某經濟適用房建設項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 可行性研究 報告 29 （ 3）國家現行的有關規范、規程及相關行業標準； （ 4）相關專業提供的設計資料。 設計內容 （ 1）本設計包括建設紅線內的以下內容 :變配電系統；照明系統； 防雷保護、安全措施及接地系統；電話系統；寬帶系統；有線電視系統；對講系統；消防系統。 （ 2）照明系統：電源由配電室引出低壓 220／ 380V 交流聚氯乙烯電纜直埋引至各樓電纜連接柜。本項目建筑按三類防雷的建筑物設計防雷系統，在屋頂設置避雷帶。 （ 3）電話寬帶系統：各樓獨立設置電話寬帶網絡交接箱。 （ 4）有線電視系統：各樓獨立設置電視信號放大箱。 （ 5）對講系統：各住宅單元均設有對講系統，通過總線連接至本樓對講主機。 （ 6）消防系統：住宅及大型公共建筑根據國家規范要求設置火災報警系統和消防聯動控制系統；火災應急 廣播系統；消防專用電話系統；應急照明控制及消防系統接地。 六、節能節水措施 節能措施 設計依據 國家頒布實施的現行有關節能和合理利用能源的規定及標準；各相關專業提供的有關技術資料。 建筑設計節能措施 （ 1）屋面采用 80mm 聚苯板保溫層， SBS 防水層；坡屋面鋪 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 30 油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。 （ 2）外墻采用 70 厚聚苯板保溫層，聚合物砂漿打底抹面，刷外墻涂料。不 采暖樓梯間為 50 厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料； （ 3）戶門采用雙膠合板門，內夾 20 厚模塑聚苯板，窗為塑鋼窗單層中空玻璃，空氣層厚度為 12mm，氣密性不低于 3 級，傳熱系數為 。 （ 4）地下室外墻外側采用 300 厚爐渣保溫層，沿外墻散水和室內地面下 2M 范圍內商團。 （ 5）門窗三道密封保溫、隔熱、隔音。 安裝工程設計節能措施 （ 1）給排水部分：給水管暗管采用 PP—R 管，地溝內及立管采用熱鍍鋅鋼管，排水明管采用 UPVC 管，暗管采用離心式鑄鐵排水管。室內設熱水供應系統。 （ 2）采暖部分采用分戶熱水地熱采暖系統，戶內供暖管道埋設于地面墊層內，除戶內管道采用 PE—RT 管，其他管道采用鍍鋅鋼管。 室內供熱系統采用低溫地板輻射采暖技術，增大發熱面積，使熱輻 射均勻。 （ 3）室外供熱管網采用地溝敷設，并加保溫層，保溫層厚度嚴格計算。采暖供熱系統，嚴格按設計負荷設置，不得擴大負荷，設置計量儀表嚴格控制。 節水措施 （ 1）施工過程中采用高效節水型 工藝技術 、設備 材料。 （ 2）供水系統采取防滲、防漏措施，降低水資源無效消耗，提 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 31 高水資源利用率。 （ 3）選用節水型，質量可靠的衛生潔具。 （ 4）按規定安裝各級水表，以控制用水量。 （ 5）水池、水箱采取防水質惡化的措施。 第四章 項目選址及土地利用 一、項目選址 項目位置 該經濟適用房開發項目 位于 ***市南 三環路 ***。 項目周邊環境 本項目建成后交通較為便利。項目周邊無標志性或特殊建筑。本項目將與周邊環境已有建筑物協調一致，且道路綠化合理均衡，滿足城市規劃要求。 項目地質條件 工程地質 ***市礦藏資源豐富，是我國著名的 “ 煤鄉 ” ，煤炭儲量大、質量好、熱值高，已探明的煤炭總儲量達 億噸，是我國重要的優質動力煤生產基地。境內地下礦藏還有鐵、銅、鋁、鋅、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花崗石等。 礦區總體上西北翼寬緩，地層傾角一般 5176。 — 15176。，東南翼較陡，地層傾角最大 30176。 — 60176。，邊緣局 部地段直立至倒轉。但總的來看，區內地層傾角平緩，一般為 5176。 — 8176。，構造簡單。 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 32 水文地質條件 ***地處黃土高原，屬溫帶大陸型氣候，降水少、日照多，晝夜溫差大，四季分明。年日照時數為 3000 小時，無霜期東南部 156天、西北部 100 天，年均氣溫 7℃，年均降水 360450 毫米，年均蒸發量 1144 毫米，降水多集中分布于 79 月間。 ***市是水資源缺乏地區之一，全市水資源總量為 億立方米，有大中型水庫 6 座，總庫容 億立方米。 二、用地方案 土地權屬及占地面積 該地塊原歸屬于 ***市 ***鄉 ***，后出讓于該項目單位 。 項目 地塊 位于 ***市南三環路 ***。項目 總用地面積為 平方米，合 畝 。 土地現狀及相關規劃 土地利用現狀 該項目總用地面積為 平方米。該 地塊現 利用率極低，其上 附著 少數建筑 物 ， 其余 多 為荒地 被垃圾覆蓋 。 規劃 為了城市發展和社會繁榮穩定， 該地塊 被劃為城市規劃用地，為居住用地， 用于居民住房建設，以滿足 ***市 廣大中低收入家庭的住房需求。 合理性 本項目對該地塊的開發利用合理， 項目選址符合 ***市城市土地利用總體規 劃及城市發展規劃，符合國家相關 政策 標準。 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 33 第五章 征地拆遷 一、總述 對已有建筑物的拆遷是為了保證國家公共設施和公益事業建設用地。為了滿足經濟發展的需要，我國設置了城市房屋拆遷相關法律制度。 2020 年，我國出臺了《城市房屋拆遷管理條例》，這是拆遷所遵循的法律依據。 本次拆遷的法律依據有： 國務院《城市房屋拆遷管理條例》 山西省《城市房屋拆遷條例》 山西省《城市房屋拆遷補助與補償標準暫行辦法》 ***市《城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》 建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》 二、原則 評估原則 在征地拆遷過程中應做到 客觀、公正 ， 在具體評估時作業應遵循 下列 原則： （ 1） 合法原則 ，即 要求評估應以估價對象的合法權益為前提進行 ，其中 合法權益包括合法產權，合法使用，合法處分等； （ 2） 最佳使用原則最佳使用原則 ，即 指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用； （ 3） 替代原則 ，即 要求評估結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格； 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 34 （ 4） 估價時點原則 ，即要 求評估結果應是對象在估價時點時的客觀合理價格或價值； （ 5） 公平原則 ，即 要求評 估應站在中立的立場上，提出一 個 對各方當事人都相公平的價格。 征地拆遷原則 在征地拆遷時應遵守以下基本原則： （ 1）符合城市規劃的要求； （ 2）有利于城市舊區改造； （ 3）合理補償； （ 4）有利于環境的改善； 三、補償 本 項目凈用地面積 平方米 ， 項目單位 按 每畝 30 萬元進行補償，共 支付土地補償費 萬元。 本項目地塊上附著少數建筑物，共涉及到搬遷 12 戶 475 平方米，按每平方米 元進行補償，共支付拆遷安置費用 萬元。 四、影響分析 本項目補償方案中的補償依據、補償 標準均符合國家相關規定，并且符合當地實際情況，實現了土地的合理利用。 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 35 第六章 環境分析 一、污染物分析 該 項目為 新建 住宅小區，所產生的污染物主要為生活垃圾和生活污水。 生活垃圾類別 可回收物：指宜于資源利用的垃圾，包括紙類、塑料、橡膠、玻璃、金屬和織物等。 廚 房 垃圾：指剩飯菜和瓜果殼等生物性垃圾，適于生化處理或堆肥。 電器件：包括柱形和扣形電池，以及各種廢舊電器等。 紙類：包括書報紙、包裝紙和紙板紙等，不包括衛生紙。 瓶罐：各類瓶罐物品，包括塑料的、金屬的、玻璃的等，不包括陶瓷 的。 其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、磚瓦和陶器等。 生活污水 生活污水指居民生活中排出的受過不同程度污染的水體，主要有廚房廢水及因生活衛生產生的廢水。 二 、環境影響及措施 垃圾數量預測 根據當地現有的時間情況以及發展態勢，預測生活垃圾量為*天。本項目住宅部分為 平方米，按人均住房面積為 30 平方米計算，該社區一天產生的垃圾為 噸 。 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 36 垃圾處理 生活污水通過管道排入城市污水管道，進行集中處理。 