深圳市錦龍名苑項目計劃立項可行性研究報告-wenkub.com

　 　

【正文】 9531100%=%，本項目全部投資及貸款本息均可收回。（見評估附表 9） 從項目敏感性分析可看出，總投資增加 5%及售價下降 5%對本 項目的經(jīng)濟效益有較大、較明顯的影響，這要求開發(fā)商對本項目工程成本進行精密控制，同時不斷加強銷售市場的廣告宣傳，以免出現(xiàn)以上 2 種情況，從而影響 到本項目的盈利能力。其履 約信用程度好的，則貸款風(fēng)險小。 項 目不確定性分析 ① .風(fēng)險因素 作為一個房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款項目，其主要風(fēng)險來源于以下幾外方面： 1）建設(shè)資金風(fēng)險：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。資金來源完全可以滿足本項目資金投入。預(yù)計住宅和商業(yè)各有 5%的空置率。本項目住宅、商業(yè)的空置率均擬定為 5%。 資金籌措圖 項目總投資 7534 萬元 自有資金 3447 萬元 銀行貸款 2021 萬元 預(yù)售回籠 2087 萬元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 37 投資使用計劃 （ 1）投資使用計劃：本項目各年度的投資來源及支出預(yù)測的具體情況詳見評估附表 4，通過分析，可確定該項目自身資金平衡。 ⑧ 不可預(yù)見費：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的%估算，為： （ 1500+159+4888） %=164 萬元（取整） ⑨稅費包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分攤費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建 材發(fā)展基金、人防工程費等。按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 %估算，且全部進入開發(fā)成本。 ④ 房屋開發(fā)費：包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費，共計4888 萬元。該項目費用已付 清，為簡化計算，視為 2021 年一次性投入。預(yù)計住宅和商業(yè)各有 5%的空置率。另一方面，因本項目在規(guī)模、位置、周邊配套等方面有一定的劣勢，因此應(yīng)該揚長避短，從建筑外觀、戶型設(shè)計、園林景觀等方面塑造差異化產(chǎn)品，加大綠化率及產(chǎn)品自身特色設(shè)計，同時轉(zhuǎn)換劣勢，規(guī)避威脅，抓住機會，利用品牌及專業(yè)優(yōu)勢，控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價格迅速占領(lǐng)市場。 E．銷售定位： 隨著深圳的房地產(chǎn)開發(fā)正呈現(xiàn)從關(guān)內(nèi)向關(guān)外戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移趨勢加大，加上深圳居民對居住要求愈來愈高，周邊環(huán)境、配套設(shè)施、休閑空間、物業(yè)管理等指標(biāo)成為購房者考慮的主要條件，多層、小高層、復(fù)式等商住小區(qū)特別是走高尚健康的生活小區(qū)已成為深圳房地產(chǎn)市場的寵兒。 總之，本項目要立足于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)，向龍崗中心區(qū)爭取中端客戶，同時吸引其它周邊客戶。 B．項目形象定位： 由于本項目周邊有植物園、八仙嶺公園等景點，而且擁有郊區(qū)高尚的健康生態(tài)社區(qū)，因此本項目應(yīng)定位為 “龍崗罕有的超值高尚、健康、休閑度假風(fēng)情社區(qū)” ，依托當(dāng)?shù)氐目图椅幕宰陨淼淖匀痪坝^環(huán)境資源、中檔的價位、中高檔的規(guī)劃設(shè)計、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價比等來吸引市場關(guān)注，刺激買家購買欲望，引導(dǎo)龍崗房地產(chǎn)市場的居住革命。 四．市場定位及項目評估 1．項目定位： A．戶型定位： 從龍崗鎮(zhèn)在售項目來看，由于龍崗鎮(zhèn)住宅單價相對較低，發(fā)展商 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 29 基本上把主力戶型定位在三房二廳，造成 了三房二廳的戶型從總體上呈現(xiàn)出一種放量的態(tài)勢。 Ⅲ .項目機會： ① 隨著人們對空氣質(zhì)量及居住環(huán)境的重視，郊區(qū)化生態(tài)物業(yè)重新受 到人們的歡迎； ② 項目周邊物業(yè)品質(zhì)感較低，有利于本項目發(fā)展差異化產(chǎn)品，填補市場需求； ③ 二線關(guān)及龍崗中心城第二通道的開通，將有效緩解龍崗對外交通問題，有利于吸引周邊區(qū)域客戶； 抓住機會，利用品牌及專業(yè)優(yōu)勢，從建筑外觀、戶型設(shè)計、園林景觀等方面塑造差異化產(chǎn)品，同 時控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價格迅速占領(lǐng)市場，努力營造一個健康、休閑、生態(tài)的養(yǎng)身之地，吸引注重提高生活質(zhì)量的置業(yè)者。 