戴德梁行_工程部運作手冊_137頁_20xx年6月-資料下載頁

【導讀】對電梯出現的嚴重故障，在通知代維方的同時采取相應的保護性措。負責冷水機組的值班運行工作。管理代維方的維保工作。負責對大廈公共區域內的建筑設施進行巡檢維護。負責為業主提供建筑裝飾的修繕服務。負責樓宇自控主機、空調自控系統、照明控制系。障應急處理、定期巡視檢查、維護保養及設備的系統管理。成年度目標任務。作定期做出評估。審定工程管理部的年維修保養計劃及年度工程維修預算。施的突發性故障及時組織工程技術人員進行搶修，確保所有工程設施正常運作。審核服務分包方。定預防措施，并負責處理業主的重大投訴工作。貫徹執行工程管理部經理的各項指令。

　　

【正文】 ，或影響客戶和業主辦公和生活時。 記錄 《值班 /接班記錄》 附加說明： 1. 本標準由工程管理 部門組織起草、公司主管領導審核、總經理批準。 2. 本標準由工程管理部負責解釋、修訂。 星耀五洲 物業管理公司 35 報告制度 范圍 本標準規定了值班運行人員的日常匯報制度 ，適用于工程管理部運行維修人員。 編制依據 /引用文件 術語 報告制度 下列情況報告主管： 和外班組聯系； 主要設備非正常操作的開停； 主要設備除正常操作外的調整； 設備發生故障或停機檢修； 零部件改造、代換或加工修理； 運行人員短時間暫離崗位； 維修人員工作去向； 、總主管： 和外部門聯系； 重點設備除正常操作外的調整； 采用新的運行方式； 主要設備發生故障或停機檢修； 重要零、部件改造、代換或加工修理； 系統故障及檢修； 領用工具、備件、材料； 員工加班、換班、補休、病假； ： 外協聯系； 重點設備發生故障或停 機檢修； 影響辦公的設備故障或施工； 系統運行方式較大改變； 重點設備主要零、部件更換； 系統及主要設備技術改造或移位安裝； 系統及設備增改工程及外協施工； 人員崗位調整及班組結構調整； 主管病、事假、補休、換班 星耀五洲 物業管理公司 36 記錄 《故障登記表》 《事故分析調查報告》 附加說明： 1. 本標準由工程管理部門組織起草、公司主管領導審核、總經理批準。 2. 本標準由工程管理部負責解釋、修訂。 星耀五洲 物業管理公司 37 值班制度 范圍 本標準規定了工程管理部運行人員的值班制度，適用于工程管理部值班管理。 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，按規定定期巡視設備運行情況。 密切注意設備運行狀態，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發現問題和處理隱患。 發現設備故障及時處理，當班人員無法處理時，應及時上報。填寫《故障登記表》。 合理安排好值班人員就餐。重要機房不得離人，所有運行值班機房都應有人值班在崗。 因特殊情況需調班時 ，必須事前報請主管同意，原則上領班與領班、技工與技工對調。 值班時要執行設備管理制度。做到三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好。 非標準工作時間值班管理 非工作時間為每天 17： 00— 8： 00、周六日全天及法定節假日。值班人員必須認真遵守公司各項規章制度，嚴格執行崗位責任制。 堅守工作崗位，認真抄寫運行記錄，做好交接班工作。 按規定做 好巡視檢查工作，處理好報修工作。 遇突發事件要按應急預案處理，并做好記錄，同時及時上報專業主管、經理。 非標時間各崗位運行人員要定時報崗，如不在崗位應說明所在位置和原因。 中控室值班人員安排非標時間報修工作，派發和收集《維修單》、填寫《維修通知單統計表》。 