西安某商業項目方案-資料下載頁

【導讀】大商業狀況有著一定的深層了解與探訪。從某種程度來說，它代表著各類投資者或經營者對。于對本案的定位與推廣策略上的確定。策劃方案，將在以下內容中呈現。使之達到市場實際化、策。劃實效化與推廣專業化的目的。引領了西安商業地產乃至中小樓盤的發展方向。西安商業地產已成為各類投資者熱門追蹤的投資對象，京等地區的發展狀態也近乎相同。由此，西安商業地產更具區域特色與文化背景，南面的長樂路，形成工字型的批發市場區域。場，在西北地區頗有知名度。者與同行業人士所熟知。在2020年受非典影響，以康復路市場的空置。目前，西安商業地產已經出現近乎于熱火朝天的現象，也表明西安地產已正式進入商業地產時代的時期已來臨。間最大化的質疑。

　　

【正文】 50％、 床上用品 100% √ 根據調查中對配套設施要求如下：倉庫 28%、餐飲 10%、車 企業 ()大量管理資料下載 42 位 12%、商務中心 4%、銀行 14%、空調 11%、 物流中心 17%、 其它 25； √ 在洗手間使用方面，目前僅有澳龍服裝城是免費使用的， 其他商場均采取收費制，商戶對此項收費意見較大。車位、 貨運物流、貨梯、倉儲等硬件配套設施的不齊全給商戶在日 常經營中帶來較大的不便。 此次市場調研主要針對康復路現有各大商業物業，因市場調研為抽樣調查，只代表普遍性，而非絕對性。因此，以下業種分布比例僅供參照。 女裝：一樓 49% 二層 25% 童裝：三層 35% 五層 52% 內衣：三層 39% 五層 34% 飾品：一層 71% 二層 29% 男裝：一層 68% 二層 32% 五、產品規劃建議 商場外立面的設計 商場外立面設計強調三結合與定位結合性。 √ 一方面強調與檔次結合，根據商場目標消費群不同的感觀 心理需求，結合商場定位高低，予以不同的外立面設計 。 √ 基于本項目所處的市新城中心位置及新康復路核心地標位 置，現方案立面風格應具有地標性的相關特征。 √ 須強調與產業特征元素的結合 ， 結合批發市場的業種特點、 結構需求等因素，在外立面與功能方面做到有效平衡。使之， 企業 ()大量管理資料下載 43 建筑風格新穎，商業氣息濃厚。 商場平面設計建議 鋪位布局規劃強調實用、利潤、形象的統一。商場鋪位劃分的科學合理與否，不僅僅是體現商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經營商家的實用性與合理性，同時也更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協調性與互動性。另一方面，也需考慮到批發市場的獨有特性，使之整個商場的銷 售氛圍具有濃厚性。 人流動線規劃 注重內外溝通，商場的人流動線設計不僅僅是商場內部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場內部人流與外部街區人流的交流與溝通關系。最大限度地避免綜合商場內的盲區和死角問題，同時，更加考慮到消費者在商場內購物的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。避免盲區是商業項 目最為重視的問題，不僅關系到銷售的核心問題，更直接到影響到招商與經營的狀況問題。 商場硬件設施的規劃設計建議 √ 走道布局設計要點 商場過道設計一方面強調的是脈絡清晰，另一方面則強調與指引標志的完美結合。脈絡清晰， 過道脈絡設計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪的布局。本案在走道布局方面考充分結合到得房率的問題，使其具有實效性的規劃各個企業 ()大量管理資料下載 44 層面的走道線路。 √ 商場洗手間布局要點 商場洗手間的配套，則強調的是“隱性”布局性，作為商場的附加設施，它的布局設計不能有礙商場的經營功能，更要以“隱性”作為基點，通過專用過道設置，將洗手間與購物空間形成有效區隔。在本案的各個樓層洗手間，均不采取收費制，避免經營商不滿情緒的發生。 √ 商場電梯布局要點 商場電梯的基本功能是運載商場內人流或貨物，商場電梯部數、布局位置、都要以有效疏散運載 人流作為出發點。同時 也起到避免電梯口的人流堵塞作用，如何避免電梯口的人流堵塞是電梯布局考慮因素之一。本案擁有各類電梯 90 多部，其中包括對扶梯、垂直電梯、觀光梯與貨遞的有效布局進行細致考慮。 √ 商場室內燈飾設計要點 與商場結合，燈飾設置要根據商場檔次、風格、形象等予以結合考慮。與業種的結合，燈飾選擇還是要根據業種的特點分析，比如食品類與服裝類商品，前者不需要特效，而后者則注重燈光所帶來的效果。與功能的結合，商場不同的功能區，對燈飾要求也不盡相同，比如過道一般選用一種過渡性較好的燈飾，商場的過道和拐角是消 費者進入商場的一個緩沖區。所以，也要特別注意細節上的問題，還要有區別性指示標示。 企業 ()大量管理資料下載 45 √ 商場物業內墻、地面設計 注重與燈飾、天花的協調，使其達到風格統一的視覺效果。色調是風格的主要表現形式，商場墻面、地面作為商場的主要內部空間，其色調的選取，取決于商場風格的整體性。對于圖案的運用，也需根據不同功能區的特性而運用不同的圖案標志。 營銷推廣 計劃與實施 一、宣傳目的與實施 本案的宣傳目標則是改變與突破現有康復路的市場形象，包括臟、亂、雜等現象的 存在。要想達到突破與顛覆的作用，確需從各個角度與層面上進行全方位的考慮。而作為本案的宣傳目的，不僅是形象的改變，而是一種未來信息的傳遞、更是一種不可多得投資機會的來臨。由此，本案將通過各種方式達到以下幾種目的： 企業 ()大量管理資料下載 46 提升市場形象 渠道 ：通過項目圍墻、戶外廣告、高炮、 DM、報紙及口碑效應等方式進行全方面的宣傳，使之本案形象具有新穎性與感染力。 方式 ：以具有沖擊力的視覺感受給予消費者第一感觀印象，同時在不同時期對不同賣點進行全面宣傳，逐漸剖析項目賣點，使其具備經營價值與投資價值。 效果 ：改變原有康復路商圈 設備簡 陋、衛生環境較差、消防隱患多、產品質量無保證、產品價格隨意性、倉儲空間不足、經營戶利益受損等形象。使其具備新康復路地標性與代表性的商業建筑體及未來專業型批發市場的商業新模式。 執行 ：第一階段 :含 LOGO、案名、名片、信紙、便簽紙、紙杯、文件袋、小禮品等。 （基礎形象運用） 第二階段 :售樓處外包裝、建筑外立面、道路標示牌、商場掛旗、軟文、平面秀稿等 （深化形象沖擊） 第三階段 :形象稿、銷售稿、軟文、樓書 （直觀形象表達） 第四階段 :軟文、促銷稿、 DM、海報等； (演繹形象內涵 ) 目的 ：康復路市場在經營模式上較為 單一，在經營管理的意識上也嚴重缺乏，在批發市場的開發與運作上仍欠缺專業性，對于如何運作與有效的操作于批發市場仍存企業 ()大量管理資料下載 47 在著各個方面的不足。又由于 批發市場已成為構筑西安西部商貿中心地位的又一核心部分。它不僅將西安城市與周邊農村拉近，促使城市繁榮帶動鄉村經濟，而且拉近了西安市與周邊省市的商貿距離。而作為本案的破土建造，將對這類現象進行全方位的改變與突破，它必定會發展成大商貿、大流通、大市場為核心的商貿集散基地。 明確高投資價值 渠道 ：主要通過報紙、口碑宣傳、市場反映狀況及本案銷售進展等現象可直接反映它的投資價值 性。 方式 ：以本案的核心賣點作為訴求點，層層培析的方式進行反復宣傳，主要以新康復路地段、康復路商圈、超大規模、投資 8 個億、實力開發商、政府重點支持的項目、商業配套、實力商家大手筆購買等賣點作為宣傳突破口，使其本案的投資價值得到最大化提升。 效果 ：一方面達到未來批發市場新典范之作用，另一方面則代表著康復路商圈得到再生的支柱項目所不可忽視的領導地位。 執行 ：第一階段，以地段價值與商圈價值作為宣傳賣點； 第二階段，以項目本身的規模、 功能 、 前景、產權物業、配套等作為宣傳賣點。 第三階段，以投 資者實力、開發商實力、銷售進展情企業 ()大量管理資料下載 48 況等要素進行著重宣傳。 目的： 專業型批發市場已成為現實中不可忽略的商業核心，從而改變以往批發市場的原有印象與格局是必然的現象。 批發市場已逐漸成為 房地產市場的主力物業類型之一 ，這類市場的出現將為各類開發商提供了發展空間，另一方面也為投資者與經營者提供了良好的商業發展平臺。這是批發市場歷經一次重大改革的最好時機，一次改革與演變的見證過程。 長久性經營價值 渠道 ：通過引進大品牌商戶及來自于各個地區的經營商的入駐體現它的經營價值性。 方式 ：以不容置疑的地段價值、商圈價值、 人流量及城市地位價值及物流輸送價值等體現本案的永續經營性。 效果 ：以達到擁有本案一間商鋪就可以養三代的概念鑄造本案的經營價值性。 執行 ：第一階段，通過異地推廣，在核心目標城市展開第一輪的招商動作。 