新會計準則對銀行業、房地產的影響[-資料下載頁

　　

【正文】 進行規范。這種對不同房地產類型的明細劃分，要求企業的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認，以便向財務會計報告使用者提供與企業財務狀況、經營成果和現金流量等有關的會計信息，在某種程度上增加了企業會計核算的工作量。同時，分類處理的理念反映在企業的財務報表中，會影響企業資產結構的組成，以及相關財務比率的計算，影響企業前后各期財務數據的可比性。但是我們同時也應該意識到，工作量的增加以及對人員素質要求的提高更有助于企業提高會計信息的有用性，從而使財務會計報告使用者作出更為合理的經濟決策?！　≈档靡惶岬氖?，《國際會計準則第40號——投資性房地產》在第3段明確指出：“本準則適用于承租人財務報表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產權益的計量和在經營租賃出租人財務報表中投資性房地產的計量”，這與我國的準則規定不盡相同，需要引起在境外上市或在境內境外交叉上市企業的重視，把握不同準則對房地產明細類型的核算差異，以便提供準確、可比的會計信息?！　?二)對損益確認的影響　　公允價值的謹慎采用是我國2006年會計準則體系改革的一大亮點，而這一亮點同時也體現在第3號準則之中——投資性房地產后續計量模式的選擇。第3號準則規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但是有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。由于采用公允價值模式計量，不需要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，僅需要以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值，并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。這勢必會影響到房地產企業各個會計期間財務狀況和經營成果的穩定性。因此，對于可能采用公允價值模式進行后續計量的房地產企業而言，如何相對準確地把握企業各期的財務狀況和經營成果需要引起高度關注。　　第3號準則規定：自用房地產或存貨轉換為采用公允價值計量的投資性房地產時，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；否則計入所有者權益。這就意味著，當不同類型的房地產進行轉換處理時，房地產公司需要確認相應的損失，卻不能確認相應的收益，這又將影響企業的損益金額大小。　　(三)對稅收體系變化的影響　　在前文筆者提到此次會計準則體系對于不同類型的房地產項目進行了分類規范，這種對資產的分類也將對我國房地產行業的稅收體系產生影響。例如，2006年3月6日，國家稅務總局下發了《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》，該通知將住房項目細分為經濟適用房與非經濟適用房開發項目，同時規定了不同的計稅毛利率，從而對房地產開發企業的納稅額產生了重大影響。與此相類似，不同的具體準則對不同類型房地產的規范差異，也會引起對房地產行業稅收體系的變化?！　∧壳埃覈姆康禺a稅收按課稅環節的不同，分為房地產投資環節稅收、保有環節稅收、交易環節稅收，以及所得環節稅收四大類，而且稅法上并不區分投資性房地產和非投資性房地產，對于投資性房地產和自用房地產按照統一的原則進行征稅。但是，隨著會計準則對于房地產的明細規范，以及公允價值模式的采用，有可能引發稅收政策的調整。比如，對于房地產類型的明細規范將為稅收政策的制定提供信息支持，這為我國房地產的稅制改革鋪平了道路；公允價值模式的采用則有可能對從價計征房產稅和土地增值稅的征收產生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產行業的會計信息，如何把握會計準則和稅收體系改革的相互影響也是我國房地產行業不容忽視的問題之一。　　(四)對財務報告編制的影響　　考慮到我國現階段的實際國情，2007年1月1日新準則的實施范圍現僅限于我國的上市公司，對非上市公司未做強制性要求。因此，新準則對于我國房地產行業的影響，更多地表現為對上市公司的影響。