某商業小區房地產開發可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】本項目選址于****霞陽鎮****村。業，主要從事房地產開發、房屋工程建筑勞務分包等項目。部、開發部、財務部、售樓部等部門。現有員工20人，其中：工程師2人，助理。根據公司20xx年會計年報情況來看，該公司資產總額546萬元，其中：固。定資產44萬元、流動資產502萬元，全年實現經營收入500萬元，利潤42萬元。資產負責率％，流動比率％，銷售利潤率％。較好，短期償債能力一般，企業有一定盈利能力。小區規劃占地區平方米，建筑占地平方米，總建筑面積平方米，綠化占地面積平方米。本項目預計開發周期為14個月，即20xx年7月動工，至20xx年8月竣工。商品房預售或銀行按揭貸款等辦法籌集。2）《****國民經濟和社會發展“十一五”規劃》；“十一五”期間，全縣以。意進取，實現地區生產總值億元，增長%；財政收入億元，增長27%；區住房均價不斷攀升。十二五期末，城區人口要達到8萬，城區面積達到8萬平方

　　

【正文】 交通應急條件。 2）集中設置消防控制中心，可布置在管理用房首層。 3）小區共設置 二 個應急消防疏散出口，并通過區內的機動車道相連。 4）所有單體均接二類建筑進行消防設計，耐火等級二級。 2 消防給水 根據《建筑設計防火規 范》的規定，小區同時發生火災的次數為 1次，室外消防用水量為 40L／ s；室內消防用水量為 50L／ s，火災延續時間為 2 小時。 本工程消防總用水量為 ／小時， ／次。消防給水水源為城市自來水。 3 電氣消防 在按規范要求必須設置火災自動報警和聯動控制裝置的建筑物，均設置相應的報警和聯動控制裝置，當發生火災時，聯動啟系統相關消防設施，撲救火災；在不設消防報警控制系統的建筑物內，當發生火災時，由建筑物消火栓按鈕直接起動消防泵，撲救火災。在有些建筑物的重要場所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按 規范要求設置應急照明。 第七部分 環保 、 節能與 安全 1 環境保護 編制依據 a）《污水綜合排放標準》 (GB89781996)； b）《大氣污染物綜合排放標準》（ GB1629796）； c）《建筑施工場界噪聲限值》（ GB125231990）； d）《聲環境質量標準》（ GB309620xx）； e）《地表水環境質量標準》（ GH383820xx）； f）《地下水質量標準》 (GB/T1484893)； g）《環境空氣質量標準》 (GB30951996) 環境現狀 項目區內地勢 平坦 ，場址的 生態環境較好。用地靠近城市主干道，但又不直接臨街，具有 “ 鬧中取靜 ” 的相對優勢。用地周邊基本上是 辦公 區 、住宅區和商業區 ，無工業污染源和其他危險品物流設施。 項目對環境的影響 項目對環境的影響主要有以下幾個方面： 1）污染物主要是生活污水。 2）垃圾站堆存的垃圾。 3）在項目土建施工過程，粉狀物料裝卸、運輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風吹等引起的揚塵污染，尤其是風速較大時或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染更為嚴重。 4）施工期間，作業機械聲音屬于突發性非穩態噪聲源，將對附 近的單位和居民的環境產生一定的影響；材料運輸車輛產生的高噪聲將對沿線人群的生活產生一定的影響。 環境治理及保護方案 1） 廢水處理 項目的排水采用雨、污分流排放體制。 項目的生活污水采用化糞池處理，經化糞池處理的污水達到《污水排入城市下 水道水質標準》 CJ3082－ 1999 的水質標準后，經小區內的排水管網排入城市污水排水系統。 2） 環境空氣 項目使用天然氣、 電 作為生活能源，廚房分組設有統一的煙道，油煙廢氣從高出屋頂 1m 的排氣筒排出，住宅樓內無其它集中式廢氣排放源，對空氣影響小。 3） 噪聲 項目無鍋爐等集中 式供熱設施，無集中式中央空調系統，故無高噪聲設備， 主要 聲源為生活噪聲。 4） 項目建成的環境管理 項目建成后，加強環境管理，維護好項目區域的綠化和美化工作，促進環境的良好發展。 5） 施工過程的環境保護 （ 1） 遵循 “ 以人為本 ” 的環保理念，保護城區生態環境 城市環境越來越成為評價一個城市好壞的決定性因素之一，也將影響著城市的經濟（如對旅游的影響）和居民的生活。 環境保護的一個重要內容是系統布局方案中應避免或減少多余的車輛出行次數，集中進行車輛出行前的清潔處理，避免對城市景觀的破壞，并將分散的運輸集中起來，實現運輸 活動 集中 化，不僅有利于降低運輸成本，而且有助于提高運輸效率，節省資源，促進廢棄物的集中處理，從而起到減少噪音、尾氣對城市環境的污染，降低對城市環境的破壞或影響，盡量滿足城市可持續發展的要求。 （ 2） 加強各階段環保措施，確保環保意識的貫徹 充分 考慮 項目區 與居民區之間的合理距離、污染物排放與城市管網 如何 結合、項目區 周邊綠化設計等問題，提倡建設生態型 小區 。 小區 建 成 后會成 為 新的景觀，小區 的美化、景觀、綠化設計從美學、景觀等方面給予更多的考慮。小區內種植一些吸收二氧化 碳 能力較強的植物和滯塵植物，站場外圍綠化帶由高大樹 木、喬木和草地構成，場內綠化帶以灌木和草地為主，配合高度適中的喬木。 （ 3） 工程施工時應避免夜間進行，以免影響周邊居民的休息。 （ 4） 材料運輸中，應采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。道路及施工現場應配置灑水設備，定時灑水，減少起塵量，并定時清掃路面，防止多次揚塵。 （ 5） 定期對各種施工機械、運輸等設備進行維修，以減少噪聲。 （ 6） 項目施工中產生的建筑垃圾可用于低洼處回填。 6） 水土保持 （ 1） 水土流失影響因素 本項目在工程建設過程中的場地平整、道路修建等作業會不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時，易發生水 土流失。 （ 2） 水土流失防治措施 項目在施工過程中應認真貫徹實行《水土保持法及其實施條例》，嚴格按照水土保持的有關規范執行。 工程實施前，應請具有編制水土保持方案資質證書的單位做好水土保持方案，報水利管理部門審批。 施工中，根據實際情況，對臨時性松散表土做適當壓實，對較大坡面做防坡處理。 項目竣工后，應盡量種植草皮、樹木，恢復植被，有利于防止水土流失。 2 節能 建筑節能 本項目在實施過程中，按照國家《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》（建設部）和湖南省《居住建筑節能設計標準》以及有關部門關于節能的政策 和管理規定要求執行。 項目的主要節能措施如下： 1）主體建筑采用新型節能墻體材料。 2）屋面采用隔熱架空層，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴寒侵入室內，減少無功損失，節約電能。 3）擬采用新型的節能門窗，改善建筑熱工性能。 電氣節能 電氣節能是一項重要的技術政策，又是一種能源開發。 其主要節能措施如下： 1）變壓器選用節能型產品； 2）采用并聯電容器進行無功補償，提高用電設備的功率因素； 3）照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節能燈，鎮流器采用 節能型電感鎮流器； 4）電纜導線布線時，盡量避免 線路迂回或電能倒流，適當加大截面，以降低線路阻抗； 5）設計時考慮穩定電壓措施。 節水措施 ，綜合考慮到各種配水器具位置標高和保證安全供水等多種因素，對給水系統的壓力做出合理限定，通過采用節水龍頭或采取減壓措施合理限定配水點的水壓，防止給水系統超壓出流造成的 “ 隱形 ” 水量浪費。 ，選用優質給水管材，避免因給水系統發生二次污染而需將受到污染的水排放和對供水系統進行清洗處理所造成的水量浪費。 ，充分利用各種排水如生活排水、盥洗廢水、 雨水等優質雜排水，減少自來水耗費。 ，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等現象。配水裝置和衛生設備是水的最終使用單元，其節水性能的好壞，直接影響節水的成效，因此，應根據使用場所的實際情況，選擇使用適用的節水器具，提高節水效益。 、消防給水系統的設備，宜選用高效節能的供水設備。 3 勞動安全 本項目安全危害因素主要是項目建設施工過程中的施工場所危險源、施工場所及周圍地段危險源，意外危害發生后，可能造成人員死亡或重傷或重大物質損失。具體如 下： 基坑開挖、人工挖孔樁等施工降水，造成周圍建筑物因地基不均勻沉降而傾斜、開裂，倒塌等意外。 腳手架（包括落地架，懸挑架、爬架等）、模板和支撐、起重塔吊、物料提升機、施工電梯安裝與運行，人工挖孔樁（井）、基坑（槽）施工，局部結構工程或臨時建筑（工棚、圍墻等）失穩，造成坍塌、倒塌意外； 高度大于 2米的作業面（包括高空、洞口、臨邊作業），因安全防護設施不符合或無防護設施、人員未配系防護繩（帶）等造成人員踏空、滑倒、失穩等意外； 焊接、金屬切割、沖擊鉆孔等施工及各種施工電器設備的安全保護（如 ：漏電、絕緣、接地保護、一機一閘）不符合要求，造成人員觸電、局部火災等意外； 工程材料、構件及設備的堆放與搬（吊）運等發生高空墜落、堆放散落、撞擊人員等意外。 