新城花園拆遷安置房工程項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 吞吐量達到2000萬噸，集裝箱吞吐量達到100萬標箱。到2010年，建成物流倉儲面積50萬平方米，引進國內外大型物流企業100家，其中國際著名物流企業30家。力爭保稅物流中心（B型）2008年封關運作。——人本目標。農民人均純收入年均增長10%以上。初步建立體系完善、運行順暢、管理規范、充滿活力的社會保障體系。城鎮職工基本養老保險、農民基本養老保險、被征地農民基本生活保障覆蓋率均達到100%。提高某經濟開發區人民群眾的幸福指數。——貢獻目標。2010年。按照建設新港區、新商務區、新產業區、新生態區的要求，以綜合區為核心，某經濟開發區內的各個功能片區依次展開，形成“一核、四軸、五廊、四區、七星”的總體布局結構。“一核”。“四軸”即濱江西路、澄西大道、鎮澄路、芙蓉大道，作為連接母城區和對外交通的主要通道。“五廊”即某經濟開發區南部農田與山脈為生態主廊道，向長江延伸發展出4條綠化走廊，將某經濟開發區自然劃分為4個組團。“四區”即以六大制造業為主導的綜合產業區，港口物流、倉儲及相關產業區，新城綜合區，都市生態區。“七星”即結合現有城鎮及規劃的新生活區，形成七個配套生活中心。大片的生態綠地將各功能片區連成一個有機整體。用產業區與綜合區不同的功能組合，構成集港口航運、倉儲物流、某產業、商務貿易、居住休閑、觀光旅游、生態環境為一體并留足發展空間的格局。 按照“區域集中、產業集聚、開發集約”的原則，切實推進新辦項目向園區集中和城鎮工業企業入園進區，加快形成行業相對集中，分工合作有序，規劃科學合理的產業布局。申利產業集中區。重點發展機械制造、重工裝備產業和包裝、光伏等新材料產業，擴大現有企業規模，積極引進關聯企業，促進產業鏈的延伸和集聚發展。建設機械、裝備工業園。建設保稅物流中心（B型）。規劃并組織申報出口加工區。璜石產業集中區。重點發展汽車零部件、建筑新材料、生物醫藥、機械零部件制造、金屬制品產業，提升發展石油化學工業。建設上下游產品配套的產業鏈。建設江蘇xx汽車零部件產業園。發揮液體化工碼頭儲運優勢，大力發展服務于周邊區域的石化物流產業。港口綜合物流園區。依托不斷發展的港口基礎，重點建設金屬材料、石油化工等專業交易市場和商務、信息等物流平臺。加快冶金企業產品結構調整，引導向特種金屬制品方向發展。建設CBD（中央商務區）。三大港區。石利港區（石莊、利港段）重點發展為無錫、常州及xx本地化工企業提供的運輸和中轉服務，同時服務于后方某工業的開發。申夏港區（申港、夏港段）重點發展集裝箱、鋼材、廢鋼、非金屬礦物等件雜貨運輸，接受黃田港港區的功能轉移。黃田港港區重點發展城市生活物資、潔凈類生產資料和部分集裝箱運輸。按照“以港興城、港以城興、港城共榮、互動發展”的要求，加快城市化進程，拉開新港城骨架，提升新港城綜合功能。新港城建設是某經濟開發區經濟社會發展的重要任務。完善各類基礎設施。配合建設無錫區域水廠。建設日供水能力20萬立方米的利港水廠，完善供水管網，提高供水安全性。完善電網設施，加強輸配電主網架建設，提高供電可靠性，增強區域電力平衡能力。建設500KVxx西變電站，建成220KV盤龍變、某變，新建、擴建110KV賢莊變、常澤變和石化變、利港變。加快推進區域天然氣管網建設，逐步提高天然氣在生產和生活中的使用比重。加快有線電視網雙向數字化改造，全面完成模擬電視向數字化整體平移。加快“數字某經濟開發區”建設，促進信息基礎設施集約建設和完善優化，重點推進企業信息化、電子商務交易平臺、電子政務和“電子口岸”建設。鞏固和加強水利基礎設施建設，著力提高保障防洪安全、供水安全和水生態環境安全的能力，提升水利服務于經濟社會發展的能力。繼續完善郵政、通訊等其他公共服務功能配套的建設。優化配置公共服務設施。從資源的有效利用出發，根據人口、產業、功能的規劃定位，優化公共服務設施布局，提升公共服務功能。——優先發展新城綜合區。高水準完成綜合區規劃和城市設計，初步形成新城功能分區的空間架構。創新開發建設模式，初步建立新城建設和發展的有效機制。發揮公共投資、關鍵性基礎設施的先導帶動作用，按照量力而行、循序漸進的原則，集中建設主要公共服務設施、商業金融、文化休閑、衛生體育、教育研發和城市居住區。優化城市人居環境，提高城市功能和管理水平，加快人口向新城集聚。到2010年，初步形成以商務為特色，服務某產業，集總部經濟、研發中心、生活居住為一體的綜合服務中心的基本框架。