世聯(lián)xxxx年珠海綠景淇澳島項(xiàng)目前期定位報(bào)告-資料下載頁

　　

【正文】 發(fā)地塊，總建筑面積 264916平方米（ 397畝），容積率： A區(qū) C區(qū)二類居住 游樂用地 ，東莞 龍光地產(chǎn) / 莞城區(qū)體育路，用地面積 53715平米，用途為商住，容積率≤ ，建筑密度 ≤35% 。佛山 中海地產(chǎn) /6495元 南海區(qū)桂城街道 6 62街區(qū)地段海南 安中石油 /6141元 ?？谑袨I海大道南側(cè)，面積共 。216。國進(jìn)民退。 2023年全國地王頻現(xiàn)，超過 60%的企業(yè)為國企或具有國企背景，另外、中石化、中石油等壟斷性國企也踏入房地產(chǎn)領(lǐng)域；216。國有資本涌入房地產(chǎn)市場有三大因素：融資能力強(qiáng)，融資成本低；216。國企的主業(yè)務(wù)產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想，國企急于擴(kuò)大地產(chǎn)比重；216。央企多為壟斷性行業(yè)，可以用壟斷行業(yè)的暴利彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)短期的微利甚至虧損，以快速擴(kuò)大在房地產(chǎn)行業(yè)的份額。由此，民生銀行認(rèn)為：土地市場7809年全國商品房銷售面積與銷售金額較 08年有大幅度上漲216。09 年全國商品房銷售面積達(dá) 萬平米，比 08 年高出 %，比 07年高峰期時(shí)高出%；216。商品房銷售金額達(dá) 億元，比 08 年高出 %，比 07 年高出 %；216。09 年全年商品房銷售均價(jià)達(dá)到 元 /平米，與 08 年相比上漲%，增速過快。房地產(chǎn) 市場7908年積壓需求釋放，房地產(chǎn)市場成交面積呈現(xiàn)Ｕ字型上漲，成交均價(jià)震蕩上揚(yáng)重點(diǎn)一線城市市場表現(xiàn)08 年受金融危機(jī)及國家宏觀調(diào)控政策的影響，四大一線城市（北京、上海、廣州、深圳）全年商品房成交量為近四年來的 “ 谷底 ” ，而 09 年正是消化了08 年積壓的部分正常需求，導(dǎo)致成交量與成交均價(jià)均從 09 年初開始強(qiáng)勢反彈， 09 年底的成交均價(jià)與07 年 7 月份高峰時(shí)相比上漲了 %。重點(diǎn)二三線城市市場表現(xiàn)重點(diǎn)二三線城市成交均價(jià)從 07 年初開始一路波動(dòng)上行至 09 年底，而成交面積卻呈現(xiàn)出 “ U” 型，從 07 年 10月開始下降，至 09 年底創(chuàng)出歷史新高，十大城市成交量接近 ，成交均價(jià)也達(dá) 6600 元 /平米備注：重點(diǎn)二三線城市包括天津、西安、大連、杭州、長沙、東莞、佛山、無錫、鄭州、重慶房地產(chǎn) 市場80經(jīng)歷了年初的政策利好、年中的政策警示之后， 09年末進(jìn)入新一輪的房地產(chǎn)政策收緊期已是不爭事實(shí)?居民首次購房最低首付款比例減至20%；?首套房貸利率 7折優(yōu)惠；?首次購買90平米以下住房契稅下調(diào)到 1% ；?個(gè)人買賣住房暫免土地增值稅 。暫免征收印花稅個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅減免 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年 國4條財(cái)政部、國土部等五部委聯(lián)合出臺(tái)《 進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 》 兩會(huì)政府工作報(bào)告再次明確了房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策國務(wù)院決議的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例調(diào)整結(jié)果正式公布銀監(jiān)會(huì)出臺(tái) 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》5年 國土資源部發(fā)布 《 關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用地利用通知 財(cái)政部出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知政策救市 政策利好持續(xù) 政策警示 政策收緊政策解讀81抑制投資和投機(jī)性購房，遏制房價(jià)的非理性上漲成為 2023年調(diào)控主旋律《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 （及國 11條）出臺(tái)，表明政府調(diào)控市場的決心和信心，穩(wěn)定市場預(yù)期， 增加普通商品住房供給， 抑制投資和投機(jī)性購房，遏制房價(jià)的非理性上漲，釋放房地產(chǎn)泡沫，讓房地產(chǎn)真正回歸消費(fèi)和民生。通知涉及五大方面、十一項(xiàng)條款，內(nèi)容直指高房價(jià)。 