深圳市錦龍名苑項目計劃立項可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 便很快形成以萬佳百貨為核心、多個臨街商鋪帶相連的商業格局，并 逐步發展成與龍崗鎮商業緊密相連的巨大商圈。隨著龍崗世貿中心、人人購物廣場等大型綜合性商場的發售以及雅豪祥苑建材一條街、集 銀皮革市場等專業商場的亮相，龍崗的商業環境較以前有了很大程度的改善。龍崗中心城的商業格局由分散、功能單一的臨街型商鋪和社區商鋪躍升至功能齊全的區域市場商圈。 2021 年至 2021 年上半年，龍崗的商鋪投放活躍， 大大超過了往年的投放量。以去年來說，龍崗商用物業的推盤量位居深圳各區的前列，各大型百貨、超市紛紛進軍龍崗。商鋪的租金也呈增長勢頭，各發展商投資商用物業的積極性空前高漲。如新亞洲商業廣場由龍洲百貨接盤；龍崗世貿商城由世貿百貨、萬佳百貨、家幻數碼城接盤；龍興國際居家廣場由好百年家居進駐；愉園新苑由天虹商場進駐。 通過對中心城住宅市場各樓盤的調查，龍崗中心城擬開發地塊約16 宗，大都已三通一平，總占地面積約 52 萬平方米，但多數項目尚無啟動跡象，處于觀望態度。深圳市在建或在售樓盤中龍崗中心城有 近 30 個，總建筑面積達 到 410 萬平方米，總套數約為 30000 套，至今已售出約 12500 套，未售出約 18000 套，其中部分項目分多期開發， 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 18 加之有其它新樓盤不斷推出，市場壓力較大，僅靠中心城目前人口，比較難以消化。 與特區內的豆腐塊項目相比 ,中心城各樓盤可謂規模較大 ,各樓盤建筑面積基本都達到或超過 10 萬 ㎡ 。如紫薇花園占地 21 萬 ㎡ ，總建 筑面積 30 萬 ㎡ ；城市花園占地 10 萬 ㎡ ，總建筑面積 19 萬 ㎡ ；愛地 花園建筑面積 萬 ㎡ ；盛龍花園占地 ㎡ ，總建筑面積達 50多萬 ㎡ ；新龍崗花園占地 萬 ㎡ ，總建筑面積 萬 ㎡ ；東 都花園占地也達 10 萬 ㎡ ，建筑面積在 20 萬㎡以上。在一個片區中，擁有如此多的大規模樓盤在深圳恐怕是極為少見的。這與龍崗中心城作為新興開發區域，其土地資源豐富，政府對開發商在中心城征地提供眾多優惠政策以及地價便宜等因素是不無關系的。這種大規模的小區開發將是中心城房地產開發的長期趨勢。 由于樓盤規模龐大，所以大多發展商在小區內都規劃有完善的配套，如會所、泳池、幼兒園、菜市場等設施都基本具備，只是由于大多小區都是分期開發，且目前人氣又不旺盛，因此配套大都未能跟上。 價格方面：龍崗中心城住宅樓盤均價 3000 元 /平方米 ，最高價位達到 5500 元 /平方米，較低價位約 1500 元 /平方米，中高檔住宅樓盤價位集中在 25003500 元 /平方米之間，中低檔住宅樓盤集中于18002500 元 /平方米之間，整體均價比前三年有 300400 元 /平方米的提升。商鋪方面，目前龍崗中心城租金多在 300500 元 /平方米，一些旺鋪甚至超過 800 元 /平方米，而售價則 8000 元 /平方米，乃至更高。 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 19 戶型方面：通過對中心城各項目抽樣統計發現，中心城的住宅樓盤總體以中等偏大戶型為主，中心城住宅市場中總體以三房為主，占39%；二房、四房基本相當，各占 19%；一房與復式比例相對較低，分別僅占 9%和 14%。從戶型面積來看，以 100 ㎡ 140 ㎡的三房、四房所占比例較高，總共約占 %； 80 ㎡ 100 ㎡的二房和三房亦占有20%左右的比例。由此可見，中心城住宅物業總體以 80 ㎡ 100 ㎡的二房、三房、四房等中等偏大戶型所占比例最高，達 %，超過總抽樣的半數。其中尤以三房所占比例最高達 %。 