xxxx年鄭州市房地產市場年報-資料下載頁

　　

【正文】 鴻城 2520222116 5856 8升龍國際中心 2523177483 6936 9幸福港灣 2611214536 5610 10銀基花園 1419154538 7625 11銀河丹堤 779107016 10450 12橡樹玫瑰城 2012202169 5490 13普羅旺世 968127070 8546 14 1734193075 5438 15鄭州中原萬達廣場 975102321 10118 16帝湖花園 1923276230 3671 17鑫苑現代城 1396134597 7348 18盧浮公館 1321145190 6633 19綠地原盛國際 362105961 9088 20 1549147593 6382 合計——3506636732516826（數據來源：鄭州市房管局）鄭州市2010年樓盤銷售TOP20排名中，共有16個樓盤全年銷售額突破10億元，從樓盤分布來看，主要分布于金水區、鄭東新區和中原區。，㎡榮登銷冠，成為升龍集團主力回款項目，但其回款主要集中于年初一期開盤時期。市區典型熱銷項目藍堡灣、大觀國際居住區、中原新城、新藍鉆、美景鴻城、升龍國際中心、幸福港灣七個項目，年銷售額均在12億元以上，位居銷售TOP10行列。聯盟新城、銀河丹堤項目，均憑借高房價，以年銷售10萬㎡左右的銷售量，將銷售額躋身于TOP20行列，兩個項目均為區域稀缺低密度項目，住宅均價突破10000元/㎡。此外，中原萬達廣場作為鄭州市唯一的商業綜合體項目，也因其高價商鋪的暢銷，以兩個月的銷售額擠入銷售TOP20項目。㎡，%；，%，鄭州市商品房市場競爭激烈，典型項目及大規模項目在競爭中占有優勢。此外，TOP20項目全年銷售房源共實現均價6826元/㎡，達到較高水平，同時也說明高品質、熱銷項目正在快速拉升價格。典型樓盤展示 項目概況 升龍鳳凰城是河南升龍集團開發的第四個大型城中村改造項目，地處商貿路以西、鄭汴路以南、未來大道以東、隴海鐵路以北，原址為鳳凰臺名優建材城。項目總體建筑規模達到185萬平方米，總體規劃由返遷住宅、酒店式公寓、高檔居住、高級智能辦公、主題商業街區及酒店六部分組成。項目目前二期在售地塊位于鄭汴路以南，鳳臺南路以東，鳳凰東路以北，商貿路以西。加推二批房源二期開盤升龍環球廣場造勢（數據來源：鄭州同致行研究中心數據庫）2010年，升龍鳳凰城全年共在四大媒體報廣70頻次，以大河報為主要報廣載體，報廣力度相對較大。加之戶外沿街大型圍擋，項目在廣告宣傳上下足了功夫，但宣傳語較為單調，如二期入市推廣語一直為“升龍鳳凰城二期傳世華庭凰庭”，不過由于其一期開盤前推廣力度較大，且一期銷售效果較好，因此二期推廣效果尚可。元/㎡ （數據來源：鄭州市房管局）升龍鳳凰城于1月16日進行一期二批房源選房，當月累計成交1633套，當月銷售量達到全年的43%，均價為5354元/平米。此后項目基本保持月均300元/平米的幅度上漲，最終實現全年3819套、㎡、均價6211元/㎡的銷售成績。項目二期房源銷售情況相對不太理想。二期凰廷10月30日開盤當日僅推出房源312套，優惠后均價達到7900元/平方米，開盤當天所推房源去化率不足50%。12月4日凰廷二批房源認籌，此時項目均價已高達8200多元/㎡，加之政策影響，當日現場較為冷清，前去咨詢客戶不足50人，說明項目價格已為銷售帶來壓力。 ，由河南鑫苑置業有限公司開發。項目總占地91畝，總建筑面積約26萬平方米，其中住宅建筑面積21萬平方米，商業建筑面積近5萬平方米，綠地率35%。共由10棟小高層、高層建筑組成。項目自5月份開盤以來，銷售持續火爆，現僅剩公寓及部分大戶型產品。（數據來源：鄭州同致行研究中心數據庫），投放力度一般，最高月份為4月，共投放報廣8次，旨在為5月份開盤造勢，訴求語以“中心之上 三千繁華大城之作”、“世界，久等了！”為主，強調城市中心屬性和高品質。一期開盤以后項目推廣相對平淡，最高月份僅為4次，但受鑫苑品牌影響力及前期高頻率推廣的影響。項目目前市場認可度依然較高，銷售情況良好。