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【導讀】開發(fā)投資集團有限公司。濱海康樂家園可行性研究報告。北大縱橫管理咨詢公司

　　

【正文】 第一財經(jīng)合作編制發(fā)布的《全國宜居城市報告》中得出的研究結果看，入圍中國最宜居的城市里，大部分是沿海中小城市。研究人員認為，沿海中小城市 經(jīng)濟發(fā)展迅速，對人才的吸引力比較強，生活比較悠閑，因此居民的宜居感受比較強。 因此綜合來看，理想的養(yǎng)老城市當屬以欽州為代表的沿海城市， 可能在未來20 年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。 劣勢分析 (Weaknesses)： 養(yǎng)老護理的培訓機制落后。養(yǎng)老護理員奇缺 國家有關部門于 20xx 年就出臺了護理員職業(yè)標準，但卻缺乏相應的培訓和認證機構，也沒有專門的人才培訓專業(yè)，這使得護理人員缺乏人才輸送渠道，極 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 19 大制約了護理人員的補充和養(yǎng)老護理水平的提高，致使可以上崗的養(yǎng)老護理人才奇缺，養(yǎng)老護工有斷層之憂。 行業(yè)發(fā)展處于起步階段 目前全國的養(yǎng)老行業(yè)仍然以居家養(yǎng)老為主，以上海為例，經(jīng)過當?shù)貙＜艺撟C與研究，認為當前最為理想與實際的解決養(yǎng)老模式仍然是傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老。 在我國老齡化逐漸增速、養(yǎng)老問題逐漸凸顯的情況下，雖然有不少城市推出不同的養(yǎng)老方案，并不斷的進行創(chuàng)新與借鑒國外發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，但目前還處于起步探索階段，沒有一個十分成熟的模式與標桿企業(yè)。 觀念落后，意識不足 雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)。 一些職能部門和社區(qū) 管理與服務部門對開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會穩(wěn)定的高度來認識；服務意識差、缺乏有效消費觀念引導。這些因素必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響。 機遇 (Opportunites)： 巨大的“銀色市場” 隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預測，再過 5 年，我國老年人口將達到 億；再過 10 年，將達到 億；再過 20 年，將達到 億 。再過 50 年，將達到 億， 屆時，總人口中的 %將是 60 歲以上的老人。近 10 年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26% ，一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從 1987 年的近 4%上升到11 % ，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。 政府的關注與支持 隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。 從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 20 注的問題，各級政府更是極為重視此問題。本項目養(yǎng)老致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關注與支持。 威脅 (Threats)： 行業(yè)經(jīng)驗不足，創(chuàng)辦養(yǎng)老機構屬于一次性投資額較大 ?但回報較慢時間跨度較長的行業(yè)。 競爭者帶來的壓力 有商機必然有商家，雖然目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。不久之后必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里 為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉化為現(xiàn)實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰(zhàn)。 項目風險分析 行業(yè)與市場風險 我國目前的養(yǎng)老方式和社會主流的觀念中，居家養(yǎng)老是我國最為普遍的，也是最為人們所接受的。所以按照我國目前的生活習慣來看，選擇住在家，而不是入住在養(yǎng)老機構內(nèi)的模式較為普遍。 當前市場上，養(yǎng)老機構以公辦為主，由于有政府做支撐，所以公辦養(yǎng)老院設施齊全，收費低廉，但是資源有限，床位短缺，等候排隊的人數(shù)眾多。 