房管局：市物業專項維修資金管理辦法-資料下載頁

　　

【正文】 務企業或者社區居委會、相關業主可以依法起訴。第十一條 業主轉讓物業時，應當結清維修資金；維修資金尚有節余的，應當隨物業所有權同時轉讓過戶。業主轉讓物業時，市維修資金辦應出具維修資金轉移交割證明。未辦理維修資金轉移交割證明的，不動產登記部門不予辦理物業轉讓手續。物業因征收或者其他原因滅失的，市維修資金辦應當將業主交存的維修資金賬面余額返還業主。第十二條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收益，在扣除物業服務企業代辦費用后，應當將業主所得收益30％用于補貼物業管理公共服務費，70％納入維修資金，在物業管理區域內統籌使用，但業主大會另作決定的除外。前款規定的物業服務企業代辦費用，由業主委員會和物業服務企業在物業服務合同中約定。第三章 專戶管理第十三條 市維修資金辦應當通過招標方式選擇商業銀行，作為本市市區范圍內維修資金的專戶管理銀行，設立維修資金管理專戶。業主交存的維修資金，應當以物業管理區域為單位設立賬戶，并按幢、按戶設置明細賬目。第十四條 業主大會成立后，業主委員會應當到市維修資金辦查詢所在物業管理區域內交存維修資金的業主名單和余額，并在物業管理區域內公示。第十五條 維修資金賬戶的賬目管理，業主大會成立之前，由市維修資金辦代管；業主大會成立后，由業主委員會負責管理，也可根據業主大會的決議委托物業服務企業或者專戶銀行負責具體管理。第十六條 業主交存的維修資金自存入歸集賬戶之日起計息，當交存的按年初活期利率標準計息；次起，按年初銀行同期存款一年期定存基準利率計息。每年計息結轉日為12月31日，于次年一季度確定計息分配額度一次性向交存業主計息，并記載入維修資金管理系統。經業主大會或物業管理區域內雙2/3以上業主決定，維修資金可用于投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險。第十七條 市維修資金辦應當在保證正常使用的前提下，根據維修資金總額、使用計劃等因素，制定安全合理的保值增值方案。維修資金可以按照國家規定購買一級市場國債或者轉存23年定期存款，并執行上浮利率標準。維修資金增值部分，扣除財政部門核定的管理費用和向交存業主分攤計息外，其余增值收益部分按物業管理區域建立統籌維修資金，在物業管理區域內統籌使用，主要用于工程審價機構預（決）算審價費用、應急維修項目費用和其他不可預見費用等。禁止任何單位和個人挪用維修資金及增值部分；禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業務、投資股票、期貨或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。第四章 使用范圍第十八條 維修資金的使用范圍包括：(一)物業共用部位維修工程1．主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的； 2．戶外墻面或共用屋面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的；3．整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30％以上，需要修繕的；4．整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；5．經具有共有關系的雙2/3以上業主同意使用維修資金的其他維修工程。(二)物業共用設施設備維修、更新、改造工程1．物業管理區域內路面破損30％以上，需要整體修復的； 2．整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的；3．智能化系統、消防設施等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20％的；4．電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20％的；5．二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的； 6．物業管理區域內的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的；7．經具有共有關系的雙2/3以上業主同意使用維修資金的其他維修、更新、改造工程。第十九條 發生下列危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況，需要采取應急措施對共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造才能消除的，可以認定為應急維修，具體包括：（一）共用屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；（二）電梯故障危及人身安全或者存在安全隱患并由電梯檢驗檢測機構出具書面意見的；（三）消防設施損壞嚴重或者存在消防安全隱患并由公安機關或者消防機構出具整改通知書的；（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；（五）樓梯外墻面有脫落危險的；（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；（七）二次供水設施損壞的；（八）其他經主管部門認定危及房屋安全的情形。第二十條 下列費用，不得從維修資金中列支：（一）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，由物業服務企業從業主交存的物業服務費中支出；（二）物業在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用，由建設單位承擔；（三）物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用，由有關單位依法承擔；（四）物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。第五章 使用程序第二十一條 維修資金的使用，應當遵循程序規范、方便快捷、公開透明、權利與義務相一致的原則。第二十二條 維修資金的使用，按照下列程序辦理：（一）申請人制定維修、更新和改造方案；（二）維修、更新和改造方案需經雙2/3以上受益業主表決通過；（三）申請人持有關規定資料或通過阜陽市網上辦事大廳向區物業行政主管部門提出使用申請；（四）區物業行政主管部門自受理之日起3個工作日內，對簽署意見的業主抽查確認，組織外業現場勘察，并拍照留存。經審查資料齊全且符合使用條件的出具使用審查意見，并抄送市維修資金辦；資料不齊全或者不符合使用條件的，一次性書面告知補正手續。