深圳市錦龍名苑項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)

【導(dǎo)讀】房策網(wǎng)《2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！正式命名為“錦龍名苑”。深圳市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)。公司成立以來(lái)，承擔(dān)了福田。市建設(shè)做出了積極貢獻(xiàn)。該公司在完成舊村改造任務(wù)的同時(shí)，積極開。盤租售、物業(yè)管理“一條龍”的房地產(chǎn)綜合開發(fā)體系。管理有限公司為深圳市甲級(jí)物業(yè)管理公司。錦峰公司以“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、市規(guī)劃國(guó)土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策。②委托人提供的有關(guān)資料。③本次評(píng)估掌握的有關(guān)資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察所獲資料。總建筑面積規(guī)定建筑面積36400平方米，其中住宅建筑面積32700平方米，商業(yè)建筑面積2100平方米，幼兒園建筑面積1600平方米。本項(xiàng)目建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求。司擬開發(fā)的“錦龍名苑”項(xiàng)目來(lái)源合法，并且已取得有關(guān)法律手續(xù)，具備立項(xiàng)的法律條件。本項(xiàng)目總投資額為7534萬(wàn)元，其中計(jì)入開發(fā)成本7161萬(wàn)元。

　　

【正文】 庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 34 建安成本及增加值如下表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 工程量 (m2) 單方造價(jià)（元 / m2） 單項(xiàng)造價(jià) (萬(wàn)元 ) Ⅰ 建安成本費(fèi) 36500 2562 多層建筑 5400 812 438 小高層建筑 31100 683 2124 Ⅱ 增加值 2326 1 樁基礎(chǔ) 36500 310 多層建筑 5400 55 30 小高層建筑 31100 90 280 2 基礎(chǔ)土方 36500 12 44 3 水電安裝 36500 741 多層建筑 5400 106 57 小高層建筑 31100 220 684 4 對(duì)講系統(tǒng) 36500 15 55 5 消防 36500 60 219 6 通訊 36500 10 7 室外配套 36500 110 402 8 煤氣管道 36500 10 9 公用天線 36500 4 15 10 電梯 31100 150 467 Ⅲ 合計(jì) 4888（取整） ④其他費(fèi)用：主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、指標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 35 圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的 %計(jì)， （ 1500+159+4888） %=164 萬(wàn)元（取整） ⑤管理費(fèi)：包括開發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi) 用及公司管理部門管理的各種費(fèi)用。按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的 %估算，且全部進(jìn)入開發(fā)成本。 （ 1500+159+4888） %=164 萬(wàn)元（取整） ⑥銷售費(fèi)用：是指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托銷售代理的各項(xiàng) 費(fèi)用，取銷售收入的 %計(jì)， 則： 9054%=226萬(wàn)元 隨銷售收入發(fā)生 ⑦財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息，本次擬申請(qǐng) 2021 萬(wàn)元貸款，貸款利率為 %。 貸款發(fā)放進(jìn)度為 2021 年 5 月初發(fā)放貸款 1000 萬(wàn)無(wú)， 2021 年 初發(fā)放貸款 1000 萬(wàn)元；貸款償還進(jìn)度為 2021 年底償還貸款 2021 萬(wàn)元。則財(cái)務(wù)費(fèi)用為： 2021 年利息： 1000 % 8/12=37 萬(wàn)元； 2021 年利息： 2021 % 12/12=110萬(wàn)元； 小計(jì)： 147 萬(wàn)元。 ⑧ 不可預(yù)見費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的%估算，為： （ 1500+159+4888） %=164 萬(wàn)元（取整） ⑨稅費(fèi)包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建 材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。但不包括項(xiàng)目銷售時(shí)發(fā)生的流轉(zhuǎn)費(fèi)，以房屋開發(fā)費(fèi)的%計(jì)，其資金安排同（ 4）； 4888%=122 萬(wàn)元（取整） 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 36 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資金額（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 1500 2 前期工程費(fèi) 159 3 房屋開發(fā)費(fèi) 4888 4 其他費(fèi)用 164 5 管理費(fèi)用 164 6 銷售費(fèi)用 226 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 147 8 不可預(yù)見費(fèi) 164 9 稅費(fèi) 122 10 合 計(jì) 7534 以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為 7534 萬(wàn)元，其中計(jì)入開發(fā)成本 7161 萬(wàn)元。 