商業地產可行性研究實際操作-資料下載頁

　　

【正文】 要的結論。 七、撰寫和提交調查報告 　　撰寫和提交調查報告是房地產市場調查工作的最后一環。調查報告反映了調查工作的最終成果。要十分重視調查報告的撰寫，并按時提交調查報告。撰寫調查報告應做到： （1）客觀、真實、準確地反映調查成果；（2）報告內容簡明扼要，重點突出；（3）文字精練，用語中肯；（4）結論和建議應表達清晰，可歸納為要點；（5）報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；（6）報告完整，印刷清楚美觀。 　　在作出結論以后，市場營銷調查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。在撰寫調查報告時，要指出所采用的調查方法，調查的目的，調查的對象，處理調查資料的方法，通過調查得出的結論，并以此提出一些合理化建議。 以上房地產市場調查程序對房地產市場調查工作只是一般性的描述。在實際工作中，可視具體情況，科學合理地靈活安排調查工作的內容。第四節 調查隊伍的組建 　　 組織高效、靈敏的市場調查工作是一門重要的經營藝術，其首要條件是需要配備一支素質較高的市場調查人員隊伍。房地產市場調查人員的基本素質要求如下： （一）必須具備創新能力。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認識和順應了新的消費動向，誰就有可能占據有利的市場地位。因此要求調查者對房地產開發、交易、消費和服務諸環節有深刻認識，具有較強的職業責任感、觀察市場的敏銳性和勇擔風險的膽略。只有這樣，才能在市場調查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產市場調查工作走上健康發展的新路。 （二）要有良好的知識結構。把握房地產信息是一種知識型勞動，要求調查者具備淵博的知識和經驗，基中至少要精通房地產有關的法規政策、開發經營、行政管理、城市規劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發戰略等方面的知識，因此調查者需要良好的知識結構才能勝任市場調查工作。 （三）要具備市場信息分析能力。市場調查人員的工作決不簡單是提供調查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。市場調查人員所作的適當評議，透過現象探討本質的綜合分析，就有關現象分析利弊和長遠趨勢，將會幫助決策者對市場需求和市場動態作出正確判斷。這些工作的水平高低是與調查者的分析能力、語言表達能力分不開的。 （四）要具備較強的社交能力。調查者在個人形象上要顯得干練、穩重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產市場相關的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實踐中增長才干，更深刻地認識社會與市場。 第五節 資料收集與運用 資料是作任何決策的基礎，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測。由此可見資料的重要性。房地產開發商在決定土地開發區位、土地利用方式，或規劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據正確、有效的資料。 一、資料獲取途徑 　　房地產市場調查資料獲取途徑主要有下面八種： （一）交易雙方當事人。訪問市場上曾經發生交易行為的買方或賣方，應著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。在訪問中應盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導引出其他市場的交易線索。 （二）促成房地產交易行為的中間商。房地產市場上的中間商，具有促進交易行為的作用，在房地產市場上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。因此，市場調查人員可利用其提供的資料，增加市場調查的深度和廣度。 （三）房地產公司公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產公司公開推出銷售或出租個案之前都預先做好市場調查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應注意其中的銷售或租賃標的物的狀況等基本條件。 （四）熟悉房地產市場的人士。如房地產估價師，可向其探詢交易資料作為再進一步查證的依據。這種查證方式較費工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。調查時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據。 （五）同業間資料的交流，房地產同業間若能秉持合作的態度，以經整理分析的二手資料進行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發商接受。只有在互惠互利的情況下房地產同業間的資料交流才能進行。 （六）準交易資料的收集。