新城花園拆遷安置房工程項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 水管網，生活污水（86586t/a）以化糞池處理，接入污水處理廠集中處理達GB189182002《城鎮污水處理廠污染物排放標準》表1二級標準后排放，其中COD、SS、。固體廢物為小區居民生活活動產后的生活垃圾，其中可回收生活垃圾、。七、結論該項目的建設符合社會主義新農村建設的要求，符合用地規劃，并針對污染物產生特點，采取了有效的污染防治措施，污染物可做到達標排放；因此本報告認為，從環保角度而言，該項目的建設是可行的。第六章 項目實施計劃第一節 項目實施計劃編制原則本項目為某經濟開發區某花園拆遷安置房開發項目。該工程建設周期為2年，開工日期為2009年6月，竣工日期為2011年5月。為合理安排項目建設周期，加快建設進度，項目建設必須做好以下原則：項目涉及給排水、供電、燃氣、通訊等公用設施的建設，這些公用設施與市政、電信、電力等部門共同組織實施，因此項目在主體建設同時，必須做好與相關部門的施工協調工作，確保施工進度不受影響。考慮不同專業同時施工或交叉進行的特點，必須切實合理規劃，制定詳細的施工方案，避免相互干擾等不安全因素的存在，力求工期合理，質量保證。充分考慮項目開發的特點、結合施工能力、資金到位等諸多因素，既要保證各個功能的土地開發利用，又要爭取開發一片，收益一片，實施滾動開發的戰略，爭取降低項目的投資成本。項目實施過程中認真做好項目進度報告，通過項目進度報告的進度信息，對項目進展情況有所了解，針對報告所指出的問題及時采取切實可行的解決辦法，并對可能發生的問題盡早采取預防措施。項目實施的前期各項準備工作要到位。第七章 項目組織、經營與管理第一節 項目組織某新城開發建設有限公司依據《公司法》和國有資產管理相關規定，按照現代企業制度要求，健全和完善了獨立法人資格的公司的公司組織（參見組織機構圖），設有董事會，董事長是公司的法定代表人，依法代表公司行使權力，下設經理，經理由董事會聘任，負責公司日常經營管理工作。公司還設有監事會，行使公司法和國務院有關規定的監督管理職權。公司下設規劃部、管理部、工程建設部、物業管理部等職能部門，具有一定數量的專業技術個管理人才。江陰臨港新城開發建設有限公司董事會監事會總經理財務部審計部人力資源部規劃部管理部工程建設部物業管理部71圖 企業組織機構圖為使項目順利實施，公司將成立專門的項目組，項目組設項目經理一名和小組成員若干，由經驗豐富有項目管理人員和專業技術人員組成，項目組就項目實施計劃（工程進度和預算執行情況）對公司負責。第二節 項目管理公司作為一個企業組織，適用現代管理模式，擺脫傳統的行政體制，采用市場化運作機制，勞動人事制度、激勵和約束機制的建立按照市場經濟要求進行，確保企業分健康有序的發展。目前公司已完善和執行的管理制度有：《公司財務核算管理制度》、《公司內部管理制度》、《對外投資管理暫行辦法》、《公司委派人員管理考核辦法》、《經濟合同管理暫行》、《公司工程建設規劃管理辦法》、《公司物業管理辦法》、《公司財務審計管理辦法》、《公司人力資源管理辦法》等。為了適應市場化運干什么機制的需用，企業將來斷進行管理創新（包括制度創新），這為項目管理資本主義國家屯良好的基礎。本項目屬于投資額較大、建設期較長、工程內容較復雜的項目，在項目管理方面，宜采用項目經理負責制，項目經理的主要任務是自始至終全面負責項目的實施，包括組織項目組成員和利用外部人力資源進行《項目任務計劃書》的編制、工程進度控制、預算控制、法律與行政障礙的排除等。專業咨詢部門為公司公司制定項目實施原則，項目組遵循項目實施原則編制《項目任務計劃書》，所編制的《項目任務計劃書》需經公司確認，確認后項目組的工作即圍繞《項目任務計劃書》進行。公司按計劃書確定的時間表聯系設計對待開發地塊進行分項詳細設計和編制預算，項目組則根據設計方案制訂詳細的工程進度，并通過招標確定承包商、分包商和供應商，在分項合同的制約下確保工程進度和預算按計劃進行。項目管理模式中的各方關系見下圖72。結構工程師設備工程師造價工程師建筑工程師設計部門咨詢部門公 司項 目 組供應商工程承包商分包商供應商工程承包商分包商供應商工程承包商分包商第三節 項目招標一、招標范圍及依據根據《中華人民共和國招標投標法》和國家發展計劃委員會、江蘇省計委等有關規定，建設項目勘察、設計、建筑、安裝、監理以及重要設備、材料等的采購達到下列標準之一的必須進行招標：（1）單項合同估算在200萬元人民幣以上的；（2）重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；(3)勘察、設計、監理等服務的采購，單項合同估算在50萬元人民幣以上的；（4）單項合同估算低于以上三條規定標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。因此，本項目設備的采購、建設工程等項目均應進行招標。二、招標基本要求招標組織形式招標的組織形式有自行招標和委托招標，根據國家發展計劃委員會制定的《工程建設項目自行招標試行辦法》以及現行招標有關規定，結合項目承辦單位的實際情況，本項目招標組織形式擬采用委托招標。招標方式招標的方式有公開招標、邀請招標和議標。本項目招標人擬采用公開招標方式，通過有關部門指定的報刊、信息網絡或者其它媒價發布招標公告進行招標。