該 項(xiàng)目總投資 7534 萬(wàn)元，其資金來(lái)源為：自有資金 3447 萬(wàn)元、銀行貸款 2021 萬(wàn)元、預(yù)售回籠款 2087 萬(wàn)元。 截至目前為止，已投入自有資金約 1600 萬(wàn)元，尚需投資 5934 萬(wàn)元，尚需投資的來(lái)源為：自有資金 1847 萬(wàn)元、銀行貸款 2021 萬(wàn)元、預(yù)售回籠款 2087 萬(wàn)元。 資金籌措圖 項(xiàng)目總投資 7534 萬(wàn)元 自有資金 3447 萬(wàn)元 銀行貸款 2021 萬(wàn)元 預(yù)售回籠 2087 萬(wàn)元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 37 投資使用計(jì)劃 （ 1）投資使用計(jì)劃：本項(xiàng)目各年度的投資來(lái)源及支出預(yù)測(cè)的具體情況詳見評(píng)估附表 4，通過分析，可確定該項(xiàng)目自身資金平衡。 （ 2）借款償還計(jì)劃：本項(xiàng)目擬申請(qǐng) 2021 萬(wàn)元貸款。貸款發(fā)放進(jìn)度為 2021 年 5 月初發(fā)放貸款 1000 萬(wàn)元， 2021 年初發(fā)放貸款 1000 萬(wàn)元；貸款償還進(jìn)度為 2021 年底償還貸款 2021 萬(wàn)元。 七 . 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 項(xiàng)目銷售收入估算 參考企業(yè)提供的資料及根據(jù)目前項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)該類物業(yè)的供求狀況的市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合估價(jià)師對(duì)該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，擬定本項(xiàng)目多層住宅銷售均價(jià)為 2300 元 /平方米，小高層住宅銷售均價(jià)為2550 元 /平方米，商業(yè)銷售均價(jià)為 6000 元 /平方米。本項(xiàng)目住宅、商業(yè)的空置率均擬定為 5%。 據(jù)企業(yè)介紹，本項(xiàng)目 5 層建筑共 3800 平方米（其中住宅 2700 平方米，商業(yè) 1000 平方米、管理及文體活動(dòng)用房 100 平方米）， 9 層建筑共 31100 平方米（其中住宅 30000 平方米，商業(yè) 1100 平方米）， 3層建筑共 1600 平方米（為幼兒園）。則本項(xiàng)目可銷售多層住宅面積為2700 平方米，可銷售小高層住宅面積為 30000 平方米，可銷售商業(yè)面積為 2100 平方米。 則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為： 2300 2700+2550 30000+6000 2100=9531 萬(wàn)元， 在考慮住宅、商業(yè)各有 5%的空置率的情況下的銷售收入為： 2300 2700 (15%)+2550 30000 (15%) +6000 2100 (15%)=9054 萬(wàn)元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 38 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年 5 月開始銷售，預(yù)計(jì)在 2021 年內(nèi)可售出住宅與商業(yè)的 45%， 2021 年內(nèi)可售出住宅及商業(yè)的 50%。預(yù)計(jì)住宅和商業(yè)各有 5%的空置率。 項(xiàng)目的回款計(jì)劃詳見評(píng)估附表 3。 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 由評(píng)估附表 5：企業(yè)于 2021 年投入自有資金 1659 萬(wàn)元，可以滿足該年度的投資支出 ； 2021 年投入自有資金 1788 萬(wàn)元、銀行貸款 1000萬(wàn)元，可以滿足該年度的投資支出 ； 2021 年投入銀行貸款 1000 萬(wàn)元及預(yù)售回籠款 1968 萬(wàn)元，可以滿足本年度的投資支出； 2021 年投入預(yù)售回籠款 119 萬(wàn)元可以滿足該年度的投資支出。 2021 年償還貸款本金 2021 萬(wàn)元后盈余 38 萬(wàn)元， 2021 年底盈余資金為 4346 萬(wàn)元。資金來(lái)源完全可以滿足本項(xiàng)目資金投入。 4．銷售利潤(rùn)測(cè)算 （ 1）總銷售收入： 9054 萬(wàn)元 （ 2）經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及附加 營(yíng)業(yè)稅 5% 90545%=453 萬(wàn)元 城市維護(hù)建設(shè)稅 % 9054%= 萬(wàn)元 土地增值費(fèi)： 免征 印花稅 % 9054%= 萬(wàn)元 合 計(jì)： 462 萬(wàn)元 （ 3）總投資： 7534 萬(wàn)元 （ 4）利潤(rùn)總額： 9054— 7534— 462=1058 萬(wàn)元 所得稅預(yù)測(cè)： 105815%=159 萬(wàn)元 稅后凈利潤(rùn)： 1058— 159=899 萬(wàn)元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 39 八．財(cái)務(wù)與敏感性分析 盈利能力分析 經(jīng)測(cè)算（詳見評(píng)估附表 7），該項(xiàng)目的盈利能力指標(biāo)如下： 稅前成本利潤(rùn)率： 1058247。 