì)于推進(jìn)我市城市轉(zhuǎn)型、促進(jìn)我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，將起到重要作用。某縣某新區(qū)湖畔家園安置區(qū)以期獨(dú)特的地理位置，必將吸引越來(lái)越多的投資者及經(jīng)營(yíng)者入駐，并產(chǎn)生巨大的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益。二、建議項(xiàng)目建設(shè)單位要抓緊時(shí)機(jī)，做好項(xiàng)目建議書的上報(bào)審批和自有資金的籌措工作，爭(zhēng)取早日開(kāi)工實(shí)施。要采取公開(kāi)、公正、公平的投標(biāo)招標(biāo)方式，遴選優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位實(shí)施本項(xiàng)目，確保工程按期完成，爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程。附表一 項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 式金額（萬(wàn)元）備 注1土地費(fèi)用20472建筑安裝1208元/ m254124m2土建工程1110元/ m254124m2基礎(chǔ)工程65元/ m254124m2主體結(jié)構(gòu)工程532元/ m254124m2其他主體工程59元/ m254124m2磚墻保溫工程263元/ m254124m2外墻保溫工程49元/ m254124m2外飾工程27元/ m254124m2屋面工程25元/ m254124m2門窗工程90元/ m254124m2安裝工程98元/ m254124m2給排水工程30元/ m254124m2電氣工程48元/ m254124m2弱電工程20元/ m254124m23前期工程費(fèi)用建設(shè)管理費(fèi)65381%按建安工程1%計(jì)可行性研究費(fèi)4估算勘探設(shè)計(jì)費(fèi)6538%%計(jì)前期預(yù)備費(fèi)65386%按建安工程6%計(jì)4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用246室外工程211道路廣場(chǎng)45估算室外管線68估算綠化工程50元/ m258景觀水系40估算管道煤氣工程15估算電信工程20估算5其他費(fèi)用105環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)5估算建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)98248 m23工程保險(xiǎn)11868%20工程監(jiān)理費(fèi)118681%65工程造價(jià)咨詢費(fèi)11868%施工圖審查費(fèi)1元/ m298248 m26開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)309土地使用稅2元/ m272875 m28城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)98248 m2108白蟻防治費(fèi)20元/ m298248 m215高校教育基金98248 m290供電貼費(fèi)住宅按4KVA/戶，500元/KVA，共440戶887開(kāi)發(fā)間接費(fèi)/已經(jīng)納入前期費(fèi)用8管理費(fèi)用409不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2%202不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按（1）（8）項(xiàng)合計(jì)的2%進(jìn)行估算合計(jì)73 附表二 投資計(jì)劃與資金籌措序號(hào) 年份項(xiàng)目建設(shè)期銷售期合計(jì)2年3年外幣人民幣小計(jì)外幣人民幣小計(jì)外幣人民幣小計(jì)1總投資固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建設(shè)期利息流動(dòng)資金2資金籌措自有資金社會(huì)融資(銀行貸款)產(chǎn)品預(yù)售申請(qǐng)扶持資金中央扶持資金省扶持資金