胡臺新區唐軒英郡項目可行性分析報告--房地產開發-資料下載頁

【導讀】1．1企業概況--------------------------------------------------------------------------------------------------. 1．2項目概況--------------------------------------------------------------------------------------------------. 1．3可行性研究報告編制依據及研究范圍--------------------------------------------------------------------------. 1．4項目建設的必要性------------------------------------------------------------------------------------------. 1．5項目宗地情況----------------------------------------------------------------------------------------------. 1．6本項目主要技術經濟指標----------------------------------------------------------------------------------. 第二章房地產市場分析與需求預測--------------------------------------------------------------------------------. 2．220xx年房地產市場發展趨勢分析------------------------------------------------------------------------------. 2．3沈陽房地產市場簡述----------------------------------------------------------------------------------------. 2．4區域概況及市場分析----------------------------------------------------------------------------------------. 2．5市場定位及目標客戶定位------------------------------------------------------------------------------------. 2．7產品規劃方案----------------------------------------------------------------------------------------------. 2．9定價策略與營銷推廣計劃-----------------------------------------------------------------------------------. 4．1建設規模和內容-------------------------------------------------------------------------------------------. 4．2功能設施標準---------------------------------------------------------------------------------------------. 5．1總體規劃及總平面布置-------------------------------------------------------------------------------------. 5．2建筑方案設計-----------------------------------------------. 5．4消防安全---------------------------------------------------. 5．5環境保護---------------------------------------------------. 第七章總投資與成本費用-----------------------------------------. 7．1投資估算---------------------------------------------------. 8．1銷售收入估算-----------------------------------------------. 8．2資金籌措---------------------------------------------------

