土地增值稅清算建議(李樹凱)-資料下載頁

　　

【正文】 業開發的商品房，當銷售總量未達到85%之前，必須按已確定的預征率預征土地增值稅；銷售總量達到85%后，應進行土地增值稅清算。”“四、……房地產企業具備下列條件之一的，原則上都要進行土地增值稅的清算：（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算的房地產開發項目；（三）直接轉讓土地使用權的；（四）納稅人申請注銷稅務登記，但未辦理土地增值稅清算的；（五）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。”二是將“主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算”的“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形，明確規定主管稅務機關原則上不要求納稅人進行清算。作出上述規定，主要是基于嚴肅稅收政策、規避稅收流失、防止納稅人在項目后期特別是接近尾聲時的一些“非正常行為”；同時考慮到如果納稅人取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢，往往是銷售比例不高，一旦清算出現退稅的情況為多。（四）清算單位土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。（細則第八條）……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。（財稅?2006?21號）“一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。”（國稅發?2006?187號）……根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅?2006?21號）的規定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應區分普通住宅與其他類型的房地產分別核算土地增值額。同一房地產項目的車庫等附屬設施不屬于普通住宅，應按其他類型的房地產計算土地增值額。（贛地稅發?2008?76號）土地增值稅清算單位自本通知下發之日起，新增的房地產開發項目的土地增值稅清算單位應依據發展和改革委員會批準的項目文件確定。[《江西省地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》(贛地稅發?2013?117號 2013年9月30日)]（五）清算受理主管稅務機關按規定要求納稅人清算的，必須下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機 8 關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定處理，同時發出《責令限期改正通知書》，要求其在30日內辦理清算手續。三、土地增值稅清算審核（一）審核方式案頭審核實地審核。（二）審核內容審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。審核收入情況扣除項目審核關聯方交易行為的審核中介機構鑒證報告的審核。（三）審核要求 市局辦法：要健全土地增值稅清算組織機構，市、縣地稅機關要成立土地增值稅清算領導小組。主管稅務機關是土地增值稅清算審核主體。審核時間要求。主管稅務機關是土地增值稅清算審核主體，應當在受理納稅人清算資料之日起90日內（不含納稅人應主管稅務機關要求的補正資料時間）組織開展并完成清算審核工作，因特殊情況需要延長時間的，需報縣局清算領導小組審批。要按規定計算“普通標準住宅”和“其他類型房地產”兩個增值額。并且強調，“普通標準住宅”必須單獨計算增值額，不得以放棄享受稅收優惠政策為由、并入其他類型房地產統一計算增值額。必須將納稅人土地增值稅稅款預征情況納入重點審核內容，對未按規定預征稅款的必須作出加收滯納金等處理。主管稅務機關、審核人員的責任，審核完畢必須健全手續、在審核表上蓋章、簽字確認。除了總局規程等規定的內容以外，要特別注重企業自購建筑材料、建筑安裝發票的真實性和準確性、利息支出等內容的審核。※其他稅費的處理：房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、契稅、教育費附加、地方教育附加等※財稅【2006】21號：對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。四、土地增值稅核定征收（一）核定征收環節在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。（規程第三十三條）（二）核定征收條件在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手 10 續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。（規程第三十四條）強調建賬建制。土地增值稅原則上實行查賬征收、據實清算。核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。進一步強化對房地產企業的查賬征收。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。（市局辦法第三十一條）進一步強化對房地產企業的查賬征收。土地增值稅清算的前提是要查清企業的賬目,弄清企業往來資金的來龍去脈,重點是明確扣除項目的真實性,從而提高土地增值稅清算水平。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。少數企業確實無法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國家稅務總局規定不低于5%。（江西省地方稅務局公告2010年第3號）（三）核定征收程序符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。（規程第三十五條）對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。（規程第三十六條）對采取核定征收的房地產企業，由企業寫出報告報縣級地稅機關批準后執行。（江西省地方稅務局公告2010年第3號）在土地增值稅清算審核過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算，并向納稅人下達《土地增值稅清算終止審核通知書》。（市局辦法第三十一條）對采取核定征收的房地產企業，由企業寫出報告，經主管稅務機關 11 核實并寫出調查報告，報縣級地稅機關局長辦公會合議研究核準后執行。主管稅務機關根據研究核準結論，向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。（市局辦法第三十三條）（四）核定征收率的確定為引導和督促企業規范財務核算，依法依規履行土地增值稅納稅義務，進一步加強土地增值稅征管，現就調整我省土地增值稅清算環節核定征收率的有關問題公告如下：一、土地增值稅清算原則上都應采取查賬清算方式，少數納稅人確實無法查賬清算、符合國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》（國稅發?2009?91號）第三十四條之規定的，按核定征收方式對房地產項目進行清算。