碧桂園地產開發公司項目管理手冊-資料下載頁

【導讀】認識上適應公司的發展。售樓——收樓到下一期的開發等。在這個過程里面需要注意以下幾個方面，1、拆遷問題：如。否已經將所有用地收歸國有后再出讓，如果這部分是屬于城市拆遷，是否要調整規劃紅。所有的這些細節的問題如果沒有注意和恰當的處理，那將影響到。項目與村之間應該是一種雙贏的關系，不能說我們開發。發展都是十分重要的。后期的施工，避免收樓時才考慮市政工程的施工問題。在這個階段主要是施工的安全、質量以及進度問題。在與政府簽訂了地塊合作開發合同后，項目部可以正式進入項目的報建和開發流程。下是辦理項目開發流程中各部門所需提交資料。１、全體投資人簽署的《企業名稱預先核準申請書》；理人的身份證復印件；應標明具體委托事項、被委托人的權限、委托期限。

　　

【正文】 品住宅銷售中 實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 未發生過重大工程質量事故。 應提交的材料 1 房地產開發企業資質年檢表（暫定資質企業提交資質申報表） 原件 1 2 資質證書副本（暫定資質企業提交暫定資質正副本） 原件 1 3 經區建設局和我委年檢的房地產開發項目手冊復印件（已竣工的，提供綜合驗收合格證） 復印件 1 需核對原件 4 房地產開發企業統計年檢證 復印件 1 需核對原件 5 企業法人營業執照（副本） 復印件 1 需核對原件 6 經正式注冊的會（審）計師事務所的半年有效的資金 驗核報告或上年復印件 1 需核對原件 度的財務審計報告 7 建設用地規劃許可證、建設用地轉名、改名 復印件 1 需核對原件 8 建設用地批準書 復印件 1 需核對原件 9 國有土地使用證 復印件 1 需核對原件 10 市外經貿局核發的外商投資企業批準證書 復印件 1 需核對原件 11 近 1年的建設工程規劃許可證（附累計施工面積匯總數、證書編號） 復印件 1 需核對原件 12 近 3年的建設工程規劃驗收合格證（附累計竣工面積匯總數、證書編號） 復印件 1 需核對原件 13 房地產信用檔案填報資料回 執 原件 1 民政局：申報地名命名、更名、銷名收件資料明細表 收件資料： （一）申報建筑物（單體或連體）命名須提交的資料： 序號 資料名稱 份數 是否原件 條件 備注 1 廣州市建筑物（單體或連體）命名申報表 2 原件 由申報單位到區或市地名辦領 取表格填報，并加蓋公章 2 授權委托證明書 1 原件 法定代表人簽章，加蓋公章，委托 12 名代理人，明確委托內容、權限、期限 3 建設用地批準書及附圖 2 復印件 需加蓋提供單位的章 4 建設用地規劃許可證及紅線圖 2 復印 件 需加蓋提供單位的章 5 建設工程報建審核書 2 復印件 需加蓋提供單位的章 6 經規劃部門批準的四至圖或總平面圖 2 復印件 需加蓋提供單位的章 （二）申報住宅小區（樓群或片區）命名須提交的資料： 序號 資料名稱 份數 是否原件 條件 說明 1 廣州市住宅小區（樓群或片 區）命名申報表 2 原件 由申報單位到區或市地名辦領取表格填報，并加蓋公章 2 授權委托證明書 1 原件 法定代表人簽章，加蓋公章，委托 12 名代理人，明確委托內容、權限、期限 3 建設用地批準書及附圖 2 復印件 需加蓋提供單位的章 4 建設用地規劃許可證及紅線圖 2 復印件 需加蓋提供單位的章 5 經規劃部門批準的總平面圖 2 復印件 應附經濟技術指標，需加蓋提供單位的章 （四）申報更名須提交的資料： 序號 資料名稱 份數 是否原件 條件 說明 1 廣州市地名更名申報表 2 原件 由申報單位到區或市地名辦領 取表格填報，并加蓋公章 2 授權委托證明書 1 原件 法定代表人簽章，加蓋公章，委托 12 名代理人，明確委托內容、權限、期限 3 原地名批準文件 2 復印件 4 說明更名詳細原因、理由 的報告 2 原件 必須加蓋公章 5 擬更名項目產權單位同意更名的公函 1 原件 申報單位不是產權單位的 6 建筑物內各小業主或租戶同意更名的證明 1 原件 已出售或出租的建筑物更名的 （五）申報銷名須提交的資料： 序號 資料名稱 份數 是否原件 條件 說明 1 廣州市地名銷名申報表 2 原件 由申報單位到地名辦領取表格填報，并加蓋公章 2 授權委托證明書 1 原件 法定代表人簽章，加蓋公章，委托 12名代理人，明確委托內容、權限、期限 3 擬銷名地段地形圖 2 復印件 1： 500或 1： 20xx地形圖，用色筆清楚標示擬銷名實體位置、四至范圍或道路起止點等 第三篇：項目開發設計流程 項目在拿到 建設用地規劃許可證 和 國有土地使用證 后 ， 由營銷中心當地售樓部提供戶型配比。 