公司發展戰略研究論文-資料下載頁

　　

【正文】 對一年閑置土地開征閑置費，二年閑置土地無償收回。在銀行信貸方面，央行采取銀根緊縮政策，一方面提高房貸利率和貸款的門檻，另一方面提高開發項目自有資金比，并對商品房預售作出嚴格規定。這些政策對中小房地產企業尤為不利，因為中小房地產企業的自有資金不多，土地儲備也不如大公司充足，在嚴厲的調控之下，有可能出現資金鏈斷裂和無地可用的局面。（2）房地產行業的競爭日益激烈由于受較高利潤率驅動，社會大量資本紛紛投入房地產行業，外來競爭者的不斷融入加劇了房地產市場的激烈競爭程度。在鄭州市房地產行業中，共有數百家房地產開發企業，其中，規模較大、實力較強的房地產公司將有幾十家，每個公司各有優勢。伴隨著土地供應量的減少，土地實行公開拍賣，開發商成本加大，同時行業間也存在不公平競爭問題，再加之資金鏈等問題的出現最終結果會導致同行業間競爭更加激烈。同時，房地產行業的高利潤吸引同行業上下有關聯企業的加入，其他資金充裕的企業也投資于房地產業，房地產企業頻繁上演資源整合的錢地合作，不少中小型的企業由于生存空間狹小，長時間拿不到土地或沒有開發資金而面臨倒閉。（3）購房者信息不足，觀望氣氛濃厚由于國家通過稅收、信貸、限購等政策對投資和投機性購房進行了遏制和打擊，房地產市場銷售情況受到極大影響，整體購買欲不強。相當一部分自住性購房者，對房價和政策的預期不甚樂觀，都處于觀望狀態之中。這些因素直接導致房地產銷售難度加大和資金回籠速度的變慢，進一步加劇了中小房地產企業的資金緊張程度。（4）產業集中化趨勢房地產行業存在“馬太效應”，行業的集中度會進一步增強，因為政府、銀行的政策明顯傾向于大型房地產企業。國土部門在出讓土地時，通常把大宗地塊整體出讓，以便于城市整體規劃，中小房地產企業因為資金實力弱而無法中標；在舊城改造中，政府也會選擇比較有實力的房地產企業；銀行為了降低其貸款風險也會青睞于大型房地產企業。另外，在調控趨嚴、貨幣政策從緊的背景下，并非所有的房地產企業都能獲得充足的現金流，因此，房地產開發企業在今后重新整合將不可避免，行業洗牌趨勢也將會呈現，實力較弱的房地產開發企業面臨著嚴峻的生存危機。 外部因素評價（EFE）矩陣基于以上關于外部環境的分析，最后用外部因素評價（EFE）矩陣對河南高速房地產開發有限公司的外部環境進行綜合分析，系統地找出外部因素中的關鍵機會和威脅。外部因素評價（EFE）矩陣可以幫助戰略制定者歸納和評價經濟、社會、文化、政治、技術以及競爭等方面的信息。主要工作步驟和方法如下：（1）列出在外部分析過程中確認的外部因素。因素總數在1020個之間。因素包括影響企業和所在產業的各種機會與威脅。（2）賦予每個因素以權重，（不重要）（非常重要）。權重標志著該因素對企業在產業中的機會與威脅。機會往往比威脅得到更高的權重，但當威脅因素特別嚴重時也可得到高比重。確定恰當權重的方法包括對成功的競爭者和不成功的競爭者進行比較，以及通過集體討論而達到共識（注：機會權重用正數，威脅權重用負數）。所有因素的權重（絕對值）總和必須等于1。（3）按照企業現行戰略對各關鍵因素的有效反映程度為各關鍵因素進行評分，范圍為14分，“4”代表反應很好，“3”代表反應超過平均水平，“2”代表反應為平均水平，“1”代表反應很差。評分反應了企業戰略的有效性，因此它是以公司為基準的，而步驟2中的權重則是以產業為基準的。（4）用每個因素的權重乘以它的評分，即得到每個因素的加權評分。（5）將所有因素的加權分數相加，得到企業的加權總數。無論外部因素評價（EFE）矩陣中所包括的關鍵機會與威脅數量多少，,。平均總加權分數為零。而總加權分數小于零則說明公司的戰略不能利用外部機會或回避外部威脅。表3 外部因素評價矩陣表關鍵外部因素 權重 評分加權分數機 會 1住房需求持續增加 3 2宏觀調控的結構調整 4 3政策性住房數量加大 2 4經濟持續發展 35城市化加快發展 3 威 脅 1宏觀繼續調控 3 2外地企業進入 2 3經濟危機帶來的沖擊 3 4市場監管更嚴 2 5市場競爭加劇 1 合 計 ，說明河南高速房地產開發有限公司目前能夠利用外部機會消除外部威脅的不利影響。4. 河南高速房地產開發有限公司的內部環境分析河南高速房地產開發有限公司隸屬于河南交通投資集團有限公司，成立于2005年，注冊資本10億元。目前，公司現已發展成為以房地產開發為主，集建筑材料銷售、物業管理、景觀綠化等業務為一體的綜合性國有房地產開發企業。