中田德清住宅項目策劃報告及市場營銷推廣方案-資料下載頁

【導讀】的檔次，參照目前已完成的項目初步規劃方案和各項綜合指標。本項目位于德清武康鎮新行政中心區域內。根據當地城市規劃：武康鎮。學、醫院、銀行等設施。城；在建項目如：藍色港灣、錦繡豪園、升華隱龍山莊等。消費者心目中已形成高尚住宅區氛圍。項目綠化率達38%，地上、地下總停車位達900多個，除去小戶型。公寓約300戶，車位擁有率近60%。久價值感，小高層略傾向于現代感。整體景觀，運用景觀公司多年設計的實踐經驗優化小區內總體環境。優勢性，才能在當地市場競爭中脫穎而出，才能體現價格優勢。眾所周知酒店標準級別中最高等級為五星級。但據稱“超五星”的級別在“凱悅”之上為“君悅”，豐常符合項目定位，且與項目目前的建筑風格、景觀設計構思相吻合。以一種江南常見，為人熟知的植物為案名。此命名同樣與項目定位與基本格調吻合。階段，不同特點、不同宣傳銷售側重點，分計劃提出響應的宣傳推廣口號。化，可以以柔韌表現堅強，以謙謙君子之風表現高尚。

　　

【正文】 案確定，打樁開始前介入，如根據推廣方案中臨時現場售樓部確定，并裝飾完成。銷售部于 2020 年 4 月下旬開始臨時銷售樓部接待為宜。 籌備期期工作，總體以傳播品質，反潰客戶信息，積累前期客戶、協助廣告公司推廣各項工作為主，不適宜與客戶涉及銷售價格等關鍵事宜。 導入期：銷售部人員于開盤前二個月開始，將銷售價格試探性告知客 戶，以試探市場反應，以便及時調整開盤銷售定價。 開盤前，應正式啟用現場展示中心，以煥然一新面貌，接待意向訂房客戶。 67 月銷售經理因該到場，并在當地招聘 34 名銷售人員。（包括各類型銷售人員） 招聘結束后，開展系列銷售培訓計劃：銷售禮儀、項目開發流程、項目定位、銷售接待流程、銷售部管理、景觀設計、物業管理介紹、市場調查。 開盤前通知客戶預訂為主，開盤后以確定銷售價格，通知訂房客戶前來付款，簽訂合同、辦理銀行按揭。正式開盤后，銷售工作重點消化前期客戶，以統一的優質服務，贏得優良品質口碑。在開盤銷售后的導入期內 ，如能完成銷售率占一期開發量 40%或以上，將為項目后期開發奠定基礎。 強銷期銷售部工作以接待客戶為主，重點在消化一期開發剩余量，并及時回收剩余房款，以及配合宣傳推廣活動，做好信息反饋以便在各個推廣階級及時調整推廣重點，強銷售量應達開發量（一期） 80%左右。 一期持續期銷售部工作以完成尾盤銷售工作為主，銷售進入準現房階段，同時開展二期籌備期，積累客戶工作。 各個階段工作，銷售部以月報、周報工作總結匯總形式，以文字形式傳達開發公司總部。銷售部在開盤銷售后應制定每階段、每月銷售計劃。 十、價格建議 2020 年 7 月份，根據德清武康當地房地產項目價格了解的調查，我們粗步分析成本測算時預計 2020 年本項目應以 2500 元 /㎡（住宅）為均價（除去商鋪及部分車庫售價抵扣項目中公建與配套的面積部分）。 據 2020 年 7 月至 2020 年 2 月，再次對武康住宅價格進行詳細調查，我們發現多層住宅售價，從去年 2300 元 /㎡上升至 2450 元 /㎡（均價）。所以估計本項目開盤時 2500 元 /㎡銷售均價是比較合理，也是確實可行的。 本項目北區一期開盤住宅銷售定價有以下方式： 低開高走： 一期住宅多層起價 2580 元 /㎡（一層，五層）， 二層 2630 元 /㎡，三、四層 2680 元 /㎡，東邊套加 1%系數；多層開盤銷售均價 2650 元 /㎡左右。如考慮到開盤銷售折扣因素，估計均價在 2600 元 /㎡。 一期電梯公寓起價 2388 元 /㎡（底層）。每上一層加價 30 元 /㎡，東邊套加 1%系數，十層以上，每層加價 45 元 /㎡；此定價高層均價 2650 元 /㎡，最高層價格達 2900 元 /㎡。 排屋：底層 3200 元 /㎡，邊套加 2%系數，景觀邊套加 3%系數；上層 3000元 /㎡，邊套加 2%系數，景觀邊套加 3%系數。均價 3150 元 /㎡。考慮到本項目的排屋的形態畢竟與真正的排屋有 所區別，不可能超越當地現在實際在銷售的排屋價格。 商輔一、二層均價 5000 元 /㎡起。車庫銷售置后，價格暫定：地面 8 萬 元 /個，地下 6 萬元 /個。 銷售折扣： 一期開盤前告知業主，凡在開盤前預約的客戶，在開盤銷售時按預約先后順序接到通知并按規定時間付款并辦理按揭，一律享受 98%折扣。其余客戶無論任何方式只享受 99%折扣（底價），銷售部人員一律無折扣。此折扣方式將形成銷售慣例以達到每一期銷售開盤前預約客戶、積累客戶的最大量，可以達到快速收回部分開發成本的理想效果，并使前期預約客戶達到價格的最優惠體現，以回報前期客 戶對本項目的支持與信任。 調價策略： 開盤銷售三個月后，預計 2020 年 1 月，或任何時間段銷售率 40%以上，價格統一上調 50 元 /㎡，銷售率達 60%以上，價格上調 50 元 /㎡。