房產經紀人實戰案例解析-資料下載頁

　　

【正文】 ，象這些費用一般只能告訴客戶，作為中介，會幫他聯絡原房主，來為雙方進行協調。但是如果聯絡不到原房主，或者原房主不愿意承擔，只能由客戶自己承擔。79，客戶買房之后要求遷入戶口，但是房主不愿遷出戶口怎么辦?回答：沒有辦法，只能通過協商解決。戶籍管理屬于公安部門行政管理范疇，不屬于法院民事案件的受案范圍，因此法院通常不受理二手房交易中僅以遷出戶口為訴訟請求的案件。故在本案例中，即使上家事先承諾遷出戶口，但是若實際不履行承諾的話，買方也無法通過法院請求強制遷出。另外，公安部門對于遷出戶口亦規定需本人親自辦理，他人在未取得本人授權情形下，也無法辦理戶口遷出手續，因此向公安部門單方提出遷出戶口的請求也難以獲得支持。因此，面對這個問題，買方只能無可奈何接受戶口無法遷出的事實。建議中介在簽訂買賣合同時震怒要特別注意戶口問題的處理，可以將戶口遷出設置為產權過戶的前提條件，即先遷戶口再過戶，而且可以設定上家必須在一定期間內遷出戶口，否則每逾期一日需要承擔一定的賠償責任（必須具體賠償責任的數額或者計算方式），并且最好約定逾期超過一定期限（需具體明確）后，買方有權單方面解除買賣合同，上家并承擔一定的賠償責任。80，房主委托中介公司賣出的房子現在正在出租中怎么辦？回答：首先，在銷售之前，要求房主和租戶簽訂放棄優先購買權書面證明，最好和房主一起去找租戶，友情協商如果租戶愿意住在這里，將由中介和買主協商，如果買主同意的話，在房產交易完成后，在由中介牽線，簽訂新的租房協議，如果客人想搬走，那么和租戶協商，讓他提出自己對房源的要求，由中介公司來幫助他找到合適的房源，一個經紀人，不應該放棄任何可以成單的機會。81，房主在收了定金后提高房價，不退款也不愿意按照原來的價格成交怎么辦？回答：態度堅決告之房主，不行，房價已經在定金給付之前確定下來，如果現在臨時更改，就要承擔相關的法律責任，不過中介作為居間服務者，不能大聲遣責或埋怨房主的這種行為，只需要將所面臨的法律責任明示給房主就可以了。告訴他，因為簽署了協議，所以要按照協議內容來執行，否則，客戶一定會通過法律手段來維護自己的權益。到最后，可能耽誤了時間和精力，最終還是要把定金退還給客戶，或者按照原來的價格成交。這樣做得不償失。82，客戶對租售的房子相關評估價格不認可怎么辦？回答：告訴客戶，房子的相關估價都是按照市場價格作比較，以科學的方法來嚴格估價的價格不是隨意來確定的。作為中介公司，就是準確標估出房屋的價格。房價如果標的過高，對于銷售來說就加大難度，對中介公司也沒有好處。客戶如果認為價格過高，那么問清他認為價格過高的原因，讓他舉出一個案例來說明，然后和客戶指出兩間房子的不同之處，那間房源價格低在什么地方，指出自己租售房源的優點地方，告之客戶，這樣和相互價格沒有可比性。慢慢讓客戶接受這種價格。83，客人感興趣的廣告上的房源與實際情況不符合，有差異怎么辦?回答：首先向客人道歉，告訴他，因為公司每天都 在做房源廣告，那么多大量的房源，有的時候可能廣告文稿打印的時候出錯，導致最終的房源和廣告上的不符合，這是完全有可能的，希望客戶能理解。經紀人應禮貌的詢問客戶的購房要求，推薦條件相近的或者公司的一些真實房源給客戶，爭取留下客人的電話，告之推薦房源的優點并帶領客戶看房，爭取完成交易。84，在購房合同上沒有出現的條款現現糾紛怎么辦？回答：作為中介經紀人，首先要站在一個公正的立場上，耐心傾聽雙方的意見。