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房地產可行性研究實戰操作手冊-資料下載頁

2026-06-12 23:43本頁面

　　

【正文】結論：要求寫出該項目可行性研究的結論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。有關建議：是專業機構的專業人員在進行可行性研究中發現的一些有利于項目獲得更佳的經濟效益、社會效益、環境效益等方面的建議，供委托方參考。附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現金流量表、敏感性分析計算表等。第6操作環節：如何協調可行性研究投資預算　　一些不大規范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含7項目建設的工程概算。這樣算帳不好。一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以采取的，這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容營銷開支概算，包括：項目前研究及可行性研究的開支項目策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項目公司日常運作的開支項目及企業的公關開支工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支用于吹沙填土、平整土地的開支用于工程設計的開支用于建筑施工的開支用于設施配套的開支用于工程監理的開支土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標準地價用于拆遷補償或青苗補償的開支影響公共設施而出現的賠償開支金融成本開支，包括：外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出貸款引起的利息支出各項保險開支稅收和行政性收費不可預見開支第7操作環節：從全局出發進行可行性研究現實化的可行性研究前握　　事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優秀的房地產公司應從機構內外來縱觀其業務，監視變化中的環境并抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責是辨別外界環境中的主要變化，通過設立早期預警系統，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環境中的新挑戰和新機會。消費者市場分析與營銷環境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態及興趣等方面差異極大，營銷者區分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發產品和服務是非常有用處的。我們應在分析消費者行為的基礎上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略而進行可行性研究在此基礎上，我們應進行細致而有針對性的市場調研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產品的定位策略、產品開發和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務即物業管理策略。公司要對每個選定的細分市場制定產品定位策略。他需要向客戶說明本公司與現有競爭者和潛在競爭者有什么區別。定位是勾劃公司形象和所提供價值的行為，以此使該細分市場的顧客理解和正確認識本公司有別于其競爭者的特征。定位任務包括三個步驟：明確一些可利用的競爭優勢；選擇若干個適用的優勢；有效地向市場表明公司的定位觀念。產品是營銷首要和最重要的因素，房地產產品策略需要對產品類型的選擇、開發風險的選擇以及開發方案的制訂與效益分析作出決策。房地產產品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業建筑、旅館及其他特殊用途的物業。房地產產品開發風險的選擇與房地產開發資金的籌措渠道密不可分。風險和收益是成正比的，如果某一項目不能產生足夠收入償還抵押并產生正現金流量或者項目的總債務超過其價值則被認為是籌資過度，明智的辦法是在準備隨風險的限度內盡量賺錢，應保留部分現金和兌現性強的財產。房地產開發策略即為作出種種投資決定而事先安排的計劃一一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發方案一般包括下列內容：開發目標、投資規模與投資額、營運費用及稅費、投資收益方式與收益大小、經營期間現金流量分析。納入整體營銷方案的可行性研究一個好的房地產營銷方案最終有一個好的計劃書，以便在整體上把握整個營銷活動。計劃一般應包括以下八大內容：計劃概要（便于決策者快速瀏覽）市場營銷現狀（提供背景資料）機會與問題分析目標、銷售量、市場占有率、盈利水平市場營銷策略行動方案：做什么？誰去做？如何做？何時做？費用多少？預計盈虧報表控制措施、策略涉及的是營銷活動“是什么”和“為什么”的問題，而執行則涉及“誰？”“時間？”“地點？”“怎么樣？”等問題。影響有效執行營銷方案的因素主要有：發現及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執行計劃的技能；評估執行效果的技能。

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