——整合提升發展現有城鎮生活區。按照城市居住區級公共服務設施配置標準，完善提高集鎮零售商業網絡、專業特色商業街、中型購物中心、超級市場、菜市場等多種業態，以及街道行政管理、醫院、銀行等公共服務設施。加快舊城鎮改造步伐，構建風格各異、富有特色的城市形態。適度控制大型公共服務設施項目建設。目前，某新城已啟動實施《2008—2010三年行動綱要》，全面推進新港區、新園區、新城區聯動發展和經濟建設、社會事業協調發展，努力打造區域經濟的增長點、某產業的集聚區、城市發展的副中心。圍繞加快發展、總量翻番的目標，至2010年，某新城業務總收入將突破2500億元，其中工業產品銷售收入1500億元，%，服務業開票銷售收入1000億元，%。同時，財政總收入將達62億元以上，年均增長26%以上；地區生產總值超過400億元，%以上。這3項主要經濟指標都將在2007年的基礎上實現翻一番。　　圍繞科學發展、結構優化的目標，某新城將通過3年努力，使服務業增加值超過160億元，占地區生產總值的比重達到40%以上；機械裝備、新材料、汽車零部件等主導產業占制造業的比重達到60%以上；新增境內外上市企業10家以上、省級以上高新技術企業30家以上、各類工程技術研發中心20家以上。對骨干企業的扶持力度將進一步加大，3年培育年銷售超10億元企業31家，其中超50億元企業5家，超100億元企業2家，超200億元企業1家，超400億元企業1家。　　圍繞協調發展、特色明顯的目標，某新城將繼續堅持先進制造業與現代服務業“雙輪驅動”。具體來說，將大力發展以機械、裝備及零部件產業為重點的先進制造業，3年完成工業投入230億元以上，引進注冊超3000萬美元的先進制造業項目15個，其中注冊超億美元項目2個，基本建成以利港機械裝備工業園為主體、璜土工業集中區為配套的特色產業基地，機械裝備及零部件產業銷售收入超500億元。加快發展以港口物流及其配套產業為重點的現代服務業，港口集裝箱吞吐量達到100萬標箱，基本確立區域性現代化中轉樞紐港地位，“7+1”港口發展體系初步形成；中央商務區的商務配套功能基本完善，保稅物流中心的物流配套功能基本形成，長江港口綜合物流園區全面提升等。第三節 建設單位基本情況2005年10月，為適應發展的需要和政企分開的需要，以某經濟開發區管委會的國有資金為主，集體資金為補充，成立了某經濟開發區投資開發有限公司。公司受管委會委托，專門從事區內港口開發與市場建設；利用自有資金對外投資；組織區內的國有土地開發、使用權轉讓、基礎設施建設及參與區內企業的投資建設；房屋租賃等項目的建設。公司以區內基礎建設、拆遷改造以及其他相關配套項目的市政建設與管理維護工作為主營業務，以完善某經濟開發區投資環境為特殊職能，并朝著資本經營方向發展。作為重大市政公共設施建設與管理項目的投資主體，承擔xx市委、市政府、某經濟開發區管委會確定的城市建設與市政公共設施建設和管理項目，按建設項目的投資計劃，負責委托設計、招標、施工等工作。同時公司受某經濟開發區管委會委托，對某經濟開發區管委會國土局已征用、收購的土地進行開發與管理以及“七通一平”（道路、給水、排水、供電、供熱、燃氣、電信以及場地平整）為主要內容的一級開發。公司自成立以來，在銀行信用方面保持了較高的企業信譽，在融資活動中與多家金融機構建立并保持了良好的合作關系，擁有AA級信譽資格。第四節 項目概況與建設內容本項目——某新城某花園拆遷安置房工程，是某新城整體規劃、分期建設的一個重要環節，是新農村建設的示范小區，同時也是完善市政公共設施建設與管理的一個重要環節。某花園拆遷安置房工程位于某新城新夏港社區內，具體位置在毗陵路南、芙蓉大道北、夏南路東、夏東路西，。本工程主要內容為拆遷安置房的投資開發建設，符合社會主義新農村建設的要求，項目投資單位—某新城開發建設有限公司受某經濟開發區委托，實施該項目的建設工程。某花園安置小區建成后，可以安置由于市政建設芙蓉大道、城南大道而被拆遷的村民。某花園距離夏港街道中心約3KM，距離xx市市中心也僅5KM左右，以小區為圓心500米半徑范圍內即有夏港中心實驗小學和夏港中學兩所學校可以就讀，小區居民休息娛樂可前往夏南路以西目前正在施工建設中的占地約1500畝的長江生態園，青山遺址公園位于小區東南角。小區周圍交通便利，城南大道、芙蓉大道、毗陵路南、夏南路、夏東路等周圍道路的建成都大大方便了小區居民的出行。xx市發展和改革局于2007年9月已對本項目做出了同意立項的批復，詳見附錄：澄發改港城[2007]64號。