公司始終奉行“人為本、德為尚、才為用、績為準”的用人理念，廣納社會賢才，現已擁有一支素質過硬、技術精湛、善于拼搏、敢爭第一的優秀團隊，其中本科以上學歷達到70%以上，教授級高工3人，高級工程師9人，各類專業技術人員占員工總數的65%以上，充分保證了公司的專業水準和創新能力。公司按照“客戶價值與企業利益永遠第一”的經營方針，堅持“筑一流房產，建一流設施，留一流景觀，做一流服務，樹一流形象，創一流業績”的發展理念，緊緊依托河南交通系統尤其是高速公路強大的資源優勢，六年來先后在鄭州、洛陽、南陽、商丘、周口、信陽等地，完成土地摘牌7宗，成功開發完成了規劃建筑面積近46萬平方米的鄭州市奧蘭花園項目、。同時，公司儲備土地約1500畝、規劃建筑面積近140萬平方米的四個項目各項前期工作正在有序進展中。公司憑借著人才優勢、資金優勢、網絡優勢和先進的管理理念，銳意進取、創先爭優，贏得了社會各界的大力支持和廣泛贊譽。公司多個項目先后榮獲“河南省結構中州杯”、“中國人居典范建筑規劃金獎”、“鄭州十大暢銷樓盤”、“鄭州房地產最具升值潛力”等榮譽。在加快中原經濟區建設的戰略征程中，公司已把目光瞄向未來，搶抓機遇、乘勢而上，改革創新工作理念，加大市場開拓力度，強力推進品牌建設，繼續以提供優質住宅為己任，不斷踐行“為社會提供質量上乘、舒適方便的生活家園；為客戶提供環境優美、服務周到的生活空間；為股東提供長期穩定、持續增長的企業利潤；為員工提供展現自我、實現價值的發展空間”的企業使命，不斷用超前思維做好策劃定位，用先進技術打造過硬精品，用新穎設計營造宜居環境，用細致思考提供周到服務，用和諧理念引領行業發展，為住戶營造一個優美、安全、舒適、環保和具有較高文化品位的溫馨家園，全力打造品牌卓越、品味高尚的高速地產品牌，為加快中部崛起和中原經濟區建設做出新的貢獻。公司的有形資源包括公司的財務資源、實物資源和組織資源，可以被較為容易地識別出來和評估，并在企業的各項財務報表中得以反映。（見表41）表41 公司的有形資源和評估資源主要特征主要指標財務資源公司自有資金和融資的能力，總體上決定了公司的投資能力和資金使用的彈性。現金、應收賬款、未售房屋、土地儲備實物資源公司土地和建筑的地理位置和用途；公司擁有的質量水準以及生產能力。工程的規模、固定資產的現值組織資源公司的報告系統以及其他的計劃、控制和協調系統。運用公司流程的運行效率對河南高速房地產開發有限公司有形資源的分析，主要從公司總資產、現金、未受商品房、應收賬款和土地儲備等幾個方面進行。以下是高速房地產公司2011年8月31日資產負債表中摘錄的幾項數據：（見表42）表42 河南高速房地產開發有限公司主要有形資產項 目資產金額（萬元）現金應收賬款未售商品房土地儲備合計從表中可以看出，目前公司面臨的問題是土地儲備、資金周轉等問題，因此公司應該加快獲取土地的速度，同時，加大已儲備土地的開發力度，加快資金回籠。截至2010年底，；商丘項目累計認購簽約158套，簽約金額4300余萬元；洛陽項目374套住宅和27套商鋪已銷售完畢。目前，周口項目、商丘項目二期、南陽項目、信陽項目正在開工前的各項籌備工作。河南高速房地產開發有限公司現有7個職能部門、7個單位，公司設董事長、黨委書記、總經理、監事會主席各一名，黨委副書記兼工會主席一名，另外還有兩名副經理，按照分工，領導分管各部門、所屬各單位工作。公司7個職能部門中，綜合管理部主要負責黨、政、工、團，以及車輛管理、食堂管理、檔案管理等后勤保障工作；人力資源部負責員工招聘、培訓、薪酬考核、人員績效管理；市場開發部主要負責土地的招投標、項目可行性研究等工作；工程管理部主要負責項目施工招投標、工程施工等工作；經營管理部主要負責合同管理、成本控制以及預算的編制、審核等工作；財務資產部主要負責資金帳務管理、固定資產管理等工作任務。公司下設7各單位，分別是鄭州奧蘭花園項目部、1136項目部、商丘項目部、周口項目部、南陽項目部、信陽項目部和物業公司。公司的組織結構形式，是按照集團公司的批復，同時也為了與集團公司部門對接工作方便而設置，能夠基本滿足公司開展業務的需要。但隨著公司的發展，逐漸曝露出職能部門業務交叉、職責權限不清的現象，不同程度地影響公司工作的開展，公司正面臨著組織結構的調整和改革。河南高速房地產開發有限公司的無形資產是經過多年的發展過程中逐步積累起來的，包括企業的社會關系、外在聲譽和企業文化等。