驗房協議-資料下載頁

　　

【正文】 辦法》、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》、《北京市工程竣工驗收備案管理暫行規定》、《中華人民共和國消防法》及其他相關法律、法規的規定，建設工程必須經建設單位、勘查單位、設計單位、施工單位、監理單位驗收合格后且經公安消防部門、環保部門、人防部門以及其他法律、法規規定的部門認可（以上述部門出具的認可文件或準許使用文件為準）后，依法向政府建設工程竣工備案主管部門辦理建設工程竣工驗收備案手續，該建設工程經政府建設工程竣工備案主管部門對開發商申報資料等審查后決定同意備案或責令建設單位重新辦理竣工驗收。所以開發商出具的該建設工程僅已經建設單位、勘查單位、設計單位、施工單位、監理單位驗收合格且正在比辦理竣工驗收手續的證明并不是該建設工程已驗收合格且依法辦理完畢建設工程竣工驗收備案手續的法律憑證，此外該《證明》也不是《商品房買賣合同》第八條約定的交房條件。所以開發商在沒有依法到政府有關部門辦理完畢全部竣工驗收備案手續且取得《北京市建設工程竣工驗收備案表》的前提下交付房屋，違反了國家相關法律、法規規定和《商品房買賣合同》約定的房屋交付條件。根據《商品房買賣合同》第十一條規定及第九條規定你有權拒絕接收房屋并有權按照合同約定追究開發商逾期交房的違約責任。第二，開發商單方規定以購房者先行支付契稅、公共維修基金、預交物業管理費等費用為房屋交付的前提條件違反了國家有關法規規定及合同約定。根據建設部《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第七條規定“房地產開發企業向用戶交付商品房時，應當有交付驗收手續，并有用戶對住宅設備、設施的正常運行簽字認可?！?、《商品房買賣合同》第十一條規定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還應需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔?！?。此外，出賣人（或出賣人委托物業管理公司辦理房屋入住手續）向買受人交付房屋是出賣人履行法律及《商品房買賣合同》的約定房屋交付義務，此時買受人與第三方物業管理公司無任何意義上的法律關系。買受人在與出賣人辦理完畢房屋交接手續后，也即該房屋的權利、義務及風險等轉至由買受人承擔。買受人與物業管理公司簽署《前期物業管理委托協議》或《物業管理委托合同》時，即買受人與物業管理公司存在了物業管理委托法律關系，買受人作為業主應按照《房屋使用、維修、物業管理公約》及《物業管理委托合同》規定向物業管理公司交納物業管理費等費用。此外，根據根據有關契稅及公共維修基金法規規定，買受人作為契稅法定納稅義務人及公共維修基金交納者負有依法納稅和交納公共維修基金的義務，買受人也可以委托出賣人或物業管理公司或其他第三人交納有關稅費?？傊?，出賣人或物業管理公司以買受人不交納有關稅費及物業管理費等費用而拒絕交付房屋顯然是錯誤的，但是若買受人自愿委托出賣人或物業管理公司代收代繳有關稅費法律并不禁止。物業管理相關事項一、合同、權利和義務1，按稅國房字（1999）185號文要求，業主應與物業公司簽定由市國土房管局監制的《物業管理服務合同》確定雙方的權利和義務。別以為每月每平方米不過幾元錢，買得起當然住得起，您要看清，您以后要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費是怎么核定的，要讓物業管理公司說得清清楚楚、明明白白，還有，您的小區物業管理公司的資質最好還是考察一下，到底具備不具備您要求的管理標準，別在今后的管理當中給您造成不必要的麻煩，如果提前認識這家公司，在今后成立業主委員會的時候您能做到知己知彼。2，從收樓書注明的收樓日算起，物業有一年的保修期，在此期間，開發商將對物業因施工造成各種質量問題進行維修。二、物業繳費1，當月管理費。2，其他費用有小車、摩托車、單車保管費；代繳水、電、煤氣費的保證金（或叫周轉金）等等。3，而業主在簽合同的同時，還要支付一筆一次性的管理費用，但這些管理費用中不包括供水、供電一戶一表（含抄表裝置）設備費、信報箱與通郵費、電話管線費、裝修管理費等。