再由項目管理部結合當地情況，向規劃設計院提供 用地紅線圖；《規劃設計條件》（規劃局或相關部門）；最新的現狀地形圖（比例：1： 500~1： 1000），（近幾年對現狀地貌有改變的需補測）（電子文件）；當地政府要求執行實施的《城市規劃實施細則》或《城市設計實施導則》；《控制性詳細規劃》（項目用地所在地）；用地內有哪些建構筑物是當 地有關部門要求保留的（不允許拆遷）。 公司領導批準規劃、建筑單體方案后，進行規劃報建圖設計。 規劃報建圖完成后，由項目管理部向當地主管部門報批， 項目管理部負責規劃報建人員在取得政府相關部門批復的規劃報建圖后，應以工作聯系單的形式將批復及時通知規劃設計院，規劃設計院根據批復情況安排規劃施工圖的設計。 規劃施工圖完成后，可以進行市政道路施工圖設計。 建筑設計院進行建筑結構施工圖設計和節能審查表計算。 建筑施工圖完成后，裝修設計院進行裝修條件圖設計。 建筑設計院水電室根據裝修條件圖進行設計，并將水電資料反饋回裝修 設計院。 裝修設計院根據水電資料反饋，進行裝修施工圖設計。 裝修施工圖完成后，建筑設計院水電室完成水電施工圖。并將 單體水電資料提供給規劃設計院市政水電設計部門。 1 規劃設計院市政水電設計部門根據單體條件圖進行施工圖設計。 1 規劃施工圖完成后，由環境設計院進行園藝圖設計，園藝設計完成后，進行綠化圖設計。 第四篇：項目開發過程中水電工作要點 一、 項目籌劃階段 1. 對公司新征地塊進行研究，做好對公司開發意圖的理解諸如土地開發總共所需時間、公司的開發力度及相應形成的開發速度、當地人用水用電的習慣、當 地水電部門的操作慣例等準備工作。 2. 根據公司提出的征地意向、征地的容積率指標，通過各種渠道、手段獲得當地的用水、用電指標，用水指標包括單位用水水量、供水水壓、供水管徑、希望供水到地塊邊緣的時間等；用電指標包括住宅及商業、酒店、學校等的單位用電負荷、中壓供電半徑、低壓供電半徑、允許壓降、供電低壓側同時率、電纜同時率等，對整個地塊的用電負荷、用水負荷以及排污量進行初步計算并提出相應的技術指標； 3. 同相關部門到現場進行踏勘，了解現場變電站、自來水供應以及市政管網的排污能力等問題，自來水要了解的內容包括有市政管網配套情 況、水壓、可提供水量、水價、附近自然水體情況、水文地質情況、地塊標高及水廠出水點標高等；供電要了解的內容包括有電網建設情況、附近變電站的分布情況、變電站內的主變容量、可提供負荷（出線間隔）、變電站至地塊的距離等，為后期談判提供相關參考意見。 4. 與投資部緊密合作，在土地出讓談判過程中密切關注征地紅線外水電投資的情況，一定要明確投資方，并且一定要讓供電局、自 來水公司清楚知道并確認。 5. 認真核實地塊內原有線路的走向、是否可遷移、由誰來投資等。 二、 征地合同簽訂后準備階段 ： 1. 與當地供電局、自來水公司進行緊密接觸，獲得準確的 技術參數（單位負荷指標、同時率、供電半徑、允許安裝變壓器的大小、近中遠期可提供的出線間隔、供電線路走向、電纜溝做法、配電房做法、供電習慣方案、高壓電纜纜徑等）提供給公司規劃設計院作為設計依據； 2. 擬訂供電、供水、電信、電視的框架協議，框架協議中要明確投資、建設、控制點時間、技術參數、設計要點及施工要點等，在經過審核后與供電局、自來水公司、電信、有線電視進行談判，在保證公司利益的前提下與其簽訂框架合同； 3. 根據框架協議的相關內容、當地收費依據、實際工作內容，與電力設計院、施工單位、監理單位就實際收費進行談判，盡可 能降低各項收費的費率并與其簽訂相關協議、合同。 4. 研究、審定優化供電、供水方案，盡最大能力降低公司的投資成本。 5. 與供電、供水等單位協調，就項目所使用主材確定主材投標廠家、投標原則和主材價格的確定原則；收集各主要廠家各時期的產品報價，審定各項目的主材單價。 