正文內容

北海房地產行業動態報告-資料下載頁

2026-07-25 01:30本頁面

　　

【正文】需求，人沒有房子住是不行的，所以房價上升１％，有效需求不會有特別大的變化。一般來說，有效需求并不會造成房地產泡沫。而投機需求的目的是賺取差價，其價格彈性與有效需求價格彈性相比，有很大差異。價格上漲１％，投機需求就水漲船更高，可能上漲２％，或者５％。如果價格改變幅度大，則投機需求相應的變化會更大。“強勁的需求”反過來又推動價格的上漲，使房地產價格不斷攀升。房地產價格的上漲又會帶來更高的收益期望，刺激更大的投機行為，如此循環就會推動房價的持續高漲。當前中國一些城市房地產的價格增長速度，已經大大高出了平均可支配收入的增長速度。我們判斷在這些地方，推動房地產價格上漲的主要動力可能已經不是有效需求，而是投機需求了。有效需求形成市場均衡價格，過度的投機需求會制造價格泡沫。特別值得注意的是投機者的融資方式。如果投機者們用他們自己的錢來投機，自擔風險，自負盈虧，倒也無可厚非。但如果投機者的資金主要像泰國一樣是由銀行貸款推動和支撐的，賺了自得，賠了由銀行承擔，實際上最終是全體人民埋單，這時的房地產業就真的可能是虛假繁榮了。稍有不慎，就會對我們脆弱的銀行系統造成致命的沖擊。特別是當前在針對人民幣升值的炒作“甚囂塵上”，大量熱錢可能會利用房地產作為投機資本的機會成本補償的形勢下，一有風吹草動，熱錢套現出逃對房地產業的打擊和同時帶來的心理上的“恐慌”，可能會放大房地產業本身的影響，把經濟中所有的脆弱部分都暴露出來，摧毀25年經濟改革建立起來的基礎和信心。因此，市場應該從宏觀調控的角度，特別是從防范金融危機的角度，吸收和理解這項政策信息，正確把握這項政策的取向，準備應對可能的后續政策和必要的進一步措施。利用銀行貸款進行房地產投機是重點打擊對象，如果誤讀了這項調控政策的調控目標，可能會采取錯誤的應對策略，傷害有效需求。調控為有效需求創造條件如果房地產價格“上漲過快”，房地產業實際是在為有辦法拿到銀行資金投機的群體提供賺錢機會。投機需求占用了大量的土地、資金、銀行貸款。在資源稀缺的約束條件下，投機需求消耗了本應得到支持的其他領域和行業發展對資源的需求。房地產的投機需求還拉動了其相關行業對資源的過度需求，造成鋼鐵行業、水泥、電解鋁等行業的過度投資，制造能源和原材料生產資料的瓶頸。特別是不可再生的土地資源占用，等于在某種程度上剝奪了有效需求群體對資源公平使用的基本權利。投機需求把整體的房地產價格推高，把更多的有效需求排斥在外。房地產價格上漲越高，社會收入分配向投機需求追逐的收益傾斜的比例越高。高企的房地產價格是以犧牲大多數人的有效需求和公平的社會收入分配為代價，為少部分投機需求謀取利益。房地產價格過快上漲，會直接影響消費價格水平。房地產業拉動的其他行業的產品價格，包括生產資料價格、中間投入的產品價格、能源和煤電油運的價格等，所有這些價格的上漲都會全部或部分傳導到消費領域，使通貨膨脹預期上漲，購買力下降，最終是全社會都在為房地產的價格上漲埋單。因此，采取包括提高貸款成本在內的政策措施，使投機需求的盈利空間縮小，逼迫投機需求退出房地產行業，促使虛假需求消失。從這點出發，似乎當前的小幅利率提升并不能完全解決利用銀行貸款投機房地產的問題。國家很可能還會有一系列政策出臺，來防止一些地區的房地產泡沫。同時引導供給向實際有效需求轉移，資源更多地轉向投入中低檔住宅、滿足以使用為主需求的建設以及二手房市場的建設。