交易資料一般必須是買賣雙方達成協議和發生房地產交易行為的資料。而所謂準交易資料，是當事人擬出售（購買）房地產的單方面意愿的報價資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準交易資料”。地方市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格必須預先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步決定價格。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動產市場的基本行情。 （七）向房地產租售經辦人員討教，參加房地產交易展示會、展覽會、換房大會、了解各類信息、行情、索取有關資料。 （八）各類二手資料。 主要有政府各類統計資料中有關房地產的數據和分析材料；與房地產業相關的銀行、消費者協會、咨詢機構以及新聞媒體所提供的資料；來自上級主管部門和行業管理機構、行業協調機構的資料；一些專業和非專業研究機構提供的相關資料，以及來自本企業各部門的數據材料。 二、基本資料搜集。 資料可分為一手資料及二手資料兩類。一手資料系為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內部或外部現成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進行一手資料收集前，應先評估是否有現成的二手資料可資利用，并盡可能優先利用二手資料，因為利用二手資料有成本低廉、取得容易的特點。 （一）二手資料。 　　二手資料又可分為內部二手資料和外部二手資料。 1．內部二手資料。一般人常常忽略公司內部資料的可貴性而未加以利用。例如開發公司或代理公司每個項目方案的執行過程報告或分析報告，初期的土地購買評估報告，產品定位報告，銷售檢驗報告，結案統計報告等，通常都是極有參考價值的資料。 2．外部二手資料。外部二手資料來源主要包括官方、學術單位、產業三大部分。 　?。?）官方資料，以統計類居多。例如定期性出版品，包括各縣市統計要覽、建設指標統計等；不定期出版的資料有各省、地、縣政府調查制定的區域發展的城鎮開發計劃及土地開發計劃等等。定期類統計資料可以郵購或購買，不定期類資料?？梢苑钦角浪魅?。 　?。?）學術單位，以研究報告或論文居多。例如各大學不動產研究中心、建筑研究院、運輸所等常對交通建設、市場、山坡地、建筑規劃、商業、新市鎮社區開發、不動產投資、住宅等相關問題作系統性的研究，因此對于前瞻性的課題很有參考價值。此類報告或論文可在大學圖書館參閱。 　?。?）產業資料，以房地產市場資料居多。例如由房地產業界提供的市場調查資料，常見的有中房指數的市場報告系列，梁振英測量師行等代理行的月刊等，都是開發商可參考的雜志。其他較具學術性的則有《中國房地產》、《住宅與房地產》、《中外房地產導報》等期刊，此外還有一些企業的內部刊物，如《萬科地產周刊》等。 （二）一手資料。 　　一手資料的搜集是依據特定目的，遵循完整的研究設計及調查設計，并通過調查執行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會科學研究中常使用。不動產開發商以往較依賴市場經驗而較不注重方法，但因土地資源有限，市場競爭日益激烈，某些一手資料（例如潛在客戶購買力、選擇區位評估因素、客戶滿意度、商業圈類型等）的使用性高、目的明確，若配合二手資料使用，可使開發商作出更正確的判斷。 　　三、土地使用資料搜集 各個國家對土地使用都有一定的規劃及法規規范。我國對土地利用方面的規劃主要有：國土規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、農業發展規劃、其他發展規劃、縣域社會發展規劃、市級土地利用、縣（區）級土地、鄉（鎮）級土地總體規劃。目前我國已出臺的土地利用方面的法規政策主要有：《土地管理法》、《城市規劃法》、《建筑法》、《城市房地產管理法》等。根據以上法規依據，每塊土地都有一定的使用分區規范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門。 四、項目基地現狀資料搜集 不論是住宅、商業或工業用地，我們都可從下列幾個方面掌握土地的開發條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設施及交通狀況。由于土地位置所在地區的自然條件、社會條件及經濟、政治等因素，共同構成區域特性，進而影響不動產的價格。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌握土地所在區域的特點及基地狀況。其中，常用的表格有基地情況調查表。它主要說明基地狀況的各項內容及所搜集資料的方式。其主要內容有：基地地理形勢、方向、風向、地質、景觀方向、地形、排水方向、基地地上物狀況、基地與鄰地情況、防火設施、鄰地建筑、鄰地地下室深度、鄰地狀況、市級道路、主要出入口、基地道路及給排水狀況、公共設施（公園、學校、市場）、附近公共設施及交通狀況。在探討基地本身條件及鄰近地因素時，根據基地使用用途管制的差異，所考慮的環境與條件各有不同，如住宅區必須注意居住的寧靜、舒適性，其中交通設施狀況、有無影響居住環境的設施，以及居民的職業與社會結構、文化素質、生活方式等都是基地狀況資料調查搜集的重點。