長春地產調研報告房市分析-資料下載頁

【導讀】2020年末，全市戶籍總人口為724萬人。其中，市區人口315萬人，四縣（市）人。口409萬人，自然增長率為‰。城市恩格爾系數為%，村鎮恩格爾系數%。長春屬于中型欠發達城市，在吉林省具有絕對的領導性優勢，成為吉林省的核心。投資方面的統計。房地產產業的發展，房地產投資始終保持20%左右的穩步增長。2020年1-9月長春全年實現地區生產總值元，比上年同期增長%。第三產業增加值億元，增長%。以上數據可以看出，長春市2020年1-9月中產業比重出現較大調整。產值70%以上的汽車工業因成本上升，銷量下降出現生產經營困難。其中建筑業及房地產業生產總值比往年有所增幅，但。增量及速度放緩。個長春市的經濟走勢與消費能力，這是一個不容忽視的問題。除遇到重大政治因素外，長春市房地產整體發展的良好勢頭短時間將不可逆轉。所以從這個角度看長春市房地產業的上升空間還是比較廣闊的。萬平米到288萬平米的跨越，總體增長量翻了倍，長春市房地產市場漸行漸穩。

　　

【正文】 一個比較有趣的現象是，與青島正衰敗的傳統商業中心中山路 類似，長春的主要產權式商鋪銷售項目主要出現在該區域，代表性的項目是金座購物休閑廣場和中韓友誼大廈，定價很高，體量很大，商業經營前景不明，銷售情況不算理想，投資前景更是迷茫。 紅旗街商業中心 以工農大路和紅旗街交會處為中心的區域，包括和光路、富錦路以及工農大路和紅旗街的部分路段。 工農大路以前實際上是長春的醫療中心，大小醫院比鄰。隨著歐亞商都的經營良好和輻射力，亞細亞、時代購物等的設立、以及沿富錦路密集分布的小型餐飲、購物專賣、酒吧等，逐漸形成該區塊的商業中心。該區塊的優勢在于由于比鄰大小南湖，屬于長春的 高尚居住區，該區塊聚集了大部分的高收入人群。 該區塊的消費以中檔為重要特征，除滿足本區塊人口消費外，還能吸引其它區塊的中檔消費需求客戶。 位于歐亞商都 8 樓的數碼城是目前覆蓋整個長春的數碼消費中心，隨著長江路科技城的經營，客戶也在逐漸被分流（長江科技城的生意逐漸好轉），但買電腦到歐亞的意識在長春消費者中的印象比較深刻，隨著百腦匯的開業，這一點會逐漸被強化。 該區塊的商業網點租金分布比較凌亂，最高的出現在亞細亞、歐亞相對的街左右兩側和紅旗街與富錦路交匯處，部分小門面租金高達 30 元 /日 /平方米使用面積，稍 微偏一 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 些的地方租金則很低，不足 5 元 /日 /平方米使用面積。 該區塊目前的商業就大大的集中在歐亞、亞細亞之間，時代的人明顯少，總體來講，紅旗街（窄）的商業氛圍比工農大路（寬）的商業氛圍好，到百腦匯及我們所看中項目所處的地段已處于人流明顯減少的區域（百腦匯和省醫院中間的公交點分流了相當一部分人流） 桂林路商業中心 —— 年輕人的時尚與潮流 是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合圍的區域，以同志街和桂林路交會處為中心。與紅旗商圈距離不遠。 該區域是的商業以沿街網點為主，是年輕人的主要購物場所，近期剛開出一家梅龍鎮購 物廣場，生意一般。 四、針對性物業調研 興恒 農貿市場 產權式商鋪銷售 地址：重慶路、重慶胡同、崇智街交會中心的住宅地下負一層 開發商：興恒集團 業態：農改超，集合了菜市、超市、小吃為一體 銷售單價：以鋪位的位置和功能為定價標準，算到使用面積， 3~8 萬 /平方 銷售模式：產權式分割。大多已經出租，近期開業，但租金較低，根據銷售提供的數據測算在 6%左右的收益，不固定。租賃合同一年一簽，不提供風險保障，稅費自理，銷售人員鼓勵逃稅。 銷售情況：整體需要出售的部分約 70%，分兩期出售，現在出售的是一期，已 出售了一部分，但整體的出售比例很小。 項目點評：一個跨掉的農貿市場，進行翻新改造。在地下，重新裝修的水平很差，地面部分重做，頂部不變，已經破舊。單價高，已經達或超過到長春市商業核心區門面房的價格。不保證投資收益，投資風險比較大，但也實現了部分銷售。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 金座休閑廣場 產權式商鋪銷售 開發商：長春金座房地產開發有限公司 商業管理：長春金座購物廣場有限公司 項目東西長度（珠江路）： 70 米左右 項目南北長度（人民大街）： 100 米左右 總建筑面積： 150000 平方米。