國際安養城項目商業計劃書-資料下載頁

　　

【正文】 分包開發行為（由某公司在項目公司中為投資方建立獨立核算帳戶）。其分包開發項目的建設資金由投資方另行籌集，投資方已向某公司投入的股權資金轉為項目分包費用，并將其所持的某公司股權歸還給某公司。其分包項目中的銷售利潤在結付某鹽場應得的部分后，其余銷售利潤歸投資方所有。股權融資退出方案：項目開發完畢，合作雙方按股權對項目收益進行劃分（產權項目銷售利潤扣除企業所得稅后以可分配利潤方式按年度分配結算；固定資產收益部分按各方相應的投資比例計轉為固定資產項目經營公司的相關股權，或由某公司在開發期結束后，向投資方退還其應占有的固定資產原值部分的等值貨幣；項目無形資產變現收入，在項目開發期結束后一次性分配結算）。以上項目收益分配、結算完成后，投資方將其所持的某公司股權歸還給某公司（股權轉分包的除外），雙方的股權合作即自行終止。 （三）項目（組團）分包開發及承銷 投資方按照該項目區當時的土地市值（土地變性并評估后），和某公司以協議方式對該項目區的相應地塊（組團）進行分包開發并自行組織銷售（由某公司在項目公司中為投資方建立獨立核算帳戶）。投資方可向某公司分期支付項目分包費用（首期承包費用不低于總分包費用的50％,并在一年內付清全部分包費用）。投資方一次性支付項目分包費用時可享受95折優惠。其分包開發項目的建設資金由投資方自行籌集，其分包開發項目的銷售利潤在結付某鹽場應得的部分后，其余銷售利潤歸投資方所有。（四）其他合作方式： 可商議。結論部分本項目區是某市所有海灣開發地帶中唯一可從事大型人工水系與景觀體系營造工程的親水型城市海濱綜合開發用地，也是某市主城區范圍內碩果僅存的大型高端度假項目組合開發區域。隨著某市2006年重點投資工程項目中的“重中之重”項目——某紅沙大橋的建成，有著“山、海、河、城”卓越景觀要素和極品人居環境的榆林灣區域，即將成為某市新一輪市政建設和世界級旅游度假“名片工程”項目爭先落戶的中心與熱點。某的熱帶濱海旅游度假資源在全國范圍而言具有無可置疑的唯一性和權威性。同時，濱海土地資源的不可再生性，以及當前某濱海土地資源的日益緊缺，凸現了某榆林灣“山水花都”項目的彌足珍貴。綜上所述，本項目的開發經營，具有如下幾方面的投資保證：低風險、高回報根據測算，項目的投資/銷售周期為5~6年，，全部資產變現、增值（利潤）。%，總體投資收益率為89％。其余各項收益指標均表現良好。優良的投資環境，極佳的戰略機遇在國內房地產經濟發展緩慢時，某房地產保持著高速增長；本次經濟的高速增長與90年代不同，不是單純的炒地而是事實在在的建造出產品，并已被廣大的國內外消費者所接受、購買。為巨大的投資發展機遇和海南高速增長的經濟所吸引，香港李嘉誠集團投入400億元人民幣、上海家化集團投資200億元人民幣共同開發海棠灣；榮智健集團投資200億元，獨家開發萬寧市神洲半島。多家大型企業集團的到來，為海南特別是某的經濟發展注入了新的活力。巨大的度假產品市場空間和獨特珍貴的氣候條件，為項目的成功奠定了不可動搖的發展基石中國只有一個某。某的淡水水質居全國第一，空氣質量居世界第二，是“全中國人民共有的后花園和陽光露臺”。她獨特的熱帶氣候、密集的濱海旅游度假要素、健康純凈的養生、人居環境，獨特濃郁南國風情，其無論是放在國內還是國際上都是稀缺的資源。可是目前某的整體房地產價格還不到夏威夷的十分之一，這預示著某的房地產業在以后幾年或幾十年中，尚有著巨大的市場發展空間。附件：某市房地產業基本情況參考資料資料（1）：2005年1～12月份某商品房銷售情況統計表月份(2005年)旅游人數（萬人）銷售面積（萬平方米）銷售套數銷售金額（萬元）115522113437464784524466072778244733691561049011501121680合計7868（上表資料來源：某市房產交易所、某市旅游局）資料（2）：2005年某市房地產銷售圖表上圖顯示：某市的房地產銷售情況受旅游客源市場的季節性影響比較明顯。每年的6～10月為銷售淡季，當年11月份～次年5月份為銷售旺季。資料（3）：某市最近幾年固定資產投資及房地產投資情況單位：億元年 度固定資產投資房地產投資房地產投資占固定資產投資比例2000%2001%2002%2003%2004%2005%從表中可以看出，某市房地產投資以及房地產投資占同期固定資產投資比例自2000年以來快速增長。增長的原因，一是因為某市城市環境有了很大的改善，房地產市場形勢良好，投資回報率高，增加了投資者的信心；二是受1992年房地產泡沫的影響，原來房地產投資的基數很低，現正處于恢復階段，所以增幅較大；三是某在2001年——2003年的三年內完成了123萬平方米停緩建工程的處置工作，投資量加大。