堅持 “ 安全第一、預防為主 ” 和 “ 安全責任、重于泰山 ” 的原則，嚴格貫徹執行《安全生產法》和《建設工程安全生產管理條例》等法律法規及管理部門的相關規定，加強安全生產管理工作，確保安全生產。 實行安全生產責任制，與建筑承包商簽訂安全生產責任書，建筑工地安全和衛生措施的最終責任由主承包商承擔； 施工單位應任命有足夠資格和經驗的 人員專職負責和促進安全和衛生工作； 對工作場所可能出現的危險迅速加以防止 ,勞動組織上要考慮工人的安全和健康；使用安全和衛生的材料和產品； 工作場所的安全，應在建筑工地規劃和實施整潔措施，其中包括材料和設備的妥善存放及每隔適當時間清除廢棄物與垃圾； 在其他辦法不能保護工人免從高處墜落的地方 ,安裝并保持適當的安全網或安全擋布；或應提供并使用適當的安全帶； 對建筑機械與設備的安全視情況進行逐類或逐件檢驗測試。 每一腳手架及其組成部分應按其使用目的用適當和優質的材料制作，具有足夠的規模和強度， 并保持完好。 起重機械和升降附屬裝置：按規定在初次使用之前，應對起重機械和升降附屬裝置進行檢驗測試。任何起重機械和升降附屬裝置均應安裝得當，以便在任何活動部件與固定物體之間保持足夠間隔，并保證起重機械的穩定性。在未安置適當的信號設施的情況下不得使用任何起重機械。 按國家法律或條例規定的起重機械的駕駛員和操作人員應符合最低年齡的規定并經過適當培訓，條件合格。 運輸機械、土方和材料搬運設備 :應提供適當的信號和其他指揮裝置，以防止車輛和土方搬運或材料轉運設備運行時所造成的危險。車輛和設備倒退時應采取 特別的預防措施確保安全。 1采取預防措施避免車輛和土方搬運和材料轉動設備陷落到坑穴或水中。 1 加強安全生產教育，牢固樹立安全生產意識，真正做到安全第一。 4 消防安全 編制依據 1.《建筑設計防火規范》（ GB5001620xx） 2.《建筑滅火器配置設計規范》（ GB5014020xx） 編制原則 “ 預防為主、防消結合 ” 的方針。 。 消防措施 ，消防栓滅火器數量與間距按照 ****消防部門的要求布 防。 ，要考慮設置消防通道、消防龍頭。 、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。 、窗簾盡量采用阻燃材料制成的。 。 ，施工單位要嚴格按照設計要求施工隊，不得擅自更改施工圖。 ，要建立安全巡視制度，制定安全規章，對職工進行安全教育。 。設計好項目 平面 圖，規劃好消防設施， 圖中標明每一消防箱和消防龍頭的位置。 消防方式 本項目區域內均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災，冷卻水消防系統采用常高壓給水消防系統。 消防器材 本項目配備一定數量手提式干粉滅火器。 消防外協 消防外援由建設方與當地消防部門協商解決。 第八部分 投資估算 與資金籌措 1 投資估算 編制依據 1）湖南省建筑工程概算定額（ 1999 年）； 2）國家發改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》； 3）國家建設部發布的《房地產開發項目經濟評價方法》投資估算方法（ 20xx年 10月）； 4）國家現行的政策法規及建設單位提供的有關數據； 5）現行的市場價格信息資料。 估算范圍 本項目建設投資估算范圍包括研究報告推薦的 技術方案所包含的建設內容的建安工程費（不含裝修費）、配套設備的購置及安裝費用、項目管理費 、 工程建設其他費用以及工程預備費。 估算說明 開發建設投資估算范圍包括 土地成本、 建筑安裝工程費、其他費用、不可預見費 以及建設期利息 等 。 1） 圖紙設計費用按建筑面積 40 元 /m2計取； 2）不可預見費用按 建安費用 3%計取； 3） 工程質量監督管理 費按 建安費用 2‰ 計取； 4） 工程 監理費按建安費用 3%計取； 5）招標代理費用按建安費用 2%計取； 6）基礎設施費按水電、道路、綠化標準價計取； 7） 建筑規費按 元 m2計取 。 投資估算 本 項目 建設 估算 總投資 萬元，其中土地成本 萬元，建安費用 萬元，其它費用 萬元，不可預見費用 萬元，建設期利息 萬元。 項目建設總投資 估算 見 投資估算 表 如下： 投資估算表 單位：萬元 序號 項 目 估算金額 備 注 1 建安費用 2 前期工程費用 圖紙設計費 建筑面積 40 元 /m2 規劃審圖費 3 基礎設施費 道路、水電、綠化 4 建設費用 管理費用 銷售收入的 2% 銷 售費用 銷售收入的 % .財務費用 年利率的 % 5 間接費用 工程監理費 建安 3％ 招標代理服務費 建安 2% 工程質量監督管理費 建安 2‰ 白蟻防治費 建筑面積 2 元 /m2 勞保基金 土地成本 % 防雷審