找出雙方的分時之處，探出雙方的底線，首先在心底自己找出一個雙方大概差不多可以接受認可的方案，然后把雙方分開，單獨來一個一個談，對于房主，要指出，這樣的條款接受對于房屋成交的重要性。如果因為條款的不明導致交易流產，有點得不償失，而且客戶的底線也有點道理，作出了一定的讓步。對于客戶，要指出這套房子的高性價比，讓客戶感受到即使自己作出點讓步，但是這套房子還是值得一買，而且現在房主已經作出一些讓步，如果自己不接受，可能導致交易無法完成，慢慢引導客戶接受自己的心理預期和經紀人擬定的底線。85，業務人員裝成買房客戶與房主洽談時被房主知道怎么辦?回答：首先向房主道歉，作為經紀人和中介公司，覺得他的房子的賣點還不錯，因為有客戶想看看這套房源，但是，我們最初以為，這套房子是別的中介公司隨意編造出來的一個不存在的房源，為了維護客戶的利益，經紀人裝成買房的客戶來和房主洽談，看看是真的房源銷售還是其他中介公司打出來的一個房源的幌子，而且有些房主對于中介有一些抗拒心理，不明白中介在房屋交易居間服務中的巨大作用，只是光考慮到要支付服務費用，中介有的時候裝成客戶也是不得已而為之的事情，希望房主能體量作為中介的難處。現在已經知道房源是真實的，房型等各方面條件也不錯，試探一下房主的房屋銷售價格。然后告訴房主，現在有幾個客戶對此房源感興趣，建議房主將房子委托給中介公司，因為現在已經有客戶了，中介公司將在短時間內以合適的價格將房源售出，同時將保證房主的利益不會受損。86，客人要求在合同里添加不利于中介公司條款怎么辦？回答：不能同意，其實添加不利的合同條款就是要中介公司承擔相應的責任，告訴客戶，中介公司就是提供信息，居間服務，然后收取服務費用的這樣一個機構。所以要求中介公司承擔一些責任是不合理的，合同的范本是國家制定的，已經指出了中介公司的責任范圍和義務。本來房屋銷售合同就是房主和買主之間的一個交易合同，中介只是以自己的專業和服務促使交易達成。起一個推動和監督作用，但是，如果再自行更改合同，加入這樣的合同條款，就是說本來由交易雙方承擔的責任現在轉嫁給中介公司，對于中介來說，是很不公平的，不管有沒有這樣的條款，中介公司從自己的信譽和經紀人利益方面考慮，我們也會把服務做好，客戶無需擔心，不是說不加入這樣的條款就不提供優質的服務了。在雙方的交易過程中，中介公司還是會按照相關流程來監督和協調服務，同時會有效地保護雙方的利益。87，客戶在沒有理想的房源時要求退還中介費和中介支付違約金怎么辦？回答：不能同意。一、告之客戶，買房子是一件大事，不是菜市場買菜，買了就走，我們之所以沒有找到理想的房源，一是為客戶負責，一定要找到符合客戶要求地房源，而不是隨便找出一兩套房源來敷衍客戶，這是從客戶的利益來出發的。二、理想的房源是由市場來提供的，而不是中介公司自己編出來的，市場有這樣的房子，我們也沒必要不出售介紹給客戶。我們一直在按客人的要求來積極努力的尋找房源，但是這需要時間，所以客戶應該來理解。不符合他要求的房源倒是很多，但是客人不會接受。三、中介費用就是我們為客戶提供服務收取的服務費用。為了找尋客戶的房源，我們的門店和業務人員都付出了極大的努力，這都是需要成本的。四、違約金是違反合同條款才會繳納的款項，但是我們現在沒有為客戶終止服務，合同仍然在存續期間。我們還在幫助客戶尋找理想的房源。 如果中介公司沒有真正符合客戶要求的房源，可以以一兩套條件相近的房源帶領客戶觀看，如果客戶看了不同意，可以以我人房源，但是你都不同意，100%符合客戶要求的房子是不存在的。這樣就和中介公司無關，把違約責任推向客戶，由客戶來承擔。