三、 實施階段 ： 1. 落實線路遷改； 2. 落實臨時用水、用電的情況，根據公司實際開發情況及早完成施工并引入用地范圍； 3. 督促項目水電專責對水電、消防、環評、防雷等項目的落實，督促及時獲得相關批文、許可證等文件； 4. 審核相關合同、協議文件； 5. 審定各合同涉及到的主材價格、合同造價 ，對開發成本進行控制； 6. 落實永久用水引入用地并督促施工； 7. 落實永久電源接入用地的設計、審核、施工，在可能的情況下盡早引入用地； 8. 落實低壓線路的施工交叉作業情況，檢查并督促低壓線路工作面的交接情況，落實低壓線路的完成時間； 9. 落實電信引入用地情況； 10. 落實電視引入用地情況； 11. 完成消防報建、施工、驗收并取得消防驗收許可證； 12. 完成防雷報建、施工、驗收并取得防雷驗收許可證。 第五篇：關于售樓部與項目管理部溝通的操作指引 按照開發進程劃分，售樓部與項目管理部相互協作的工作流程如下： 一、 項目的規劃階段： 確定開發地 塊以后，售樓部須及時向項目管理部索取包括地價、容積率等各項經濟指標和規劃設計要點，作為提供規劃意見的參考數據； 售樓部與市場部在公司指定的時間內共同完成項目市場調研報告。由售樓部統籌，結合市場調研結果及各項經濟指標，擬定該項目的《總體規劃開發構想》和《首期詳細規劃意見》。售樓部就上述兩份文件與項目管理部取得一致意見后，將文件上報集團領導、項目總辦和規劃設計研究院，并同時抄送產品研究及貨源組織小組備檔； 在規劃方案達到報建條件并與項目管理部溝通門牌路址、樓宇編號方式后，由售樓部提供首期規劃的苑區名稱、路址給項 目管理部進行命名批復及報建工作，報建工作開始后，不得再對園區名稱和路址進行修改； 確定規劃方案通過政府審核后的一個月內，售樓部必須與項目管理部簽收整套的圖紙（包括規劃圖、建筑施工圖、裝修設計圖、園藝圖紙）和相關數據資料（包括報建面積等）的 文本文檔和電子文檔； 與項目管理部保持溝通，跟進報建手續完成時間，并在相對應的報建手續完成后及時向項目管理部索取 《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》 等政府文件的復印件存檔，以便日后提供給銀行申報辦理按揭業務； 敦促項目管 理部制定《發售及收樓工作進度計劃》，并以各建造部門及項目總辦確認，售樓部保存《發售及收樓工作進度計劃》復印件并同時報送該表和規劃總圖（由廣告設計室制作）給產品研究及貨源組織小組，由該小組負責送總經理辦公室備檔。 根據《發售及收樓工作進度計劃》表，與項目管理部落實預售證的領取時間和相應的收樓時間。 二、 項目首期地塊的施工階段 ： 對照《發售及收樓工作進度計劃》監督現場施工進度，定期與項目管理部召開溝通會議（每個月 1~2 次，開盤前的 3個月必須保持最少每月 2 次的溝通）； 按照初步設定的開盤時間，提前 6 個月聯系銷售管理小 組、房地產管理部和項目管理部共同與政府溝通，確定稅費及辦證流程等問題； 提前 4 個月提交包括樓盤外標識系統（路牌）、廣告包裝（如燈旗、空飄）、員工宿舍租用、參觀車輛停放、看樓車的線 路租用等需要與外部部門溝通的工作單給項目管理部，由項目管理部統籌公司其他部門提供必要的協助 ； 提前 3 個月聯系項目管理部（如有需要）和法務部（或律師辦），協助銷售管理小組與當地銀行進行銀企合作的協商； 提前 3 個月與項目管理部溝通，確定管理公司的落實情況； 根據實際工程進度，最少提前 2 個月與項目管理部落實最終的開盤時間及各項開盤協助工作 （包括樣板房、售樓部等的準備）的最終完成期限，并敦促項目管理部頒布和執行； 提前 1 個月提交各類宣傳彩圖（包括規劃圖、戶型圖）給項目管理部、裝修設計室、建筑設計研究院、房地產管理部等部門確定； 提前 2 個月聯同項目管理部共同制定與建筑、裝修等有關的文字說明文件（如《裝修標準》、《房屋質量保證書》、《稅費及其他應付款項明細》等），上述文件在經相關部門確認后，復印件送項目管理部存檔，原件由售樓部留存； 提前 10 天與項目管理部簽收開盤所需預售證，以便做好公示和《商品房買賣合同》的購買等準備工作；