世聯-?？谟癁I海灣莊園項目整體定位與發展戰略方案-157ppt-資料下載頁

　　

【正文】 P城 40公里 ?規模：占地 80英畝 ?房地產： 350個獨立住宅， 300個公寓、旅館單位 ?資源：墨西哥灣， 800米海岸線 83 本報告是嚴格保密的。 中高密度的小鎮核心＋低密度的濱海地帶 濱海低密度物業 沿海涼亭 遠海中等密度物業 ?靠近海的是低密度物業，沿著海邊是一系列的新古典主義的小涼亭，主要的公共設施都位于遠離海濱的一側 。 ?在經歷老式小鎮生活的同時，又享受著未被破壞的海濱環境。 84 本報告是嚴格保密的。 一個讓最多物業可觀海景和都易走近海灘的規劃布局可使整個開發項目升值 ?鎮的南北朝向提供了最寬廣的海濱景觀，各類建筑按地貌安置在階梯狀分布的道路和小徑系統上 ?街道系統：街道南北走向，終止于海邊，為更多的住房提供海景。籬笆系統形成的公共小巷網絡使得步行成為街區之間更方便的聯系方式，有利于鼓勵大家步行， 創造一個生動的海濱小鎮環境 85 本報告是嚴格保密的。 分散安置配套設施，融合入小鎮，提升周邊物業價值 網球場 海灘涼亭 旅館零售 郵局 中央廣場 餐食服務 郊野公園 自行車出租處 水塔公園 泳池 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 3 5 2 4 6 7 8 9 10 4 4 4 4 4 4 4 ?分散排布公園、涼亭、游泳池和小鎮廣場，提升周邊物業價值。例：一個造價 2萬美元的小的海灘涼亭明顯提升鄰近物業價值 ?特別是在遠離海邊的地區，創造性地運用設施，能最大程度地提升地塊的價值（一座造價為早期遠離海灘的觀景點，也提升了附近物業的價值） 86 本報告是嚴格保密的。 案例借鑒 整體布局上疏密相宜 使景觀價值最大化的規劃營造小鎮氛圍 ?平面布局與交通規劃使更多物業能觀賞或接近海資源，提升物業價值 ?獨特的道路系統，使步行成為主流，創造生動的海濱小鎮環境 配套設施融入社區，利用一些低成本的設施提升物業價值 ?配套設施適當分布，價值均好 ?創造性地利用觀景休閑設施，提升周邊物業價值，營造濱海度假小鎮氛圍 ?資源最好的地塊建造最高端的低密度物業，保護海灘生態環境 ?資源較差區域建造中高密度物業及公共服務配套，營造小鎮生活 87 本報告是嚴格保密的。 CASE2:萬科東海岸 , 深圳 案例選擇的適用條件： ?濱海社區 ?資源不強勢 ?郊區物業 ?周邊配套缺乏 ?定位相似 88 本報告是嚴格保密的。 項目概況 大梅沙海濱公園 鹽壩高速 東海岸 80米 2023米 總占地 總建面 容積率 覆蓋率 16% 綠化率 50% 總戶數 1948戶 ?區域：深圳鹽田區的東部，距鹽田區政府約 10多公里 ?交通：與市內的聯系相對不便，但交通狀況處在改善之中 ?鹽壩高速于 02年通車 ?深鹽快速線等三條線路未來 3年內通車 ?資源：二線海景，緊鄰菠蘿山 ?地塊現狀：坡地，高差60余米，內有少量山泉溪流 89 本報告是嚴格保密的。 以單體建筑朝向性的最優化為規劃主導思想，使所有建筑最大限度的擁有景觀 ?以社區中心和中央景觀為核心，點式布臵產品 ?依山勢從高到低依次排列獨立別墅、聯排別墅、多層住宅、小高層住宅 ?原有溪水順勢自然流入社區中心的水面 ?以林蔭道溝通社區與大梅沙的聯系 90 本報告是嚴格保密的。 多種物業類型擴大客戶群，降低市場風險，聚集社區人氣 項目定位： 休閑度假、投資為主的住宅社區 目標客戶 ： ?度假客戶 ?預期有升值期望的投資客戶 ?部分周邊區域或深圳市東部的自住客戶 產品多樣化：以多種物業類型有效擴大客戶群，提升社區人氣 91 本報告是嚴格保密的。 