而在銷售過程中又發現，中心城目前所有在售戶型中，以面積稍微偏大的三房、四房較為好賣，如碧湖花園、歐景花園、城市花園等。這與市區內住宅市場以中等偏小的二房、三房較為好 銷售的情況恰好相反。 據專家調查表明：龍崗區居民有 %的人沒有購房經歷，購房一次比例為 %，二次以上為 %。計劃購房面積為① 90110 平方米占 %，② 110130 平方米占 %，③ 7090 平方米占 %，④ 150 平方米占 %，⑤ 130150 平方米占 %，⑥ 70 平方米占%。同時數據顯示，喜歡的建筑風格中現代風格占 %，歐陸風格占 %，傳統風格戰 %。如圖： 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 20 計劃購房面積%%%%% %90 1 00 平方米110130平方米70 9 0平 方米15 0平 方米130150平方米70 平方米 目標客戶方面：據統計 局人士估算，中心城現有各類居住人口約104 萬人，主要為政府公務員、學校、醫院、銀行證券、當地居民、各類工廠企業從業人員、外來商販等。其中公務員約一萬七千余人，約八千人在中心城辦公或居住，其余分散在橫崗、布吉等區域，國有企業平均月薪為 1000 元、事業單位為 2500 元、機關單位為 2200 元。龍崗區非農業戶籍平均家庭人口為 人，比上年增長 %，可支配年收入為 20210 元，比上年增長 %。專家調查結果顯示，中心城潛在客戶中個體私營老板占 %，事業單位普通職員占 %，政府公務員占 %，企 業普通職員占 %，企業中高管理者占 %。其中個人月收入 4000 元以上占 %，從中心城平均 2700 元 /平方米的樓價來看，由此可見，有近四成的龍崗居民有基本的供樓能力。如圖： 潛在客戶分析%%%%%%個體私營老板事業單位普通職員政府公務員企業普通職員企業中高管理者其它合計 調查人員指出，現代風格是龍崗中心城受訪人員中最喜歡的一個建筑風格，同時大多數受訪者認為有號召力的樓盤是名牌企業開發的 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 21 有創新的產品，集優美的園林、優質的物管、濃厚的社區文化與一體的高素質的樓盤。 從銀行近期辦理按揭業務來說，三房的已經明顯減少，而四、五 房面積在 130 平方米以上的目前需求較多。可以看出中心城同檔次、同價位、同風格、同戶型、同開發理念樓盤較多，導致同質競爭非常激烈。而戶型面積以 120160 平方米為主的中高檔現代時尚簡約風格樓盤卻是中心城的“市場缺口”。 （ 4）宏觀市場與本項目發展借鑒： 深圳是一個新興的現代化城市，歷史文化的缺失是一個較大的遺憾，而龍崗這個山清水秀的地方，曾經是客家人遷徙、繁衍的地方，它培育出了令世人矚目的客家名居為代表的客家文化，是深圳地域傳統文化的精華其文化龍崗的定位，突出龍文化、廣場文化的特色，將龍崗區的城市形象定位提升到一個較高 的層次，體現了地域文化的獨特性。 龍崗是深圳面積最大的一個區，也是目前深圳土地儲備最豐富的一個區，這一獨特的優勢使龍崗擁有了地產開發、尤其是大盤開發的先決條件，綜觀幾年龍崗房地產市場，我們可以得出龍崗目前的總體市場特征：市場供大于求，但有效需求不對稱；住宅市場大部分產品同質化嚴重，園林無突破，建筑無特點，戶型少創新；高端物業市場供給不足，真正豪宅難負其名；中檔物業市場競爭激烈，產品同質化嚴重，客戶選擇余地大。 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 22 結合目前龍崗區的總體特征，我們對本項目的發展應當慎重： ① 拒絕走低端產品，避免與中檔產品正面交 鋒，走中高端客戶群體； ② 確立產品差異化優勢，以市場為導向，提倡產品創新，提高綜合性價比，重規劃、重設計； ③ 回避價格競爭，走中高檔產品、平民化消費路線； ④ 建筑規劃布局及建筑設計與當地傳統客家文化有機融合，提高項目附加值； ⑤ 強調健康、生態、安全、實用特色，家家擁有陽光權，戶戶均可觀山看月； ⑥ 結合當地消費文化，立足于龍崗鎮面向中心城爭取客戶。 