黑龍江省物業服務收費管理辦法-資料下載頁

　　

【正文】 規劃圖、綠地規劃圖以及居住小區的詳細規劃說明書和環境影響評價書等房屋產權產籍資料必須歸檔的有：房屋(含住宅、物管用房等)和共用設施設備位置、產權、數量及管理現狀記錄等；物業管理經營資料有：住用戶檔案(一戶一檔)，房屋數量、種類、用途分類統計表；居住小區情況表：房屋安全普查記錄；歷年的房屋完好等級評定記錄；大、中、小修和房屋共用部位檢修記錄；設施設備運行記錄；物業管理維修基金提取和使用記錄；物業管理服務費的收繳和使用記錄；業主委員會對服務標準的認定意見等。①裝修管理制度完善，物業管理企業與業主(使用人)簽訂裝修管理服務協議，并已告知業主(使用人)裝修管理規定及注意事項。②物業管理專業人員每日巡查裝修施工現場，敦促裝修人按規定裝修并及時辦理結構安全驗收手續；房屋裝飾裝修符合規定，無危及房屋結構安全和損害他人利益的裝修現象。③陽臺封閉、空調、防盜窗(網)、晾曬架、遮陽蓬安裝統一有序，符合規定，無安全隱患。房屋外觀整潔，無破損和涂料脫落。(六)房屋 裝飾 裝修 管理環(七)境 秩 序車(八)輛 管 理社區(九)文化 活動 綜合(十)管理 與 服務④室外招牌、廣告霓虹燈手續齊全，整潔統一、美觀，無安全隱患和破損現象。⑤違章裝修、亂搭亂建、擅自改變房屋用途現象能制止及時，并積極向有關部門舉報，配合有權部門予以處理。裝修垃圾及時清運。①主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元門牌編號標志明顯，每周檢查1次，損壞能及時修換，缺失及時噴涂。②嚴禁拾荒者、小商販、社會盲流、閑雜車輛進入小區，影響居民生活。③無違反規定飼養家禽、家畜和無證寵物現象，無亂堆亂放建筑材料和垃圾現象，無亂設廣告牌、亂貼、亂畫、亂牽亂掛現象。④小區商業網點管理有序，無出店經營或占道經營現象。⑤噴泉、小區背景音樂能定時開放；⑥小區內部油煙排放、噪音控制符合居住要求。①有較完善的車輛管理制度，有專兼職管理人員。②小區設置明顯的交通標志，外來機動車輛進出有登記，較大載重車輛嚴禁駛入小區。③小區內機動車輛停泊有序，無違章行駛及停泊；收費停車場場地整潔，有專人管護，嚴格按標準收費。④非機動車輛管理制度落實，管理有序，停放整齊，沒有車輛停放在綠地的現象。公共車庫(棚)管理良好，車輛存取便捷。⑤業主車輛管理已簽訂相關協議，雙方權利義務明確。①小區訂有居民精神文明公約、業主公約，精神文明建設服務制度健全，鄰里團結，文明居住，有關心孤寡老人、殘疾人的具體措施。②有較完善文化活動場所，文化活動設施、用品齊全，每年居民聯誼活動不少于4次，有活動記錄。③運動場地、文化場館每天定時向居民開放。①小區管理單位與物業委托人或業主委員會責、權、利關系明確；小區各項管理制度完善，有嚴格的內部管理制度和工作崗位考核標準，建立物業服務回訪制度，每年回訪不少于4次。②管理單位有固定的辦公場所，管理人員和專業技術人員持證上崗，員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范作風嚴謹態度和藹。能開展多項便民服務措施。③物業管理項目負責人員名單、聯系電話、聯系方式、辦公地址，應在小區明顯位置給予公示。④建立財務公開、監督制度，每半年公開一次物業管理公共服務費收支賬目。附件二：響水縣普通住宅物業服務費標準服務檔次 收費標準(元/平方米月)浮動幅度 一檔 +20%20%二檔 三檔 四檔 五檔 說明:現有住宅小區業主大會（業主委員會）未成立并公開選聘物業管理企業實施管理的，仍按原核定等級標準收費。為體現對社會弱勢群體的關心和照顧，經民政部門確認的城市居民最低生活保障對象，普通住宅物業服務費減半收取。第五篇：河南省物業服務收費管理辦法河南省物業服務收費管理辦法為規范物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，促進物業服務事業的健康發展，依據《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、和國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》的規定，結合我省實際，制定本辦法。本辦法適用于經工商行政管理機關登記注冊并經建設行政主管部門核準其資質等級的專（兼）營的物業管理企業，為業主、使用人或單位提供社會化、專業化物業服務收費的管理、監督。本辦法所稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對居住、辦公寫字樓、工業、商業等房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、相關場地、生活秩序和環境衛生等項目開展維護、修繕、養護、管理，提供其它與業主（使用人）生活相關的服務所收取的費用。物業服務收費實行統一政策，分級管理。省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門依據國家有關規定，制定全省物業服務收費的政策，指導全省物業服務收費管理工作。省轄市、縣（市）政府價格主管部門會同同級房產主管部門按照價格管理權限負責當地行政區域內物業服務收費的日常管理和監督工作。政府提倡建設單位、業主通過公開、公正、公平的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業收費通過市場競爭形成。