　　

【正文】 地區內原開發的老項目均無園區配套，而本地區內居民對這方面也不是很看重，所以新開發的項目對園區配套方面也不是很重視，對這方面并未多做改善。但園區內的綠化方面，大型的項目相對綠化率要好很多，大約在 35%左右（如：金沙 .水木年華，金麥良緣等）。 采暖情況 本地區內大部分項目采用自給供暖， 地熱的采暖方式。 付款方式 沙嶺地區：因產權問題（小產權），是不可以貸款的，必須是一次性是付款方式。 胡臺地區：可以貸款，首付是 3 成為主。 銷售性質 由于當初房地產市場的不完善，很多開發商都選擇自己來進行銷售。隨著沙嶺和胡臺的經濟的發展，陸續開始出現了一些大規模樓盤，部分樓盤開始尋求專業的策劃代理公司來為其項目進行整體的營銷策劃以及樓盤銷售（如：金沙 .水木年華、金麥良緣等） ,從整個區域市場的銷售情況來看，由專業營銷公司來進行代理的項目無論從售價以及銷售周期上都要 明顯優于周邊其他項目。 價格區間 沙嶺：開盤時（ 20xx 年）： 1800— 20xx 元 /M178。 現 在： 2200— 2400 元 /M178。 胡臺：開盤時（ 20xx 年）： 1100— 1900 元 /M178。 現 在： 1400— 2200 元 /M178。 產權性質 沙嶺地區是沈陽市政府近幾年才開發的新區域，大部分屬于集體用地，只有使用權無產權。只有假日小城項目有獨立產權。 胡臺新開發的大部分項目都以掛牌形式取得土地，產權歸屬明確。 行銷手段 本地區內現存的銷售項目主要采用兩種行銷手段： 一、傳統的大眾媒體：（車體、路旗等）進行造勢。 二、關 系行銷：在本地區內紛發傳單，地毯式循環發放。并設置免費看房車，與消費者進行面對面的推廣以次增進關系，拉攏消費者進行面對面的直銷方式以次增進關系，拉攏客源。 交通狀況 沙嶺：公交車 501 路，終點站是沙嶺開發區。 胡臺：公交車 501 路到達沙嶺后，再換乘機動三輪車到達胡臺 該區域房地產市場總體現狀 : 沙嶺和胡臺地區現階段是政府大力扶持的開發區。項目大多分多期，每期只開少許幾棟樓。物業方面大多為本地自有物業公司，物業職能有所欠缺，有待加強。大部分項目皆為尾盤所剩房源不多，本地項目銷售周期大約為 2 年左 右。 沙嶺地區整體市政配套及工業環境要較胡臺新城完善，交通擁有 501 線路，終點設在東北家具集散中心。主要客戶群體為當地居民以及周邊企業單位（例如沈鼓集團，機床集團，沈陽礦山集團以及周邊的服裝廠等）。其行政單位歸屬于沈陽市于洪新城。房屋均價要高出胡臺新城 300~600 元 /㎡。但其周邊的三個項目中僅有假日小城擁有獨立的產權權屬。水木年華以及蘭臺小鎮都因屬于集體土地而無法辦理產權，故所購客戶群體基本都為自住需求，損失了很大一部分投資客戶。更無法辦理銀行按揭，導致費用增加，損失了一部分資金不足以支付全額 的客戶群體。 胡臺新城位于沙嶺地區西部，其行政單位隸屬于新民市，整體市政配套目前還比較薄弱，大部分工業項目尚處于規劃，建 設階段。故房屋均價普遍低于沙嶺地區。另外由于其與沙嶺地區相連接的 102 國道處設有一個收費站，交通不方便，也導致了很大一部分的沙嶺以及周邊沈陽市區的客戶群體不愿意在此居住或投資。目前胡臺地區的主要購房群體為其本地居民以及附近動遷農戶，項目規模普遍較小，無大盤出現。但胡臺新城土地屬于國有土地，其所屬房地產項目都可順利辦下產權。 可比性區域個案分析及總結 鐵西新區大潘鎮 產品分析 紫金城 位于沈陽市鐵西新區大潘鎮小潘村 ,屬小產權，不可辦理轉讓手續，付款方式僅能一次性付款， 不做按揭手續。現屬現房對外發售！銷售周期約為 2年銷售率均可達到百分之六十以上。單平 米價格在 1638—— 20xx 元 .可享受９ .５折優惠 . 樓間距為３０米．外墻為涂料戶型８０以上均做成南北朝向房 . 