部分銀行的資金、貸款和其他資源也會從被房地產拉動的行業，轉向其他需要發展但投資不足的行業，也包括房地產有效需求領域。這樣才能從根本上防止經濟過熱反彈，防范金融危機。使資源更合理更公平地配置到各經濟領域。當房地產價格受到適當調控，投機需求的預期發生改變，房價將回歸到一個相對合理的水平。當有效需求為房地產價格形成主體的時候，市場價格就是相對真實的均衡價格，是與有效需求群體的支付能力相匹配的價格。大多數群眾的利益會得到充分保護，通脹也會穩定在一個合理水平上，社會會更和諧，經濟會更穩定。用制度安排防范價格泡沫不論近期對房地產價格的調控，還是長期保證房地產行業的規范運行的需要，完善的制度性安排都格外重要，既“降溫去熱”又可“長治久安”。短期來說，提升利率加大資金成本，對抑制房地產泡沫無疑有著重要作用。但是利率特別是基準利率的提高會對經濟整體產生影響，所以也不可能過多地采取大幅提升利率的方式。打擊投機需求最有效的、最有針對性的手段，應該是房地產的資本利得稅。對于在短期內頻繁換手的房產，課以比較高額的資本利得稅，是國際慣例，也是對以推高房價炒作房地產為目標的投機行為最有效的方法。所以我們認為，對一些房地產價格上漲過快的城市和地區，對在一年到兩年內換手的房產，實施比較高的資本利得稅，會非常有效地遏制房地產價格的過快上漲。至于財產稅，這是一種房地產行業中正常的制度，對所有有住房的群體一視同仁。可能對目前調控房地產的價格不一定有很大作用，但對房地產行業長期規范運行應該非常有意義。設立財產稅對房地產行業稅收和其他制度體系的完善是完全必要的。對滿足實際有效需求相關的房地產政策，關鍵是土地政策。我們正在進行土地政策的改革，在土地使用權，特別是在房地產行業土地使用的政策中，應該區別用途。對滿足有效需求的房地產土地使用，要制定特別政策，使不可再生的土地資源首先滿足居住的基本生存需求。在房地產泡沫受到一定的抑制以后，土地政策應該從暴利的房地產項目向中低檔房的土地傾斜。土地是不可再生資源，土地是房地產行業中最重要的要素投入，也是其他行業的重要要素投入。在將來城市化的過程中，一些城市和地區的土地會越來越稀缺，土地使用和相關的稅收體系應該制度化，以保證經濟的持續發展。加快個人信用系統的建立，嚴格控制多套房貸款，包括直系親屬的房產記錄，以及與房地產相關的所有貸款記錄。　　(作者：銀河證券高級經濟學家左小蕾)13 / 14

點擊復制文檔內容

范文總結相關推薦

北海房地產行業動態報告-資料下載頁

物流行業動態分析報告計劃安排-資料下載頁

零售行業動態研究報告-資料下載頁

房地產動態-股票研究報告-資料下載頁

重慶市房地產動態報告-資料下載頁

國內客車行業動態資訊-資料下載頁

上海汽車行業動態研究報告-資料下載頁

房地產行業分析報告-資料下載頁

房地產行業分析報告-資料下載頁

房地產行業實習報告-資料下載頁

房地產一周行業競爭動態-資料下載頁

房地產行業分析報告-資料下載頁

北海房地產信息(doc14)-地產綜合-資料下載頁

市房地產動態分析-資料下載頁

房地產行業入門-房地產行業入門-資料下載頁

城市代理行業動態跟蹤報告模板-資料下載頁

北海房地產行業動態報告-文庫吧資料

北海房地產行業動態報告-展示頁

北海房地產行業動態報告-在線瀏覽

北海房地產行業動態報告-閱讀頁

北海房地產行業動態報告(文件)