物業管理企業開展物業服務收費應當遵循合理、公開、公正、誠信以及費用與服務水平相適應的原則。根據物業服務企業所提供服務的項目、性質、內容、特點等不同情況，物業公共性服務、裝修服務收費、特約服務收費，分別實行政府指導價和市場調節價管理。住宅區域內的（普通商品房、經濟適用房、廉租房、公共租賃房、未成立業主委員會住宅小區）公共性服務、車輛停放服務和裝修服務收費，實行政府指導價。非住宅物業服務收費、滿足部分業主（使用人）需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費，實行市場調節價，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。住宅的公共性服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配臵等情況分為：管理綜合服務，公共區域清潔衛生服務，公共區域秩序維護服務，公共區域綠化養護服務，以及 共用部位、公用設施設備的日常運行、保養及維修服務等五項，等級從高到低，一級為最高級。實行政府指導價的住宅公共性服務收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門制定物業服務項目、等級標準（詳見附件一）。省轄市、縣、（市）價格主管部門會同同級房產主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務質量、服務成本、物價指數等因素，制定當地住宅物業服務分項目分等級指導價標準，并向社會公布。根據物價上漲、服務成本等因素，適時調整物業服務標準。一般為35年調整一次。住宅物業管理區域的物業服務收費標準應按照質價相符的原則，分別選擇項目等級組合確定。物業服務收費標準為各物業服務項目收費標準的總和。鼓勵建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業服務企業。以招投標方式選擇前期物業服務企業的由當地建設（房地產）行政主管部門和價格主管部門審核物業服務等級資質、收費資格。具體招標形式、方法由當地建設（房地產）行政主管部門和價格主管部門確定。建設單位根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務 等級，擬定的住宅前期物業服務收費標準，填列《住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》（見附件二）。建設單位或物業服務企業應在房屋預（銷）售前15個工作日內持《住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》，到當地價格主管部門辦理收費相關手續。建設單位預（銷）售時，應在核定的物業收費指導價范圍內，在房屋交易合同中與物業買受人預先約定物業服務內容、服務規范、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。住宅前期物業服務收費未在房屋交易合同中與物業買受人預先明確的，業主有權拒絕付費。第十二條業主大會成立前未通過招投標方式確定的住宅前期物業服務收費標準由當地價格主管部門在當地公布的住宅物業服務分項目分等級指導價標準內核定。物業服務企業地價格主管部門辦理相關手續，亮證收費。業主大會成立前，通過招投標方式確定的住宅前期物業管理公共性服務收費標準，以及由物業服務企業和業主委員會經業主大會同意選擇協商確定的公共性物業服務費合同期內的執行標準，應由物業服務企業填列《公共性物業服務費備案登記表》（見附件三），報當地價格主管部門、建設（房地產）主管部門備案。第十三條業主委員會經業主大會依法、依程序決定與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效后，前期物業服務合同自然終止。住宅公共性服務收費具體標準由業主委員會經業主大會同意和物業服務企業在公布的指導價范圍內，根據選擇的服務項目及等級、小區規模、服務要求、服務質量（獲優秀物業管理稱號及住戶滿意度等情況）、服務成本、物價指數、盈利水平、物業新舊程度等因素，協商確定一個合同期內的執行標準。必要時可邀請所屬地人民政府及街道社區參與協調。因提供本辦法（附件一）未涵蓋的服務內容和設施設備而需增加物業服務成本的（如提供備用電源、柴油機發電機組、自備供水加壓泵、消防設施等非常用的公共設施等專項服務），可根據其服務方式、時間另行在物業服務合同中約定收費標準。第十四條物業管理住宅區，因建設單位原因分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設單位給予業主相應補償，并在房屋買賣合同中約定。第十五條實行市場調節價的物業服務收費，前期物業管理期間由建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。各級價格、房產主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定服務收費及有關事項。第十六條業主與物業管理企業可采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務收費。具體定價形式由各地價格主管部門會同同級建設（房地產）物業管理公共性服務費用成本構成，應以《物業服務定價成本監審辦法(試行)》的規定執行。