第二階段，通過行業協會的推薦具有實力的商戶入駐； 企業 ()大量管理資料下載 49 第三階段，著力宣傳本案的建造對西安經濟的促進作用及對康復路商圈的提升作用，以及進一步確立它的經營價值性。 目的： 對于未來批發市場的發展趨勢，它必定是趨向于專業化、規范化、創新化的發展模式。 隨著中國加入世界貿易組織，其國內批發業的市場格局正在發生變化。批發商進行了行 業整合，大量投資于信息技術，提供信用控制等增值服務，并且積極參與消費品的市場推廣。 由此，中國批發市場的改革勢在必行，它必然會發生全方面的變化，如改善軟硬件設施、擴大銷售網絡、穩固貨源渠道、網絡客戶資源等將直接影響著批發市場的發展態勢。 因此，針對以上批發市場未來發展的必然，減少經營商的經營成本是開發商首先需考慮的核心問題；再者，為經營者創造良好的經營環境也不可忽視基本問題；同時，考慮到項目的可持續經營性是開發商的開發宗旨，引進經營管理公司是必然的首要條件。因此，本案的建造針對以上的未來發展趨勢而存在，從而提升 它的經營價值性。 企業 ()大量管理資料下載 50 二、前期媒體統籌安排 為渲染市場氣氛，我們建議有針對性地在媒體上發表有關本項目的新聞撰稿，進行一定量的報紙廣告與軟性文章炒作，在本地報紙 或 有線電視臺發布，內容主要以宣傳介紹該項目地理位置 、商圈、超大規模、開發理念 及 物業 品牌的發展前景，從而營造出本項目商鋪強大的升值潛力，使市場更加關注本物業，加強客戶的投資信心 。 原因： 康復路商業狀況的現實性與經營戶戶數的有限性，對于本案的推廣宜早不宜遲。同時，又由于在同一區域內 有同類型的競爭者存在，因此本案的推廣在每一個環節的運作上都必須謹慎與細致。 原則： 宜早不宜遲（經營戶有限，競爭者不容忽視）；脈絡清楚、層次有序、輕重合理的敘述本案；承上啟下，下企業 ()大量管理資料下載 51 落托上、點面結合烘托本案的核心賣點；時刻關注競爭對手的狀況，了解它的推廣方式與手段及銷售動態。 策略： 每一篇軟文均以專業、深刻、新穎的觀點闡述商業地產的核心要素；以“步步為營”作為本案核心推廣策略的總導思想； 要素： 口碑宣傳占 50%（ 這是本案的重點，在操作上應慎重 ） 報紙媒體宣傳占 20%（ 報紙媒體宣傳的是口碑宣傳的前提 ） 活動營銷占 20%（ 前期定購期與強銷期運用 ） 關系營銷占 10%（ 政府營銷與業內關系人營銷 ） 執行： 四月份 —— 報紙軟文主題 康復路商圈的現有發展狀況 新康復路引來業內人士的高度關注 新康復路商圈將影響西安經濟的直接因素是什么 產權式物業的投資熱潮西安已悄然出現 五月份 —— 報紙軟文主題 批發市場未來發展趨勢 產權式批發市場的投資價值 首家產權式批發市場落戶于新康復路 新康復路商圈將帶來怎樣的改變 六月份 —— 報紙軟文主題 解密產權式批發市場商鋪的真動力 —— 地段 解密產權式批發市場商鋪的真動力 —— 面積 解密產權式批發市場商鋪的真動力 —— 價格 企業 ()大量管理資料下載 52 解密產權式批發市場商鋪的真動力 —— 管理 七月份 —— 報紙軟文主題 如何確立商業物業的價值性 如何建立有效的商業格局 如何保障商場物業投資者利益 如何實現商場物業互動雙贏 本案媒體宣傳的主要目的是重新改變消費者對批發市場的認識，重塑批發市場的經營價值與投資價值。未來批發市場的發展前景良好，一方面在軟、硬件設施上得到改善，另一方面在專業化、規范化、規模化方面得到提高。本案更著眼于打造具有規模化、專業化、網絡化、產業化的專業型批發 市場。它依托于產業生產力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區域化、國界化發展。它不再以單一性的批發量為主，而更趨向于零售功能的發展；打破固有批發市場臟、凌、亂等形象，以優化購物環境為背景而提升市場形象力。區域性的網絡客戶資源將得到大力拓展，逐步向多元化、專業化、層次化的客戶資源發展。 企業 ()大量管理資料下載 53 三、銷售推廣方案 本案的銷售推廣則緊扣著未來批發市場的發展趨勢與前景，另一方面緊扣著打造本案的目的與作用使之具備未來性、前瞻性 與實效性。由于未來批發市場將得到多方人士的鼎力支持，一方面來源于當地政府，另一方面則是開發商的開發理念，第三方面則是行業協會，第四方面則是做專業型批發市場的長久性客戶，第五方面則是終端客戶等五大力量的全新打造，促使著批發市場具備良好的