新城項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 329,11863,885 貨幣資金余額(期末）5,88669120,0082,91920,81420,01033,19257,62148,16151,60558,13767,2553,370注釋1：中信蜀都新城項目整體共分三期開發，其中第一期開發的是7地塊；第二期開發的是4地塊、第三期開發的是9地塊。下表按開發次序列示了各地塊項目開發與銷售過程中的主要時間節點安排，本現金流量預測中的時間節點均以下表為準；開發過程主要時間節點項目一期項目二期項目三期1號地塊2號地塊5號地塊6號地塊7號地塊3號地塊4號地塊8號地塊9號地塊一、取得國有土地使用證二、取得建設用地規化許可證三、完成項目整體設計四、完成前期土地整理與挖掘五、取得建設工程規劃許可證與施工許可證六、完成正負零以下工程七、開始正負零以上工程八、完成項目施工九、完成竣工驗收備注：由于7號地塊的地下室連通，因此正負零以下工程同時進行，同時完成；同理由于9號地塊的地下室也連通，因此正負零以下工程同時進行，同時完成。假設前期工程費的支出在從取得建設用地規劃許可證開始至完成前期土地整理與挖掘止的期間內平均分布；假設房屋開發費、開發間接費在從開始正負零以上工程至完成項目施工止的期間內按應支付總額的70%平均分布，剩余30%于該地塊項目完成竣工驗收后一次性支付；不可預見費在從開始正負零以上工程至完成項目施工止的期間內按全部應付總額平均分布。住宅銷售主要時間節點項目一期項目二期項目三期1號地塊2號地塊5號地塊6號地塊7號地塊3號地塊4號地塊8號地塊9號地塊一、取得預售許可證二、開始正式預售三、完成項目銷售四、辦理產證及產證分割備注：根據項目當地的房管政策，所有項目完成正負零以下工程的同時即可以獲批取得預售許可證，開始預售；因6號地塊無住宅業態，全為商業，所以相關時間節點在本表中不體現；假設各地塊住宅的銷售收入在從開始正式預售至完成項目銷售止的期間內平均分布；假設各地塊住宅的營銷費用支出在從開始正式預售至完成項目銷售止的期間內平均分布。商業銷售主要時間節點（僅銷不租）項目一期項目二期項目三期1號地塊2號地塊7號地塊3號地塊4號地塊8號地塊9號地塊一、取得預售許可證二、開始正式預售三、完成項目銷售四、辦理產證及產證分割商業租賃與銷售主要時間節點（先租后售）項目一期5號地塊6號地塊一、辦理產證及產證分割二、開始正式出租三、半年免租期四、租期結束五、開始正式銷售六、完成項目銷售備注：因9號地塊無商業業態，全為住宅，所以相關時間節點在本表中不體現；假設各地塊商業的銷售收入在從開始正式預售至完成項目銷售止的期間內平均分布；但保守起見，對僅銷不租的商業我們假設在預計的時間節點內僅完成80%去化；根據6號地塊的規劃，在項目完工并辦理出產證后，將按年單位租金100元每平米的價格出租給若干家大型商戶，并給予首個半年的免租期：出租對象包括沃爾瑪百貨、居然之家家具城、會所及電影院等以培養該片區的商業氛圍；之后租金每半年收取一次；全部租期期滿后該地塊上所有商業將優先出售給這些大型商戶，為實現到期后的快速去化，本表在市場均價的基礎上折價20%去化6號地塊商業，并假設銷售收入在從開始正式銷售至完成項目銷售止的期間內平均分布；假設各地塊商業的營銷費用支出在從開始正式預售（銷售）至完成項目銷售止的期間內平均分布。另本現金流預測中的住宅與商鋪銷售收入、租賃收入、土地出讓金支出、前期工程費支出、房產開發費支出、開發間接費支出、不可預見費支出、管理費用以及營銷費用的總金額數均以上文項目盈利能力分析中列示的地塊銷售與成本預計數據為依據：注釋2：信托計劃于項目開始時一次性投入5億元資金入股，并按照約定于三年期滿后退出；%為依據，本表按此收益率計入信托投資本益。融資顧問費按信托融資規模的4%每年收取。注釋3：為給予本地產項目開發建設必要的資金支持，本表按預計時間節點安排了如下銀行貸款：編號貸款借入時點借款金額抵押物借款期限預計利率年利息還款安排138000萬元7號地塊土地3年%/年2052萬元；剩余部分到期一次性償還。248000萬元6號地塊商業現房3年%/年2592萬元全部本金到期一次性償還。