另外告之客戶，如果支付中介費用，繼續執行合同，公司還是會積極地幫他尋找房源，但是一定不能承諾一定會打到符合他要求地房子， 否則還是會起糾紛，可以找差不多接近他的要求房源。88，客人要求提供廣告上的房源，但是其實房源并不存在怎么辦（有些小公司打出誘惑性的房源價格來吸引客戶）？回答：禮貌的表示歉意，告訴客人因為公司房源是每個門店共享的銷售平臺，所以每套房源都是在所有的門店，所有的銷售網絡同時銷售，可能遙房源剛推出就有客戶預定了，所以只能從房源廣告上撤下去了。 仔細詢問客戶的房源要求，推薦其他條件相近的房源，如果客人不滿意，應該留下客人的電話，追蹤和聯絡客戶，讓客戶知道房源每時都在加入和更新，一有新的符合他條件的合適的房源，馬上會及時與他聯絡。這時候，一定要把客戶抓住，有時候可以編造一兩套沒有但是符合客戶要求的房源。努力尋找與要求相近的房源。89，業務人員在初期稱自己房主，但是客人發現了您不是房主怎么辦?回答：首先禮貌地致歉，告訴客人，因為現在同行中介這間競爭激烈，經常有一些同行為了取得房源的詳細情況，冒充客戶，來公司要求經紀人看房，在從業過程中碰到很多很多的例子。所以當時錯把客戶當成中介的同行人員，冒充房主也是沒有辦法的對策，現在知道客人是真的客戶，所以也就沒有必要了，希望客戶原諒經紀人不得已的行為。然后將話是轉移。90，看房費客人不同意支付怎么辦？回答：告訴客人，看房費是中介公司的規定，也是中介公司的重要收入來源，任何一個中介公司的運作都是需要很大成本的，你去吃飯，衣食住行，都到服務，但是不支付費用，也是不可能的。中介服務也是如此。經紀人辛辛苦苦的陪他看房，還為他提出專業建議和服務，付出精力時間和交通費用，這些都是中介公司的運營成本，而且即使收了他的看房費并不等于就是終止服務了，作為經紀人，會繼續為他找到符合他要求地房源，繼續為他提供服務。一直到他找到滿意的房源為止。看房費只是他得到服務的付出。這也是非常合理的。91，客戶已經付了首期款，但是房主的房子被查封怎么辦？回答：向客人表示同情，記住是同情，不是道歉。告訴客戶，房子被查封不是人為可以預見的，就是連房主也不可能事先知道房子會被查封，中介公司會幫助他，和他一起和房主協調，退還首期款，同時，我們會按照客戶的要求，在短時間內來尋找新的房源滿足客戶的需求。房子被查封，這些都是外界的因素影響，不是我們的服務所能涉及和可以控制的，希望客戶理解。既然已經查封，原合同已經取消，但是因為中介公司已經提供了服務，所以客戶還是要支付相關服務費用。新的房源我們將盡快尋找，以便讓客戶找到合適的房子，完成交易。92，房主的房產手續齊全，但是事實上已經和別人簽署了房屋抵押合同怎么辦？回答：了解事實的詳細真相。要充分估計到交易的風險。然后提供一套解決方案和房主客戶探討，不能和客戶房主同時討論這個問題，否則的話， 客戶以為已經抵押的房子還出售，是不是中介和房主站在同一個立場來苦難他，容易產生誤會。告訴房主，這樣的抵押房子可能無法交易。要求房主自己想出有效的方法，來盡快解除房屋的抵押，在此同時，尋找另外的相似條件的房源以做備用之需，當此交易無法完成時候，能盡快為客戶提供后續服務。93，碰到有的房主一房多賣時，如何幫客戶規避風險？回答：首先，一方多賣本身就是道德的行為，可能房主存在欺詐行為，應該向房主禮貌指出，這樣做可能會導致很大的法律風險，在如果客戶一定要購買這套房子，要規避客戶的風險，最好在付款方式上改變一下，等子過戶完成后再要求支付房款，或者將買主將費用先放在中介公司處，等合同變成，房子辦理完了過戶后，交房時再行付款。