現代零售業態介紹-資料下載頁

　　

【正文】 illian JReilly)提出了一套法則，稱為“零售引力法則”，也稱“雷利法則”。雷利認為，商圈規模由于人口的多少和距離商店的遠近而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發揮作用。雷利法則的基本內容是：在兩個城鎮之間設立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮購買，即在這一中介點上，兩城鎮商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩城鎮商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區域。此法則用公式表示如下：　　　　　　　　　　?。洹　　　　。腶b ＝───────　　　　　　　　?。保?√Ｐb/Ｐa　?。腶b: 表示Ａ城鎮商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮的里程衡量） Ｐa : 表示Ａ城鎮人口 Ｐb : 表示Ｂ城鎮人口ｄ　: 城鎮Ａ和Ｂ的里程距離案例:　　假設：Ａ城鎮人口9萬人，Ｂ城鎮人口1萬人，Ａ距Ｂ20公里?！　　　　　　　　　　?0　　　　　Ｄab ＝ ────── ＝ 15 (公里) 1 ＋ √1/9 20 Ｄba ＝ ────── ＝ 5 (公里) 1 ＋√ 9/12赫夫法則赫夫法則是美國零售學者戴偉赫夫于20世紀60年代提出的在城市區域內商圈規模預測的空間模型。赫夫法則是從不同商業區的商店經營面積、顧客從住所到該商業區或商店所花的時間及不同類型顧客對路途時間不同的重視程度這三個方面出發，來對一個商業區或商店的商圈進行分析。赫夫認為，一個商店的商圈取決于它的相關吸引力，商店在一個地區，以及其他商店在這個地區對顧客的吸引力能夠被測量。在數個商業區（或商店）集中于一地時，顧客利用哪一個商業區（或商店）的概率，是由商業區（或商店）的規模和顧客到該區（或商店）的距離決定的，即一個商店對顧客的相關吸引力取決于兩個因素：商店的規模和距離。商店的規?？梢愿鶕I業面積計算，距離為時間距離和空間距離。大商店比小商店有較大的吸引力，近距離商店比遠距離商店更有吸引力。赫夫法則的數學模型是： Sj / Tλ ij Pij = n ∑ Sj / Tλij j=1式中： Pij：i地區的消費者在j商業區或商店購物的概率； Sj：j商店的規模（營業面積）或j商業區內某類商品總營業面積； Tij：i地區的消費者到j商店的時間距離或空間距離； λ：通過實際調研或運用計算機程序計算的消費者對時間距離或空間距離敏感性的參數； Sj / Tλ ij ：j商店或j商業區對i地區消費者的吸引力； ∑： 同一區域內所有商業區或商店的吸引力。3．實驗法 。4. 提供服務。三、商圈分析的要點1．人口統計分析這是對商圈區域內人口增長率、人口密度、收入情況、家庭特點、年齡分布、民族、學歷及職業構成等方面的現狀和發展趨勢做調研。通過這些統計資料調查，有利于把握商圈內未來人口構成的變動傾向，并為市場細分和企業定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集這些人口變動信息，如我國每10年進行的一次人口普查，普查結果以各種形式發行。上面除了對每個家庭進行基本的人口統計外，還對一定比例的家庭進行深入的問卷調查，這就意味著可以通過計算機統計有關區域家庭住房情況、家庭財產、就業情況和家庭收入等。但是，人口普查每10年才進行一次，而且不能及時公布，因而很難滿足商圈分析的需要。此外，零售商也可以從各地的統計年報中得到一些相關信息，也可以請專門的市場調研公司幫助收集相關信息。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有沒有人口增加的潛在趨勢。一個人口逐漸增加的新區開店較易成功，在一個人口逐漸減少的老區開店較易失敗。2．經濟基礎和購買力分析在進行商圈分析時，零售商應該考察以下一些經濟因素：各行業或各類行業從業人員的比例，運輸網絡，銀行機構，經濟周期波動對地區或行業的影響，某些行業或企業的發展前景等。在分析中，一個有關需求的指標尤其應引起重視，這就是購買力指數。