禹城徒駭河文化旅游風景區項目可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】游500米處止，全長10公里，寬約300米，面積4500畝。流濕地，規劃面積700畝。經測算項目總投資100000萬元，資金由政府投資20xx0萬元，300公里，青島400公里。指揮民眾冶水，取得歷史性成功而得名，是大禹功成名就之地。處國家級高新技術產業開發區；3家上市公司。文化旅游風景區將成為推動未來禹城第三產業發展新的增長點。為起點，逐步提升和打造山東省禹城文化產業基地。留下了豐厚的物質和非物質文化遺產。大禹文化是禹城最重要的城市名片。主要從大禹文化方面挖掘。

　　

【正文】 。 控制窗墻面積比。不同朝向的窗墻面積比不應超過規定數 47 值，即北向窗墻面積比為 ，東、西向窗墻面積比為 ，南向窗墻面積比為 。 采用節能型新技術、新材料，注重推廣使用新型節能墻體材料及外墻保溫技術。在保證質量和使用功能的前提下，節約能源，避免浪費。 屋面： 100厚憎水膨脹珍珠巖塊保溫層； 外墻： 240厚燒結實心磚，外做 40厚聚苯顆粒保溫層； 不采暖樓梯間隔墻：采用 240 厚燒結實心磚，外做 30 厚聚苯顆粒保溫層； 門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃，封 陽臺采用雙玻璃鋼窗。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為 III級。 二、電氣節能措施 本工程采用緊湊型熒光燈、 T5高效節能燈管等高效光源和高效燈具，配電子鎮流器。 本工程各套內及公用場所功率密度按現行的《建筑照明設計標準》執行。 每個開關控制不超過一個燈具，公共場所采用聲光控自熄開關，利于節能。 三、節水措施 項目用水主要是生活用水、公建用水及綠化用水。為控制用水，達到節約用水的目的，擬采取以下措施： 制定用水計劃，做到合理用水。 48 設計中應采用節水型衛生潔具，強制推廣使用陶瓷密封水嘴 和一次沖洗水量為 6升的坐便器。 采用密封性能好、開關靈活的閥門，杜絕跑、冒、滴、漏現象發生。 控制綠化用水。根據土壤旱情合理確定用水量，澆水時間不宜選擇在中午等溫度較高時進行，避免水份較快蒸發。 區內供水系統采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。 加強物業管理，經常檢查設施的完好情況，及時檢修有問題的設備。 第八章 項目管理和運營 第一節 項目管理 一、項目管理體制 由地方政府、投資合作單位授權的 徒駭河文化旅游風景區項目投資建設管理公司 開發建設，該公司負責整個文化產業區開發建設、宣傳 招商、日常運營等工作。地方政府負責重大節慶項目的組織和 運作 。 建立現代企業管理制度，引進先進的管理，組建勤勉實干高效的員工隊伍。 形成高效的培養和引進中高級經營管理人才的機制。包括設立長期的專家顧問團；選拔培養優秀苗子到國內外知名文化產業區學習鍛煉或考察等。 二 、服務保障 49 建立完善的服務體系；包括旅游接待中心，多語種圖文標識系統，滿意度管理中心，急救系統與旅游信息發布系統等。 建立和擴大合作平臺，利用多種合作方式，與外省旅游景點等建立合作和信息共享。 第二節 項目運營 項目立足于通過文化經 營理念和商業運營手段，打造文化、旅游、商業為一體的綜合性 景區 。整個項目以文化產業為支柱，帶動旅游、商業等相關產業發展。從滿足各個功能的不同要求以及運營架構建設的先后順序，規劃構建 “可玩、可 游 、可 商 ”的整體運營策略。 第 九 章 項目招標方案 第一節 招標投標的基本原則 根據《中華人民共和國招標投標法》的要求，為確保項目建設的質量，縮短工期，節省投資。防范和化解工程建設中的違規、違法行為。保護國家利益，本項目建設的各主要環境應通過招標方式進行。根據本項目的具體情況，招標工作應遵循以下原則： 一、公開原則。工程 項目招標應具有高的透明度，實現招標信息，招標程序公開。 二、公平原則。應給予所有投標人平等的機會，使其享有同等到的權利，并履行共同的義務。 三、公正原則。評標時應按事先公布的標準對待所有的投標人。 50 履行義務，以維護招投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。 