經濟適用房建設項目可行性分析報告-資料下載頁

　　

【正文】 濟評價方法與參數》（第三版），參照我國新的財會制度，結合經濟適用房開發的實際情況，該項目主要進行經濟適用房的經濟效益分析。該項目工程建成后總建筑面積為60000平方米。根據專業市場調查，并結合本工程經濟適用房的特點，根據山東省經濟適用房管理辦法，本小區經濟適用房對外銷售的平均售價預測為每1400元/平方米，銷售總收入8400萬元（按全部售出測算）。一．經濟適用房項目財務評價、銷售稅金及附加估算表（見附表3）（見附表4）1） 財務凈現值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）根據項目現金流量表，可計算出財務凈現值和財務內部收益率財務凈現值（FNPV）=財務內部收益率(FIRR)=28%經過表中計算可知，項目財務凈現值（FNPV）0,表明項目具有財務上、經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）12%（第三版參數），且水平較高，表明項目具有盈利能力，是可行的,但由于是經濟適用房，利潤較低，所以投資回收期較長，大于3年。2） 項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 ，總銷售收入為8400萬元，（見附表五利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％投資回收期3年（根據現金流量表） 二．財務評價結論由以上分析可知，本項目經濟適用房的投資開發方案在財務方面是可行的。三．敏感性分析敏感性分析表（見附表5）敏感性分析圖（見附圖）通過敏感性分析可知，本項目對銷售價格和建設投資最為敏感，所以應及時做好營銷方案，制定切實可行的銷售價格，才能確保經濟適用房的順利銷售。第十三章 社會評價一．項目對社會影響分析隨著國民經濟的發展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發已成為房地產開發市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用。經濟適用房作為我國住房市場的重要組成部分，肩負著保障百姓住房的重任，其地位無可取代，是一種具有社會保障性質的政策性商品房，具有經濟性和適用性的特點。這幾年，某市的房地產行業呈現出了跳躍性發展，各個城區地產項目遍地開花，地價上漲，房價也是飛速提高，在這樣的背景下，更多的中低收入住房困難房戶面臨著巨大的購房壓力。關鍵時刻，政府及時倡導經濟適用房建設，解決中低收入的住房困難房戶住房問題，更好的維護了社會穩定，為構建和諧社會打下基礎，所以建設經濟適用房是解決當前人民群眾最關心的熱點難點問題的“民生工程”，是體現執政為民的理念，充分保障中低收入家庭“居者有其屋”是。在某市市政府、房改辦及相關部門的領導和規劃指導下，某市安居中心肩負著為民辦實事的歷史使命悄然登場，首個打造某市經濟適用房的建設。我國近年來不斷加快經濟適用房建設，取得了明顯的社會綜合效益，對社會穩定與和諧發展，對房地產業和國民經濟的持續協調發展發揮了重要的作用。一是發揮社會住房保障功能，解決了一大批中低收入家庭的住房困難。二是配合住房制度改革，促進了住房商品化進程。三是擴大居民住房消費，推動了國民經濟發展。四是優化房地產市場結構，平抑了商品房總體價格水平。五是加快城市建設與發展，為緩解房屋拆遷矛盾開辟了新途徑。 某市安居中心投資有限公司始終堅持客戶利益，永遠第一的原則，從設計開始就為居民著想，全盤考慮人性化設計和人文建設，讓居民生活在一個設施齊全、環境優美、交通便利、服務周到的社區，并且以非常合理的價位讓居民能夠用最經濟的方式購得住房，享受到較高質量的生活和服務。某某小區的建設不僅僅是解決了當地居民的住房問題，而且更加重視居住的質量，居住的環境（包括室內環境和室內環境），本小區的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環境，解決人們對住房、環境等的需求，還給該地區的人文、自然環境帶來了巨大的改善。除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業機會。小區的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監理單位等提供許多機會。小區建好以后，要想維護小區良好的室外環境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業公司提供了機會。可見，本項目的建設將會給社會提供大量的就業機會。二．項目對所在地的互適性分析該項目開發完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該小區周圍的交通條件較好，建成后交通和市場環境應大體滿足需求。三．社會評價結論總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發展都有拉動作用。對社會的發展是有積極的作用。項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現的后果措施建議對居民收入的影響對主要對中低收入居民影響較大較為適應可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質量的影響影響到中低收入的居住人員提高人們的住房質量，提高了中低收入居民的生活水平對居民就業的影響對某市的下崗職工、設計院、施工單位、監理單位物業管理公司等產生積極的影響提高居民就業率吸納無業居民就業對不同利益群體的影響項目投資經營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較大項目投資經營方獲得低于3%利潤，提高了居民的生活質量。定價要兼顧國家政策，按政策承建項目對地區、文化、教育、衛生的影響文化、教育、衛生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業、形成健康衛生環境持續發展對地區基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣促進地區基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續發展對少數民族風俗習慣和宗教影響無無無第十四章 風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對“某某”投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。一．定性分析1. 自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。2. 政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注經濟適用房政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續過程風險、法律風險。3. 經濟風險經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。4. 技術風險房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。5. 社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃風險、區域發展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。6. 內部決策和管理風險內部決策和管理風險是指由于開發商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。二．投資風險的控制及早地發現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：1. 通過加快進度來回避風險開發經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發經營風險的辦法快完成開發項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。2. 通過市場調查來降低風險通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。3. 通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。第十五章 研究結論與建議本項目為政府提倡的經濟適用房建設，其影響主要體現在社會影響方面，經濟效益要嚴格貫徹政府關于《經濟適用房管理辦法》的有關規定，故項目評價側重于對社會評價的定性描述，從“以人為本”的原則出發，結合本項目的具體實際，研究內容主要為項目的社會影響和環境影響分析。從社會效益來說，某某建成后，可提供住宅1020套，將切實解決某市中低收入居民的生活及住房問題。項目建設過程中，注重環境營造和公共設施的建設，它將成為建設經濟適用房的一個亮點，為某市的居民提供了優越的住宅環境，使人們能夠更好的生活和工作，更好的感受經濟發展給他們帶來的直接好處，使人民在黨的旗幟下能夠幸福的生活，安居樂業，因此社會效益極為可觀。從環境效益來說，該開發過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環境變成了環境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養圣地，對于美化聊城是的市容市貌，改善環境帶來較大的影響。縱觀開發全過程，從社會效益和環境效益來看，該開發方案是十分必要的，也使完全可行的。 要強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 （1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場帶來的風險。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 （3）要做精品。產品設計各個環節都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產品。 （4）項目成本須合理控制，以盡可能減低工程造價。 （5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統一調配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。第十六章 附圖、附表一、附圖敏感性分析圖二、附表附表1 《總投資估算表》附表2 《其他費用分項估算表》附表3 《利潤表》附表4 《敏感性分析表》附表5 《項目投資現金流量表》 46