比較不同商圈的購買力指數，可為發現潛在的消費市場提供依據。購買力指數 = A*50% + B*30% + C*20%其中：A：是商圈內可支配收入總和（收入中去除各種所得稅、償還的貸款、各種保險費和不動產消費等）；B：是商圈內零售總額；C：是具有購買力的人口數量。3．競爭狀況分析商圈飽和度是判斷某個地區商業競爭激烈程度的一個指標，通過計算或測定某類商品銷售的飽和指標，可以了解某個地區同行業是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。通常位于飽和程度低的地區，商店的成功可能性較高度飽和地區的商店要大，因而分析商圈飽和度對于新開設商店選擇店址很有幫助。商圈飽和度指標（IRS）計算公式為：　　　　　　　　?。ǎ茫ǎ遥牛　　　　RS = ─────────　　　　　　　　　　　?。遥啤　　　RS：某地區某類商品商業圈飽和指數Ｃ　：某地區購買某類商品的潛在顧客人數ＲＥ：某地區每一顧客平均購買額 ＲＦ：某地區經營同類商品商店營業總面積4．基礎設施狀況分析區域內的基礎設施為商店的正常運作提供了基本保障。連鎖經營的零售企業需要相應的物流配送系統，這與區域內交通通訊狀況密切相關，有效的配送需要良好的道路和順暢的通訊系統。此外，還與區域內軟性基礎設施有關，包括相關法律、法規、執法情況的完善程度等，都需要認真分析。資料：根據人口數量的網點設置和業態業種選擇　　按照國外的經驗和我國城市發展的實踐，一般按照人口的數量規模和集聚程度進行零售商業和服務網點的配置：　　（１）5000以下居民：應設置小型超市、生鮮食品店、普通飲食店、書報亭、醫藥店、肉菜市場、服務類商店（如美容美發、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、代理購票送票、影碟影帶出租等）等網點，滿足居民的日常需求?！　。ǎ玻┻_到2萬居民：應增加設置中型超市、超值折扣店、各類專業店（如服裝店、醫藥店、家電店、書店等）等購物網點；餐飲店、咖啡屋等餐飲網點；影劇院、文體設施等文體娛樂場所?！　。ǎ常┻_到10萬居民：應增加設置大型超市；百貨商店；兒童游樂園，中大型書店、銀行、郵局等。　　（４）達到50萬居民：應增加設置區域購物中心；超大型超市（貨倉式商場）；商業街；各類中高檔食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網點；圖書館、博物館、體育館、大型文體娛樂設施等文化、體育、娛樂場所?！　。ǎ担┻_到100萬居民：應增加設置大規模的購物中心，內設有2個以上大型超市或百貨店、150個以上中型專賣店和專業店、30個以上餐飲店及20個以上室內室外娛樂休閑場所；大型百貨商廈；高級酒店等。第三節 商店位置選擇一、商店選址的原則　１、方便消費者購買。２、方便貨品運送。３、有利于競爭。４、有利于網點擴充。二、商店位置類型的設計l 孤立店這是指商店獨立開店，不與其它競爭對手比鄰相設。優勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高；有選擇和擴大規模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物；劣勢：如果商店規模不足夠大，不易吸引遠方顧客，商圈較??；廣告費可能較高；在多數情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業中心區購物。l 經規劃的購物中心這是經過仔細規劃設計并集中管理的商店群，通常是由房地產公司事先規劃設計，興建完工后再把各鋪面出租或出售給零售商等。一個典型的購物中心有一家或一家以上的主力商店，及各種各樣較小的商店，還包括餐館、快餐店、郵局、銀行以及一些游樂場所，適合家庭購物及閑游。優勢：協調規劃，商品和服務品種組合合理，擁有完善的設施，寬敞的停車場，各具特色又統一規劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及消閑。劣勢：這些地方通常租金較貴，營業管理易受限制，競爭也較激烈。l 自然形成的商業中心這是指未經規劃自然發展起來的商業中心。這種自然形成的商業中心可以分為中心商業區、次級商業區、鄰里商業區和商業街四種類型。