武漢積玉橋首府項目商業多項性定位_96ppt_世方顧問-資料下載頁

　　

【正文】 鋪總銷售面積保持不變。 79 第 三 部分：項目不同定位方向分析 項目即時銷售收益測算 1）、項目售價初步估計依據 以上兩種定位方案都需要保留主力店不售，所以可售部分基本一致，物業類型都為街鋪，可銷售面積較大，一、二層商業面積共約 。一樓商鋪銷售壓力較小，二層商鋪銷售壓力較大且價格較低。 80 項目 權重 融僑華府 金地國際花 園 格蘭大道 中環濱江麗景 本項目區 間路 本項目主 干道 交通因素 15% 80 100 80 70 60 80 規劃 15% 80 100 80 60 70 90 地段 30% 90 90 100 60 70 80 商圈級別 20% 80 80 95 80 90 90 鋪位均好性 20% 90 90 70 80 90 90 售價（元 /㎡ ） 報價 3萬 報價 4萬 均價 (一、二層聯體銷售 ) 按照一二樓售價 1: ,一層 一層 二層 得分 85 91 87 81 根據以上表格，本項目主干道一層商業價值參考融僑華府、金地國際花園及格蘭大道價格進行加權平均，可以得出主干道一樓均價為 /㎡ ；本項目次干道一層商業價值參考中環濱江麗景商鋪價格進行加權平均，可以得出本項目次干道均價為 /㎡ ； 二層售價主要參照中環濱江麗景；該項目二層利用價值不高，僅用于辦公及商品的儲藏，銷售業僅 85%，對項目定價參考作用不大，考慮到我們項目二層主要定位休閑娛樂、餐飲，此類商家的承租能力一般在 30— 60元 /㎡ ，按 7%的回報率計算，為 5000— 10000元 /㎡ ，綜合本項目自身條件分析，二層的售價為 9000元 /㎡ 。 由于目前無法確定本項目各個區域具體的商業面積，僅從地塊形狀來看，臨主干道一側的商業面積應該所占比例很小，所以綜合地塊情況與周邊環境，初步預估一樓整體售價為 2萬元 /㎡ ，二樓售價為 9000元 /㎡ 。 82 第 三 部分：項目不同定位方向分析 2）、定價策略 本項目均價的制定在考慮現有商業的基礎上，有以下三種定價策略 ： 方案一：保守型定價 —— 一層均價 20230元 /㎡，二層均價 8500元 /㎡。 該定價策略走的是低開高走的模式，通過較低價格入市，以求在市場上一炮打響，在短期內獲得項目收益。 方案二：市場性定價 —— 一層均價 22023元 /㎡ ,二層均價 9000元 /㎡。 在對項目價值的充分挖掘的基礎上達到開發商與市場投資者之間的平衡，屬于中線型營銷模式。 方案三：激進型定價 —— 一層均價 24000元 /㎡。二層均價 9500元 /㎡。 改定價策略對項目價值進行了透支，以期達到項目收益的最大化，營銷節奏為中長期，營銷難度大。 83 第 三 部分：項目不同定位方向分析 3）、項目銷售面積與保留面積說明 項目租售比例控制原則： —— 主力商家租賃區只租不售原則 主力商家由于聚客力強，其對項目經營帶動性與穩定性起到非常重要作用；因此主力商家的引進對大型商業項目的起到至關重要的作用；但同時由于主力商家租期長、租賃面積大；如果分割出售產權分散，主力商家不愿面對眾多的小業主，只有采取長期返租銷售，但主力商家租金一般都較低，這樣給開發商背上一個長期包袱，同時由于產權分散也為返租期滿后項目經營埋下了一個定時炸彈。因此銷售型商業物業必須堅持主力商家租賃區域只租不售；這樣不僅有利保證大商家做旺，帶旺市場，穩定項目經營；同時由于大商家租賃期長，經營穩定，租金收益有保障，必能享受物業增值帶來的收益。 84 第 三 部分：項目不同定位方向分析 —— 配套物業只租不售原則 大型商業項目必須持有一定的物業引進配套功能業態以滿足業態組合，增強項目聚合力的需要，以利于項目后期經營，因此針對引進配套性業態的物業一般采取只租不售的原則。 項目銷售和保留物業面積 : 物業類型 面積（㎡） 備注 可銷售物業 18000 可銷售面積 保留物業 17000 引進項目主力店，如大型超市、大型按摩足浴、大型 KTV、大型中西式連鎖餐飲、影院等配套業態。 合計 35000 85 第 三 部分：項目不同定位方向分析 4）、項目即時銷售收益 建筑面積 (㎡ ) 一層售價（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(億元 ) 18000 20230 9000 8500 9000 建筑面積 (㎡ ) 一層售價（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(元 ) 18000 22023 9000 9000 9000 方案一： 保守型定價 —— 一層均價 20230元 /㎡ ，二層均價 9000元 /㎡ 方案 二 ： 市場性定價 —— 一層均價 22023元 /㎡ ,二層均價 9500元 /㎡ 86 第 三 部分：項目不同定位方向分析 方案三： 激進型定價 —— 一層均價 24000元 /㎡ 。二層均價 10000元 /㎡ 。 