政策解讀82[信貸 ]投資性需求與部分改善性需求直接受到影響，中小開發(fā)商融資渠道受到限制已出臺(tái) 政策分析 市場影響“ 二套房 ” 政策：以家庭為單位認(rèn)定貸款次數(shù)，首付最低四成，利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)“ 以家庭為認(rèn)定單位 ” 及 “ 首付最低四成 ”僅是對 2023年 “ 927 政策 ” 的重申， “ 利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) ” 相比 2023年 “ 貸款利率不得低于 ” 空間更大，但是不進(jìn)行改善性住房的區(qū)分，一定程度上增強(qiáng)了調(diào)控力度壓縮了部分投資性需求，同時(shí)也誤傷到部分改善性需求銀根收緊： 2023年信貸規(guī)模目標(biāo) ，比 2023年 萬億新增信貸壓縮了 2萬億信貸收緊是央行基于全社會(huì)資金流動(dòng)性過剩考慮，并非專門針對房地產(chǎn)市場，但是在整體可貸規(guī)模受限的條件下，對銀行信貸依賴較大的房地產(chǎn)業(yè)首先受到?jīng)_擊首付成數(shù)提高、利率上浮已由 “ 二套房 ” 蔓延至首套房，購房需求受到較大影響，未來開發(fā)貸款也將受到一定程度的限制信托貸款收緊：信 托公司發(fā)放貸款的開發(fā)項(xiàng)目必須 “ 四證 ”齊全、開發(fā)商具備二級資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求，不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款政策救市時(shí)，信托公司可向 “ 三證 ” 齊全、最近一年監(jiān)管評級為 2C（含）以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款，而此次該政策重新收緊中小開發(fā)商信托貸款融資渠道受到限制政策解讀83[稅收 ]抑制投機(jī)性交易，影響市場預(yù)期已出臺(tái) 政策分析 市場影響二手房交易政策：個(gè)人將購買不足 5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過 5年（含）的非普通住房或不足 5年的普通住房對外銷售的，按差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過 5年（含）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅2023年救市時(shí)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限曾由 5年放寬為 2年，此番由 2年恢復(fù)至 5年符合預(yù)期。其中，將購買不足 5年的普通住房轉(zhuǎn)手交易的，營業(yè)稅實(shí)行差額征收，相比 2023年的全額征收已較為溫和由于二手房市場 “黑白合同 ” 的存在，該政策對普通住宅交易的影響不大，而 5年以下非普通住宅的交易將會(huì)受到一定程度的抑制研究物業(yè)稅：深化房地產(chǎn)稅制改革，由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住建部負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅“ 物業(yè)稅 ” 作為完善房地產(chǎn)稅制的重要一步，已是箭在弦上。但在 “ 物業(yè)稅 ” 正式全面出臺(tái)之前應(yīng)當(dāng)會(huì)有足夠的緩沖時(shí)間，如先由個(gè)別城市試點(diǎn)實(shí)征或者由商業(yè)逐步向住宅過渡等研究開征 “ 物業(yè)稅” 就目前而言更多的意義在于影響市場預(yù)期，未正式開征之前對市場實(shí)際影響不大政策解讀84[土地 ]中長期影響住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快開發(fā)商銷售節(jié)奏已出臺(tái) 政策分析 市場影響土地供應(yīng)：保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房用地，不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行，將使得 2023年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房用地供應(yīng)得到一定程度的保障對短期市場不產(chǎn)生影響，但會(huì)相應(yīng)改變未來住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)土地購置：競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的 20%，合同簽訂后 1個(gè)月內(nèi)必須繳清 50%的首付款，余款最遲付款時(shí)間不得超過一年競買保證金、首付款成數(shù)的提高，繳款時(shí)限的縮短，加大了土地購置難度，增加了開發(fā)商的資金需求將會(huì)促使部分中小開發(fā)商加快銷售回籠資金開竣工： 4月 