元/㎡（數據來源：鄭州市房管局），全年共銷售房源1396套、㎡，銷售額近10個億，且實現均價7348元/㎡，高于周邊項目近千元。從銷售走勢中也可以看出，除7月份無房可售外，項目各月份基本都維持150套以上的銷售量，且銷售均價一路高升，年底已達到7761元/㎡，創造了西區樓盤銷售的又一典范。 正商新藍鉆位于航海路與未來路交叉口向西200米路北，總占地面積約526畝，總建筑面積約100萬㎡，由河南正商置業有限公司開發建設，周邊配套設施完善，教育、醫療、購物、酒店、辦公等一應俱全。項目一期2009年9月開盤，現已售罄，二期自2010年8月首次開盤以來，至今已開盤多次，目前已處于尾盤銷售階段。項目二期定位改善居住的高端人群，產品設計凸顯居住舒適度，戶型全部為兩梯三戶，90㎡、130㎡以上的戶型占到了總戶數的70%。（數據來源：鄭州同致行研究中心數據庫）正商新藍鉆全年共投放報廣30頻次，推廣力度一般，推廣訴求語一再強調項目“大盤”、“大宅”的宏觀特點，如“未來路131平方米大度三房，演繹180萬平方米大盤大宅之美”推廣宣傳單調，未能突出項目自身特色賣點，對樓盤形象的展示較弱。12月歲末加大了優惠力度，集中推售剩余房源，單月投放報廣7次，達到年內最高。元/㎡套（數據來源：鄭州市房管局）正商新藍鉆上半年無房可售，基本每月維持2套房源的簽約量，二期于2010年下半年入市以來，經過了多次開盤，銷售均價也是一路上揚，其中十一月份上漲幅度最大，較十月份均價上漲近650元/平米，均價達7039元/平米。但其多次開盤營銷宣傳主題特色不明確，給人一種混亂感，不過由于項目有前期品質口碑，且有相對較好的地段再加上正商品牌的影響，依然取得不錯的銷售業績，全年為正商集團貢獻14個億的銷售額。 鄭州中原萬達廣場位于中原路與秦嶺路交匯處，共分為南北兩個地塊，北地塊為商業用地，南地塊為住宅用地。；寫字樓建筑面積為6萬平方米；；住宅總建筑面積26萬平方米。是集大型商業中心、休閑娛樂中心、高級寫字樓、精品公寓、商業步行街為一體的城市綜合體項目,建成后將極大的提升周邊的商業、商務氛圍，成為鄭州中原區新的城市商業中心。 推廣分析開盤前夕熱炒商鋪開盤前預熱企業形象密集宣傳期 （數據來源：鄭州同致行研究中心數據庫）自項目8月5日首次報廣以來，以硬廣和軟文形式共報廣95次,其中主要投放媒體為大河報，以整版為主。在項目高頻率報廣的同時其推廣格調也很高，訴求語多為“一座萬達廣場，一個城市中心”、“萬達廣場就是城市中心”等充滿霸氣的字眼。項目高調推廣不僅針對高端商業投資者，提高項目在普通城市居民心里的認知度也是推廣的重要目的，萬達集團通過對其品牌效應的大肆渲染，使鄭州中原萬達廣場項目的知名度得到提高，為其后期商業運營打下了良好的基礎。中原萬達廣場1112月銷售情況月份11月12月商業套數1397住宅套數——829合計套數139836銷售均價（元/m2）26578商業33020住宅6630 （數據來源：鄭州市房管局）項目自11月開售，首先推出商業地塊的沿街商鋪，后于12月推出3棟住宅，其中集中式商業全自持。11月10日項目商業開盤，推出共計170余套商鋪，內街商鋪面積區間為108219㎡，外街商鋪面積區間為9211㎡，實際簽約均價為26578元/㎡，所推商鋪當天售罄。當天選房客戶多為全國各地萬達客戶會的客戶，本地客戶由于經濟能力有限因此比例較少。12月19日項目舉行住宅產品選房，實際簽約均價6630元/平米，推出的800余套房源當日即告售罄。鄭州中原萬達廣場自推廣以來一直備受業內外關注，不僅是萬達在鄭州開山之作，更是樹立了西區商業地產的標桿。項目商業產品備受追捧，其住宅自然不會被冷落。這也說明，地產銷售中，開發企業品牌影響力對客戶的吸引力極強，但鄭州中原萬達廣場的真正成功仍取決于后期運營，西區有限的購買力將為萬達后期經營帶來挑戰。 美景鴻城由河南美景置業有限公司開發建設，周邊有世紀歡樂園，航海體育場，鄭州電視塔，丹尼斯等文化商業配套。項目總建筑面積150萬㎡，是東南片區典型大體量項目。項目于2009年入市，二期產品“鴻圖”位于航海路與騰飛路交叉口以西，緊鄰七里河，占地80畝，建筑面積20萬㎡，共計10棟高層建筑，目前二期已經基本售罄。