土地增值稅清算講義5篇-資料下載頁

　　

【正文】 手續。該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。可售面積證書中批復商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米。剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉給本單位職工。該項目在2006年11月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房標準確定應同時滿足三個條件的規定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標準住宅的優惠政策。﹪預征率，預繳了土地增值稅300,000元。二、取得收入情況說明該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。三、扣除項目情況說明(一)取得土地使用權所支付的金額為16,480,000元。單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關稅費480,000元。(二)房地產開發成本經鑒證該公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費：35,642,400元，(2)前期工程費：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費:56,000,000元，(4)基礎設施費:8,960，000元，(5)公共配套設施費:1,027,000元，(6)開發間接費：6，300,600元(開發成本具體明細內容、數據來源見《鑒證報告》相關表格)。(三)房地產開發費用為7804000元,430,000元，有單位提供的金融機構證明。(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。(四)與轉讓房地產有關的稅金6,640,000元(提供了相應完稅憑證)。(五)財政部規定的加計扣除金額為：(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。四、納稅情況詳細計算過程(一)房地產轉讓收入132,800,000元。(二)扣除項目金額合計167,420,000元。其中：,480,000元。,000,000元。,640,000元。,496,000(三)增值額132,800,000167,420,000=34,620,000元(四)應納土地增值稅為0。(五)已納土地增值稅為300,000元。(六)應退土地增值稅300,000元。五、稅務機關審核情況(一)資料審核對納稅人提供的相關資料與鑒證報告中的數據進行核對并對鑒證報告中披露的內容情況進行審核后，根據土地增值稅現行政策規定，稅務機關對該項目清算情況審核確認如下：(二)收入確認根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發現對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中，應視同銷售，將獎勵職工的住宅1000平方米，按該項目平均銷售價格每平方米8300元，增加銷售收入8,300,000元，因此全部銷售收入合計為141,100,000元。(三)扣除項目金額確認“X號土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權所支付的金額為16,480,000元。(1)對于土地拆遷及補償費35,642,400元，經審核拆遷協議及支付憑證，未發現問題。(2)對于2000平方米的車庫和1000平方米的變電站、熱力站，經審核納稅人提供的人防工程證明，均可確認為公共配套設施。由于該項目全部銷售，扣除的公共配套設施費1,027,000元，未發現問題。(3)對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費四項費用扣除金額，通過計算，(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎設施費8,960,000+開發間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=)，明顯高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標準，同時稅務機關經過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數據要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務機關根據政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。扣除公式為:2263x20,000=45,260,000元(4)經審核確認后，開發成本扣除合計為：35，642，400+1，027，000+45，260，000=81，929，400元(1)利息支出通過對該單位提供的金融機構貸款利息證明和借款合同的審核，稅務機關認為扣除的貸款利息，不是按清算項目單獨進行劃分計算的，不適用按利息支出據實扣除的政策，利息不能單獨扣除。(2)房地產開發費用由于該項目利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10﹪進行計算扣除。(16,480,000+81,929,400)x10﹪=9,840,940元,640,000元，經審核數據無誤。：(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元(四)應納稅款計算(一)房地產轉讓收入141,100,000元。(二)扣除項目總金額合計134,572,220元。16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元(三)增值額141，100，000134,572,220=6，527，780元(四)增值額與扣除項目金額之比(增值稅)6，527,780247。134,572,220x100﹪=﹪(五)適用稅率30﹪應納土地增值稅為6,527,780x30﹪=1,958,334元(六)已納土地增值稅為300,000元(七)應補土地增值稅1,658,334元案例三北京市某房地產開發有限公司投資建設的xx項目，座落于豐臺區xx號。2006年10月，向豐臺地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。稅務部門通過對該項目提供的有關資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱鑒證報告)中內容、格式進行了重點驗收后，同意辦理清稅手續。在《鑒證報告》中披露的該項目具體情況如下：一、整體項目情況簡介某房地產開發有限公司建設xx項目，是經北京市發展計劃委員會于2003年12月以(2004)458號文件批準投資開發的項目的，座落于豐臺區xx號，規劃批準總占地面積10,000平方米。