值班員負責完成非標工作時間的報修工作，填好《維修通知單》。 各值班崗位每二小時向中控室電話報崗一次。 巡視要做好簽到并注明時間，電話報崗要做好記錄。 值班員外出巡視，不得妨礙正常值班抄表和本值機房設備的巡視工作。 值班員在離崗巡視或維修時，要帶好通訊設備，隨時保持聯絡。 值班員外出維修，而不能按規定時間抄記運行記錄時，維修完畢后及時補抄。超過 2 小時外出時，要安排相關人員巡視機房、抄記數據（緊急事故除外）。 各專業加班人員視同值班員應遵守以上內容，所有加班人員要填寫本專業工作日志。 星耀五洲 物業管理公司 38 記錄 《值班 /接班記錄》 《維修通知單》 附加說明： 1. 本標準由工程管理部組織起草、審核、批準。 2. 本標準 由工程管理部負責解釋、修訂。 3. 本標準的附錄 X 為標準的附錄。 4. 本標準的附錄 X 為提示的附錄。 星耀五洲 物業管理公司 39 工程管理部門禁制度 范圍 本標準規定了值班室人員的管理，適用于工程管理部各專業機房的管理。 編制依據 /引用文件 術語 工程管理部門禁制度 非本值人員未經批準不準私自進入機房。 如需進入機房及值班室，要經過部門主管同意。 凡是外單位參觀及聯系工作，必須經過工程管理部經理同意后才能進入。 外來人員進入機房，值班人員在核實身份后在《 工程管理部機房外來人員登記表》登記，并請外來人員簽字。 值班人員外出巡視或維修時，要在門前懸掛去向牌。 值班人員要認真負責，確保當值機房設備安全。 記錄 《工程管理部機房外來人員登記表》 附加說明： 1. 本標準由工程管理部組織起草、中心主管領導審核、總經理批準。 2. 本標準由工程管理部負責解釋、修訂。 星耀五洲 物業管理公司 40 外包項目管理制度 范圍 本標準規定了外包項目的管理，適用于工程外包項目的管理。 編制依據 /引用文件 術語 各專業主管根據年度 計劃和具體情況進行分包立項，編寫分包項目說明，經公司確認后發包。 按照程序文件中《外包過程控制程序》選擇、評價各投標單位的有關資料。 選定分包方簽定合同，填寫《外包方調查評價表》及《合同匯簽單》上報公司審批。 甲已雙方按照合同內容及要求具體實施 專業主管及技術人員依據合同條款和要求對分包方進行監督檢查有問題及時通知分包方進行整改。 屬安裝、整改或裝修合同由負責人每天檢查工作質量、環境保護及現場安全并填寫《服務質量檢查表》 屬維保合同由負 責人每次維保時檢查工作質量、環境保護及現場安全并填寫《服務質量檢查表》，每年合同到期后進行服務質量評價并填寫《服務外包方業績評定表》 甲已雙方進行項目驗收，合同結束。 記錄 《服務質量檢查表》 《服務外包方業績評定表》 附加說明： 1. 本標準由工程管理部組織起草、公司主管領導審核、總經理批準。 2. 本標準由工程管理部負責解釋、修訂。 星耀五洲 物業管理公司 41 易燃易爆物品管理辦法 范圍 本標準規定了易燃易爆物品管理的管理，適用于工程維修及材料存放。 木材存放處要有專人負 責，每天進行巡視檢查。嚴禁動用明火，禁止吸煙，木料要放在通風處，并碼放整齊。 木工工作完成后，刨花、鋸末要及時清理，做到場地干凈。電動工具用后要切斷電源，要做到人走燈滅，不留隱患。維修間內要配有足夠的消防器材、滅火器，并保證其有效。 遇有緊急情況要向上級領導匯報并按應急防護手冊中的應急預案執行。 保證油漆庫所用防爆換氣扇及照明的正常運行。 保證處油漆庫內的防火報警系統、噴淋系統的正常使用，配有足夠的消防器材，并保證其有效。 油漆庫嚴禁動用明火，禁止 吸煙，專庫專用，禁止存放無關物品。 油漆庫要由專人負責，非專業人員不得入內。 油漆、稀料等揮發性物品用后要蓋嚴，嚴禁敞口存放。 對油漆、稀料等易燃物品限量存放。 