2．項目 SWOT 分析： Ⅰ .項目優(yōu)勢： ① 發(fā)展商實力雄厚，開發(fā) 經(jīng)驗豐富，把握市場能力強； ② 周邊自然景觀資源豐富，視野開闊； ③ 項目容積率低。地塊用地面積約 25000 平方米，呈鍥形、不規(guī)則狀，有草地、沼澤水池組成，近可觀植物園風(fēng)景，遠眺八仙嶺山色，有良好的自然景觀。 （ 6）市場分析有關(guān)結(jié)論： ① 品牌化大規(guī)模樓盤優(yōu)勢明顯：從龍崗鎮(zhèn)現(xiàn)有已開發(fā)項目分布來看，主要集中于龍崗中心城，這些項目大多規(guī)模較大，且走分期開發(fā)的路子， 2021 年動工的新亞洲花園更是創(chuàng)記錄達到了 100 多萬平方米的建筑面積，規(guī)模優(yōu)勢十分明顯，加上新亞洲集團在龍崗區(qū)早已名聲在外，所以銷售情況一路向好。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 25 C．碧湖花園坐落在龍崗中心城的核心位置，片區(qū)環(huán)境優(yōu)美怡人，整個片區(qū)總占地面積 17 萬平方米，建筑面積 33 萬平方米，總戶數(shù)達2100 戶，是一個集居家、商 貿(mào)、金融、文化觀光和游樂于一體的大型綜合性社區(qū)。 B．歐景城是一個以中高層為主的樓盤，位于龍崗鎮(zhèn)中心城內(nèi)。 （ 5）典型物業(yè)調(diào)查： A．新亞洲花園是深圳目前開發(fā)最大的樓盤，占地 70 多萬平方米，總開發(fā)量為 100 多萬平方米，位于第二通道邊上，屬龍崗中心區(qū)。 （ 4）競爭分析 龍崗房地產(chǎn)市場主要分布在布吉和龍崗中心城兩個區(qū)域，其中布 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 24 吉約占 70%左右。 ④ 龍崗區(qū)目前樓盤開發(fā)主要在龍崗中心城，分布較集中于吉祥中路和龍福路一帶，并有向西北方向拓展趨勢，其它地區(qū)如龍崗鎮(zhèn)樓盤檔次低、數(shù)量少。 （ 2）供給分析： ① 龍崗中心城及龍崗鎮(zhèn)在建在售樓盤占地規(guī)模超過 250 萬平方米，建筑規(guī)模超過 460 萬平方米。 ② 龍崗區(qū)住宅市場銷售 主力區(qū)域是布吉，約占全區(qū)的 70%，中心城約占 19%，其它區(qū)域較少。 龍崗是深圳面積最大的一個區(qū)，也是目前深圳土地儲備最豐富的一個區(qū)，這一獨特的優(yōu)勢使龍崗擁有了地產(chǎn)開發(fā)、尤其是大盤開發(fā)的先決條件，綜觀幾年龍崗房地產(chǎn)市場，我們可以得出龍崗目前的總體市場特征：市場供大于求，但有效需求不對稱；住宅市場大部分產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，園林無突破，建筑無特點，戶型少創(chuàng)新；高端物業(yè)市場供給不足，真正豪宅難負其名；中檔物業(yè)市場競爭激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，客戶選擇余地大。 從銀行近期辦理按揭業(yè)務(wù)來說，三房的已經(jīng)明顯減少，而四、五 房面積在 130 平方米以上的目前需求較多。龍崗區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍平均家庭人口為 人，比上年增長 %，可支配年收入為 20210 元，比上年增長 %。計劃購房面積為① 90110 平方米占 %，② 110130 平方米占 %，③ 7090 平方米占 %，④ 150 平方米占 %，⑤ 130150 平方米占 %，⑥ 70 平方米占%。其中尤以三房所占比例最高達 %。商鋪方面，目前龍崗中心城租金多在 300500 元 /平方米，一些旺鋪甚至超過 800 元 /平方米，而售價則 8000 元 /平方米，乃至更高。這與龍崗中心城作為新興開發(fā)區(qū)域，其土地資源豐富，政府對開發(fā)商在中心城征地提供眾多優(yōu)惠政策以及地價便宜等因素是不無關(guān)系的。深圳市在建或在售樓盤中龍崗中心城有 近 30 個，總建筑面積達 到 410 萬平方米，總套數(shù)約為 30000 套，至今已售出約 12500 套，未售出約 18000 套，其中部分項目分多期開發(fā)， 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 18 加之有其它新樓盤不斷推出，市場壓力較大，僅靠中心城目前人口，比較難以消化。以去年來說，龍崗商用物業(yè)的推盤量位居深圳各區(qū)的前列，各大型百貨、超市紛紛進軍龍崗。 自 2021 年萬佳百貨與世貿(mào)中心聯(lián)手打造萬佳商圈開始，中心城便很快形成以萬佳百貨為核心、多個臨街商鋪帶相連的商業(yè)格局，并 逐步發(fā)展成與龍崗鎮(zhèn)商業(yè)緊密相連的巨大商圈。 龍崗中心城配套設(shè)施起點高，具有高效率的交流系統(tǒng)，高層次的 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。