從今年的情況看，房地產投資增長速度一直處于良性狀態。資料（4）：某市最近幾年房地產開發項目資金來源情況單位：萬元年度房地產總投資貸款自籌資金其它資金2000170010005881122001270003000215952405200247800573232291977720038120012231542581471120041385391765011384370462005193349218301638007719從此表可以看出，某房地產開發資金主要來源于企業自籌和其它資金。其中2002年起，利用國內貸款的比例逐漸減少，企業自籌資金的比例逐漸增多，房地產開發資金對銀行的依賴程度逐漸呈下降趨勢。% ，遠遠低于銀行發放給房地產企業貸款的警戒線以內。，%，按七成按揭貸款計算，% ，說明有七成以上的購房者選擇一次性付款。因此說明目前某的銀行貸款處于低風險區內。資料（5）：某市最近幾年批準預售商品房統計年度項目數（個）套數（套）面積（萬㎡）2001683520022621802003444901200472135182005509673合計19831107從表中可以看出自2001年起，批準預售的商品房面積呈逐年增加趨勢，但到2005年批準的銷售面積稍有回落，其原因主要是開發商手中儲備的土地在減少。資料（6）：某市主要在售房地產項目一覽表45資料（7）：項目股東：某投資發展有限公司簡介某投資發展有限公司是某集團在海南省及某市的項目運作公司。某集團系天津名列前茅的大型集團公司，是一個有著10多年發展歷史、擁有5家全資集團公司的房地產及城市建設綜合開發企業，是天津市房地產龍頭企業，已在天津成功開發房地產1200萬平方米，每年售房額達50—60億元，并通過了英國標準協會（BSI）的國際ISO9002質量體系認證。同時，某集團作為中國農業銀行特優授信客戶，每年享有26億元人民幣的授信額度，從而使集團每年可匯集出70億元的資金空間，專門用于在海南從事整體性項目的投資開發。旗下的海南優聯投資發展有限公司（注冊資金10億元人民幣）于2005年3月與海南省海口市政府簽定了總投資達140億元人民幣的海口新埠島總體開發項目，將按規劃建成總規模達300萬平方米的省會新城區。2005年10月18日，某集團與某市政府成功簽定了總投資達68億元人民幣的海南省重點項目、某市名片及亮麗工程——某“陽光海岸”舊城改造項目。2005年11月，某投資發展有限公司正式成立。該公司成功運作了某“陽光海岸”項目的全部前期工作，獲得了某市委、市政府領導和社會各界的一致好評。目前，某投資發展有限公司已和某鹽場簽署了合作開發某榆林灣“山水花都”國際度假城邦項目的協議，并已獲得上級主管部門批準，現正在積極進行該項目的深化、推動工作。秉承“創一流工作目標，講誠信民主原則，靠制度目標管理，興團隊創造精神”之企業宗旨，某公司全體同仁將一如既往，努力進取，勇于開拓。緊緊依靠某市各級政府，將企業做大做強，憑借先進的管理理念和優秀人才，立足某，建設海南，使某公司朝著現代化、多元化、國際化企業的發展目標不斷邁進。資料（8）：項目股東：某鹽場簡介某鹽場位于我國最南端的著名國際熱帶濱海旅游城市某市，始建于1953年，是省屬國有企業之一。現有在冊職工583人，土地（主要用于海鹽生產的配套用地）（其中：，），年產值1854萬元（其中：房地產開發1500萬元，海鹽生產186萬元，物業管理及碼頭營運等多種經營168萬元）。建場五十多年來，某鹽場始終大力弘揚“艱苦創業，無私奉獻，團結拼搏，開拓創新”的企業精神，積極實施以鹽為主，綜合發展的經營戰略，特別是近幾年來，通過深化改革，強化管理，使企業的經濟結構從單一的海鹽生產模式轉變為以房地產開發為主，海鹽生產、多種經營并舉的綜合發展模式，經濟效益穩步增長，職工收入逐年提高，居住環境不斷改善，曾多次被評為某市兩個文明先進單位。自2004年以來，某鹽場為充分發揮土地資源優勢，努力發展企業經濟，本著“公平、公開、公正、共贏”的原則，積極對外招商引資，先后與國內多家著名公司等進行土地開發項目合作，取得了明顯的經濟效益，并為某鹽場的改革、發展積累了寶貴的經驗。為進一步發展壯大現有企業實力，發展地方經濟，目前某鹽場在上級主管部門的批準和指導下，采取資產重組方式，與某投資發展有限公司開展戰略合作，進一步將某鹽場整體改造成以房地產開發龍頭，集商務、旅游、物業管理及多種經營為一體的股份制企業。