2．區域市場分析： （ 1） 區域市場界定： ① 龍崗區去年住宅用地出讓占全市最高，遠高于其它區域。顯示出 該區域近幾年在深圳住宅市場上的份量加重。 ② 龍崗區住宅市場銷售 主力區域是布吉，約占全區的 70%，中心城約占 19%，其它區域較少。 ③ 龍崗區市場供應量居高不下，但銷售量的增長速度略高于供應量，預計 2021 年市場存量會逐漸回落。 ④ 龍崗樓盤目前外銷量極小，不足 5%，主要還是靠當地及周邊附近客戶。 ⑤ 高檔樓盤客戶來源較廣泛，可以吸引周邊城鎮及企業消費者；中 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 23 低檔樓盤僅能吸引當地消費者。 （ 2）供給分析： ① 龍崗中心城及龍崗鎮在建在售樓盤占地規模超過 250 萬平方米，建筑規模超過 460 萬平方米。 ② 龍崗近幾年已售套數超過 18000 套（龍崗中心城及龍崗鎮現住人口約 8 萬人），在建項目待售套 數超過 20210 套。 ③ 龍崗區樓盤基本上以多層為主，小高層為輔，高層較少。并且主力戶型為三房二廳，其次為二房二廳，同類戶型面積偏大。 ④ 龍崗區目前樓盤開發主要在龍崗中心城，分布較集中于吉祥中路和龍福路一帶，并有向西北方向拓展趨勢，其它地區如龍崗鎮樓盤檔次低、數量少。 ⑤ 龍崗中心城產品供應單一，中低檔次為主，樓盤同質化現象嚴重。 （ 3）需求分析： ① 按去年約 3500 余套的需求量，龍崗在建項目中的 20210 余套房全部售完需 6 年左右時間。 ② 龍崗中心城消費群體購買力比較強的包括當地政府官員、高級公務員、銀行證券人士私營的企 業主、本地農民，他們多為本地常住人口，以二次置業行為或多次置業行為居多，其次為機關單位工作人員、工廠中低管理者、技術專業人員以及小生意人。 （ 4）競爭分析 龍崗房地產市場主要分布在布吉和龍崗中心城兩個區域，其中布 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 24 吉約占 70%左右。目前龍崗市場現狀是供大于求，且有效需求不對稱，中心城許多樓盤已是現樓，但空置現象嚴重，而且中心城供應產品定位單一，樓盤質素不高，同質化現象嚴重，主要表現在建筑風格、布局、營銷推廣、物業管理、戶型結構等方面。由于龍崗經濟的決定和人民生活條件的限制，加上龍崗的樓盤外銷量小，因此整個 龍崗區整體需求不足，導致多數樓盤進行分期開發，周期就拉長，以至影響銷售進度。在龍崗目前以開發的樓盤來看，除碧湖花園、新亞洲花園等少數樓盤的發展商綜合開發水平較高，大多為當地企業，沒有品牌效應，進而對外地置業者沒有引起足夠的興趣。 （ 5）典型物業調查： A．新亞洲花園是深圳目前開發最大的樓盤，占地 70 多萬平方米，總開發量為 100 多萬平方米，位于第二通道邊上，屬龍崗中心區。整個小區環境優雅，布局新穎，此盤是一個以小中高層為住的大型樓盤。計劃分五期開發，目前已開發至第二期。據了解目前第二期的發售量已經完成 80%左 右，銷售均價為 3400 元 /㎡左右。 B．歐景城是一個以中高層為主的樓盤，位于龍崗鎮中心城內。占地面積為 51310 平方米，總開發面積為 117623 平方米，是由深圳市宇宏投資發展有限公司、深圳市銘興實業發展有限公司、深圳市中圳房地產發展有限公司三家聯合開發。該樓盤總戶數達 862 戶，主力戶型為 3 房 2 廳，綠化率為 42%，實用率較高。目前市場銷售均價為 3300元 /㎡。 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 25 C．碧湖花園坐落在龍崗中心城的核心位置，片區環境優美怡人，整個片區