寫字樓面積： 9 萬平方米左右。商場面積： 6 萬平 方米左右。 結構：全框架結構 業態： 16 層為百貨（目前處于招商中，進度緩慢）， 7 層至 33 層為五星級寫字樓和四星級酒店 銷售單價： 一層均價： 22000 元左右 二層均價： 15000 元左右 三層均價： 12000 元左右 四層：不售，自營 五層：不售，自營 六層：不售，自營 銷售模式：十年返租，年 10%回報 銷售情況：據稱銷售達 80%左右（ 1 樓， 3 樓），但現實中詢問時，很多好位置都可以選擇。 項目點評：該項目地段不能說很適合經營高檔百貨和商務樓，站前商圈以中低檔商業為主，消費群以低檔消費群為主，因此該項目的商業經 營前景并不理想。該項目推廣、營銷力度非常大，長春人基本都知道該項目。 中韓友誼大廈 擬產權式商鋪銷售，后中止 地址：遼寧路 5 號，火車站旁 開發商：長春中韓友誼會館有限公司 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 業態：尚未明確，原定為第一街百貨，現對外不明確，估計是百貨業態 項目介紹： 建筑規模： 平方米 占地面積： 6000 平方米 層數規劃：地下一層（直接與長春火車站出口相同），地上 20 層， 寫字樓部分：寫字樓為塔式結構， 6 樓以上為寫字樓，從 平方，單價：41005100 元 /㎡，主力戶型 在 4360 ㎡，沒有返租，預計租金為 1 元 /㎡ /天。銷售情況不佳。 銷售單價：原定為一樓 30000 元銷售單價，后對外宣稱不銷售 銷售模式：原定為 5 年固定回報，年返 10% 銷售情況：初期嘗試接待過客戶，后因客戶量太少，現停止銷售。 項目點評：該項目已接近現房，但目前商業、寫字樓部分都基本滯壓在手上，商業現已被迫停止銷售，寫字樓部分仍在對外銷售，不過銷售緩慢。 世紀鴻源大廈 市區核心的住宅、商業、寫字樓綜合項目 地址：西安大道 8 號，大連萬達購物廣場正對面 開發商：金鶴房地產開發公司（政府關系良好 ，專為政府造辦公大樓） 業態：地下 16 層為商場（擬經營女人主體高檔百貨）， 7 至 30 層 2/3 為酒店式公寓， 1/3為寫字樓；酒店式公寓為住宅產權，但只有 50 年（有預售證） 銷售單價：商場不對外銷售，正對外招商，招商租金共開價是 5 樓達 280 元 /月 /平， 1 樓為 800 元 /月 /平左右；住宅均價 5500，每層相差 50 元 銷售模式：住宅承諾對外代理租賃，可作為辦公用房用（吸引投資人），但不簽署任何合同 銷售情況：銷售情況較好 項目點評：該物業所處地段是非常適合作頂級寫字樓的，而開發商選擇了大部分作為住宅銷售，也充分可看出 長春的寫字樓市場是有價無市，開發商寧可選擇更穩妥的住宅模 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 式（雖然不正規，只有 50 年產權，擦邊球），也不愿意選擇可能銷售市場價更高的寫字樓項目。 亞泰鼎盛國際 市區核心的寫字樓、商業綜合項目 地址：重慶路和人民大路的交匯處 開發商：亞泰地產 業態： 16 樓商場， 7 層商務會所， 828 層辦公樓 銷售單價：均價 6000 元 /平方米 銷售模式：帶租約銷售， 2 年租約， 10%回報 銷售情況：去年 10 月份開始銷售， 7 個月銷售 60% 項目點評：本項目位于重慶路的中段，屬于繁華的商業區，大樓 16 層為亞泰富 苑購物廣場（高檔購物廣場，已開業），而且外觀恢宏大氣，項目配套齊全， 7 層為商務會所，設有恒溫游泳池，項目啟用之后有望成為重慶路上標志性寫字樓綜合項目。 南郡 水云天 長春最合適居住的景觀房項目（靠近紅旗商圈） 地址：延安大路，湖西路 開發商：香港南益集團 業態：湖景住宅 介紹：項目規劃用地： 10 萬平米，總建筑面積 18 萬平米，容積率 ，建筑密度 18%；共規劃 15 棟多層及小高層住宅 /一梯兩戶 /全電梯設計 銷售單價： 4000 到 6000， 6000 為可看到南湖的； 銷售模式： 銷售情況：銷售情 況良好 項目點評：項目是目前長春最受人注目的住宅，靠近紅旗商圈和桂林商圈，處于長春最大的綠色帶中間。