而純民辦養(yǎng)老機構卻又成本較高，普通人難以接受，致使民辦養(yǎng)老院成功運營的數(shù)量較少。 工程技術風險 工程風險主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風險。 技術方面的風險主要是項目采用先進技術和新技術應用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項目帶來的風險。同時，未來的物業(yè)發(fā)展趨勢要求其在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會提出更多更新的要求。 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 21 此外， 科技的發(fā)展使生產(chǎn)工藝不斷提高，技術更新速度的加快與新技術新科學領域的開辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。這樣會改變原項目評估時技術參數(shù)和投入產(chǎn)出指標。 風險的防控措施 行業(yè)與市場風險防控 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前還處在起步階段，還需要不斷的發(fā)展和完善，是機遇同時也是挑戰(zhàn)。 雖然近年來我國 純民間出資運營的私營養(yǎng)老院成功盈利的案例的較少，甚至有些養(yǎng)老院勉強維持或者難以為繼，然而作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)，目前正在國內(nèi)迅速蘇醒，隨著老齡化程度的加劇、國家政府的高度重視及相關傾斜政策的相繼出臺，鼓勵大量的民營資本的注入、國內(nèi)外先進管理模式的引進，人們對養(yǎng)老理念的轉變，養(yǎng)老行業(yè)會有一個全新的面貌出現(xiàn)在市場上。 本項目的立項正處在養(yǎng)老行業(yè)的轉型的關鍵時期，是占領市場先機的節(jié)點，只要積極與政府部門保持良好的溝通機制，把握好、利用好政府有利資源，充分利用開發(fā)公益事業(yè)的相關優(yōu)惠政策，在土地流轉、稅費減免等方面減少成本 ，加強養(yǎng)老行業(yè)的人才引進與培訓，行業(yè)本身的風險可降低到最小。 通過合理的規(guī)劃、優(yōu)秀的設計、現(xiàn)代的管理建設一個現(xiàn)代化的、先進的、高效的養(yǎng)老機構。 借鑒國內(nèi)外有價值的先進經(jīng)驗，吸引大批有實力的合作者和社會力量，為欽州地區(qū)養(yǎng)老人群提供更加高效、高附加值的服務。完善服務配套功能，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，如養(yǎng)老護理的人才培養(yǎng)、養(yǎng)生服務等等，提高整個供應鏈節(jié)點的服務功能，提升競爭力。 工程技術 項目實施階段，對項目現(xiàn)狀情況進行全面的現(xiàn)場勘察和實驗，以便為項目設計提供可靠的基礎數(shù)據(jù)，以降低項目建設的工程風險。加強工程項目的過程管理，邀請具有一定資質(zhì)的咨詢公司進行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強對工期進度的控制。 引進著名設計院進行規(guī)劃設計，保證項目建設的高技術性、可擴展性和體現(xiàn) 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 22 決策的前瞻性。項目的規(guī)劃、設計、施工、監(jiān)理等技術性工作可考慮采取外包方式，在風險處置方面通過合同的方式將風險轉嫁給合約方；同時，強化公司內(nèi)部相應技術力量來協(xié)助和監(jiān)督設計、施工監(jiān)理等，減少技術風險。 項目風險結論 項 目風險因素及程度分析表 表 41 風險因素 風險程度 備注 災難性 嚴重 較大 一般 較小 行業(yè)本身 √ 欽州地區(qū)市場風險 √ 工程技術風險 √ 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 23 第五章 項目市場定位和規(guī)劃布局 項目整體定位 項目整體定位 本項目定位： 塑造品牌意識，注重品質(zhì)，關注細節(jié)；主 要面對城市居民中高收入及以上 的人群。 項目總體功能定位 本項目是一個高標準的綜合養(yǎng)老機構。將是功能齊全、結構完整、專業(yè)性強的養(yǎng)老機構。 它將包含以下功能區(qū)域： 以養(yǎng)生 +社區(qū) +老年大學 +休閑的為特點。老人們都有私密空間，有獨立的居室、衛(wèi)生間，自由出入。個性、生活愛好不同的老人們能互不干擾地生活在同一屋檐下。 項目運作模式定位 借鑒北京市近年來養(yǎng)老工作的先進經(jīng)驗，深刻理解“公辦民營”中的“公”與“民”間的合作理念，結合欽州實際情況，與政府合作，推進“民辦公助”的運作模式。在業(yè)務內(nèi)容上，以養(yǎng)老為產(chǎn)業(yè)龍頭，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 項目建筑規(guī)模 本項目區(qū)占地面積約為 100 畝，其中第一期 30 畝，約 20xx0 ㎡，總建設面積約 16060 ㎡。