五、獨立原則。招標人應是獨立的法人，在招標過程中應自主決策，不受任何外界因素的干擾。 六、接受行政監督原則。遵守有關法律法規以及有關規定，接受有關行政監督部門依法實施的監督。 第二節 招 標 一、招標程序 根據有關規定，項目工程招標應按下列程 序進行： （一）建設單位向招標主管部門提出招標申請，經批準后，編制招標文件。或委托經建設行政主管部門批準的具有相應資質的招標代理機構辦理。 （二）發布招標廣告或招標通知書。 （三）對招標企業進行資格審查，組織投標企業勘察施工現場。 （四）編制標底。委托招標代理機構招標時，審定標底。 （五）工程開標。由招標單位支持，在招標管理部門的監督下進行。當眾啟封標書，宣布標價，公開標底，進行評標、決算。 （六）簽訂標包合同，中標企業確定后，由招標單位發出經招標管理部門簽訂的中標通知書，招、投標雙方在一個月內簽訂承發包合 同，并經招標管理機構審定。 二、招標方案 51 招標方案主要包括：設計招標，施工、監理招標，材料及設備招標等。 （一）設計招標。主要包括方案設計、初步設計、施工圖設計等。 （二）施工、監理招標。在工程施工之前，應針對主體建筑、附屬設施、綠化、道路等不同建設內容進行招標，確定施工、監理單位。 （三）材料及設備招標。主要通過招標確定供貨廠家。 三、對中標單位的要求 （一）對中標的工程施工、工程監理以及安裝單位，其項目負責人、技術負責人通訊標書中各專業技術負責人必須親自到現場，原則上不得中途換人，如確實需要換人，必須征 得甲方同意，且一旦甲方發現所換人員不稱職，中標單位必須立即撤換，如由于換人而引起質量、延誤工期、增加造價等問題，應由乙方負全責。 （二）本項目不接受聯合投標，不允許中標人向他人轉讓中標項目，也不允許將中標的項目分解后向他人轉讓。 （三）對設備、材料名稱、型號、規格、生產廠家的產品供貨，未經甲方同意不得變更。 招標基本情況表 基本條目 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用招標方全部招標 部分招標 自行招標 式委托招標 公開招標 邀請招標 52 勘查 √ √ √ 式 設計 √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 監理 √ √ √ 主要設備 √ √ √ 重要材料 √ √ √ 其他 第十章 投資估算與資金籌措 一、投資估算范圍 包括項目所需 拆遷補償 費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設、開發間接費、管理費用等。 二、編制依據 國家發展改革委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）； 《投資項目經濟咨詢評估指南》； 《全國市政工程投資估算批標》； 山東省市政工程消耗量定 額； 山東省建筑工程消耗量定額； 53 山東省安裝工程消耗量定額； 《山東省建筑工程費用構成及計算規則》； 有關行業規范、規定、標準； 建設單位提供的有關基礎數據資料； 有關專業提供的資料及文字說明； 1禹城地區的主要建材價格； 1當地同類建筑工程預算或結算資料。 三 、投資估算 經測算，本項目總投資估算為 100000萬元。 五、資金籌措 項目 資本金 2億元，爭取專項建設債券投資 。 其他項目開發資金申請部分貸款解決。 第十 一 章 風險分析 一、政治風險 是指項目所在地政治背 景及變化可能帶來的風險。穩定的政治環境會對文化產業區項目產生有利的影響，否則將給旅游者等市場主體帶來顧慮和阻力。旅游業是典型的敏感性產業，旅游活動又是通過旅游者從客源地向旅游目的地的移動才得以實現的，因此文化產業區項目所在地政治環境的穩定性極為重要。 二、自然風險 這是指自然因素帶來的風險，如環境污染，自然景觀的退化，項目的建設過程中出現超標準，洪水、暴雨、地震、颶風等。文化 54 產業區項目對自然環境有很高的依賴性，特別是休閑、療養、養老觀光類項目，當地的自然環境狀況和質量對項目的運營有直接的影響。 三、經濟風險 國家和地區的宏觀經濟環境和經濟發展水平、人均生活質量和水平決定著居民的消費能力和檔次。文化項目是較高層次的消費活動，人們只有具備了一定的消費能力之后，才有可能選擇旅游消費，這決定了項目未來的市場需求狀況。