為此，龍崗區(qū)正在加緊各衛(wèi)星新城的總體規(guī)劃和建設(shè)設(shè)想，按照政府對龍崗區(qū)衛(wèi)星新城的規(guī)劃設(shè)想，龍崗將在外部交通的疏理、城市道路的完善上，逐步擺脫村鎮(zhèn)建設(shè)的模式，以中等城市的規(guī)模來重新規(guī)劃；龍崗的這種功能定位，使龍崗區(qū)從過去單純的地域發(fā)展上升到區(qū)域整體發(fā)展構(gòu)架，并形成以龍崗中心城為中心，各衛(wèi)星城為區(qū)域經(jīng)濟共同發(fā)展的地產(chǎn)發(fā)展格局，經(jīng)濟輻射和吸引力將進一步增強。深圳出口加工區(qū)已有 25 個項目落戶該區(qū)，據(jù)駐區(qū)海 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 16 關(guān)預(yù)測，今年僅出口加工區(qū)進出口額就可達 2 億美元；全部達產(chǎn)后，年出口總額可達 10 多億美元。 近年來，大工業(yè)區(qū)出現(xiàn)了喜人的變化。從今年上半年住宅銷售均價看，深圳樓市克服了諸多負面的市場因素的影響， 1到 6月份呈現(xiàn)出一種平穩(wěn)的增長態(tài)勢。今年上半年，盡管受非典、銀 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 14 行提高高檔商品住宅門檻等多種市場因素影響，深圳樓市仍表現(xiàn)出強勁的增長態(tài)勢，其預(yù)售量同比增長超過六成，寫字樓、商鋪的銷售更是表現(xiàn)前所未有的增長態(tài)勢，同比增幅分別接近兩倍和一倍，住宅銷售價格也呈現(xiàn)了平穩(wěn)上揚， 16 月份的住宅銷售價格的穩(wěn)步增長，使人們看到深圳樓市可喜的一面。總批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米，與去年同期相比，獲得預(yù)售許可證的項目下降了 13 個，總批準(zhǔn)預(yù)售面積下降了 萬平方米，下降了 ％。從推盤的個數(shù)來看，龍崗區(qū)、寶安區(qū) 和南山區(qū)推盤的個數(shù)最多。可以預(yù)言，由現(xiàn)在開始，數(shù)量龐大的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將進入一個合并重組的高潮，國內(nèi)將出現(xiàn)一批有能力進行跨地域經(jīng)營、主導(dǎo)市場發(fā)展的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而各中小城市也將出現(xiàn)數(shù)量較少、但是能在當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)揮重要作用的中型房地產(chǎn)企業(yè)。 通知充分肯定了房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支 柱產(chǎn)業(yè)。一邊是防范和壓縮，一邊是鼓勵和放開。該項目總投資 7534 萬元，其資金來源為：自有資金 3447 萬元、銀行貸款 2021 萬元、預(yù)售回籠款 2087 萬元。 根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)資料可以確認深圳市錦峰實業(yè)發(fā)展有限公司擬開發(fā)的 “錦龍名苑”項目來源合法，并且已取得有關(guān)法律手續(xù)，具備立項的法律條件。 （ 5）項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容： 名 目 基 本 資 料 項目名稱 錦龍名苑 位置 龍崗鎮(zhèn)南聯(lián)龍溪村 發(fā)展商 深圳市錦峰實業(yè)發(fā)展有限公司 地塊編號 G093023 號 占 地 面 積 25000 平方米 宗地取得方式 協(xié)議 用地性質(zhì) 商住混合用地 土地使用年限 70 年（ 1995 年 6 月 19 日至 2065 年 6月 18日） 建筑容積率 ≤ 建筑覆蓋率 ≤ 30% 總建筑面積 規(guī)定建筑面積 36400 平方米，其中住宅建筑面積 32700 平方米，商業(yè)建筑面積 2100 平方米，幼兒園建筑面積 1600 平方米。錦峰公司以“穩(wěn)健經(jīng)營、高效運作、追求卓越、貢獻社會”為宗旨，不斷向著更高層次的企業(yè) 目標(biāo)闊步邁進。 （ 2）開發(fā)公司：深圳市錦峰實業(yè)發(fā)展有限公司，前身系深圳市福田區(qū)舊村改造開發(fā)公司，成立于 1992 年 12 月， 法定代表人為郭永威，注冊資本 萬元，目前已改制為有限責(zé)任公司，在深圳市福田區(qū)上步南路錦峰大廈 28 樓辦公，為福田區(qū)屬國有控股企業(yè)，主要在深圳市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)。公司成立以來，承擔(dān)了福田區(qū)內(nèi)的舊村改造業(yè)務(wù)，先后完成了對石廈村、福田東頭村、埔尾村、上下梅林村及崗廈村的舊村改造，取得了良好的社會效益，為特區(qū)城市建設(shè)做出了積極貢獻。 （ 3）承擔(dān)可行性研究工作的單位： 深圳市格