配套、小品營造濱海度假社區氛圍 蚌殼式對講 海魚式對講 海上小島 海灘游泳池 沙灘排球場 海洋意象 ?開放式加勒比海商業街 ?山地公園和大湖面 ?以沙灘游泳池及小品為社區營造度假意象 92 本報告是嚴格保密的。 案例借鑒 以擴大濱海意象為主導，輔以生活配套來弱化陌生區域 ?以形象標識 真正的海岸生活，來引導濱海度假生活 ?以商業街來克服大梅沙片區配套不足的現狀營造生活氛圍 在規劃上展示海岸社區，景觀價值最大化 ?現有樓建筑錯落排布，以最大可能的利用中央景觀和海景 ?通過藍色人工湖、沙灘泳池制造濱海的感覺 ?通過林蔭道打通與海的聯系 以多樣化的產品來擴大客戶群，降低市場風險，提升人氣 ?聯排別墅、獨棟別墅、公寓的組合與與周圍單一的酒店式公寓競爭 針對度假客戶，從度假氛圍上盡力營造 ?整體的簡約熱帶風情，演繹濱海度假意象 ?加勒比風情的商業街，體現度假感覺 ?類似海洋產品的建筑小品來渲染海的氣氛 針對投資客戶，從”升值、低總價”上做文章 ?公寓每套 25萬元左右的價格在所有物業中總價最低 ?平均每套 80余萬的價格在相當于市內熱點區域的價格，較豪宅的價格低 93 本報告是嚴格保密的。 案例借鑒總結 ?資源較差區域建造中高密度物業及公共服務配套區，營造小鎮公共核心區域 ?資源最好的地塊建造最高端的低密度物業，保護海灘原生態環境 ?創造性地利用觀景休閑設施，提升周邊物業價值，營造濱海度假小鎮氛圍 ?控制成本合理設臵社區配套，價值均好 ?以多樣化的產品來擴大客戶群，降低市場風險，提升人氣 依據本項目的發展策略，借鑒成功案例經驗，制定本項目差異化競爭的 5大關鍵舉措 94 本報告是嚴格保密的。 規劃設置適當集中的小鎮公共核心區域 ?根據案例借鑒，結合地塊特征，在所示位置建立小鎮中心，為整個社區服務，營造小鎮氛圍。 河道 明好 民生 鱷魚湖 舉措 1區域價值 95 本報告是嚴格保密的。 廣場是小鎮重要的公共空間，部分公共配套集中于此 ?超市 ?基本商業 ?餐飲服務 ?藥店 ?彩擴 ?家政 舉措 1社區配套 96 本報告是嚴格保密的。 異國風情的步行商業街滿足人們基本需求和濱海購物體驗 舉措 1社區配套 97 本報告是嚴格保密的。 河道 明好 民生 鱷魚湖 高品質的山頂會所及少量商業，風景絕佳、俯瞰整個社區 ?最高點處的山頂會所，北面觀海，南望濕地公園，整個社區盡收眼底。 ?山頂會所及高檔商業是社區的標志，是前期的重要展示，消費者將透過它感受到社區的高品質。 舉措 1社區配套 98 本報告是嚴格保密的。 河道 明好 民生 鱷魚湖 高品質的山頂會所及少量商業，風景絕佳、俯瞰整個社區 ?最高點處的山頂會所，北面觀海，南望濕地公園，整個社區盡收眼底。 ?山頂會所及高檔商業是社區的標志，是前期的重要展示，消費者將透過它感受到社區的高品質。 舉措 1社區配套 99 本報告是嚴格保密的。 通過分散于小鎮的觀海臺，雕塑，海濱泳池等設施強化海濱意象，提升物業價值 舉措 2社區配套 100 本報告是嚴格保密的。 坡地別墅 山頂會所 內海 坡地別墅 依托自身資源，打造特色坡地別墅 ?非傳統坡地住宅，景觀不是靜止的空間而具有時間性 ?無論是北面面海，西面臨河還是南面濕地公園兩側，地塊特征都可用于打造小鎮的坡地特色 舉措 3資源整合 101 本報告是嚴格保密的。 坡地別墅 山頂會所 內海 坡地別墅 依托自身資源，打造特色坡地別墅 ?非傳統坡地住宅，景觀不是靜止的空間而具有時間性 ?無論是北面面海，西面臨河還是南面濕地公園兩側，地塊特征都可用于打造小鎮的坡地特色 舉措 3資源整合 102 本報告是嚴格保密的。 