購物有綜合大市場，大型超市；醫療有于洪區四院；金融機構有農業銀行，信用社及郵政 儲蓄；交通有蘇家屯 —— 遼中大客，于洪 —— 撲駝公汽，距地鐵終點站出口需十余分鐘車程。 圓區規模較小 ,為十棟多層住宅；本身配套不夠完善！沒有園區的 業主會所！無綠化！ 產品一樓贈花園，頂樓贈送閣樓！供水為地下水，受費為每月十元每戶。 無煤氣入戶！采暖方式為自給供暖，輸送方式為地熱！物業費為 元每平方米 靚墅花園 不確定產權 ,一樓和五樓須一次性負款 !中間樓層可辦理按揭手續 ,現房銷售 , 銷售周期約 為 2年銷售率均可達到百分之九十以上。單平米價格在 22002400 元 購物有綜合大市場，大型超市；醫療有于洪區四院；金融機構有農業銀行，信用社及郵政 儲蓄；交通有蘇家屯 —— 遼中大客，于洪 —— 撲駝公汽，距地鐵終點站出口需十余分鐘車程。 圓區規模較小 ,為 十棟多層住宅；本身配套不夠完善！沒有園區的業主會所！無綠化！ 產品一樓贈花園，頂樓贈送閣樓！供水為地下水，受費為每月十元每戶。 無煤氣入戶！采暖方式為自給供暖，輸送方式為地熱！物業費為 元每平方米 桃園花園 位于沈陽市鐵西新區大潘鎮小潘村 ,屬小產權，不可辦 理轉讓手續，付款方式僅能一次性付款，不做按揭手續。現屬現房對外發售！銷售周期約 為 1年基本銷售完畢。單平米均價 20xx 元 .外墻為高級瓷磚 ,落地飄窗 購物有綜合大市場，大型超市；醫療有于洪區四院；金融機構有農業銀行，信用社及郵政 儲蓄；交通有蘇家屯 —— 遼中大客，于洪 —— 撲駝公汽，距地鐵終點站出口需十余分鐘車程。 圓區規模較小 ,為十棟多層住宅；本身配套不夠完善！沒有園區的業主會 所！無綠化！產品一樓贈花園，頂樓贈送閣樓！供水為地下水，受費為每月十元每戶。無 煤氣入戶！采暖方式為自給供暖，輸送方式為地熱！物業費為 元每平方米 購買人群 當地農民改善居住環境 周邊動遷居民 來沈務工人員落戶安家 當地居民結婚買房 將來會有好多廠礦員工前來選房 總結 大潘鎮位于沈遼路的沿線，道路寬廣平整，較為方便！水，煤氣，供暖均非市政提供！價格較低， 非常受百姓關注。雖說配 套不是很完善但是均可滿足居民的正常生活所需。 當地房子普遍沒有產權，導致目前很少有市區的購房者前去置業。隨著政府的大力支持， 現在已經有很多板快已經動遷，即將作成化學工業區，冶金工業園，機械加工園等，有很 多大企進入，將會帶動整個地區的地產經濟！配套也會隨之完善！購房客源將會非常充裕！ 房價自然會水漲船高！ 與胡臺新城房地產市場的比較分析 大潘鎮和胡臺新城同屬于沈陽市的周邊區域，且都沒有完善的配套設施。但均可滿足居民的日常 生活需求。作為同屬于沈陽“西進”規劃的重點區域，大潘鎮與胡臺新城的未來規劃中均有各大 工業 企業的進入。大潘鎮的行政區域歸屬于沈陽市，但胡臺的行政管理目前還是由新民市來代管。大潘 鎮的土地大部分屬于集體土地，無獨立的產權權屬，而胡臺新城的土地性質卻屬于國有土地，可辦 理正常的產權及銀行按揭。兩地房地產市場的主要消費群體大體一致，都是當地居民。大潘鎮和胡 臺新城目前都未開通公交線路。 平羅鎮區域房地產個案分析 平羅鎮的地理位置正處于現“沈北新區”道義經濟開發區的西側，位于沈 北大道旁，同道義大學城核心位置 5公里，幾分鐘車程，距北行商業區 15 公里，二十幾分鐘車程。大學城現規劃居住人口 50 萬。平 羅現在生活配套 趨于完善，大學城的發展，規劃用地的減少，房價將會越來越高。 平羅鎮有代表性的項目簡列如下： 景華苑：位于平羅鎮中心，總建筑面積約為 10萬 17棟。項目為；國有產 權房，小區配套全，有生活商業街、等生活配套設施。起價： 2188 元 /平。 優勢：國有產權、可貸款，戶型面積偏小，房屋建筑節能為 65%、地熱供暖。 美卉花園：集體產權，只能一次性付和分期付款，小區現已形成一定的 規模。現美卉花園再銷售的有現房和期房現期房有 3棟，約 230 戶，小區 生活配套完善。小區總建筑面有 25 萬平，現在銷售的是四期的期 房： 起價： 1800 元 /㎡ .園區比較成熟，生活方便，一樓送花園。六樓送空中花 園，無閣樓。但小區整體規劃不好，建筑沒風格，小區品質差，小區不屬 于平羅鎮核心地理位置。 東盛家園 集體產權，不能貸款，可分期付款，半年分期不用利息。有現房和期房 ,期房 20xx 年月 11月 30日交房。小區占地 115畝，現在屬三期開發。