重慶市溫泉別墅項目可行性研究報告＿完整版-資料下載頁

【導讀】從2021年全年房地產業的各項開發指標可以看出,重慶。市房地產市場呈健康良性發展趨勢;重慶市房地產市場持續出現供需兩旺的局面,其中，商品住房銷售面積1008萬平方米，銷售金額。261億元，同比增長%。去年1-12月，我市GDP同比增。幅％，城鎮居民可支配收入增幅％。持穩定增長，增幅與前二者較協調。去年主城區商住房供銷結構基本協調。%，價格在3000元/平米以下的占%；需求方面，北碚區總面積為755平方公里，總人口65萬人，并評為。國家級可持續發展綜合實驗區；2021年全區實現地區生產總值81億元，同比增長%；地理位置優越，距重慶市中。心僅24公里，距江北國際機場28公里。全國造林綠化十佳城市。2021年獲建設部“中國人居環境范。%，拉動全區經濟增長個百分點。有212國道貫穿全境，并有跨省級公路及專用線12. 境內有3座互通式立交橋。為完備的城市形態，城市品質達到沿海優秀城市水平。建成后將使該片區成。重慶市二環路的建設與212國道的改造

　　

【正文】 計容積率建筑面積 120210m2 按容積率為 住宅建筑面積 115060m2 技術部門測算數據 獨立別墅建筑面積 23012 m2 技術部門測算數據 聯排別墅建筑面積 92048 m2 技術部門測算數據 商業建筑面積 2021m2 會所建筑面積 2021m2 配套設施建筑面積 1000 m2 建筑密度 25% 容積率 2 可變因素 管理費 4% 以建安成本費為基數 銷售費用 4% 以銷售收入為基數 不可預見費 5% 以建安成本費為基數 3 稅金 營業稅及城建稅率 % 以銷售收入為基數 所得稅率 33% 以稅前利潤為基數 4 利息 中長期貸款利率 8% 1—3年期含手續費 建安費測算 根據對各項目建筑指標的市場價格分析，預定該項目的單位成本為 700元 /M2，即總成本 =120210*700=8404 萬元。 管理費用 =8404*4%=336(萬元 ) 不可預測費用 =8404*5%=420(萬元 ) 配套及相關費用測算 序號 項目 面積（ m2） 單價 小計（萬元） 備注 1 小區綠化及相關配套 道路 60030m2 50 300 綠化 90045m2 80 720 2 前期及工程相關費用 規劃設計費用 120210 m2 20 240 環保費用 1 0060 m2 4 48 垃圾處理費 1 0060 m2 1 12 質量監督 1 0060 m2 2 24 配套費 120210 m2 140 1680 人防費 1 0060 m2 30 360 工程勘探 202100 m2 5 100 圖紙審核費 8054 萬元 16 工程監理費 8054 萬元 241 測量費 202100 m2 2 40 占道費 202100 m2 1 20 放樣費 202100 m2 1 20 合計 3821 318 元 / m2 銷售收入、銷售費用、營業稅及城建稅估算 住宅銷售收入 =115060*4000/10000 =46024（萬元） 銷售費用 =46024 3%=1380（萬元） 營業稅及城建稅 =46024 %=2347（萬元） 經計算項目投資總額： 26727萬元。 根據項目開發計劃、銷售計劃和投資估算等情況， 我們可進行以下指標分析： （注：銷售資金回籠中，住宅銷售資金因銀行按揭的 因素比實際銷售的滯后時間未加考慮）。 計息資金金額 根據項目運行的實際情況，項目在運行過程中工程款可分 期支付，在支付項目啟動資金后，項目開盤后可用銷售回籠的資金維持項目的正常運行，計息資金按下面三部分考慮： （ 1）支付地價款 7500萬元。 （ 2） 項目啟動資金按建安成本的 30%估算 ，故項目啟動資金為 2748萬元（即 9160*30%=2748）。 （ 3）支付 ******公司整體轉讓價款 2500萬元 （ 4）支付配套費及人防費 2040萬元 故計息資金金額為 14788萬元 計息時間 該項目從 2021 年 10 月獲取土地使用權出現資金流出開始，在不考慮內部認購的因素外，預計要到 2021 年 10月項目開盤才有現金流入，預計 到 2021 年 10 月，預計可實現銷售收入 20710 萬元，在支付貸款本息后，余下的銷售收入可維持項目的正常運行，故預計計息時間為24 個月，即 2年。 貸款利息形成當期財務費用 貸款利息 =14788*8%*2=2366（萬元） 經濟效益分析 主要分析結論 ? 