讓房主無機可乘，在此交易期間，要仔細查驗房主的相關證件。去相關部門了解房主的狀況，防止客人造假。94，房主在出售房屋時承諾贈送家具和裝修，但是收房進家具卻搬走了怎么辦？回答：先看看有無書面合同，如果有書面合同，按照書面合同來和房主交涉。要求房主履行，如果沒有書面文字，只是口頭承諾，只能和客戶一起向房主來協調。先和客戶來私下商量一下，看既然已經這樣了，因為沒有書面協議來約束房主，如果真的需要這些家具的話，不如象征性地出點錢來買。探一下買主的底線。同時告訴房主這樣有違交易的原則，同時，舊的家具有些也是沒有多大價值，還要搬來搬去，浪費時間和精力。以您的財力，這些東西早遲都會扔掉的。你搬進新居了，用這些舊家具和新房也不協調。但是現在客戶已經住進來了，沒有這些舊的家具不是很方便，而且房屋總體的出售價格也很理想，當時客戶愿意購買這套房子，也是看出房主的真誠，這些家具同時也是一個因素。因為當時想的扔進來易可以住。看看房主的反應。如果房主還是不同意，那么易將客戶的要求提出來，指出市場的二手舊貨也不是很貴，沒有多少錢的事情，不如讓買主出點錢，將其買下。這樣慢慢一步步來打動房主，房子雖然售出了，但是以后還是有機會打交道的，一些親朋好友可能還是在原來的住處來找房主，等等，把關系弄僵了對房主也沒有什么好處，一步步促使房主同意。95，客戶購買的二手房交易還沒有完成時出現重大政策變化怎么辦?(如營業稅，個稅等)回答：國家為了規范二手房市場，經常會出臺一些相關政策。先和房主協商一下，看看房主的態度，如果房主寧愿不賣也堅決不同意承擔政策增加的費用。告之客戶，國家重大政策的出臺和變化屬于人為不可抗拒力量，沒有辦法只能適應。這些也是中介公司不愿意看到的結果，但是，交易既然已經進行了，現在取消合同，還要支付違約金和相關費用，即使客戶不買這套房子了，去市場上買其他房子，還要承擔政策因素帶來的成本增加。而且政策性的東西都是長久的，不是一兩天可以發生變更的。市場為了適應這些政策因素。也會相對來提高價格或交易成本來消化這些因為政策性變化而導致的成本。所以何時買房子，都不能繞過政策這套關卡。現在購買的這套房子，總體來說性價比也還不錯，只是由于政策因素導致了一些成本的增加，不如直接完成交易合同，易當房子出售時本來易是這個價格，沒有還價成功，這都是沒有辦法的事情。慢慢讓客戶接受這個事實。96，因為客戶自身的原因導致房貸沒有申請下來，房主不同意退還首付款項怎么辦？回答：因為是客戶自身的原因導致貸款無法完成，責任不在房主和中介，按照合同相關條款來執行，這時候，先與客戶協商，看看客戶的底線是什么，比如能否適當地給予房主一定的經濟補償，然后經紀人會代表客戶與房主協商，盾房主的反映，是否同意客戶所提議的條件，與房主進行協商，可以告訴房主可以繼續將房子委托在我公司，我們將盡快尋找買家，幫助其銷售房源，這筆賠款等于是意外的收益。同時與客戶協商，能否通過貸款等方式或者通過其他銀行申請住房貸款等方式促使交易完成，這樣易可以免除不必要的經濟損失。看看客戶能否想到其他辦法來籌款。但是，在雙方的交易過程中，即使交易不能完成，相關的服務費要按照原來的合同條款來支付。97，因為客戶自身的預算資金不夠，導致無法完成交易，怎么辦?回答：向客戶表示同情，先安慰客戶，同時幫客戶想辦法或提出建議，看看客戶是否有可行性較高的籌款方法，比如申請銀行貸款，借款等方法，還有由中介公司暫行墊款，讓交易完成，然后再向銀行申請貸款，返還給中介公司，中介公司收取一定的借款收益。在這個過程中，要按照原先協議執行，要求支付相關的服務費用。98，房主