河道 明好 民生 鱷魚湖 通過資源再造將洼地改造為濕地公園，成為社區開放空間和重要景觀資源 ?改造后在濕地邊緣進行適度修飾，引進適量觀賞植物 ?內部保持原生態風貌，既保護環境又降低改造成本 ?建造簡易棧橋，連接濕地，引導人們曲徑探幽 舉措 3資源整合 103 本報告是嚴格保密的。 河道 明好 民生 鱷魚湖 通過資源再造將洼地改造為濕地公園，成為社區開放空間和重要景觀資源 ?改造后在濕地邊緣進行適度修飾，引進適量觀賞植物 ?內部保持原生態風貌，既保護環境又降低改造成本 ?建造簡易棧橋，連接濕地，引導人們曲徑探幽 舉措 3資源整合 104 本報告是嚴格保密的。 創新產品 —— 坡地退臺式花園洋房 ?依托濕地公園景觀價值，建造花園洋房 ?通過產品創新，贈送面積，增加超值感，實現高 性價比 贈送地下室 贈送露臺 棧橋 濕地公園 舉措 4產品創新 105 本報告是嚴格保密的。 花園洋房產品增值創新 ?一樓送下沉式私家院落和半地下層 ?半地下層 ,可用作書房、 茶室、客房等 ,也可和客廳及入戶門廳一起 /形成半圍合的首層私家花園 … 下沉式私家院落 半地下層 舉措 4產品創新 106 本報告是嚴格保密的。 花園洋房產品增值創新 ?二層以上送空中花園 ?頂層附送閣樓 送空中花園 頂層附送閣樓 舉措 4產品創新 107 本報告是嚴格保密的。 多元化的產品利于營造小鎮氛圍，總價控制能有效增大客戶群，降低風險 占地面積 /萬 m2 占地比例 建筑面積 /萬 m2 面積比例 面積范圍/m2 均價 /元 總價 /萬元 套數比例 獨立別墅 54% 40％ 300～ 400 4000 140 26％ 聯排別墅 27% 30％ 180～ 250 3500 75 32％ 花園洋房 16% 25％ 120～ 150 2700 40 42％ 公共服務設施 3% 5％ —— —— — —— 合計 108. 8 100% 100％ —— —— — 100％ ?在保證社區高品質的前提下，為營造“小鎮”的氛圍、保持原生態、以及多元化產品擴大客戶群，初步建議容積率范圍為 ～ ?此物業配比表乃初步建議，測算價格基于市場情況取偏 保守 值，項目啟動時可根據市場實際情況加以調整 舉措 5產品組合 108 本報告是嚴格保密的。 借鑒國際類比案例，結合項目實際情況，我們建議如下的功能布局 花園洋房 獨立別墅 公共配套 聯排 濕地公園 ?臨海臨河的地塊為獨棟別墅用地，享有最好資源，低密度開發，保護原有生態環境。 ?資源相對弱勢且進入性好的地塊建為小鎮中心，服務社區。 ?濕地公園為兩側花園洋房提供景觀價值。 ?強烈遷走墳地，暫時可采用園林、綠化帶和強體隔斷。 私密區 綠化隔離帶 109 本報告是嚴格保密的。 項目分組團設計及各組團特色 ?項目各組團分區原則 資源的利用 劣性的規避 區域的方正性 各地塊相對獨立性和協調性 ?BLOCK1特色：國際濱海社區，完全生活“靜”界 ?BLOCK2特色：山頂會所、國際商業街區 ?BLOCK3特色：濕地公園、社區中心，選擇一種社區就選擇一種生活方式 ?BLOCK4特色：美墅生活 ?BLOCK5特色：濱海純靜生活 BLOCK4 BLOCK1 BLOCK5 BLOCK2 BLOCK3 110 本報告是嚴格保密的。 首先開發的民生地塊功能布局 花園洋房 獨立別墅 公共配套 聯排 濕地公園 國際濱海社區 完全生活靜界 山頂會所 國際商業街區 濕地公園、社區中心 選擇一種社區就選擇一種生活方式 111 本報告是嚴格保密的。 民生地塊的物業配比初步建議 占地面積 /萬 m2 占地比例 建筑面積 /萬m2 面積比例 面積范圍/m2 均價 /元 總價 /萬元 套數 套數比例 獨立