商業區除了基地條件外，商業的繁榮程度、營業狀況、商業腹地大小，以及顧客的質與量等等，都是不可忽略的重要資料。 五、交通流量資料搜集 　　交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地商業價值提升。交通流量因道路形態不同而有很大的差異，而道路形態也因使用車種、使用時間、使用目的而有不同的發展，因此道路形態與交通流量有互為因果的關系存在。一般所指的交通流量資料包含：機車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的路線及其可到達的區域。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業發展造成不同的影響。常見的交通流量資料搜集的方式可由調查人員用計數器在道路旁測算，但因為車種、行人等內容都要調查，調查員常常需要2人~3人以上，因此也可利用攝影機在基地兩側作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復觀察現場交通狀況。 　　交通流量調查時段的選擇應注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定時段的區分，分別調查取樣，才能代表所有時段的交通流量狀況。調查一般必須擬定： （1）調查地點；（2）調查日期；（3）調查時間；（4）調查時段；（5）調查內容（車輛種類、方向、行人性別及年齡等）；（6）調查表；（7）調查結果分析方法等。 　　我們在搜集交通流量資料時，應掌握交通流量的主要內容，運用經濟有效的方法，并區分流量的時段差異，才能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。 六、道路現狀資料搜集 路是人走出來的。因此常有現狀道路與政府所規劃的道路不一致的情形。道路的性質往往影響了沿路不動產的發展，因此項目策劃人員需注意基地附近及對外道路的現狀。道路現狀資料搜集的方法包括現場目測，丈量道路的寬度，觀察道路發展的狀況，到各縣市政府規劃局查看城市規劃圖等方式。在搜集道路現狀資料時應注意下列事項。 （一）道路形態。道路因經過的車輛種類、使用目的等而有很大的差異，可以通過觀察道路通過的車輛種類、數量、比例及道路所通達的地區來判斷道路的形態。 （二）道路使用情況。觀察道路使用情況時，可注意下列狀況。 道路的陰陽面。由于道路兩邊住宅的不平衡發展、不平衡車道，或單向行駛，常造 成道路兩邊商業氣息不平衡的狀況。商業氣息繁榮的一面叫“陽面”；另一邊商業氣息較差或根本缺乏氣息的叫“陰面”。 道路的分隔網。若道路為20米以上且中間有分隔網，道路兩邊的行人就無法通過，不過此時往往有較密集的過街天橋。 路邊停車狀況。是指道路及其巷道路邊停車的情況。通常上班地區白天停車必然嚴重，住宅區晚上停車可能困難。 　　七、運輸系統資料搜集 在房地產市場中，交通運輸狀況關系到產品的價格、產品定位類型、區域商業繁榮程度等，所以對交通運輸系統相關建設問題的了解是一個非常重要的內容。而在搜集資料過程中，可區分二大信息的搜集。 （一）交通運輸系統的現狀。交通運輸系統可分為鐵路運輸系統與道路系統，分述如下：鐵路系統。鐵路的能量一般都以路線運載能力作為主要的評估標準，路線容量受多種因素影響，其 中包括軌道數、支線、行車制度、站場路線布置、客貨輸送方式及車輛調度、列車運輸方式等。但在鐵路發展過程中有兩方面資料需要深入研究了解，一是非曲直鐵路車站位置及出口的規劃；其次是交通運輸能力，其中以貨物運輸能力及旅客運輸能力最為重要。這些數據資料對商業圈的發展有著重要的影響。在搜集資料時，可參考有關部門編印的地區運輸統計資料，及各車站的人口流量統計等資料。 道路系統。　　城市的道路系統，依據道路功能與設計標準，可區分為高速公路、快速公路，主要道路及次要道路。以上的道路系統完善，對房地產開發都有正面影響。只有了解各項道路系統的交通量、道路服務品質等級等，才能掌握道路對項目定位的影響。 （二）交通運輸規劃。 　　在交通運輸規劃資料取得過程中，有些資料可在城市規劃詳圖中看出，但較重要的資料或研究計劃，可由運輸研究所、公路局、市政管委會等單位獲得；另外，可向相關研究機構查詢一些相關的研究報告，諸如車輛使用公路長度，公交車輛數等。交通運輸系統隱含許多與不動產息息相關的機會與問題，在進行資料搜集之前，必須先確定所需運輸系統資料的范圍、內容以及時效，再選擇經濟、有效的搜集方式，才能真正掌握基地的交通運輸條件。 八、人文社會經濟資料搜集 （一）人口增長率。區域內的人口及戶數的增長，對當地不動產的供需有重要的影響。一般說來，人口增長率較高的區域，其不動產單價漲幅及銷售量也較高。 （二）職業或行業類別比例。區域居住人口從事的職業或行業，直接影響了不動產產品的價格。高層次人士聚集的區域，其產品價格也就高。而普通工薪階層較密集的區域，其產品價格相比而言就要低多了。 （三）產業結構。產業結構或行業類別比例是相輔相成的。區域的產業結構不斷優化升級，第三產業比重的增加，會造成該區域對金融、服務等產業的需求，不動產產品品質和性能也因而不同。（四）流動人口。區域內流動人口的多少特性，對項目定位有絕對影響