一般構成：人員費用，包括管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費、根據有關政策規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用等。物業公共部位、共用設施設備的日常運行和維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養費用、電梯的運行維護費用、消防、監控、智能化等設施的運行維護及檢測費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。物業管理區域清潔衛生費用，包括所需的購臵工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費、（除垃圾處理費以外的）環衛所需費用等。物業管理區域秩序維護費用，包括維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費及通訊設備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。物業管理區域綠化養護費用，包括管理、養護綠化所需的綠化工具購臵費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。物業服務企業辦公費用和固定資產折舊費用，辦公費用是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公費用，固定資產折舊費用是指在物業服務項目內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產年限分攤費用。物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，是指物業服務企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。辦公費，是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉，而由各服務項目承擔的費用。經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。法定稅費。第十八條為供熱、中央空調等動力設備發生的能源費用、運行維護費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業主（使用人）收取。第十九條住宅公共性物業服務費按照法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，按購房合同標明的建筑面積計算。物業服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。第二十條物業服務費由物業服務企業向業主或物業使用人收取。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費用由建設單位交納。物業竣工驗收合格后，建設單位根據購房合同書面通知買受人辦理交付手續，經物業買受人查驗收房后，物業服務費由買受人交納。物業買受人在查驗收房時物業存在不符合法律法規規定和購房合同約定的條件，整改期間的物業服務費由建設單位交納。物業買受人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續的次月開始計收，由物業買受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業買受人另有約定的，從其約定。已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照80%交納?？筛邔优c多層分兩個標準（因為現在新建小區空臵率較高，收取50%無法維持小區的日常開支）第二十一條前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定政府指導價服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。第二十二條物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。物業受讓人在產權轉移時應向物業服務企業了解物業服務合同、管理規約等情況，并督促原業主結清相關物業服務費用，出現費用未結清時，由物業受讓人承擔連帶交納責任。第二十三條住宅區劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房以及物業共用設施設備、共用部分進行經營，應當征得相關業主、業主委員會經業主大會或經專有部分占建筑面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除合理成本（人工、維護和稅費等）后應當按照業主大會的決定使用，并向全體業主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受業主委員會的質詢。第二十四條物業管理區域內的車輛停放服務，包括場地（臨時）使用服務、停車物業服務及車輛特約保管服務。已購買或租賃場地使用權的，不