驗收中發現質量問題應明確記錄在案，督促建設施工單位修整改進。注1：標價牌上未列示的收費項目，業主可拒付并向有關部門投訴。注2：契稅、印花稅、交易管理費、房屋測繪費、辦證綜合費、契證工本費，以及物業管理的動（靜）態維修基金、水費周轉金、管道煤氣報裝費、有線電視初裝費及維護費、物業管理費、公攤電費等，應按照國土房管部門、物價局的相關文件或批文為依據收費。附件A：《商品住宅質量保證書》工程質量監督部門核驗的質量等級；地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期；用戶報修的單位，答復和處理的時限?！蹲≌褂谜f明書》開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；結構類型；裝修、裝飾注意事項；水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；防水層、陽臺等部位注意事項的說明；其他須說明的問題。附件B：住宅用電標準住宅中“用電設施”是否達到使用要求，要依據國家對住宅電氣的設計標準加以判別第五篇：驗房須知購買的商品房要交鑰匙了，一些購房者懷著喜悅的心情去物業辦理手續時，卻得到了物業公司這樣的答復：先交半年的物業費，不然就不能驗房、拿鑰匙。因沒有細心驗房，便草草簽署了《房屋驗收交接表》，一些購房者在裝修房屋時才發現，所買的商品房存在的問題頗多。昨日，鄭州市房管局召開新聞發布會，就業主如何驗收房屋一事發布市場消費提示。提示不僅說出了驗房時應注意的細節，還提醒購房者在驗房時應準備卷尺、塑料袋、相機等八大件必要工具。■商報記者 陳清利提醒驗收房屋，摸清流程有必要購房者在接到入住通知后，心情往往會興奮而喜悅。這時，一定不要被幸福沖昏了頭腦，要為驗房做好前期的各項準備工作。一般而言，交接商品房的流程是： 業主接收入住通知→準備資料→交驗業主資料→領取和查驗開發商交房所需提供的文件資料→驗收房屋→就驗收中存在的問題提出質詢和書面整改意見→與開發商協商，得到解釋和問題整改書面承諾→簽署《房屋驗收交接表》并領取鑰匙。鄭州市房管局重點提醒：根據交房流程，購房者在接到入住通知后，應注意兩個問題。首先，購房者簽署《房屋驗收交接表》，意味著對開發商交付的房屋是否符合合同約定表示了認可。因此，《房屋驗收交接表》不應該隨意簽，應先驗收房屋，并對質量問題整改、維修后再簽。其次，交納物業費并不是購房者查驗房屋的必要條件，開發商和物業公司不得以此限制購房者查驗和接收房屋。據了解，日常生活中，一些購房者驗房時發現的問題還未解決，便被物業的人員“忽悠”著在《房屋驗收交接表》上簽了字，這令購房者在解決問題時很被動。此外，開發商及物業在交房時，往往會要求購房者先交半年的物業費，如果購房者不交，開發商及物業便不讓購房者驗房，拒絕交鑰匙。房管局相關人士表示，開發商及物業的這種做法有違規定，購房者遇到這類情況，可撥打房管熱線67889900或到鄭州市房管局物業處進行投訴。工具驗收房屋，最好帶上八大件在搞清驗房流程后，購房者在去物業上辦理驗房手續之前，最好隨身帶上橡皮小錘等八件工具，以便在驗房時派上用場。鄭州市房管局認為，這八件工具分別為橡皮小錘、水盆或水桶、卷尺、20米長透明水管、塑料袋、萬用表、驗電插頭及相機。在驗房時，橡皮小錘用于檢查墻面、地面、窗臺空鼓；水盆或水桶用于檢查排水是否通暢；卷尺用于測量房屋凈高；20米長透明水管用于檢查地平；塑料袋用于檢驗防水；萬用表用于檢測電路；驗電插頭用于檢查插座有無脫線、不通；相機用于留影取證。此外，購房者若有便利條件，在去驗房時可帶一名驗房師前往，但是驗房師的驗房報告并不具有法律效力，只能作為證據供參考。查驗開發商交房手續要完整在帶著驗房工具抵達物業處后，購房者最好先別忙著去驗房，應該先了解一些有關物業收費情況及開發商交房的手續是否齊全等問題。新建小區，業主大會與業主委員會未成立時，購房者應查看物業服務的合同、文件，了解小區物業服務概況以及收費情況等。同時，購房者還應審核開發商是否具備交付房屋的全部文件資料，必要時可以要求核對相應原件。只有證件（原件）齊全，才具備簽署《房屋驗收交接表》的條件。