經濟環境應是項目投資者最為關注的因素。 四、金融風險 在各類金融指標中，銀行利率和市場收益是兩個關鍵性的指標，因為這將決定項目未來的收益，并對投資者是否愿意將資金投入到項目中、投入到什么類型的項目中以及投入的程度等起著根本性作用。 五、設計風險 這是指文化產業區項目在概念、設計階段，由于技術問題使項目的主 題、策劃或布局存在某些缺憾。設計風險將直接關系到項目建成投入使用后在市場上的競爭力和經營的持續性，這種風險一旦發生對項目影響深遠。 六、施工風險 這是指項目在施工建設階段，由于技術原因或承包商偷工減料、以次充好等行為，使項目的施工質量受到影響。另外，承包商 55 是否勝任項目的建設，也會影響施工進度和建設費用。 七、管理風險 項目建設一般由項目管理師全權負責。項目管理的管理能力和經驗將直接影響項目的施工質量和進度，尤其是管理師個人的風險偏好也會在某種程度上增加項目建設的風險。因此，項目投資者和管理師都應具有優化配置 （即風險最小化和收益最大化）并協調和充分利用各種客觀條件和資源的能力。 八、市場風險 指項目建成投入使用后對市場的適應情況。由于項目自最開始時的市場分析到建成后進入市場，有一段較長的時間差，當初的市場分析是否符合現在的情況、目前市場競爭狀況、消費者需求的變化等都會對項目的市場前景造成影響。許多項目開發建設時轟動，建成后經營慘淡，都是市場風險的一種體現。 總投資估算表 徒駭河文化旅游風景區投資估算表 序號 項目 工程量 單位 估算單價（元） 估算總價（萬元） 備注 一 徒駭河文化旅游風景區 1 公共建筑 1640 平方米 5400 不包括神箭塔在內的商業建筑、綜合管理用房 2 廣場鋪裝 硬質鋪裝 44880 平方米 800 塑木 6576 平方米 700 3 園路鋪裝 16913 平方米 900 4 綠化 318150 平方米 510 56 5 水體改造 7362 平方米 910 6 景觀構筑物 1696 平方米 3500 包括廊架、長廊、連廊等 7 雕塑 12 個 65000 78 8 景石 130 個 70000 390 9 景觀柱 120 個 340000 4080 10 景墻 800 平方米 5000 400 包括浮雕墻、石雕景墻等 11 景觀橋 88 平方米 6800 包括兩座橋 12 樹池、花池 3323 平方米 1050 13 停車場 機動車停車位 1390 平方米 900 非機動停車位 330 平方米 1250 14 配套設施 果皮箱、電話廳、休閑坐凳等 15 駁岸及擋土墻 9000 平方米 1890 1701 16 土方工程 挖方 30000 平方米 150 450 填方 20xx00 平方米 125 2500 17 給排水工程 395511 平方米 190 18 照明工程 395511 平方米 45 19 背景音響 395511 平方米 480 20 合計 二 不可預計費用 三 投資估算總計 100000 徒駭河文化旅游風景區項目區兩大主體功能區：（文化產業區項目投資 183850萬元； 濕地公園區項目投資 744590萬元）共計928440萬元。 綜合評價 優勢： 禹城市委、市政府高度重視徒駭河文化旅游風景區項目區 57 建設，高度重視徒駭河濕地公園區的治理建設； 徒駭河文化旅游風景區項目區水景觀條件優越，生態良好，宜居宜游； 基地周邊道路全能形成，交通十分便利； 項目周邊的行政、商業、文教項目提升整個區域的開發價值； 禹城歷史文化氛圍濃厚，為項目提供了多方面的題材； 位于城市的 門戶地帶，是展現城市風貌的主要節點區域； 依托大禹文化的平臺優勢，為項目推廣提供良好渠道。 劣勢： 項目內部有幾個規模較大的村莊，搬遷量較大； 現狀水系污染較重，對營造親水環境有一定難度。 機遇： 禹城經濟發展以及空間隔合為項目提供了較大的客戶群體和市場支持； 我國文化產業發展方興未艾，為本項目帶來巨大的機遇； 禹城未來主要發展方向向東向西，本項目即位于城市發展的主軸上。 挑戰： 我國文化產業園區發展迅猛、數量眾鑫，徒駭河文化旅游風景區 項目 相比啟動較晚，面臨挑戰； 項目規模較 大，而禹城本地的住宅和商業市場較小，對項 58 目定位和策劃的準確指導握提出較高的要求； 周邊地區類似的文化、商業、居住、旅游等功能對項目構成的挑戰； 項目規模巨大，對開發商投融資面臨考驗； 項目規模巨大，對政府供地面臨考驗。