建筑面積 (㎡ ) 一層售價（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(元 ) 18000 24000 9000 9500 9000 87 第 四 部分：項目定位傾向性建議 項目定位要充分考慮招商、銷售的可行性，以及實現綜合效益最大化，主要有以下幾點； ? 項目所在區域存在主力店生存機會，作為區域內開發的先行者，占據先機，但競爭項目福星惠譽規劃引進超市主力店，地段、規劃均強于本項目，市場競爭壓力比較大。 ? 根據目前商戶訪談回饋的信息來看，休閑娛樂商家進駐的意向較強，餐飲類商家進駐意向一般，超市 主力店進駐意向較弱。也就是說規劃餐飲、休閑娛樂特色的主題式街區，商戶資源有保障。 88 第 四 部分：項目定位傾向性建議 ? 再綜合項目銷售、招商考慮，引進主力店能提升項目商業級別與知名度、其它商家的招商難度會降低，但主力店租賃區域不能對外銷售，對總收益影響不大。 綜合以上幾點，可以初步確認項目定位餐飲、休閑娛樂主題式社區商業更加合理，但由于目前的商家反饋信息只是初步意向，具體細節尚需跟商家進一步溝通和確認，所以目前對項目僅做傾向性定位建議： 餐飲、休閑娛樂主題式社區商業 說明：項目規劃住宅、商業兩類物業，在商業總體量指標保持不變的背景下，如需提高其它部分的檔次，將主力店所在位置作為公寓入戶大廳并經營其他配套業態，則本項目定位便利、配套型的社區底商。 89 第 五 部分：商家訪談 針對項目目標商戶群體進行針對性訪談，通過商家的反饋，以論證項目定位的可行性。本次訪談商家 155批，涵蓋主力店、餐飲、休閑娛樂、服裝百貨、社區配套等商家。 一、主力店及次主力店訪談 ? 初步洽談了華潤萬家、大潤發、中商、武商 四家大超市，需要項目提供基本規劃及相關指標，以向上報批，目前商家進駐意向不是很強烈。 ? 華潤、大潤發不看好項目目前的消費市場，但未來片區發展空間會比較大，可進一步跟蹤洽談。 90 第 五 部分：商家訪談 二、餐飲商家訪談 ? 訪談的商家主要包括大型酒樓、西式品牌餐飲、中西快餐、咖啡廳等 。 ? 大部分商家覺得目前商圈環境較差、商業氛圍較弱，需要一段時間的培育期。 ? 餐飲業態對配套設施要求較高，需規劃專門的餐飲區域，以形成集中競爭優勢。 三、休閑娛樂商家訪談 ? 商家需求面積比較大，經營面積都在 2023平米以上。 ? 認同項目未來發展空間，意向比較強烈，均由開設分店的計劃。 ? 意向租賃時間均在 5年以上，且租金承受能力較差 ? 部分商家集休閑娛樂、餐飲于一體，工程方面有一定的要求 91 第 五 部分：商家訪談 四、服裝百貨類商家訪談 ? 大部分服裝類商家不看好項目經營服裝類的市場空間。只有國內一、二線運動品牌；安踏、特步表示有進駐意向。 ? 部分女裝、童裝、皮具商家對項目有興趣。 ? 租賃面積均在 100平米以下，對商鋪本身建筑結構有要求，希望門寬 8米，進深不超過 12米。 五、社區配套商家訪談 ? 金融類商家興趣強烈，需求面積均大于 300平米。 ? 目前社區處于新建階段，要居民入住以后再做考慮。 ? 商家要求商鋪進深不能超過 10米。 92 附： —— 餐飲、休閑、娛樂物業配套要求 大型中餐物業配套參數 具備標準排煙、排油、排水、隔油池、新風、排風。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*4M*4M(深 *寬 *長） 排煙：井道凈空尺寸為 800MM*1000MM 新風、排風：單個風口尺寸一般為 600MM*800MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 93 附： —— 餐飲、休閑、娛樂物業配套要求 中西式快餐物業配套參數 具備標準排煙、排油、排水、隔油池、新風、排風。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長） 排煙：井道凈空尺寸為 600MM*1000MM 新風、排風：單個風口尺寸一般為 400MM*600MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 94 附： —— 餐飲、休閑、娛樂物業配套要求 西餐、咖啡物業配套參數 具備標準排煙、排油、排水、隔油池、新風、排風。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長） 排煙：井道凈空尺寸為 500MM*800MM 新風、排風：單個風口尺寸一般為 500MM*800MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 95 附： —— 餐飲、休閑、娛樂物業配套要求 休閑娛樂物業配套參數 具備標準排煙、排油、排水、隔油池、新風、排風。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長） 排煙：井道凈空尺寸為 600MM*1000MM 新風、排風：單個風口尺寸一般為 400MM*600MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 96