中心商業區（central business district，CBD）是一座城市商業網點最密集的購物區，吸引著來自整個市區的消費者，包括所有階層的人。在此開店，可以借商業群體效應吸引較多較遠的顧客群，但開辦費用一般較高，新建店址難以尋找，這種商業繁華區是百貨商店或專賣店的首選地址。次級商業區（secondary business district，SBD）是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區域，通常位于兩條主要街道的交叉路口，至少有一家百貨商店或大買場和幾家專業店或專賣店，此外周圍還聚集許多小商店，這一商業區主要面向城市的某一區域消費者，以銷售家庭用品和日常用品居多。在這里設店，交通比較便利，人員不太擁擠，店址也相對好找，但供應的商品和服務不均衡，難以吸引較遠的顧客。鄰里商業區（neighborhood business district，NBD）是為了滿足住宅區居民購物和服務方便而自發形成的一個小型商業區，主要由若干小商店組成，如標準超市、便利店、沖印店、快餐店、干洗店、美容院等，在鄰里商業區設店競爭程度低，最接近顧客，能保持良好的顧客關系，但商圈小，價格通常也不優惠。專業一條街（string）是由若干經營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業街。在許多歷史悠久的城市往往會自發形成一條條特色商品街，這是城市發展積淀下來的商業文化，極大地豐富和活躍了城市居民的消費生活。三、位置選擇因素分析1．客流規律: 客流性質。 潛在固定顧客。流動顧客2. 周邊商店聚集狀況A異種零售業的聚集B有競爭關系的零售業的聚集C有補充關系的零售業聚集D多功能聚集 3．競爭對手分析對競爭對手的分析主要包括以下內容：A 競爭店與所開設新店的距離，以及在地理位置上的優劣勢； B競爭店的銷售規模與目標定位C 競爭店的目標顧客層次特點； D競爭店商品結構和經營特色；E競爭店的實力和管理水平。4．交通地理條件: A交通的便利性。B街道特點。C地形特點。5．城市發展規劃6. 周圍環境7. 物業成本四、店址評估1. 新店營業潛力新店營業潛力可通過預測商店銷售額來確定。這種預測可以根據過去在類似環境中的經驗，同行業的一般水平，或者經過調查后采用統計分析方法計算出來。有一種測算方式比較簡單易行，即根據已知的商店商圈內消費者的戶數、離店的遠近、月商品購買支出比重及新商店在該區域內市場占有率四個因素來估算。 假設新開超級市場的商圈有三個層次，第一層次主要商圈內的居民戶數為2000戶，第二層次即次要商圈內的居民戶數為4000戶，第三層次邊際商圈內的居民戶數為6000戶。若平均每戶居民每月去商店購買食品和日用品為500元，則：　　　　主要商圈居民支出總額：5002000=100 萬元 次要商圈居民支出總額: 5004000=200 萬元 邊際商圈居民支出總額: 5006000=300 萬元　　據調查分析，新開超級市場的市場占有率在主要商圈為30%，在次要商圈為10%，在邊際商圈為5%，則：　　　　主要商圈購買力為：10030%=30 萬元 次要商圈購買力為: 20010%=20 萬元 邊際商圈購買力為: 300 5%=15 萬元　　該新店營業潛力可估計為：30+20+15=65 萬元2. 開店投資與經營費用測算 通過商圈調查可以估算新店的營業額，但該新店是否值得經營，還必須把營業額與投資額相比較，評估出損益狀況。l 開店前期投資預估l 開店后經營費用預估五、選址分析報告商店選址分析報告的內容如下：1. 新店周圍地理位置特征表述（附圖說明）；2. 被選店址周圍商業環境和競爭店情況；3. 新店址周圍居民及流動人口消費結構、消費層次；4. 新店開業后預計能輻射的范圍；5. 新店的營業面積和商品結構；6. 新店的市場定位和經營特色；7. 新店址經營效益預估。8. 新店未來前景分析。 六、兩種具體的選址方法1．市場需求與供應密度分析方法這種選址方法是通過對一個區域市場的零售潛力（需求密度）狀況，再結合當地已有的零售商店情況和可供選擇的店址（供應密度）進行綜合分析，最后在合適的商圈確定可選用的合適店址的一種選址方法。該方法相對簡化了商圈分析內容，對大型商店的選址較為適用。2．多因素組合分析法這種方法是先確定影響商店位置的各種因素及其重要程度，然后對各個備選店址進行評分，最后確定最佳店址的方法。20 / 20