珠海前山村b區舊村改建項目前期市場研究及項目定位研究報告-資料下載頁

【導讀】前山村B區舊村改建項目前期。市場研究及項目定位研究報告。珠海紅館房地產策劃有限公司20xx年03. 崛起中的城市新中產階層。新前山、輕軌站旁、60萬平方米復合社區

　　

【正文】 ? 珠海市場進入一個迅猛增長期，房地產銷售金額占 GDP 的比重由 10%上升到20%， 房地產支柱地位進一步突顯。 、珠海商品住宅均價走勢 03年07年珠海市商品住宅均價增長情況（元/平方米）2965 31503710520063510100020xx3000400050006000700003年 04年 05年 06年 07年 數據來源：珠海市建設局開發簡報 ? 03 年至 07年商品住宅年均增長幅度為 20%。 ? 住宅均價每年呈上升態勢，其中 06 年比 05年 ,上漲 40%。 07 年均價比 06年均價上漲 22%， 增幅有所減緩，價格仍保持較為穩健的增長，銷售面積及金額創新高，說明了珠海市場的發展具備一定的剛性。 ? 對 08 年市場的影響： 漲價過猛，價格處于高位，在調控的預期下，消費者觀望情緒濃厚。 珠海商業營業用房供求關系及發展趨勢 供應波動較大， 0 07 年施工面積連續兩年減少 0204060801001201401999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：萬平方米竣工面積 施工面積 數據來源：珠海市建設局開發簡報 ? 受“城中村”的商業項目相繼落成的影響， 20xx 年商業營業用房的總竣工量為 萬平方米， 20xx 年的竣工量出現新的高峰，營業用房的總竣工量為 萬平方米， 20xx、 20xx 年兩年持續竣工量下降； ? 竣工面積、施工面積呈規律性變化。 從 1999 至 20xx 年施工、竣工面積看，基本以 年變化一次波動性發展，一般很少出項連續下降的現象， 預計08年的施工、竣工量將上升 。 商業物業銷售量逐年下降 珠海市商業物業銷售量分布(單位:萬平方米)11 02468101214161999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：萬平方米 數據來源：珠海市建設局開發簡報 ? 供應量的起伏較大，珠海市商業物業的銷售量一直比較平穩，每年的銷售面積在 810 萬平方米左右，但在總體趨勢上，一直保持著下降趨勢，而且銷售成交總量不大，約占竣工總量的 5060%。 商業物業空置面積總體上逐步下降 珠海市商業物業空置面積分布(單位:萬平方米)051015202530354045501999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：萬平方米 數據來源：珠海市建設局開發簡報 ? 隨著經濟環境的不斷發展，市場上正在逐漸消化空置商業面積，預計 珠海市商業物業市場將進一步發展，空置率會將進一步下降。 ? 目前市場對商業物業的需求 旺盛，對本項目商業物業的銷售有利。 商業物業總體成交價格 0507 年上揚較快，發展態勢良好 珠海市商業物業成交價格走勢(單位:元/平方米)9137713978485471620xx4495980530048100100020xx3000400050006000700080009000100001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：元/平方米 數據來源：珠海市建設局開發簡報 ? 近年商業物業的銷售價格呈增長趨勢，其中 07 年增長幅度最大，為 30%。 ? 商業物業價格的持續走高，有利于提高本項目的商業物業價格 。 