對符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機關發出核定征收的稅務事項告知書，組織人員開展核定征收清算的審核工作；清算審核結果報經縣級以上地稅機關合議批準后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續。二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統一調整為四個檔次：轉讓普通住宅，5%；轉讓非普通住宅，6%；轉讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，10%。三、本公告從2014年1月1日起執行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報事項，經確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。《江西省地方稅務局關于加強土地增值稅征管有關問題的公告》（2010年第3號）第二條和《江西省地方稅務局關于加強土地增值稅征管有關問題的補充公告》（2011年第6號）同時廢止。【《江西省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務局公告 2013年第10號）】之前：12（1）我省確定,核定征收率按3%7%的比例,由各設區市地方稅務局分住宅、非住宅確定，報省局備案。（江西省地方稅務局公告2010年第3號）（2）以本公告公布之日界線，凡在2011年6月20日前實現的銷售收入，土地增值稅按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實現的銷售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方稅務局公告2011年第6號）（3）規范房地產企業土地增值稅核定征收。對少數企業確實無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。其核定征收率,按國家稅務總局和江西省地稅局相關要求,結合我市實際確定，具體為：轉讓普通標準住宅按3%核定征收，轉讓非普通標準住宅按5%核定征收，轉讓商鋪（店面）按7%核定征收，轉讓其它非住宅（含車庫）項目按5%核定征收。（上饒市地方稅務局公告2010年第1號）（4）核定征收率按以下原則確定：（一）省、市地稅局制定發布了核定征收率的，應以轉讓房地產收入的所屬期來確定適用的核定征收率；（二）省、市地稅局未制定發布核定征收率的，由主管稅務機關依照稅收征管法的相關規定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。（市局辦法第三十五條）五、土地增值稅稅務檢查 市局辦法：第三十七條 主管稅務機關發出《責令限期改正通知書》后，納稅人在規定的期限屆滿仍未改正的，主管稅務機關應移交稅務稽查部門檢查。第三十八條 主管稅務機關對審核中發現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。第三十九條 對符合本辦法第十二條規定，納稅人未按規定進行土地增值稅清算、主管稅務機關未下達《責令限期改正通知書》的，稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條、第十四條規定，主管稅務機關對土地增值稅清算審核結束后，稽查部門可以進行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條規定，納稅人接到主管稅務機關清算通知超過90日仍未進行土地增值稅清算的，稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查，但對主管稅務機關未下達清算通知的，稽查部門不能直接進行土地增值稅檢查，而應向相關部門提出征管建議。第四十條 各級地稅稽查部門按規定開展稅務檢查時，應對未進入土地增值稅清算程序的房地產開發企業的土地增值稅預征情況進行檢查。六、土地增值稅清算后續管理（一）清算審核期間轉讓房地產的處理 按相應的預征率預征稅款（二）清算后再轉讓房地產的處理在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積（國稅發?2006?187號）（三）清算后補差款的處理土地增值稅清算后收取的清算時已轉讓房地產的補面積差款項直接作為增值額，按清算時確定的適用稅率計算繳納土地增值稅。（市局辦法第四十一條）（四）納稅人清算后再轉讓房地產稅款申報繳納納稅人清算后再轉讓房地產應當按月區分普通住宅和其他類型房地產 14 分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（市局辦法第四十二條）（五）退稅審批手續對納稅人辦理土地增值稅清算時應退稅款額度占預繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬元以上（含100萬元）的，縣(市、區)地稅局應上報市地稅局審批。（市局辦法第四十三條）七、土地增值稅清算法律責任《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五章 法律責任《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》 第七章 法律責任財政部、總局、省地稅局相關文件規定八、土地增值稅清算文書檔案（一）清算案例評審要以土地增值稅清算案例評審為有效抓手，推進土地增值稅清算工作水平。市地稅局負責組織土地增值稅清算案例評審會，對全市各縣（市、區）地稅局上報的清算案例，圍繞清算方法、清算對象、清算主體、清算程序、清算文書、適用法規、清算成效、案卷整理等標準，從合法性、真實性、典型性等方面進行綜合評審，以點帶面推動全市土地增值稅清算工作。（市局辦法第四十四條）（二）檔案管理土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。（市局辦法第四十五條）（三）清算文書建立健全《房地產開發項目土地增值稅日常管理臺賬》；規范完善《土地增值稅清算申報表（企業填寫）》；嚴格填列《土地增值稅清算審核表（稅務機關填寫）》；補充完善了一系列征管文書。※市局辦法10個附件：（1）房地產開發項目土地增值稅日常管理臺賬（2）土地增值稅清算申報表（企業填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務機關填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責令限期改正通知書（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補充資料通知書（8）土地增值稅清算申報通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書