土地增值稅清算涉稅技巧-資料下載頁

　　

【正文】 行中外合作設計，且在所選擇的中方設計企業資質許可的范圍內承接設計業務。 合作設計項目的工程設計合同，應當由合作設計的中方設計企業或者中外雙方設計企業共同與建設單位簽訂，合同應明確各方的權利、義務。工程設計合同應為中文文本。 境外設計單位，無權在中國境內單獨承攬設計勞務。如果單獨承攬設計勞務，屬于非法支出，不允許在企業所得稅和土地增值稅前申報扣除。 如果房地產開發企業向境外支付設計費，應當根據營業稅，但一般不涉及預提所得稅。 營業稅暫行條例實施細則第四條 暫行條例第一條所稱在中華人民共和國境內提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指：(一)提供或者接受條例規定勞務的單位或者個人在境內； 因此，不論境外設計單位提供的設計勞務是發生在境內還是境外，均應當計算繳納營業稅，由作為支付人的房地產開發企業履行扣繳義務。 由于建筑設計勞務不屬于特許權使用費，因此如果在境內提供設計勞務的時間不足規定時間（常見標準是六個月或183天），不涉及預提所得稅和外國企業所得稅。 但是，超過3萬美元必須到稅務機關辦理稅務證明，否則不允許在企業所得稅和土地增值稅前申報扣除 1999建設工程勘察設計市場管理規定第二十四條 簽訂勘察設計合同，應當采用書面形式，使用或對照使用國家制定的《建設工程勘察合同》和《建設工程設計合同》文本。 注1：《建設工程勘察合同》和《建設工程設計合同》，應當依照萬分之五的稅率計算印花稅。 注2：境外設計單位聯合境內設計單位共同與房地產企業簽訂的《建設工程設計合同》，如果在境內簽訂，應當在簽訂時計算繳納印花稅；如果在境外簽訂，應在國內使用時計算繳納印花稅。第九部分 建筑安裝工程費 指開發項目開發過程中發生的建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。 需要說明的是，公共配套設施和基礎設施對應的建筑安裝成本不包括在內，而是計入相應的公共配套設施費或基礎設施建設費。 一、建筑安裝工程費的分攤 由于工程竣工結算是以單體工程為單位，因此一般情況下只需要按照不同的清算對象進行歸集，不涉及分配。 但是，對于涉及兩個清算對象的綜合樓，如1~4層為商鋪，5層及以上為住宅，需要準確劃分各自的直接成本，難以劃分的部分，應當按照建筑面積比例進行分配，不考慮層高因素 2010黑龍江關于土地增值稅清算工作有關業務問題的通知 屬于同一項目建造不同類型房地產共同的成本費用，應按不同類型房地產可售建筑面積占整個項目可售總建筑面積的比例，確定項目的扣除金額。 二、工程結算 工程結算是指施工企業按照承包合同和已完工程量向建設單位（業主）辦理工程價清算的經濟文件。 按照工程結算時間，可以將工程結算分為工程定期結算、工程階段結算、工程年終結算、工程竣工結算。 工程竣工結算是指施工企業按照合同規定，在一個單位工程或項建筑安裝工程完工、驗收、點交后，向建設單位（業主）辦理最后工程價款清算的經濟技術文件。 工程竣工結算金額 =預算（或概算）或合同價款+施工過程中預算或合同價款調整數額 竣工決算工程價款=工程竣工結算金額－預付及已結算工程價款－保修金 施工合同約定的索賠和獎勵事項，應當作為工程竣工結算金額的一部份，不應當作為營業外收支處理；工程結算（續2） 如果施工合同簽訂的是固定造價合同，并且沒有出現不可抗力、合同變更、索賠或獎勵等情形，應當按照工程竣工結算金額與固定造價孰低的原則處理，差額計入營業外收支； 如果施工合同簽訂的是成本加成合同，應當參照當地同等資質施工企業建造的同等建筑規模的項目成本利潤率，復核是否存在不合理的偏高，確定是否存在虛開建筑業發票的情形； 如果扣留的質量保證金高于工程竣工決算金額的5%，并且不存在合理的理由，稅務機關有權不承認超過5%的金額，直接沖減工程竣工結算金額。 2004建設工程價款結算暫行辦法第十四條發包人根據確認的竣工結算報告向承包人支付工程竣工結算價款，保留5％左右的質量保證（保修）金，待工程交付使用一年質保期到期后清算。 三、工程質量保修 2000房屋建筑工程質量保修辦法 第三條　房屋建筑工程質量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現的質量缺陷，予以修復。 質量缺陷，是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。 第四條　房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內出現質量缺陷，施工單位應當履行保修義務。 工程質量保修期限 2000房屋建筑工程質量保修辦法 第八條　房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。 第七條　在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為： （一）地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；工程質量保修期限（續） （三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期； （四）電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年； （五）裝修工程為2年。 其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。 注：強制或約定期限內的發生的保修支出，不需要審批 質量保修金 2004建設工程價款結算暫行辦法第十四條 發包人根據確認的竣工結算報告向承包人支付工程竣工結算價款，保留5%左右的質量保證（保修）金，待工程交付使用一年質保期到期后清算（合同另有約定的，從其約定），質保期內如有返修，發生費用應在質量保證（保修）金內扣除。 注：提前開票的，提前確認營業稅收入 所得稅不承認預計負債 2004建設工程價款結算暫行辦法第十四條 發包人根據確認的竣工結算報告向承包人支付工程竣工結算價款，保留5%左右的質量保證（保修）金，待工程交付使用一年質保期到期后清算（合同另有約定的，從其約定），質保期內如有返修，發生費用應在質量保證（保修）金內扣除。 2010國稅函220號關于土地增值稅清算有關問題的通知 房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。第十部分 基礎設施建設費 基礎設施建設費是指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。 基礎設施屬于不動產中的構筑物，對應的是地下和地表，一般情況下沒有構成永久性的建筑物，不涉及建筑面積。 依據《營業稅稅目注釋》（國稅發【1993】149號）的規定，上述社區管網工程費和園林環境工程費均屬于建筑業勞務的征稅范圍，應當參照設備和材料的劃分分別計算營業稅；如果涉及設備制造商銷售自產設備并且安裝，還應當分別計算繳納營業稅和增值稅。 