珠海土地供應情況 珠海近幾年土地成交面積走勢 珠海0 3 年以來土地成交面積變化情況02040608010012014003年 04年 05年 06年 07年(單位：萬平方米) 珠海市近幾年土地成交數量走勢 珠海市土地成交宗數變化情況67128130246810121403年 04年 05年 06年 07年 珠海市 20xx 年“ ”土地成交價格 珠海市07年土地成交價格1100 10801500800 1050 86020xx770017500100020xx3000400050006000700080009000白蕉鎮高欄經濟區 洪灣工業區井岸平沙鎮 三灶鎮萬山開發區前山河西前山港單位：元/平方米 ? 20xx至 20xx 年，珠海市土地供應呈現正態分布走勢， 05 年受土地供應政策及土地萎縮影響而成為拐點，總體土地供應量 319 萬平方米，合計 千畝； ? 珠海西區的土地供應持續增加，政府實行城市發展的戰略性規劃重心轉移從而對西區土地實行增量補缺； ? 市區土地供應減少加劇，使得市區與西區的土地價格差距在持續擴大。 小結 房地產市場投資保持增長的態勢 ? 住宅市場： ? 珠海整體住宅市場發展 勢頭迅猛， 銷售總量不斷提高 。 其中， 20xx 年首次突破 200 萬平米的交易面積，達創記錄的 315 萬平方米。 ? 珠海市近年 房地產市場供銷兩旺，銷售價格保持穩步上揚 ， 06 年以來增長速度加快； 07年銷售均價達到 6350 元 /平方米。 ? 商業物業近三年供應量少，同時市場對產品需求旺盛，空置面積減少，價格的持續走高， 對本項目商業物業的開發創造了有利的外部條件。 ? 土地供應市場： ? 土地市場供應仍以綜合性土地為主， 20xx 年成為珠海過去幾年來土地供應量最大的一年，斗門、金灣區土地成交活躍。 ? 20xx年國有土地拍賣的 10宗地塊整體 價格上升幅度較大，且成交率達 90%。 ? 土地閑置稅的征收，加快開發周期，資金流轉速度。 ? 中心城區土地供應不斷減少，對本項目而言是一大有利條件。 四、前山片區房地產市場分析 片區簡述 、片區分布 ? 本項目位處傳統上香洲主城區前山片區，香洲主城區的其他片區還主要包括新香洲、老香洲、吉大、拱北、南屏等。 ? 老香洲、吉大、拱北三個片區地處珠海海岸線，房地產市場相對成熟。 ? 新香洲、前山、南屏片區土地資源儲備豐富，后期發展潛力巨大。 、片區發展狀況 珠海市20xx20xx年各片區商品住宅供應總量0%20%40%60%80%100%20xx年 20xx年 20xx年拱北 吉大 老香洲 南屏沿河帶 前山 唐家 新香洲 ? 前山片區開發總量和銷售總量逐年上升 前山片區 07 年開發總量為 06 年的 倍，開發量飛速增長，前山市場潛力已趨于明朗。 ? 前山河西 南屏板塊在 07 年只有華發世紀城一個項目開發，在開發總量上有所下降。后期待建項目較多，開發總量將會有一個很大的上升空間。 ? 拱北板塊近三年供應量并不穩定，由于可開發地塊減少，未來開發量也將進一步下降，同時將會給臨近的前山板塊帶來更大的客戶資源，前山市場潛力進一步突顯。 （單位：萬平方米） 、小結 ? 全市商品房開發總量、銷售總量逐年增長，房地產發展速度加快。 ? 前山片區在珠海目前政策（城 市西進，工業西拓）環境下，房地產市場不斷成熟，后期發展潛力巨大。 ? 前山片區是珠海未來幾年發展的中心，政府投資力度加大，環境形勢看好。 片區住宅物業市場情況 由于前山片區范圍較大，為提高參考價值，以下對本地塊周邊區域分為四個板塊進行分析，分別是：前山腹地板塊、前山河東板塊、前山北部板塊、前山河西 南屏板塊。 板塊區位圖（前山腹地板塊、前山河東板塊、前山北部板塊、前山河西 南屏板塊） 前山腹地板塊 前山河東板塊 前山河西 南屏板塊 前山北部板塊 、前山腹地板塊 a)簡述 前山腹地板塊是所謂前山片區的傳統與核心板塊。 該板塊代表樓 盤有芭堤雅境、京華奧園、和協綠城、財富世家、二城心作、夏都華景、城市主場、中聯國際、夏逸庭院、頤和人家等。 前山腹地板塊過去一直是香洲區主城區 房地產市場的價格洼地，客戶群以中低收入群體為主。產品類型相對單一，高檔產品市場缺失 。 