1日起，實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開竣工申報(bào)制度；不申報(bào)的至少在一年內(nèi)不得參加土地購置活動(dòng)建設(shè)項(xiàng)目開竣工時(shí)間明確寫入土地出讓合同或劃撥決定書，連同開竣工申報(bào)制度的實(shí)行，將降低政府對閑置土地進(jìn)行認(rèn)定的難度，會(huì)在相當(dāng)程度上促使開發(fā)商在今后避免土地的閑置對短期市場不產(chǎn)生影響，中長期會(huì)減少土地閑置，相對增加商品房供應(yīng)土地出讓： 商品住宅項(xiàng)目宗地出讓面積規(guī)定上限，小城市（鎮(zhèn)） 7公頃，中等城市 14公頃，大城市 20公頃商品住宅項(xiàng)目宗地出讓面積的限制將有效避免大型開發(fā)商形成地區(qū)供應(yīng)壟斷，增加中小開發(fā)商競爭機(jī)會(huì)短期內(nèi)對市場不形成影響，中長期將會(huì)增加同時(shí)期商品房供應(yīng)量政策解讀85[市場管理 ]短期內(nèi)增加市場供應(yīng)，穩(wěn)定市場秩序已出臺(tái) 政策分析 市場影響整頓市場秩序：加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中，中央政府一再重申要嚴(yán)肅整頓市場秩序，其中以查處捂盤惜售、囤積房源為重點(diǎn)，政策效果主要依賴于地方政府的執(zhí)行力度短期內(nèi)將會(huì)一定程度上增加市場供應(yīng)，穩(wěn)定市場秩序商品房銷售管理：不得分層、分單元辦理預(yù)售許可；已取得預(yù)售許可的，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售加強(qiáng)商品房銷售管理，實(shí)質(zhì)是對整頓市場秩序政策的細(xì)化，而更明確的限定則因各地方政府而異相對增加市場供應(yīng)，但是效果并不顯著，同時(shí)，短期性、地方性特征明顯開發(fā)商資格：房地產(chǎn)為非主營業(yè)務(wù)的 78家央企，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)讓 “ 不務(wù)正業(yè) ” 的央企退出房地產(chǎn)市場，是中央政府給予 “ 央企抬高地價(jià)進(jìn)而推高房價(jià) ” 說法的一個(gè)回應(yīng)，但實(shí)質(zhì)上保留的16家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的央企才是重頭戲短期內(nèi)的影響僅在于樹立政府穩(wěn)定房價(jià)的市場預(yù)期，長期來看可以阻止其他央企涉足房地產(chǎn)，進(jìn)行無序競爭政策解讀86調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，一線城市房價(jià)增幅放緩，成交量明顯下跌09年底系列調(diào)控政策出臺(tái)后，四個(gè)典型一線城市的成交量急劇萎縮，其中深圳最為敏感， 10月成交量即開始出現(xiàn)下降， 2023年 2月成交量下降到 2023年 2月以來的最低點(diǎn)。市場表現(xiàn)深圳 北京上海 廣州以上數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計(jì)局 87珠三角二線城市量價(jià)齊跌，珠海表現(xiàn)特殊，價(jià)升量跌，價(jià)格破萬市場表現(xiàn)以上數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計(jì)局珠海東莞 佛山東莞、佛山商品房成交量在 2023年 12月開始顯著下降，價(jià)格略有震蕩彈依然保持高位；珠海商品房成交量在 09年 12月銷售 ，達(dá)到歷史高位， 2023年 2月有所回落，成交均價(jià)在 2023年 2月突破萬元大關(guān) ，是調(diào)控政策出臺(tái)后珠三角唯一一個(gè)價(jià)格快速上漲的城市；88小結(jié)：中央政府進(jìn)一步出臺(tái)全國性、強(qiáng)力度調(diào)控政策的可能性不大前期政策效果已初步顯現(xiàn)：全國各大城市成交量明顯下滑，房價(jià)漲幅回落房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)依然重要：消費(fèi)無重大突破，出口增長受限，政府投資減少中央政策尚需地方政府進(jìn)一步落實(shí)：地方政府政策執(zhí)行力度仍具較大可提升空間下半年供求狀況將有所改善：去年新開工面積的增長將在下半年轉(zhuǎn)化為市場供應(yīng)加息將會(huì)對房地產(chǎn)市場造成一定沖擊：加息并非針對房地產(chǎn)市場，但其影響面較大除個(gè)人住房公積金貸款利率及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例存在一定的上調(diào)空間外，全國范圍內(nèi)進(jìn)一步出臺(tái)強(qiáng)力度調(diào)控政策的可能性不大，接下來面臨更多的將是各地方政府差異化政策的出臺(tái)和逐步落實(shí)。89l作為二線城市，珠海非此輪打壓對象：l珠中江一體化進(jìn)程加快、西岸核心城市定位，港珠澳大橋、橫琴島開發(fā)等系列重大利好政策強(qiáng)勢支撐；l城市獨(dú)特的宜居環(huán)境與自然資源；珠海城市價(jià)值的持續(xù)提升將消弱宏觀調(diào)控的影響，市場將呈波動(dòng)性增長。小結(jié)90