7534100%=% 稅后成本利潤(rùn)率： 899247。 7534100%=% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 =% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%） =25 萬(wàn)元 投資回收期（動(dòng)態(tài)） = 年（自 2021 年初起計(jì)） 該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 項(xiàng) 目不確定性分析 ① .風(fēng)險(xiǎn)因素 作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款項(xiàng)目，其主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于以下幾外方面： 1）建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。 2）由于人為或非人為的因素，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。 3）銷售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來(lái)需求市場(chǎng)難以定量分析，這要求開發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前做好市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位。 4）開發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于開發(fā)商以往與銀行合作履約信用程度。其履 約信用程度好的，則貸款風(fēng)險(xiǎn)小。反之則將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。 5）政府政策風(fēng)險(xiǎn)：這與國(guó)家政策緊密相關(guān)，尤其是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 40 ② . 敏感性分析 我們對(duì)本項(xiàng)目建造成本和售價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)作定量分析，針對(duì) 2 種最不利的情況：總投資增加 5%、售價(jià)下降 5%，來(lái)分別分析該項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況。（見評(píng)估附表 9） 從項(xiàng)目敏感性分析可看出，總投資增加 5%及售價(jià)下降 5%對(duì)本 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有較大、較明顯的影響，這要求開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目工程成本進(jìn)行精密控制，同時(shí)不斷加強(qiáng)銷售市場(chǎng)的廣告宣傳，以免出現(xiàn)以上 2 種情況，從而影響 到本項(xiàng)目的盈利能力。 ③項(xiàng)目盈虧平衡分析 該項(xiàng)目總投資 7534 萬(wàn)元（含應(yīng)付利息），借款 2021 萬(wàn)元。盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為：銷售收入 =總投資 +四項(xiàng)稅費(fèi)，四項(xiàng)稅費(fèi)中營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的 5%計(jì)；城市建設(shè)附加稅 %計(jì)；印花稅按 %計(jì)；土地增值稅免征， 故在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)四項(xiàng)稅費(fèi)可按銷售收入的%計(jì)收。 故在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷售收入為： 總投資 /（ 1— %） =7534/ %=7939 萬(wàn)元 那么當(dāng)銷售進(jìn)度達(dá)到 7939247。 9531100%=%，本項(xiàng)目全部投資及貸款本息均可收回。 3．社會(huì)效益 和影響分析： 本項(xiàng)目依托當(dāng)?shù)氐目图椅幕宰陨淼淖匀痪坝^環(huán)境資源、中檔的價(jià)位、中高檔的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價(jià)比等來(lái)吸引市場(chǎng)關(guān)注，充分結(jié)合中國(guó)傳統(tǒng)的鄰里文化、深圳的移民文化、龍崗當(dāng)?shù)氐目图椅幕碳べI家購(gòu)買欲望，引導(dǎo)龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住革命。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 41 九．可行性研究結(jié)論與建議 1．?dāng)M建方案的結(jié)論性意見： 結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)及龍崗的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，因此本項(xiàng)目擬定位為 “龍崗罕有的超值高尚、健康、休閑度假風(fēng)情社區(qū)” ，依托當(dāng)?shù)氐目图椅幕宰陨淼淖匀痪坝^環(huán)境資源、中檔的價(jià)位、中高檔的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善 的住宅社區(qū)形象進(jìn)入市場(chǎng)，通過以上的層層分析，“錦龍名苑”的建設(shè)是符合市場(chǎng)的要求，能滿足廣大人民對(duì)改善居