項目能實現稅后利潤 11356 萬元。 ? 投資利潤率為 43%。 ? 銷售利潤率 25%。 ? 靜態投資回收期為 年。 ? 年投資利潤率為 14% 評價指標 1）銷售收入 2）稅前利潤 3）稅后利潤 4）成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率 稅金 1） 營業稅及城建稅：按銷售收入的 %提取 2） 所得稅：按稅后利潤的 33%提取 利息：按 8%的年利率計算 利潤分析 該項目的投資收益及投資回報率見下表 投資收益估算表 （單位：萬元） 序 號 項 目 數額及百分比 備 注 一 銷售收入 46024 二 投資總額 26727 三 營業稅及城建稅 2347 稅率 % 四 稅前利潤 16950 五 所得稅 5594 稅 率 33% 六 稅后利潤 11356 七 投資利潤率 43% 八 銷售利潤率 25% 十 年投資利潤率 14% 從上表可以看出，該項目能實現銷售收入 46024 萬元，總投資額為 26650 萬元，能實現凈利潤 5518 萬元，投資利潤率為 14%，銷售利潤率為 25%，年投資利潤率為 14%。 備注 ： 投資利潤率計算公式中，由于利潤或息稅前利潤屬于期間指標， 所以投資額和總資產額應按平均投資額或平均資產占用額來計算 。 投資利潤率（凈資產利潤率） =利潤 /投資額 =利潤 /凈資產 或：總資產息稅前利潤率 =息稅前利潤 /總資產 以上公式中投資額是指投資中心的總資產扣除負債后的余額，即投資中心的凈資產。所以該指標也可稱為凈資產利潤率。為了考核投資中心的總資產運用狀況，也可計算投 資中心的總資產息稅前利潤率。它是投資中心的息稅前利潤除以總資產占有額。總資產是指生產經營中占用的全部資產。息稅前利潤是利息加利潤總額。由于利潤或息稅前利潤是期間性指標，所以，上述投資額或總資產占用額應按平均投資額或平均占用額計算。 靜態投資回收期 自 2021 年 10 月起到 2021 年 9 月，項目在運行過程中只有現金流出，沒有現金流入，累計凈現金 流出量為 14788萬元，達到凈現金流出量的高峰，從 2021 年 10 月開盤銷售后開始有現金流入，凈現金流量出現正值。故 靜態投資回收期 =累計凈現金流量 /出現正值的年份 1+|上年累計凈現金流量 |/當年凈現金流量 = 年 注：是在按計劃 100%銷售，現金流入時未考慮住宅提前內部認購因素和銀行按揭導致的滯后因素，現金流出按預計工程進度計劃支付的情況下編制。 不確定因素分析 主要分析結論 ? 盈虧平衡時的銷售量為 70408 ㎡ ,銷售率為 61%,銷售額為 28163 萬元。 ? 當地價為 31萬 /畝時 , 樓面地價為 775元 /㎡ ,地價款為 9304 萬元，預計總投資為 28820 萬元，在售價和成本不變時，達到盈虧平衡時的銷售量為 75922㎡ ,住宅銷售率為 66%，銷售額為 30369萬元。 由于房地產產品具有成片開發，整體生產的特殊性，故在作盈虧平衡分析時不將成本作固定成本、變動成本進行分類，僅以總投資額作為計算基礎。 1）、該項目銷售收入為 46024 萬元，住宅的總建筑面積為115060平方米，項目平均售價為 4000 元 /平方米。 設盈虧平衡時的銷售量為 Q 根據公式，投資總額 =Q單價（ %） Q=26727 10000/[4000（ %） ] =70408（ m2） 盈虧平衡時的銷售額 =70408 4000/10000=28163（萬元） 盈虧平衡時的銷售率 =70408/115060=61% 2）、當樓面地價上升 150 元 /平米，達到 775 元 /平米，此時的地價 / 畝，預計項目總投資為 28820 萬元，在銷售價格不變時，同理可計算出達到盈虧平衡時的銷售量為 75922平方米，銷售額為 30369萬元，銷售率為 66%。 在前面的經濟效益分析是參考市場地 價，銷售價格和開發成本作客觀估計的基礎上進行的，由于該項目中的地價將根據 掛牌情況決定，地價的高低將對該項目的經濟效益產生較大的影響，故這里對以下幾種情況進行敏感性分析： （ 1） 當住宅銷售均價和成本不變時，地價按樓面地價 50 元/平米的比例變動時的敏感分析，見地價敏感性分析表（一）； （ 2）當地價和成本不變時，住宅銷售均價按 120 元 /平米的比例變動時的敏感分析，見售價敏感性分析表（二）。