由于我國少數上市公司屬于境外上市或境內外交叉上市的企業，他們需要遵守境外國家(或地區)會計準則的規定，這意味著這些上市公司需要按照他國的會計準則提供財務報告，鑒于各國準則的差異，提供財務報告的成本相當大。但是，當各國準則日益趨同時，財務報告的編制成本會大大降低。同樣，隨著我國會計準則(CAS)與國際會計準則(IAS)的日益趨同，我國上市公司按照其他會計準則體系編制財務報告的成本將隨之降低?！　〉?，準則的趨同并不意味著完全相同，把握CAS與IAS的差異也是上市公司降低財務報告編制成本的途徑之一。在此筆者僅對在房地產行業規范方面的差異進行簡要分析，特別是IAS40與CAS3之間的差異。首先，與CAS3相比，IAS40適用的范圍更廣，更明確，確認原則更具體；其次，IAS40推薦采用公允價值計量模式，而CAS3更傾向于采用成本計量模式；再者，IAS40將房地產的轉換差額均計入當期損益，而CAS3對轉換差額區分損失和收益分別確認；最后，IAS40在信息披露方面的規定更規范，更完善等等。　　三、結語　　隨著新會計準則實施日期的臨近，筆者著重分析了新準則將對我國房地產行業產生的各種影響。雖然新準則的實施范圍現僅限于我國的上市公司，但是這些準則也將會對非上市的房地產企業產生間接乃至直接的影響。如何準確把握這些影響是我國每一個房地產企業需要著重考慮的問題?！　?70228【投資性房地產準則的主要變化及其對企業的影響】　　該準則是一項新準則，現行規定沒有此項劃分和規范?！　　　⊥顿Y性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權和企業擁有并已出租的建筑物，不包括自用房地產和作為存貨的房地產，在會計報表中將單列“投資性房地產”項目，會計處理可以采用成本模式(與固定資產差異不大)或者公允價值模式，但以成本模式為主導，謹慎使用公允價值。　　　　在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以采用公允價值計量模式，但應當具備兩個條件：①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。在公允價值計量模式下不計提折舊或進行攤銷，也不計提減值準備，但應以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。需要注意的是企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更，從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式?！　”緶蕜t將主要影響那些持有投資性房地產的企業，如園區類企業、房地產公司等。近幾年，房地產價格持續走高，對持有土地使用權或擁有并已出租的房地產的上市公司，自2007年1月1日執行新準則后，其投資性房地產可改用公允價值計量模式，按照《企業會計準則第38號——首次執行企業會計準則》的規定，其巨大增值將調整留存收益，凈資產將有大幅度增加。如果2007年房地產價格進一步走高，投資性房地產在2007年1月1日以后的增值部分將能進入當期損益，這些上市公司的業績將進一步向好；但如果2007年房地產價格走低，其損失也將進入當期損益，對這些上市公司的業績造成不利的影響。20070215【新會計準則對資本市場影響不容小覷】　　根據有關預約披露時間，完全以新會計準則為標準的皖維高新一季報將于4月7日新鮮出爐。作者認為：新企業會計準則的實施對資本市場的影響將是全方位的。比如，按照已經公布的年報估計，實行新企業會計準則后將可使整體股東權益上升15%左右。所以，可能會出現股市上漲而市盈率和市凈率不升反降的極端情況。市場分析家如果再依賴市盈率和市凈率來判斷股市是否出現泡沫、是否過高，尤其在公司相互持股不斷增加的情況下，將會發生非常大的問題。　　日前，滬深交易所發布通知，要求所有上市公司均應根據新企業會計準則的要求披露07年第一季度財務報告，根據有關預約披露時間，完全以新會計準則為標準的皖維高新一季報將于4月7日新鮮出爐。這是繼上市公司自07年1月1日全面按照新企業會計準則披露年報以來又一規范披露行為的重大舉措。　　在規范的同時，新企業會計準則的實施對資本市場的影響也不容小覷，筆者認為它的影響將是全面的和深遠的?！　