現有 9棟樓 ,均價為 2020 元 /㎡ (現有一次性 折 分期付款無優惠。 )小區的地段位置好 ,是現房 .但小區規劃不好 ,無園區綠化，小區戶型設計不合理 ,不是國有產權 ,不可貸款 . 而且小區現銷 售的價格偏高。在同類型項目中沒有竟爭優勢。 柏林現代城 小區位于沈陽荷蘭村三環北側，省實驗中學南，國有產權，可貸款，小區位置好， 20xx 年 10 月 31 日交房。小區規模為 16萬平，現開發為一期 10 萬平， 17 棟。起價為 2500 元 /㎡ .小區位置好，規劃好，園區建筑質量好，一樓送花園，六樓送閣樓。綠化率為 40%.現有小區價格高，小區沒有生活配套，交通不方便，道路不好 平羅鎮房地產市場綜述 : 沈北新區的發展和沈陽市擴城計劃的實施，平羅的地理位置就決定了它的區域地位和價值。 基礎設施的完善，和平羅地產規模化開發的形成。平羅將是沈陽的“西大門”，在沈陽市和沈北新區建設大沈陽進程中承擔著西部橋頭堡的作用，是沈陽市最具有發展潛力的地區之一。 有沈北新區和沈陽市區的依托，平羅的經濟和發展將帶動房地產快速的發展，為房地產的發展提供了良好的機會沈北新區 的成立，道義大學城的房價就從 20xx元上漲到了 3000 元一平，現在位于大學城的北部地區房價就達到了 2500 元一平的均價。現在全國的知名品牌地產企業，比如深圳的萬科，廣州碧桂園，等幾家地產品牌公司現都已進駐道義大學城區，未來的道義房 價將會急劇升溫。現平羅鎮的房地產發展也已進入了規模開發的階段，現在房價均為 1800 元左右一平，這將給平羅的房地產帶來前所未的發展空間和機會。未來的平羅將會是道義經濟區居民生活居住的現代副城。 平羅鎮與胡臺新城房地產市場的比較分析： 1）區域位置及市政配套：平羅鎮距離沈陽市中心較近，生活配套較為完善。 2) 產品自身： 兩地都以多層為主，主力面積都控制在 6080㎡。可看出其客戶群體的消費承受能力較低。 3）價格比較： 由于這兩地的房地產市場剛開始發展，所以普遍 價格都比較低，不過由于平羅與胡臺同屬于沈陽重點規劃區域，所以升值空間較大， 20xx 年的 整體升值幅度都在 10%以上。 4）主要消費群體：都以當地居民為主，由于平羅的市政配套及交通優勢，所以吸引了一小部分的 沈陽市的市民在此購房。 5）主要媒體方向：兩地基本都以 DM作為房地產營銷的主要手段。 6）市場前景預估：由于沈陽”西進“策略的影響，胡臺新城的產業結構基本定性，在 20xx 年將有大量 工業企業進駐，而胡臺新城也正在加緊大量招商引資，收費站問題也將于今年得到 解決，整個生活配套、交通以及對房屋的市場需求量將會得到明顯改善。而平羅目 前則基本以農業為主導，因此胡臺新城的市場前景要優于平羅。 總體論述 經過以上分析調研，可看出目前本案目前所面臨的問題以及自身所具有的優勢都十分明顯： 本案所面臨的問題 1） 胡臺新城總人口數目前大約在 4~5 萬人，總戶數 大約在 10000 戶左右。而目前本區域已成型的項目大約可吸納 4000 戶左右進駐。其余農戶拆遷，又面臨著被開發公司的回遷政策所容納。而本案又是本地規模最大的住宅項目，初步推測向市場的推放戶數大約在 3000 戶以上，因此本區域的市場需求與供給之間的比重關系值得關注以及進一步的分析與研究。 2） 作為連接沈陽市與胡臺新城的交通要塞 102國道，在胡臺新城與沙嶺之間所設的收費站直接影響了胡臺與沈陽的聯系，很大程度上導致了沙嶺區域居民、周遍廠礦企業、以及沈陽市民的購買需求降低。 3） 本區域的包裝印刷企業以及規劃中的各 大企業尚未成型，而其他一些相關政策也僅僅處在意向階段（包括撤除收費站，公交線路的延伸，華晨寶馬以及輕軌的進駐），因此本案的階段市場投放量要進一步的分析、考證，才能使得供給與市場需求達到一個同步的過程。 4） 本區域的生活配套尚不完善，因此很難吸引除本地外其他的客戶群體來此購房。而本地的大型工業企業在未來有可能會有自己的宿舍樓，也將降低企業員工對周邊住宅的需求量。 5） 胡臺新城的發展前景非常樂觀，但整個城鎮的發展需要時間，雖然各項目的銷售率都在 90%左右，但入住率普遍不高，僅有 70%左右。由于 20xx 年 4 月將有數十家企業將在胡臺開工設廠，整個胡臺地區對房屋的市場需求量會隨之增加。而我們的項目推進速度如何與整個城鎮的發展形成一個有效的配合，也是我們要考慮的一個因素。 2