該單位在2004年1月曾到豐臺地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。該項目于2004年初開工建設，于2005年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20,000平方米，可售面積證書中批復商品房銷售面積15,000平方米，全部為住宅，剩余自用辦公面積5,、截止2006年9月30日，批準可售住宅面積15,000平方米已全部出售完畢。該項目在2006年6月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書“。根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積15,000平方米、總商品住宅176套，屬于2級土地，規劃批復的項目容積率為2，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的15,000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優惠政策。該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：15,000/20,000=75﹪。二、取得收入情況說明該單位于2005年5月開始預銷售xx項目，截止到2006年9月30日，共取得銷售收入總額120,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。三、扣除項目情況說明(一)取得土地使用權所支付的總金額為22,660,000元。單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地[低]字x號地價繳款證明，經確認“東園小區”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金22，000，000元，繳納契稅660,000元。該項目本次清稅應扣除取得土地使用權所支付的金額為16，995,000元。具體計算方法：22,660,000*75﹪=16,995,000元。(二)開發成本經鑒證該單位提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年10月該項目工程總成本為118,352,000元，該項目本次清稅應扣除的房地產開發成本金額為88,764,000元。其中(1)土地拆遷及補償費：90,890,000元。(2)前期工程費：5，000,700元。(3)建筑安裝工程費:4,000,000元。(4)基礎設施費：5，861，000元。(5)公共配套設施費：0元。(6)開發間接費：12,600,300元。(開發成本具體內容、數據來源見《鑒證報告》相關表格。)分攤扣除金額計算過程為：118,352,000*75﹪=88,764,000元(三)房地產開發費用該公司不能提供按清算項目支付的金融機構貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為：(16,995,000+88，764,000)*10﹪=10,575,900元(四)繳納與銷售環節的有關營業稅、城市維護建設稅、教育費附加共計6,600,000元。(五)房地產開發企業加計扣除為：(16,995,000+88,764,000)*20﹪=21,151,800元。根據以上數據，本次清算允許扣除項目總金額為，000+，000+10，575，900+6，600，000+21，151,800=144,086,700元。四、納稅情況詳細計算過程該項目屬于普通標準住宅，計算納稅情況為：取得收入120,000,000元扣除項目金額=144，086，700元增值額=120,000,000144,086,700=24,086,700元由于該項目沒有增值額，兔交土地增值稅。五、稅務機關審核情況針對上述案例，我們編寫了兩種情況的假設審核結果方法，請參考。假設一(一)對清稅資料的審核根據納稅人提供的相關資料及《鑒證報告》中披露的內容情況與相關數據進行核對審核后，根據土地增值稅現行政策規定，稅務機關對該項目清算審核確認情況如下：(二)確定銷售收入120,000,000元根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房問號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅15,000平方米，取得銷售收入120,000,000元，進行核對后，未發現問題。(三)扣除項目金額的審核土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積15,000平方米占整體面積20,000平方米的比例進行分配后計算。取得土地使用權時所支付的金額經審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權所支付的金額為22,660,000,按清稅面積與總建筑面積配比后，本次清稅應扣除16,995,000元，未發現問題。房地產開發成本(1)對清算時扣除的土地拆遷及補償費的金額90，890,000元，通過我們審核后發現，該項目提供支付憑證和相應的拆遷補償協議書中記載的內容不相符，因此，對土地拆遷及補償費90,890,000元的金額無法判斷，決定不允許扣除。(2)對《鑒證報告》中成本扣除的“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費”相關表中列舉的明細項目內容進行審核后，雖然通過對四項費用計算后，不高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2005年“居住”(高層普通住宅毛坯房)。但對有些疑點項目及金額，我們調取了中介機構《鑒證報告》的工作底稿與納稅人提供的開發項目相關成本財務報表統計的相關金額進行核對，發現工作底稿披露的四項開發費用，特別是建筑安裝工程費的支出與成本財務報表統計的金額數據相差較大。經過研究，決定暫停清算，向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準通知書》送達給納稅人，要求納稅人在30日內進一步補充與清算項目相關的財務計賬的有關憑證證明資料，結果納稅人沒有按主管稅務機關規定期限提交補正材料。據此情況，稅務機關決定對該清算項目移交給納稅評估部門按檢查程序進行辦理清算工作。向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》送達給納稅入，并將全部清算資料移交納稅評估部門按照有關規定程序進行稽查檢查工作。假設二：假設主管地方稅務機關在對案例三清算審核過程中，經過對疑點項目金額調取《鑒證報告》工作底稿和納稅人進一步補充的相關資料核對審核后，發現，由于多種原因，該項目的成本核算賬簿賬目混亂，成本材料憑證殘缺不齊，稅務機關難以確定扣除項目金額因此，向納稅人送達了《土地增值稅清算終止核準通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》決定該清稅項目，按確定的銷售收入120,000,000元x核定征收率(核定征收率以正式文件為依據)，計算征收土地增值稅。