b)住宅市場情況 ? 市場供應、消化量情況 本區域市場運行基本穩定， 20xx 年至 20xx 年總供應量為 63 萬平方米，銷售量為 57萬平方米，消化率為 90%。 ? 板塊供應、消化主力戶型面積 在 20xx20xx 年的住宅推售中， 戶型的跨幅較大，相比其他板塊，戶型面積略偏小 。暢銷戶型是 7580 平方 米兩房、 8090平方米三房及 120140 平方米三 /四房。 ? 板塊代表項目銷售均價 目前區域內住宅均價在 6800 元 /平方米，低于香洲區主城區平均水平。該板塊價格增長較快， 其中， 07年價格增幅最大，為 50%。 ? 板塊后期開發量 當前區域內有 9個在售樓盤， 2個規劃中樓盤， 1 個預熱樓盤，根據現有資料統計，待推建面約 為 79萬平方米。 項目 用地面積 容積率 總建面 現狀 已售建面 待建（推） 建面 芭堤雅境 萬 萬 項目在售 萬 萬 和協綠城 萬 萬 項目在售 萬 萬 京華奧園 萬 3 7 萬 項目在售 萬 萬 財富世家 萬 萬 項目在售 萬 萬 夏都華景 萬 萬 項目在售 0 萬 二城心作 萬 萬 項目在售 萬 萬 夏逸庭院 萬 萬 項目在售 萬 萬 中聯國際 萬 萬 項目預熱 0 萬 城市主場 萬 萬 尾盤在售 萬 萬 頤和人家 萬 萬 項目在售 萬 建安項目 萬 萬 規劃中 0 萬 、前山河東板塊 a)簡述 前山河東板塊是前山沿河區域，前山橋與南屏大橋之間的望河景區域。 該板塊代表樓盤有榮泰河庭、權暉映暉灣、時代廊橋、蔚藍東岸、中珠都匯等。 前山河東板塊是新近崛起的板塊，前山河改造、輕軌興建，是前山河東板塊崛起的最主要因素，其中 以榮泰河庭的開發為標志。時代廊橋、權暉映暉灣則進一步奠定了前山河東板塊在前山片區的地位 。 b)住宅市場情況 ? 市場供應、消化量情況 本區域市場運行穩定， 20xx 年至 20xx 年總供應量為 23萬平方米，銷售量為 21 萬平方米，消化率為 91%。 ? 板塊供應、消化主力戶型面積 在 20xx20xx 年的住宅推售中， 主力戶型為三房和四房 ，面積區間為 105165 平方米，跨幅較大，相比前山腹地板塊，面積略偏大。其中 110 平方米三房、 140150平方三 /四房戶型銷售速度最快。 ? 板塊代表項目銷售均價 目前區域內有一個樓盤榮泰河庭尾盤在售，均價為 9500 元 /平方米， 高于香洲區主城區平均 水平 。 ? 板塊后期開發量 當前區域內有 1個在售樓盤， 3個預熱樓盤， 2個規劃中樓盤。根據現有資料統計，待推建面約為 64 萬平方米。 項目 用地面積 容積率 總建面 現狀 已售建 面 待建（推） 建面 權暉映暉灣 萬 萬 項目預 熱 0 萬 時代廊橋 萬 2 萬 項目預 熱 0 萬 蔚藍東岸 萬 萬 2 期預熱 萬 萬 榮泰河庭 C區 4 萬 尾盤在 售 萬 2 萬 中海地塊項目 （ S1=5 S2= S3=) S1≤ S2≤ S3≤ 萬 規劃中 0 萬 中珠都匯 萬 萬 規劃中 0 萬 、前山北部板塊 a)簡述 前山北部板塊是與新香洲相臨，界于翠微路與人民路之間的新興前山板塊。 該板塊代表樓盤有中珠上城、仁恒星園、招商項目等。 由于中珠上城、仁恒星園、悅安雅苑的開發， 0 07 年開發量較大，預計 08 年招商項目的面市，將進一步增大板塊的市場供應量。 b)住宅 市場情況 ? 市場供應、消化量情況 本區域市場運行基本穩定， 20xx 年總供應量為 25 萬平方米，銷售量為 21 萬平方米，消化率為 84%。 ? 板塊供應、消化主力戶型面積 在 20xx 年的住宅推售中， 戶型面積的跨幅較大 ，同時出現兩種特點： 一是：以中珠上城為代表的 80109 平方米的二房， 105124 平方米的三房為暢銷戶型； 二是：以仁恒星園為代表的 120130 平方米三房、 165170 平方米四房為暢銷戶型。 ? 板塊代表項目銷售均價 目前區域內住宅價格區間為 6815（中