∈紫仁菍ι鲜泄镜挠绊憽Ｓ行┥鲜泄驹趯嵭行聲嫓蕜t以后，其凈利潤和凈資產可能會像孩子的臉一樣一日三變，可以說，對于某些資產占用形式主要為金融性資產和投資性房地產的公司，股市和房地產市場價格波動有多大，他們的凈利潤和凈資產的波動就有多大。這其實是對此類公司的管理者提出了一個相當大的挑戰，在經營沒有發生任何變化的情況下，作為衡量經營業績的凈利潤和凈資產開始隨著新的會計政策的變更開始大幅波動起來，而波動幅度加大意味著風險加大。因此，此類公司的管理者為了穩定經營業績，必然會大量使用股指期貨和利率期貨等金融期貨衍生產品來管理風險，由此又導致對金融期貨產品的需求劇增?！镀谪浗灰坠芾項l例》將于07年4月15日起正式施行，它的施行對此類公司的管理者是個好消息?！　∑浯问菍ν顿Y者的影響。新會計準則在引入公允價值計量以后產生的一個重要后果就是盈利增加不代表現金分紅必然增加。打個比方說，你用1000萬元買了一套房子，現在同等的房子升值了，可以賣到2000萬元了，你可以說賺了1000萬元，如果你沒有在2000萬元的價位上賣出，那么雖然你凈賺了1000萬元，但是卻沒有任何的現金流入，因此也就沒有現金可供進行分紅。在引入公允計價后，現金分紅和凈利潤的相關度會下降，作為一名普通投資者，對此要有心理準備。　　再次是對證券市場的影響。新會計準則對證券市場的影響就是股市會出現自我解釋的狀況，也就是說，隨著股市的不斷上漲，即使上市公司的經營沒有任何變化，只要存在交叉持股，上市公司的業績就會隨著股市上漲而不斷上漲，而上市公司業績的不斷上漲又反過來支持股市的進一步上升，因此有可能會出現股市上漲而市盈率和市凈率不升反降的極端情況。比如4月3日公布的雅戈爾06年年報，，新舊會計準則核算下的股東權益差異高達62%！其中主要原因是所持中信證券股權按公允價值計量所致。再比如南京高科，按照其財務報表，，漲幅高達76%，絕不亞于近期股市上漲幅度，其部分根源就是公司持有的中信證券2754萬股、棲霞建設5842萬股等，按新舊會計準則核算差異巨大。類似情況還有哈寶熱電、凱迪電力、鹽湖鉀肥、新湖創業和精達股份等。最近一段時間以來，我國流動性過剩導致房地產和股票等資產價格大幅攀升，恰逢上市公司持有的投資性房地產和金融資產可以以公允價值計量，按照已經公布的年報估計，實行新企業會計準則可使整體股東權益上升15%左右。所以，在引入公允價值計量后，再依賴市盈率和市凈率來判斷股市是否出現泡沫、是否過高，尤其在公司相互持股不斷增加的情況下，將會發生非常大的問題?！　〉谒氖菍ψC券分析師的影響。新會計準則實行以后，凈利潤和凈資產對于證券分析的重要性將下降，而現金流量分析的重要性將會上升，它的直接影響就是促使上市公司估值方法與國際接軌，從以凈利潤為導向的市盈率模型和以凈資產為導向的剩余收入模型逐漸向以現金流為導向的紅利折扣模型和現金流量模型過渡。現在許多券商的研究人員喜歡用市盈率模型來進行行業分析和對公司估值，以后再要使用該模型則要先對每股收益進行調整，而對審計過的每股收益進行調整談何容易，同時，所參照的市盈率參數也存在固有的缺陷，估值模型的轉換將是證券分析師的必然選擇?！　∽詈笫菍ψC券公司的影響。就這個時點來說，一方面，在國內的銀行和保險公司紛紛上市的情況下，作為金融三駕馬車之一的證券公司的上市規模和數量明顯滯后，另一方面，在經歷了長達5年的熊市和兩年的券商綜合治理，絕大部分券商都不能滿足連續三年盈利的上市紅線，而新會計準則屬于會計政策調整，按相關規定，屬于會計政策調整的，應當采用追溯調整法對以前各期的財務報表進行追溯調整，由于證券公司的資產占用形式主要以金融資產為主，加之近期股市的大幅攀升，以公允價值追溯調整后，其財務結果可能會大大好于以前，相信07年7月1日起所有證券公司全面施行新會計準則后會有更多的證券公司由不是連續3年盈利變為連續3年盈利，因此，可以說此次新會計準則的施行為有些證券公司從不符合上市條件轉變為符合上市條件提供了一個天賜良機！20070405制作單位：安邦集團檢索人員：羅敬祎本期檢索共計：26052字　　　　　　　　　　　 本期檢索時間：40分鐘本期檢索需付費用：0人民幣收款單位全稱：北京安邦信息科技有限公司北京開戶銀行：交通銀行北京分行芳群園支行 帳 號：110060667018001066148重要聲明信息均來源于安邦研究人員認為可信的公開資料，但我公司對所引用信息的準確性和完整性不作任何保證。文中的觀點、內容、結論僅供參考，我公司不承擔任何投資者因使用本信息材料而產生的任何責任。