xx市規劃局出具的建設工程規劃設計條件書：澄規條設[2007]56號文件中，對本項目建設規劃條件作出了明確而詳細的要求。，建筑密度不大于28%，綠地率不小于30%，建筑間距；、抗震、安全等規范要求。第五節 可行性研究內容本可行性研究的主要內容如下：發展規劃、產業政策和行業準入分析；資源開發及綜合利用分析；節能方案分析；環境和生態影響分析；項目實施計劃、組織、經營與管理分析；項目建設方案的確定及建設條件分析；項目的投資估算與資金籌措；項目的還款能力分析；第六節 可行性研究報告編制依據編制可行性研究報告的主要依據如下：《20022020年xx城市總體規劃》，江蘇省城鄉規劃設計研究院主編。《某經濟開發區土地利用總休規劃》，由xx國土資源管理局主編《xx市“十一五”規劃綱要》，由xx市人民政府主編《某經濟開發區“十一五”規劃》，由某經濟開發區管理委員會主編《某經濟開發區投資指南》，由某經濟開發區管理委員會編制。《某新城三年（20082010年）行動綱要》某經濟開發區提供的其它有關書面資料。第七節 可行性研究結論一、 項目建設的必要性某經濟開發區的建設，增強了xx區域經濟的實力，某新城已成為全市最重要的經濟增長區，某新城建設的效果將在很大程度上決定xx市整體經濟的發展狀況，因此，“以某新城為核心，形成城西經濟圈”成為xx市城市總規劃的重要組成部分之一。本項目的建設，是某經濟開發區自身發展的需要，同時也是完善市政公共設施建設與管理的一個重要環節，是某經濟開發區基礎設施建設配套項目，為加快某經濟的發展提供堅實的基礎。某經濟開發區某花園拆遷安置房工程是按照現代化居住社區和社會主義新農村的標準建設的，通過該項目的建設，可以集中安置某新城新夏港社區內分散居住的村民，從而騰出土地進行新城建設。將被拆遷村民進行集中安置，是某經濟開發區建設發展的需要，極大改善提高拆遷居民的人居環境，有利于社會主義新農村的建設，改善農村群眾生活環境，提高生活質量，有利于節約土地資源，促進構建和諧社會，推動地方社會經濟發展。二、 項目還款來源有保證，項目建設期為2年，擬申請銀行貸款20000萬元，%。本項目建成后，由某經濟開發區安排財政資金回購，還款有保證。第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析第一節 擬建項目與發展規劃的關系擬建工程的相關規劃分別是：xx市規劃局澄規條設（2007）56號《規劃條件》，經xx市人民政府批準的同意xx市夏港鎮人民政府受讓國有土地使用權的通知（澄土管[2008]84號文件），國有土地使用權證：澄土國用（2008）第11522號，另一份土地證在正辦理中。擬建項目與相關規劃的符合性《中共中央關于制定國民經濟和社會發展每十個五年規劃的建議》中提出“促進城鎮化分健康發展。……有條件的區域，以特大城市和大城市為龍頭，通過統籌規劃，形成若干用地少、就業多，要素集聚能力強，人口分布合理的新城市群。”“建設社會主義新農村的目標的要求，可以概括為生產發展，生活寬裕，環境整潔，管理民主”。xx市地處長江三角洲，長三角地區是我國經濟最為發達的地區。該地區水資源豐富，人力資源集中；而土地資源、生物資源相對緊張，礦產資源相對匱乏。為實現區域互補，緩解經濟發展的深層矛盾，謀求整個區域更快、更好、更協調地發展，上海、江蘇、浙江三省市由國家發展和改革委員會牽頭組織編制長三角區域“十一五”規劃。打破地區分割，加快構建一個開放的大市場。完善區域市場準入和質量認證等標準體系；建立區域性商品、資本、人才、勞動力和技術市場。為推進區域內各種要素的自由流動和充分競爭提供平臺。對區域內綜合交通、能源、水資源、信息網絡、物流體系等重大基礎設施和社會服務設施作出系統規劃，加強區域內外的相互協調與銜接。要加快形成分工合作、各具特色的區域產業布局，努力使長三角成為新一輪國際現代服務業和先進制造業轉移的首選承接地。xx市地處長三角幾何中心，是自上海溯江而上的第一座濱江港口城市，境內35公里的長江水岸線不凍不淤，被稱為“黃金水道的黃金岸線”，這是xx市的一大重要資源。“土地”是xx最緊缺的資源，道路建設要用地，工業建設要用地，農業建設要用地，生活居住要用地。為把“土地”充分利用好，科學合理的規劃及相關基礎設施的建設與管理維護至關重要。本項目位于xx市某經濟開發區新夏港社區內，地理位置較優越，建設用地周圍有一定的商業集中度，服務設施完善，道路交通便捷。擬建項目符合國家“十一五”規劃建議的精神，符合長三角區域規劃、xx市規劃、某經濟開發區規劃框架的要求。