這些文件資料主要包括“兩書一表（或一單）”?！皟蓵笔侵浮渡唐纷≌|量保證書》、《商品住宅使用說明書》，“一表”《建筑工程竣工驗收備案表》，“一單”是指《五大責任主體項目竣工驗收備案受理回執單》。鄭州市房管局相關人士提醒說，《商品住宅質量保證書》、《商品住宅使用說明書》原件和《建筑工程竣工驗收備案表》的復印件是可以帶走的。此外，物業服務交費起始時間在日常生活中的爭議較大，鄭州市房管局相關人士表示，根據有關規定，凡納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。由于購房者自身原因未辦理入住手續或辦理房屋入住手續后未實際居住而造成的房屋空置，購房者應按照物業服務合同約定全額交納物業服務費用。觀察小區配套要完整小區物業的收費情況了解了、開發商交房手續也審核了，這時，購房者如果感覺一切都比較合理，便可帶著自己的工具到小區內驗房了。需要提醒的是，購房者驗房往往會犯下一個不可饒恕的錯誤，那就是只驗房內、不驗房外及小區內的各類設施，這種“閑事”如果不管，吃虧的還是購房者。在去驗房的路上，購房者應了解小區是否按照規劃設計進行建設?？赏ㄟ^對照規劃詳圖或總平面圖等相關資料，查看小區布局、樓的數量和擺放、綠地和活動區、小區道路、綠化、雕塑小品、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業管理服務用房、會館、消防、安防監控、樓宇自控、電梯等設施設備是否與設計相符。通俗地說，樓盤交付應做到“五通一平”，指通電、通路、上水、燃氣、污水和土地平整，以及園林綠化是否完工。驗房仔細驗明12大方面在驗收房屋時，一定要注意看房間、看墻壁、看頂棚、查滲水、查地面、測層高、試門窗、上下水、驗防水、查電路、驗雙氣、設施產權界定12個方面的問題。在查驗了這12個大方面后，就可以簽署《房屋驗收交接表》了。如果購買的是精裝戶型，還應查看裝修是否達到約定設計要求，裝修材料的品牌、型號、規格是否符合合同的約定。最后，還要注意對室內空氣質量進行檢測，不要因此影響身體健康。此外，以上項目檢查結束后，要查抄水表、電表底數，以便日后計費使用。驗房12方面檢查每個房間是否達到“線直、面平、角正”。線直是指陰陽線要直；面平是指室內六個面都要平；角正是指空間角要正。檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋、空鼓、污漬和面層剝落，門窗、陽臺等部位有無開裂現象，房屋和陽臺連接處很關鍵，有裂縫可能出現危險。房間內墻面有結露，外墻保溫層可能有問題。檢查頂棚是否有裂縫，抹灰是否有脫皮、裂縫、霉點等問題。外墻、屋頂滲水可在下大雨后的第二天查看；廚房衛生間墻體、頂面滲水，可以查看相關部位是否有水漬、裂痕，粉刷是否起皮。樓地面面層與基層粘結是否牢固，有無空鼓；整體面層是否平整，有無裂縫、脫皮的現象。衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面至少2厘米左右，不應有積水和滲漏。消費者可在每間室內四角及中心的五個點測量房屋層高看其是否符合合同約定。進戶門的品牌、材質、功能與開發商的承諾是否相符，周邊密閉性是否好，鎖頭是否好用；開啟有無特別噪音；電子防盜和對講系統是否正常，單元門能否受控打開。窗框的材質與規格，窗玻璃的材質、厚度是否符合承諾，有沒有雙玻改單玻，有無殘缺；鎖扣是否正常等。上下水管道有無滲、漏、堵現象。打開水龍頭，讓水流大一點、急一點，試試水壓和排水速度。對地漏做通水試驗。用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，在廚房、衛生間蓄一些水，24小時后，到對應的下層衛生間，看其頂部是否滲漏。漏電保護安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，電源已接通正常；關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。電話、電視線路應用力拉一下，看是否虛設。檢查一些暖氣、天然氣是否通暢安全。燃氣表、電表、水表三表到戶，表以內產權歸用戶，表以外產權歸城市公用企業。