房地產藍皮書：中國房地產發展總報告-資料下載頁

　　

【正文】 (三)改善供應結構，完善住房保障體系 解決中低收入家庭住房問題是建立和諧社會的重要保證。針對房地產市場的結構性矛盾，政府應通過加強規劃、土地政策的引導，保持普通商品住房在商品房中的主體地位，控制高檔商品房建設，提高普通商品住房的供應比例；通過稅收、信貸、利率等手段，控制住宅建設標準，引導企業開發普通商品住房。成都等城市在進行招拍掛時，對擬建普通商品房的地塊限定最高售價，這一做法有利于穩定房價，增加中低價位商品住房供給，具有借鑒意義。 隨著經濟社會的發展，要逐步完善住房保障體系。一方面，合理安排經濟適用住房的建設規模，調整供應辦法，盡量采用定向供應的辦法，嚴格控制銷售對象；在部分條件成熟、普通商品住房供應充足、與經濟適用住房價格相差不大的地區，適時以“補人頭”取代“補磚頭”，通過向低收入人群發放住房補貼來取代經濟適用住房。另一方面，制定相應鼓勵政策，發展廉租住房，加大廉租住房的建設力度，擴大廉租住房的供應范圍，保障最低收入人群，包括農村進城務工人員的基本住房需求。 (四)加快二手房市場建設，引導住房梯度消費 二手房是許多發達國家住房供應的主體。在國內，上海等城市二手房供應已經超過了新建商品住宅，但在絕大多數城市二手房市場還剛剛起步。這一方面是由于中國住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質量較低；另一方面則是由于各級政府對二手房市場的關注不夠。推進存量住房流轉，一可增加住房供應，特別是存量房一般價格較低，也就意味著增加了中低價位住房的供應。這對于穩定房價，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率，提高住房資源配置的效率。三是二手房市場的發育有利于人員自由流動，完成人的第二次解放(從“蝸牛”變成人)，擴大人們自主擇業的范圍，有利于人力資源要素配置的最優化。四是，住房流動性的提高有利于人們在離工作地點較近的地方選擇住宅，縮短通勤距離，緩解城市交通壓力。 推進二手房市場建設，要通過引導居民梯度住房消費，改變傳統的“一套房住一輩子”的置業觀念，擴大二手房的市場需求。同時降低二手房交易門檻和稅費標準，簡化交易手續，推動二手房抵押按揭，規范房屋中介。 (五)保護合理的住房消費，遏制投機性購房 根據國家統計局發布的數據，與建設部提出的全面小康階段人均住房建筑面積38平方米的標準相比，還有很大距離。另一方面，由于長期低租金、實物分配等原因，中國城鎮居民住房消費的比重遠低于同等發展程度國家。因此，要繼續保護和鼓勵改善型的住房消費，進一步完善住房分配貨幣化，加快住房補貼的發放，提高居民購房的支付能力。 投資性購房可以增加出租房屋數量，對于培育房屋租賃市場，滿足外來人口增加的租房需求具有積極意義，也是商品房價格發現機制、級差地租形成機制的重要組成部分。在當前股市低速、存款利率較低、物價上漲幅度較大的情況下，投資房產是一種較為理想的保值、增值投資渠道。作為個人理財行為的不動產投資失敗，不論是對個人，還是對社會的風險都不會太大。并且，投資者對租金、房價、利率更為敏感，會根據租金市場的變化調整自己的投資計劃。只要對投資性購房進行必要的引導，保證其所占的比例在一個安全的范圍內和不在短期內出現大規模的非理性投資置業，就沒有必要對此進行過多的限制。 對于當前部分城市出現的投機性購房，可通過限制期房轉讓、實行實名購房、嚴格稅收征管等措施加以遏制。同時，盡快實現商業銀行間住房貸款信息聯網，完善風險控制機制，制止利用銀行貸款投機購房行為，消除炒作對心理預期的不良影響。 (六)整頓房地產市場秩序，規范企業行為 中國房地產企業素質較低，虛假廣告、虛假承諾、擅自變更規劃和房屋結構、房屋質量不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業、惡意拖欠工程款等不法行為時有發生。