（五）申請人組織施工和竣工驗收，簽署竣工驗收結算報告，做出決算審價和受益業主分攤明細清冊，向市維修資金辦申請劃轉維修資金。（六）市維修資金辦應當自收到資金劃轉申請后2個工作日內復核，符合條件的，向專戶管理銀行發出資金劃轉通知。應急維修項目使用維修資金的，按照前款第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）項規定的程序辦理。實施物業管理且已經成立業主大會的物業管理區，其申請人為業主委員會；實施物業管理但未成立業主大會的，其申請人為物業服務企業；未實施物業管理的，其申請人為社區居委會。第二十三條 申請人應當按照維修資金使用范圍，根據物業現狀，制定維修、更新和改造方案。維修、更新和改造方案包括：（一）維修、更新和改造項目的具體內容和組織形式；（二）選擇施工單位，做出工程預算；（三）受益業主交存維修資金余額清單；（四）受益業主擬按戶分攤費用。維修、更新和改造方案，應當首先在物業管理區域內公示，其中預算造價在10萬元（應急維修項目5萬元）以上的，應當經第三方審價機構預審后公示，公示期不少于5日，留存影像證明資料，公示期滿業主無異議后實行表決；業主對公示內容有異議的，申請人應當及時修改維修、更新和改造方案，并認真做好溝通解釋工作。第二十四條 申請人應當通過召開會議、按戶走訪等形式對維修、更新和改造方案進行書面確認。維修、更新和改造方案應當征得雙2/3以上的受益業主書面簽字同意（應急維修項目除外）。不經業主書面委托，不得冒簽或代簽，業主書面確認的合法真實性由申請人負責。第二十五條 物業管理區域內涉及全體業主受益，受入住率等條件的限制，為解決雙2/3以上業主表決難題，可以采取以下表決方式：（一）委托表決：業主將一定時期內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給申請人或者業主代表行使；（二）集合表決：業主大會對特定范圍內的維修資金的使用事項，可以采取一次性集合表決通過后，形成維修、更新和改造預案，授權申請人分批使用；一次性集合表決的有效時間最長3年，具體由業主大會擬定。（三）默認表決:業主大會需提前約定將來參與投票的業主視為同意維修資金使用的事項，相應投票權數計入已投的贊成票；（四）異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。前款規定的表決方式，應當召開業主大會，并在管理規約和業主大會議事規則中約定，由申請人具體實施。在實施表決方案前，申請人應當提前公告或函告全體受益業主，明確告知表決時間、表決方式、使用用途、實施方案、監督措施和法律責任等。第二十六條 申請人應當依法通過比選、公開招投標或者從備選庫隨機抽取等方式擇優選擇具有相應資質的施工單位，簽訂施工合同，合同應當包括承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。單項維修、更新和改造項目預算金額在20萬元以上的，要以公開招投標方式確定施工單位，必要時要聘請具有相應資質的監理單位進行全程施工監理，其招標和聘請監理的相關費用，可以計入該維修、更新和改造項目成本。第二十七條 申請人及時組織施工，施工過程的監督由申請人和相關業主負責，業主、物業使用人及相鄰人應當予以配合，因工程施工不可避免造成業主物業自用部位損壞的，應當修復，費用計入維修、更新和改造項目成本。工程竣工后，申請人組織施工單位對工程進行驗收，并簽署竣工驗收結算報告，聘請工程監理的，監理單位應當一同參與竣工驗收，維修資金列支范圍內的業主可以參與竣工驗收。單項維修、更新和改造項目預算金額在3萬元（應急維修項目5000元）以上的，申請人應當委托具有相應資質的第三方審價機構進行決算審價。第二十八條 申請人應當按照決算（審價）金額作出《維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊》，并在物業管理區域內進行公示，公示期不少于5天。第二十九條 物業維修和更新、改造工程費用按照下列規定列支：（一）用于物業管理區域內共用設施設備維修、更新和改造的，由全體受益業主按照其所有的物業建筑總面積比例承擔，并從業主交存的維修資金中列支；（二）用于整幢樓或者單元本體共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的，由整幢樓或者單元受益業主按照其所有的物業建筑總面積比例承擔，并從業主交存的維修資金中列支；（三）用于出售出租的車庫、車位共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的，由車庫、車位所有權人按照各自擁有車庫、車位面積的比例共同承擔，并從交存的維修資金中列支；業主個人維修資金賬戶余額不足支付所分攤維修、更新和改造費用的，差額部分由該業主自籌承擔。未交存維修資金的其維修、更新和改造費用由業主自籌承擔。共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，涉及建設單位尚未售出的物業，建設單位應當按照上述規定列支分攤維修、更新和改造費用。第六章 服務監督第三十條 申請人應當積極主動為業主做好維修、更新和改造的服務工作，切實履行維修資金的用前表決、實施方案、工程預算、驗收結果及費用分攤等事項的公示告知義務。第三十一條 市維修資金辦應當建立施工、監理、審價機構備選庫，供申請人隨機抽取使用，完善備選庫企業誠信評估體系和巡檢考核體系，定期根據服務開展情況、服務滿意度等進行考核考評，備選庫實行動態管理，12年適時調整一次備選庫，并向社會公布。第三十二條 業主委員會、物業服務企業應當每半年向業主公示維修資金收取、使用和管理等情況，接受業主的監督。業主對交存、使用等情況有異議的，可以向業主委員會、物業服務企業申請復核；對復核結果有異議的，可以向市維修資金辦申請重新復核。市維修資金辦應當自收到申請之日起5個工作日內給予書面答復。第三十三條 市房地產行政主管部門、市維修資金辦應當接受審計機關對維修資金的審計監督。第三十四條 維修資金的財務管理和會計核算，應當符合國務院財政行政主管部門的規定。財政部門應當加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。第三十五條 維修資金專用票據的領取、使用、保存和核銷，應當符合省財政、建設行政主管部門的規定，并接受其監督。第七章 附 則第三十六條 違反本辦法以及國家、省、市有關維修資金管理規定的行為，按照《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》等有關規定予以處理。第三十七條 業主大會自行管理維修資金的管理和使用規定，由市房地產行政主管部門會同市財政部門另行制定。第三十八條 本辦法由市房地產管理局負責解釋。第三十九條 本辦法自2018年1月1日起施行。所轄各縣（市）可參照執行。原《阜陽市物業專項維修資金管理使用實施細則》（阜政辦〔2008〕88號）同時廢止。