一期交付前，銷售率 90%以上調 50 元 /㎡，此為常見的價格調整策略。排屋每次上調100 元 /㎡。 但小高層高層的價格調整必須謹慎，一期銷售控制均價 2800 元 /㎡，最高價 3000 元 /㎡以下。否則二期、三期高層的價格將難以支撐，可能違背當地常規市場價格上升走勢，恐為當地消費者難以接受而導致銷售置緩。在正常情況下，德清武康的人口增長速度與城市化進程 畢竟不能與杭州及杭州周遍地區相比。正常價格入市，使廣大消費者比較容易接受，開發及銷售風險才能較低。 同樣二期開盤銷售定價與價格走勢應參照當地市場與一期銷售情況，二 期開盤價格原則上不應高于一期交付前的房價（一期已有準現房概念，二期為期房）；二期定價還必須考慮到后期開發的價格走勢，不能盲目拉高，總體來說二期高層與多層住宅均價在 2900 元 /㎡左右，排屋均價在 3500 元 /㎡左右。 整個項目價格上升幅度較快應在南區一期與二期。此時開發壓力降低，高層比例下降，項目總體景觀優勢形成，品質顯示，銷售風險降低，可以考慮在當地 消費者可接受的幅度之內適當提升價格。 此價格策略只是初步定價原則，待項目方案總體面積確定后，將對一期與二期的銷售總價與各個銷售周期銷售總額具體測算。 總結： o 經營管理 采購管理 產品管理 成本管理 服務管理 公司治理 合同文本 流程管理 目標管理 品牌管理 企劃方案 企業管理 公司上市 企業文化 企業診斷 時間管理 投資金融 危機管理 物流管理 現場管理 項目管理 戰略管理 知識管理 組織設計 商務貿易 法律法規 計劃總結 o 管理制度 行政制度 技術制度 企業制度 其他制度 o 管理表格 行政表格 技術表格 企業表格 其他表格 o 培訓資料 借鑒他人 禮儀公關 培訓體系 項目培訓 行政管理 o 自我充電 MBA 資料 經典名著 經理修煉 人物傳記 英語學習 職業生涯 自我成長 考研資料 o 成功致富 財富之路 成功之路 創業資料 管理咨 詢 o 營銷下載 營銷表格 營銷制度 營銷培訓 客戶管理 名企案例 營銷策劃 營銷 e 書 營銷綜合 o 財務下載 財務表格 財務制度 財務培訓 內部控制 財務綜合 o 人力資源下載 人力規劃 職位分析 招聘甄選 人事制度 人事培訓 績效管理 薪酬福利 勞資關系 人事綜合 o 專題 5S6S 實施 管理方法 簡報技巧 講義論文 實務專題 團隊建設 執行力！ o 生產管理下載 生產計劃 生產制度 生產表格 工藝技術 生產培訓 安全管理 倉儲管理 設備管理 現場管理 精益生產 IE 工程 生產綜合 JIT TPM PPAP o 電子書 管理書籍 勵志書籍 文學散文 其他 e 書 期刊雜志 o 行業資料 保險行業 超市連鎖 電信行業 房地產業 服裝行業 鋼鐵行 業 家電行業 酒店行業 零售行業 旅游行業 媒體廣告 汽車行業 日化用品 石化行業 物業裝修 煙草行業 醫療藥品 飲食酒料 其他行業 IT 行業 美容行業 電子行業 農業資料 o 考試教材 CPA 考試 PMP 考試 HR 管理師 o 咨詢報告 麥肯錫 普華永道 安達信 羅蘭貝格 北大縱橫 和君創業 AC 尼爾森 遠卓咨詢 埃森哲 畢博咨詢 漢普咨詢 德勤咨詢 o 營銷工具 IP 群發 群發 地址整理 信息發布 郵件群發 郵件搜索 o 郵件地址 地址分類 服務器分類 國際地址 行業分類 o 企業名錄 行業名錄 地區名錄 綜合名錄 o 工程資料 工程設計 工程監理 工程安全 工程法規 工程考試 工程論文 工程軟件 工程制圖 工程質量 工程綜合 o 消防資料 消防標準 消防法規 消防設計 消防圖表 消防案例 消防計算 消防考試 消防軟件 消防綜合 o 維修技術 家電維修 手機維修 電腦維修 機器維修 模具維修 汽車維修 其它維修 技術設計 技術說明 o 生活休閑 健身運動 養花寵物 下棋打牌 音樂美術 生活調查 生活休閑 o 范文下載 演講致辭 報告總結 領導講話 禮儀慶典 匯報體會 黨建工會 寫作指南 公 文處理 o 質量體系 ISO9000 ISO14000 18000 體系 TS16949 QS9000 SA8000 其他標準 體系整合 質量手冊 質量審查 質量制度 CMMI 3C 及安規 o 六西格瑪 6SIGMA o 品質工具 FMEA MSA APQP SPC QC 手法 QFD MINITAB DOE SPSS 其他工具 o 品質知識 抽樣檢查 品管圈 質量培訓 體系培訓 質量成本 TQM 綜合知識 o 品質工程 計量知識 檢驗規范 程序文件 作業指導 質量表格 現在房地產行業從以前單一做產品的時代轉變為做適應市場的產品時期；再次轉變為為細分市場堅持自身風格做品 牌的時代。只有為廣大消費群體考慮，報以堅持專業、買賣雙方均獲利益的態度，才能得到市場認同與回報 。 二○○四年三月五日