三、招標初步方案根據本項目各單項工程的投資額，選擇資質符合要求的招標代理單位。項目招標的評標人員應是省內相關領域的專家。為了落實招標工作，項目應成立招標工作領導小組，招標工作領導小組組長由負責人擔任，組員由各個部門抽調相關人員組成。第八章 投資估算與資金籌措第一節 概述一、投資估算的依據建設工程可行性研究投資估算編制辦法（建設部）全國建設工程投資估算指標（建設部）江蘇省建筑與裝飾工程計價表（上下兩冊）江蘇省xx市現行的有關計價文件類似工程技術經濟指標二、投資估算的范圍安置房工程105000平方米的全部建設費用。第二節 工程費用 單位：萬元序號項目每平米成本費用成本一前期費用小計　　1拆遷補償費 160002施工圖設計費15 3勘測費3 4三通一平20 5招標造價等咨詢費12 　小計 二有關規費小計　　1勞務協調費 2散裝水泥3 3墻改基金5 4政府代收費123 5規劃定點費 6規劃局技術咨詢費1 7安質及質監費3 8審圖費 9監理費10 10白蟻費 11測繪費 12環境檢測費1 13沉降觀測費1 14消防檢測費 15施工材料檢測費2 16氣象防雷辦 17特種垃圾費1 18環衛移交費2 19檔案費1 20房產處綜合服務費 21社區服務費2 22移交物業費3 23保險費1 24維修基金60 25人防費48 26決算審核費 　小 計 三配套設施費　　1通訊設施配套費8 2有線電視電費8 3供電設施配套費220 4自來水管網建設費30 5環衛費 　小計 　　　　四建安工程費　　1土建水電工程1250 　小計1250 五附屬設施費用　　1室外管線及電信等附屬工程50 2道路、永久圍墻、停車場、路燈等設施35 3環境綠化30 　小計115 　　　　六其他費用及稅金　　1建設單位管理費 2不可預見費 　小計150 七土地購置費用　　1土地購置費用　 　小計 建設投資合計　 土地購置費用已實際支付。拆遷費用按xx市拆遷條例規定計算，約400戶拆遷村民，每戶平均按40萬元費用估算。建設單位管理費，按建安工程費的5%計入。其他不可預見費，也可稱為預留金，按建安工程費的7%計入。第三節 資金籌措使用計劃，全部為自有資金，其余部分擬申請銀行貸款20000萬元。第九章 還款能力分析本項目將由某經濟開發區安排財政資金回購，因此，本項目貸款本息還款來源為某經濟開發區的財政收入。某經濟開發區為打造一個融產業、科技、生態、人居和現代城市元素為一體，最具活力、最具投資潛力、最具生態魅力的現代港口新城，為超常規發展提供充足的資金，確保每年有10億左右的資金收入。其中土地出讓收益在5億元左右。每年某經濟開發區財政安排土地收益撥款約5億元。某經濟開發區利用置換出的土地進行拍掛出售。根據某經濟開發區土地開發戰略，確定某經濟開發區土地出讓收入在2009年2011年為穩中有升，20122014年為逐步減少的趨勢。2009年2014年某經濟開發區土地出讓凈收入預測數 單位：萬元年 份09年10年11年12年13年14年土地出讓凈收入500005000050000450004500045000某經濟開發區財政在與國家結算后留某經濟開發區部分，在確保經常性開支的基礎上，每年安排用于開發建設的資金約78億元。附： 20072008年某經濟開發區財政收支決算表2007年財政收支決算表單位：萬元財 政 收 入財 政 支 出項目金額項目金額一、財政收入合計313,725一、正常性經費75,141增值稅179,383部門預算10,728企業所得稅53,338 兌現優惠政策2,869個人所得稅12,467 農林水支出197營業稅27,979 計生、醫療衛生支出1,485城建稅6,626 撫恤和社會福利救濟支出365房產稅3,754 社會保障補助支出6,182印花稅3,070 其他支出3,335城土稅6,245 港口建設2,000土地增值稅3,123鎮補助47,980車船稅38 二、開發建設支出88,4901耕占稅1,989三、財政支出合計163,6311契稅10,161　　1其他收入30 　　1專項收入(教育費附加)3,499 　　1地方教育附加2,023 　　二、預算內可用財力95,999 　　三、預算外收入1,020 　　四、土地出讓收入66,612 　　五、合計可用財力163,631 2008年財政收支決算表單位：萬元財 政 收 入財 政 支 出項目金額項目金額一、財政收入合計393,841一、正常性經費95,497 增值稅203,687部門預算20,314 企業所得稅94,407 兌現優惠政策8,376 個人所得稅15,028 農林水支出53 營業稅32,307計生、醫療衛生支出1,646 城建稅9,044撫恤和社會福利救濟支出433 房產稅5,089社會保障補助支出6,199印花稅4,400其他支出2,442 城土稅9,675港口建設2,660 土地增值稅4,347鎮補助53,375車船稅9 二、開發建設支出75,842 1耕占稅2,002 三、財政支出合計171,340 1契稅5,073 　　1罰沒收入4　　1其他收入15 　　1專項收入(教育費附加)4,733　　1地方教育附加2,721 　　1國有資本經營收入1,300二、預算內可用財力115,364 　　三、預算外收入11,463 　　四、土地出讓收入44,513　　五、可用財力合計171,340　　.