房地產業一直是近年來群眾反映強烈、要求治理整頓的呼聲最強烈的行業之一。 在當前資質管理弱化、市場準入門檻較低、行政管理體制轉換的情況下，加強對房地產業的行業管理要轉變思路。一是變項目前期審批為全程服務、全程監管。二是加大市場整頓的力度，嚴格開展房地產市場專項整治工作，對于違規企業給予曝光和必要懲處，直至清出。三是建立房地產信用檔案，懲戒市場失信主體，促進公平競爭和優勝劣汰。擴大信用系統的覆蓋面和影響力，通過與商品房網上銷售系統的鏈接，使其成為購房者決策的重要參考依據。四是加強基礎信息的收集和發布，為宏觀調控和消費者提供決策依據。市場信息準確、透明、對稱、完全，是有效調控市場的基礎，也是消費者理性選擇的重要條件。為此，要按照2003年國務院18號文件的要求，加強相關部門協作，整合資源，加快房地產市場信息系統和預警預報體系建設。努力使局部性、結構性問題，現之于萌芽，防之于未發。2004年上海、天津、南京等城市通過開通商品房銷售合同聯機備案系統，即時發布各類房地產市場信息，使決策者和購房者了解每一時刻所有房屋供求信息和每一套房屋的成交價格，改善了信息不對稱的局面。 (七)拓寬融資渠道，優化資金結構 2003年央行121號文件頒布以來，提高房地產開發資金門檻、緊縮房地產開發貸款等項政策相繼出臺，造成部分項目開發遭遇資金瓶頸，也減少了市場供應。2004年房地產開發資金來源中企業自籌資金所占比重減少，以定金和預收款為主的其他資金來源所占比重增加的情況說明，銀行緊縮房地產信貸的同時，房地產開發的融資渠道并沒有得到拓寬，定金和預收款比重的增加加大了消費者的購房風險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔著巨大的金融風險。 為保障房地產開發的資金來源，優化資金結構，降低銀行的金融風險和購房者的市場風險。一是要積極推動資本市場的發育，鼓勵開發企業通過股權合作、上市、房地產信托、房地產項目債券化等渠道籌集開發資金。二是要加快研究產業基金管理辦法，出臺產業基金法，促使蓄勢已久的房地產產業基金正式登臺。三是要推進房地產抵押貸款證券化進程。房地產抵押貸款證券化可以提高銀行房地產消費貸款的流動性和安全性，降低金融風險，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。目前，中國建設銀行已經開始了此方面的探索，其他銀行亦應適時跟進。 (八)加強對基礎性、制度性問題的研究 在我國當前的財稅體制下，來自房地產業的稅收約占稅收的10%，地方財政收入增加和經濟發展對房地產業的依賴程度較大，這也是各級政府熱衷房地產開發的根源所在。房地產市場一旦出現波動，將對地方經濟產生劇烈影響，潛在風險較大。物業稅又稱為“財產稅”或“地產稅”，是當下財稅體制改革的一個熱點。開征物業稅后，土地、房屋等不動產所有者或承租人每年都要交納一定稅款，稅值隨房產的升值而提高，以此來取代土地批租制下一次性交納的出讓金，將對房地產業產生深遠影響。征收物業稅可以減少房地產開發所需資金，促進存量土地流轉；可以穩定地方政府土地收入，改變“寅吃卯糧”現象；可以通過稅率調節，限制高檔房、大戶型房消費，引導中小戶型、中低價位普通住房建設與消費；同時，也是促進商品房降價的重要因素。 人民幣匯率問題也是影響當前中國房地產市場的重要因素。在國內一些大城市，人民幣被低估的事實吸引外資流入房地產領域，推動房價飆升。2004年受美元貶值和人民幣盯住美元政策的影響，人民幣對歐元迅速貶值，所以中國房地產價格對歐盟國家來說是不升反降。許多歐盟國家的投資者希望通過投資中國房地產達到保值增值的目的。一些國外投資機構為賭人民幣升值，“熱錢”大量涌入，其中不乏流入房地產領域的。在這種背景下，許多開發商也投其所好，紛紛組織樓盤到海外招商，上海甚至出現了只向國外投資者銷售的樓盤。對于此類基礎性、制度性問題，必須加強前期研究，盡快出臺相應解決辦法。