項目完成后，新建老年公寓樓，常設老年人居住房間 210 間（套），設固定床位 400 張。同時能容納 400 人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動中心大樓，將新增康復醫(yī)療中心、圖書室及學習中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務從業(yè)培訓中心、辦公服務中心等，并將創(chuàng)辦老年大學、老年藝術團等。 第二期 70 畝，約 46667 ㎡，總建設面積約 32120 ㎡。項目完成后，新建老年 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 24 公寓樓，常設老年人居住房間 420 間（套），設固定床位 800 張。同時能容納 800人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動中心大樓，將新增康復醫(yī)療 中心、圖書室及學習中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務從業(yè)培訓中心、辦公服務中心等，并將創(chuàng)辦老年大學、老年藝術團等。 其他服務設施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門診等；可供老年人室外活動的廣場、綠地、廊亭、門球場、種植場等。 項目建筑布局 總平面布局設計 第一期： 總用地面積 20xx0 ㎡（ 30 畝）。建筑占地面積 4000 平方米 (不含綠化、道路、廣場等 )?？偨ㄖ娣e 16060 平方米。根據(jù)項目用地功能分區(qū)，本項目組成及各功能分區(qū)建設規(guī)模如下：主要經(jīng)濟技術指標詳見下表： 表 51 綜合經(jīng) 濟技術指標表 名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標 備注 總用地面積 畝 30 20xx0平方米 總建筑面積 平方米 16060 建筑占地面積 平方米 4000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 50% 道路及停車場 平方米 5000 第二 期： 總用地面積 46667 ㎡（ 70 畝）。建筑占地面積 8000 平方米 (不含綠化、道路、廣場等 )。總建筑面積 32120 萬平方米。根據(jù)項目用地功能分區(qū)，本項目組成及各功能分區(qū)建設規(guī)模如下：主要經(jīng)濟技術指標詳見下表： 表 52 綜合經(jīng)濟技術指標表 名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標 備注 總用地面積 畝 70 46667平方米 總建筑面積 平方米 32120 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 25 建筑占地面積 平方米 8000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 60% 道路及停車場 平方米 10000 工程結構方案 第一期 A 棟 ： 以下為濱?？禈芳覉@按功能分區(qū)指標表 ： 表 53 建設內(nèi)容 設置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 20 污水處理 1 樓 200 其他 1 樓 100 總計 1200 表 54 建設內(nèi)容 設置方位 總面積（ m2） 工作人員辦公室 2 樓 150 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 26 會議室 2 樓 200 資料室 2 樓 200 工作人員起居室 2 樓 450 門診及醫(yī)療保健 2 樓 20xx 其他 2 樓 200 總計 3200 表 55 建設內(nèi)容 設置方位 建筑面積 入口大堂 1 樓 200 老年公寓樓 1—4 樓 5700 老年活動中心 1—2 樓 1800 餐廳 1 樓 300 總計 8000m2 表 56 建設內(nèi)容 設置方位 總面積（ m2） 醫(yī)生值班室 2 樓 20 護士值班室 2 樓 40 圖書閱覽教室 2 樓 600 其他 2 樓 200 各類保健 3 樓 800 藥房 3 樓 200 健身鍛煉 3 樓 400 其他 3 樓 200 其他配套設施 4 樓 800 其他 4 樓 400 總計 3660 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 27 總建筑面積 16060 其中建設工程主要包括：一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。 第二 期 B 棟 ： 以下為濱海康樂家園按功能分區(qū)指標表 ： 表 57 建設內(nèi)容 設置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 2