備注：本表預計的借款金額 ≈ 抵押物成本價值 60%，其中第2筆貸款為在第1筆貸款基礎上的追加貸款；提前償還第1筆貸款中的1000萬系因需釋放5號地中對應住宅面積的土地供辦理產證分割與交房所致，償還金額為根據抵押物價值與抵押率倒退所得的金額數。注釋4：土地出讓金的支付安排與獲取的土地證詳見下表：1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6號地塊7號地塊8號地塊9號地塊合計一、土地出讓金額（萬元）1,1,1,1,5,12, 46,42, 15, 129,預計的付款比例及繳款時限首筆土地款：簽訂土地出讓合同后七天內（）付總地價款的約50%（67816萬元），獲取7號地塊土地證；第二筆土地款：簽訂土地出讓合同后六個月內付總地價款的約20%（22970萬元），獲取9號地塊土地證；第三筆土地款：簽訂土地出讓合同后八個月內付總地價款的約30%（38908萬元），獲取8號地塊土地證。注釋5：管理費用支出的總金額以上文項目盈利能力分析中列示的地塊成本預計數據為依據，并假設每塊地的管理成本在從該地塊開發之日起至項目整體結束止的期間內均勻分布。注釋6：住宅與商業的銷售稅費中包含營業稅及附加（%）以及土地增值稅（先按2%預繳，竣工驗收時匯算清繳）；商業租賃稅費僅包含營業稅及附加（%）,本表按預計的發生額分別計入。項目現金流預測（假設未取得開發貸）項目方現金流量預測單位（人民幣：萬元）蜀 都 新 城 項 目 整 體 開 發 期 間（六年）2010年11～12月2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年7～10月信托結束2013年11～12月2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年7～10月項目結束 貨幣資金余額(期初）24,0005,88618,24818,61470,48184,57098,66411,78232,33753,20590,602111,369189,101232,644 現金流入：　　　　　　　經營活動流入住宅銷售收入 【注1】 18,82273,28255,57253,10535,48432,02228,55985,67867,93650,19450,19450,19425,097商業銷售收入 【注1】 18,77037,540117,85634,105 1,1712,343 107,158 商業租金收入 【注1】 300300 300300150 籌資活動流入信托投資 【注2】50,00022,000 銀行貸款 股東注資 【注3】 6,000 現金流入合計50,00065,592110,822173,42887,21035,78433,49330,90285,97868,23650,344157,35250,19425,097 現金流出：　　　　　　經營活動流出土地出讓金支出67,81622,97038,908 前期工程費支出 【注1】 4,3211,6821,682 房屋開發費支出 【注1】 19,89150,15381,84138,20515,4569,6166,41152,33419,23219,23236,175 開發間接費支出 【注1】 1,2293,0105,0452,5911,0136794533,5281,3581,3582,554 不可預見費支出 【注1】 4371,1451,12872939716711133433433456 管理費用支出2988941,1371,3801,3801,3809204601,3801,3801,3801,3801,380920營銷費用支出 【注1】 6683,6693,4562,3567666805941,7813,4033,5005,2061,016508住宅銷售稅費 1,4125,4965,1685,5692,6612,4022,1425,7365,1153,7655,9734,2552,127商業銷售稅費 1,4082,81621,86119,411 88176 28,276 商業租賃稅費 1717 17178 籌資活動流出信托投資本益 【注2】 102,926 融資顧問費 【注2】