二期首批房源公開二期第二批房源開盤 （數據來源：鄭州同致行研究中心數據庫）美景鴻城本年共于四大媒體報廣70次，報廣力度較高。其中12月份一舉將報廣量推向高峰，月度投放報廣17次，主要為鴻圖二批房源開盤造勢。項目報廣投放均為整版宣傳，并創新的采用名人效應進行推廣，通過主辦國學大師于丹、小說巨匠二月河的文化講座以及金嗓歌王費玉清的演唱會等活動，突出了美景鴻城“新中原精神城邦”的產品定位，利用文化運營項目，效果頗為明顯。元/㎡ （數據來源：鄭州市房管局）從美景鴻城的銷售走勢圖來看，項目銷售節點明顯，且大多實現開盤熱銷，剩余月份為已售房源后續簽約和新房源的醞釀推出的時間段。其中二期房源共分七月、十二月兩個節點先后開盤，七月份推出的1000余套房源面積區間為8090㎡兩房、120140㎡三房以及少量60㎡一房，開盤當日即告售罄非常火爆，當月均價5626元/平米；十二月又加推700余套房源，面積區間集中在80300㎡，均價創下樓盤入市以來的新高達到6574元/平米，同樣受到市場熱捧。較高的樓盤品質，潛在的升值潛力和相對較低的均價，均是項目熱銷的原因。 鄭州恒大名都項目位于鄭州市金水區文化路與東風路交匯處，屬白廟村暨科技市場改造項目，也是恒大地產集團在鄭州市開發的首個項目。項目占地面積約190畝，為集高層精品住宅群、寫字樓、科技市場等于一體的城市綜合體。，已于2010年11月28日開盤，開盤當日僅推出三棟樓，85折優惠，優惠力度較大，但優惠后成交均價依然高達11000元/㎡。企業形象展示入市即狂轟濫炸式熱炒 （數據來源：鄭州同致行研究中心數據庫）恒大集團6月10日正式報廣宣傳企業形象，但六、七月份共計報廣僅2次，直到11月11日在東方今報首次報廣，隨即展開狂轟濫炸式的報廣宣傳，推廣語為“城央豪宅再度升級”，突出自己城市中央的地理位置及豪宅的項目定位。截止12月30日共報廣77次，推廣力度非常大。項目推廣中，著重宣揚“精裝水景豪宅”、“城央地標 御湖官邸”、“成本價開盤 開盤必特價 特價必超值”，從而簡單直接的將其形象定位、項目品質、水景園林特色、開盤的超值優惠等優勢明確的表達了出來，推廣效果較好。鄭州恒大名都1112月銷售情況月份11月12月銷售套數62372銷售均價（元/m2）1044110306（數據來源：鄭州市房管局）恒大名都一期于11月28日開盤，當日85折優惠，之后9折優惠，一次性優惠3個點，按揭優惠2個點，三天內準時簽約再99折優惠，開盤三天內500余套房源整體銷售率約達到78%，12月份為一期房源的持續簽約銷售時期。恒大名都位于傳統居住區屬于市中心，地理位置優越性不言而喻，周邊生活配套、文化配套、教育配套非常的完善，加上恒大的品牌和精裝修的噱頭，以片區極高的價格實現熱銷。 ，北接河南工業大學，東臨嵩山路，周邊有華潤萬家、青少年宮、市圖書館、博物館等，人文、商業、教育、交通配套都較為完善。項目由鄭州康橋房地產開發有限責任公司開發，總占地128畝；總建筑面積40萬㎡。一期由四棟34層的高層組成，分別為2號、3號、7號、8號四棟樓，建筑面積11萬㎡左右。二期公開認籌 （數據來源：鄭州同致行研究中心數據庫），6月份每月集中投放廣告13次，月度投放版面達30多版，推廣力度較大。一期開盤熱銷后，于9月份暫時停止推廣，10月份二期上市后又開始大規模宣傳。項在6月中旬相繼舉辦產品咨詢體驗、端午文化節等專場親民活動。同時在大學路航海路交叉口豎起200㎡的大型廣告牌進行展示，首次認籌在嵩山路、隴海路沿線設置導視牌，項目引導展示十分到位。項目廣告版面恢弘，樹立尊貴形象，主要訴求語：“”、“歸心之境，世家之禮”、“封疆繁華正中，御藏都市未來”、“把玩境界的人，左右世界”等喻示項目是開發商的巔峰之作，將客戶鎖定在高端消費人群，為其實現高房價做足鋪墊。元/㎡（數據來源：鄭州市房管局）康橋溪山御府主打高端路線，戶型設計方正實用，加之周邊優雅的環境以及成熟的生活配套，自入市之初便鎖定高端客戶為目標群體。8月21日項目首期開盤，當日優惠后的價格即達到7300元/平米的均價，高出周邊樓盤近千元，但還是受到市場的強烈追捧，開盤后均價保持月均20