高速房地產公司隸屬河南交通投資集團，是一家國有房地產開發企業，在集團公司的正確領導下，公司擁有較為豐富的社會資源。同時，公司歷經七年風雨磨礪，既鍛煉了隊伍，也取得了非凡的業績，在社會中贏得廣泛贊譽，樹立了“國有企業、良好信譽”的良好企業形象。無形資產可以提升企業產品的品質和價值，促使企業產生更多的有形資產。高速房地產公司需要進一步努力提高對無形資產的擁有度。在今后的發展中，無形資產的擁有在某種程度上比有形資產更為重要。河南高速房地產開發有限公司目前擁有員工 名，其中處級干部7人、科級干部 人；公司員工具有大學本科以上學歷的 人；公司員工平均年齡為 歲，公司員工素質較高，工作能力強，整個公司富有活力，充滿朝氣。公司高層領導有7人，他們勤政務實、敬業高效，具有豐富的管理經驗和市場開拓能力。公司中層管理人員具有較強的組織協調能力和履行崗位職責的能力，在公司中發揮較大的作用。但是，中層管理人員的專業結構不太合理，使公司的發展后勁不足。河南高速房地產開發有限公司人力資源存在的主要問題有：（1）擁有專業技術和管理人員所占比例較低。河南高速房地產開發有限公司原來隸屬于河南高速公路發展有限公司，房地產公司的員工大部分是從高發公司抽調出來的，還有部分員工是近幾年來招聘的大學生和專業技術人才。公司大多數員工缺乏房地產開發建設的管理能力和理論知識，公司專業技術和管理人員所占比例較低，很大程度上制約或影響到公司的快速發展。（2）招聘程序不規范。人才的招聘是用人單位為實現其發展目標所采取的引進“外腦”的嚴謹有序的積極行為，招聘本身應具有很明顯的計劃性、程序性和科學性。房地產公司沒有形成系統的招聘程序，缺乏規范的招聘規程，沒有詳盡周密的招聘計劃，同時作為國有企業，面臨社會大的環境，出現了公司所進人員不是所需要的專業技術人才，是專業技術人才受國有企業薪酬體系的影響又不愿意來的現象。（3）人員培訓不到位。河南高速房地產開發有限公司培訓制度不健全，公司很少組織培訓活動，沒有真正充分認識到人員培訓是人力資源開發的重要手段。公司培訓工作具有被動性、臨時性和片面性，缺乏系統性和科學性。（4）激勵方法不合理。公司在調動員工積極性的方法上缺乏標準化、制度化的考核辦法，忽視了良好的企業組織環境的培養，使公司缺乏凝聚力和向心力，員工缺乏歸屬感，員工思想波動較大，影響正常的生產工作秩序。河南高速房地產開發有限公司在人力資源方面存在以上諸多問題的原因是：公司對人力資源管理缺乏正確的認識。公司由于受到傳統觀念的影響，把人力資源等同于人事管理，把人力資源管理部門看成單純的行政職能部門，缺乏“以人為本”的管理思想，未能達到人盡其才的結果。同時，公司沒有擺脫傳統人事管理觀念的影響，沒有真正樹立“以人為本”的管理思想，只重視物質的獎勵，忽視了對人的重視和尊重，忽視了人是管理之本。在管理體系建設上，高速房地產公司多年來堅持學習先進企業管理經驗，結合公司工作實際，大力開展質量管理活動，逐步形成了一套項目管理、質量管理、技術管理等方面的工作程序，對公司經營管理工作提供了重要手段。一是，項目開發程序科學合理。從前期的項目立項、市場調研、可行性研究、設計到項目招標、施工管理、銷售工作等方面，公司都建立了比較好的運作體系；二是，項目管理求實求穩。公司項目管理工作堅持“以質量求生存，加強目標管理，理順管理程序”，堅持工程施工管理精細化，狠抓工程質量，做好成本控制；三是，加強成本管理，樹立節約意識。公司強化成本管理意識，嚴格事前控制和過程控制，強化財務管理流程和核算監督體制，通過優化招投標文件，進行事前控制，加強設計限額控制，加大施工圖審查力度，以經濟合理為原則，合理設計施工，優化材料選型，降低開發成本。從營銷策劃方面來看，公司策劃能力一般，在工作中需要借助于專業的策劃公司，主業化程度有待提高。從目前公司的營銷狀況看，公司的銷售還處于推銷階段。隨著房地產市場競爭的日趨激烈，各房地產公司越來越重視商品房的銷售環節，公司將著力培養自己的營銷策劃人員和銷售人員，將要逐步建立自己的一支專業的銷售隊伍。房地產企業獲取資源的能力主要是指獲取資金和土地的能力，兩方面都是房地產企業運行的必要因素。在融資方面，高速房地產公司現在的融資主要有兩個途徑：一是通過向銀行貸款來籌集資金；二是公司自籌資金，包括公司自有資金、預售房款等。在解決土地資源問題方面，公司利用良好的社會關系，多渠道獲取信息爭取有發展潛力的土地。因此，公司獲取資