對油漆、稀料分開上架子存放，碼放整齊。 每日早中晚開啟換氣扇各 30 分鐘。 做好相應的安全衛生及巡視檢查工作。 庫存放處要做到人走燈滅，不留隱患。 記錄 質量記錄及表格 《工程管理部巡視簽到表》 附加說明： 1. 本標準由工程管理部門組織起草、公司主管領導 審核、總經理批準。 2. 本標準由工程管理部負責解釋、修訂。 星耀五洲 物業管理公司 42 電動工具安全操作制度 范圍 本標準規定了電動工具的安全操作，適用于工程日常維修工作。 編制依據 /引用文件 術語 電動工具安全操作制度 電動工具使用制度 電動工具不可在潮濕的地方作業，工作場所需保持充分的亮度，嚴禁在存放油漆、涂料、汽油、煤氣、膠粘劑以及其它易燃易爆的地方使用電動工具。 謹防觸電事故，應注意避免身體同地面、管道、設備等接觸。 工作時工服穿戴要合適，不要讓松散的衣角等卷 入轉動部分，屋外作業時最好戴橡膠手套，穿防滑膠鞋。 不要拿電線提起電動工具，電線需與熱源隔開，并避免與銳利的邊緣接觸。 作業以安全第一為原則，工件要用夾具或臺鉗卡緊，這樣做比用手按壓更為可靠。 電動工具應存放到干燥而妥當處保管，電動工具應定期檢查，如發現損傷應即修復。 為了保證設備的完整性，電動工具的蓋罩和螺釘類不可隨便拆除。 除非電線插頭已從電源插座拆下，絕不可接觸轉動部分或附件。 應以低于銘牌上的額定輸入功率 進行作業，否則電動機將過載而影響工作精度，并降低效率。 按砂輪機銘牌規定的電壓使用。 砂輪機在使用前，外殼必須可靠接地。 不要在有易燃易爆氣體的場合使用。 嚴禁拆除安全防護罩使用砂輪機。 請勿將砂輪機置于室外使用。 請勿在雨淋和水濺的場合使用。 請勿讓非操作人員靠近運轉的砂輪機。 砂輪機的旋轉方向應與轉向指示牌一致。 在使用砂輪機時 應戴防塵眼鏡或使用配套防塵鏡。 請勿將工件與砂輪猛撞，以免砂輪破碎飛擊傷人。 使用完畢和意外停電時，應將開關置于“關”的位置避免意外起動造成傷害。 星耀五洲 物業管理公司 43 使用臺鉆前必須閱讀使用說明書，熟悉臺鉆結構，各手柄的功用、傳動和潤滑系統。 在開動臺鉆前，應檢查工作臺是否夾緊以及主軸套筒的升降移動機電器設備的情況是否正常。 操作臺鉆時嚴禁戴手套操作。 在調整工作臺的位置時，須先松開夾緊手柄，然 后轉動手柄移動工作臺至所需要的位置后，再將手柄夾緊。 如臺鉆在工作中發生故障及有不正常的響聲時，應立即關停電動機并檢查原因。 工作完畢后，應清除臺鉆上的鐵屑和塵污，并在未涂漆的表面涂上防銹油以防銹蝕。 必須讓安全裝置保持定位，并按規定順序工作，不可綁住下方保護器不用。 鋸片要保持清潔銳利，使用銳利的鋸片可減少故障與回彈到最小限度。 工作時，手必須離開鋸斷區，不可觸摸鋸片，當鋸片正在轉動時，不可 將工件插進去，鋸片尚在轉動時，也不可伸手拿切斷的加工件。 大塊板工件必須加以支持穩定，鋸解大塊板材時，必須用墊木支持穩定以減少夾住鋸片或發生回彈的危險，當切割操作需要將圓鋸支持在加工件上時，應將工具支撐在較大的一邊工件上而鋸下較小的一邊。 縱鋸木料時必須使用縱鋸導板或直邊擋板。 當圓鋸突然減速時，即會發生回彈向操作的人反沖回來，當鋸片被工件夾住或突然減速時，應立即放松開關，鋸片還在轉動時不可從工件上移開圓鋸，決不可將手或手指放在工具后面，因為如果發生反彈時，圓 鋸易回彈到手上而可能會造成嚴重傷害事故。 必須選用正確的鋸片，不可使用鋸片孔不合規定的鋸片，也不能使用不符合規定外的套環和鏍栓。 操作圓鋸時，應使導線遠離鋸斷區并加以固定，使其不至于在操作時被工件纏住。 將圓鋸底板的較寬一邊放在被堅固支撐著的那部分工件上，而不是去鋸斷后會掉下的部分上。 決不可用老虎鉗反夾圓鋸，因這種操作方法非常危險并可能會引起嚴重傷害事故