營業稅問題解答（國稅函發[1995]156號）綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是某個建筑工程的一個組成部分，例如，綠化與平整土地就分不開，而平整土地本身就屬于建筑業中的“其他工程作業”。為了減少劃分，便于征管，對綠化工程按“建筑業其他工程作業”征收營業稅。 2008浙江關于營業稅若干政策業務問題的通知 因此，對于園林綠化支出，開發商一般情況下應當取得全額的建筑業發票。但如果綠化工程栽種綠化公司自行培育的植物（不含種苗），應當視同銷售自產貨物并且安裝處理，分別計算增值稅和營業稅。其中增值稅符合一定的條件可以申請免征，但必須向開發商開具增值稅普通發票。 如果某個基礎設施只對應一個清算對象，不涉及分攤。 但是如果基礎設施對應的多個清算對象，應當按照建筑面積比例在不同的清算對象之間進行分配。 注：按照主要用途，不是所處區域。第十一部分 公共配套設施費 公共配套設施費是指開發項目內發生的、獨立的、并且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。 由于《房屋所有權證》上注明的是建筑面積，包括套內建筑面積和同一建筑物內的共有建筑面積，但不包括單獨建造的公共場所和公用設施對應的面積。 2008年頒布的《房屋登記辦法》第三十一條的明確規定，房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。 如果移交的公共配套設施主要是為本小區業主服務的，也應當作為公共配套設施處理，但如果收到一定的專項補助，應當沖減相應的開發成本。 除相關法律強制規定和取得土地事先約定外以外，如果移交的公共配套設施不是主要為本小區業主服務的，應當視為公益性捐贈處理，但公益性捐贈的具體金額按照扣除專項補助后的余額計算。 2009青島房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答 房地產開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，建設的公共配套設施建設完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償，抵減房地產開發成本中的建筑安裝工程費。預提配套費2009國稅發91號土地增值稅清算管理規程 第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。 2009房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。 預提配套費的調整 2008北京房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法 對于成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。 對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。 2008湖北房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法 對于成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時，應按實際發生的費用進行分攤；對后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按整體項目重新進行調整分攤。 公共配套設施的分攤 2009國稅發31號房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 第三十條 企業下列成本應按以下方法進行分配：(二)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。 公共配套設施的營利性 2006國稅發187號關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的。等公共設施，建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。 可以看出，土地增值稅對于公共配套設施沒有強調是否非營利，均允許在土地增值稅前申報扣除。 但是企業所得稅認為非營利的公共配套設施的成本可以作為銷售成本一次性扣除，營利性的公共配套設施的成本不允許作為銷售成本一次性扣除，但可以在折舊期間內分期扣除。 站在物權法的角度，土地增值稅的作法與相關法律緊密銜接，并且具有可操作性。 公共配套設施的非法占用 產權屬于業主的公共配套設施，多數情況下被房地產開發企業非法占用，或者自用辦公（物業管理除外），或者對外出租，理論上講全體業主可以通過法律等救濟途徑享有所有權對應的占有、使用、收益等權利。 土地增值稅貫徹法定登記原則，均允許作為土地增值稅的扣除項目，但企業所得稅視為經營性固定資產處理，不允許一次性扣除，但允許在折舊年限內分期扣除。 第十二部分 開發間接費用的審核《土地增值稅清算管理規程》（國稅發【2009】91號） 第二十六條 審核開發間接費用時應當重點關注： （一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。 （二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。 一般按照預算造價法或建筑面積法在各成本對象之間進行分配： 開發間接費 開發間接費是指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費等。 開發間接費類似于工業企業的制造費用，與開發項目直接相關，應當作為開發成本的組成部分。 開發間接費如果涉及不同的清算對象，應當按照建筑面積法或預算造價法進行分配。 已裝修房屋 2008青島房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法 開發企業銷售已裝修的房屋，凡房價中包含裝修費用的，其裝修費用計入房地產開發成本中的建筑工程安裝費 2010廈門房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法 第二十三條 納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。可以享受加計扣除。 2008廣州土地增值稅清算工作若干問題的處理指引 房地產開發企業將樣板房獨立于銷售商品房以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產開發費用；對在銷售商品房內既作樣板房又作為開發產品對外銷售的，其樣板房裝修費用計入房地產開發成本。 單獨的樣板房 （1）單獨建造、事后拆除的 建造成本和裝