生活垃圾從源頭開始分類， 實行分類投放、分類收集 、分類運輸和分類處理 ， 促進垃圾的減量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋處理。 為了維護社區環境衛生，共同營造“文明、衛生、整潔、舒適、優雅、有序”的生活、工作環境，小區內將配置符合環保的生活分類垃圾桶（紅桶、綠桶、黃桶）： （ 1）紅桶為有害垃圾桶，如：日光燈管、電池、噴霧罐、涂改液瓶、指甲油瓶、藥品、藥瓶、針頭、針筒等； 綠桶為不可回收垃圾桶，如：剩余飯菜、魚肉殘渣、菜葉、果皮等廚房垃圾； 黃桶為可回收垃圾桶，如：紙類、玻璃、金屬、塑料、橡膠、竹木制品、紡織品類。 （ 2）生活垃圾分類投入相應的垃圾桶內，嚴禁隨 意丟棄。 （ 3）將裝修土頭垃圾裝袋后堆放在垃圾桶旁。 影響分析 本項目建設及建成后產生的垃圾不會對環境形成明顯的影響，且在項目實施過程中及建成后均采取相關處理措施，從而最大程度上實現了對環境的保護。 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 37 第七章 經濟分析 一、投資估算 投資估算 編制 依據 （ 1） 根據各專業提供的建筑安裝工程量和設備清單； （ 2）《山西省建筑工程概算定額》晉建標字（ 2020） 86 號； （ 3） 其他費用依據《山西省建設工程其他費用標準》（ 2020）； （ 4） 業主提供的有關資料； （ 5） 編制單位掌握的資料。 建設投資估算 建筑工程費 建筑工程費依據《山西省建筑工程概算定額》概算指標，結合本項目實際建筑設計情況進行調整確定。 工程建設其他費用 （ 1）本投資估算中土地使用費 ，按照《中華人民共和國土地管理法》、《山西省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》及 《城市房屋拆遷管理條例》 規定，分別計算建設項目取得土地使用權而支付的費用 。 （ 2）建設單位管理費包括建設單位 開辦費、 建設單位管理經費等 為保證項目建設工作正常進行所需的各種費用 。 （ 3）勘察設計費包括項目建議書和可行性研究報告編制費、勘察費、設計費 、施工圖預算費等。 （ 4）建設監理費包括設計、施工階段 對工程實施 監理 工作所需的 費 用，按照國家物價局、建設部 [1992]價費字 479 號執行 。 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 38 （ 5） 城市基礎設施配套費指指在規劃區內進行新建、改建、擴建（包括翻修后超過原面積 30%的建設項目）各類工程項目的單位和個人，均需繳納的用于完善該項目基礎設施的費用。 （ 6） 城市消防設施配套費指新建、改建、擴建（包括翻修后超過原面積 30%的建設項目）各類工程項目的單位和個人，均需繳納的用于城市消防站等消防設施建設的費用。 （ 7） 人防工程易地建設費是指在修建民用 建筑時，同時修建戰時可用于防空的地下室，但因地質、地形、結構、規模和施工等原因不適宜修建防空地下室的，經當地人防主管部門批準可不建設防空地下室，或者防空地下室竣工后，因施工質量不合格，經過人防主管部門驗收并經過補修或返工仍不合格的，由建設單位向所在地人防主管部門繳納異地建設費。 （ 8） 城市新增用水量增容費是指新建、改建、擴建（包括翻修后超過原面積 30%的建設項目）各類工程項目的單位，需要新增用水量的，須按《山西省實施 城市節約用水管理規定 辦法》 ,向城市節水部門一次性交納增容費。 （ 9）辦公及生活家具購置費 ：包括能滿足本項目初期正常使用和管理所必須的辦公和生活家具、用具的費用。 預備費 基 本預備費取一類工程費用和二類其他費用之和的 8%； 價差預備費根據目前物價狀況，按零計算。 投資估算表 項目建設 總投資估算匯總表（見表 71）； 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 39 建設投資估算表（見表 72）； 主要建構筑物造價一覽表（ 73） 其它費用估算表（見表 74）； 分年投資計劃與資金籌措表詳見附表 1。 總投資估算匯總表 表 71 單位：萬元投資比例（ % ）1 建設投資 % 建設投資靜態部分 %1. 1. 1 建筑工程費 %1. 1. 2 設備及工器具購置費 %1. 1. 3 安裝工程費 %1. 1. 4 工程建設其他費用 %1. 1. 5 基本預備費 %1. 2 建設投資動態部分 %1. 2. 1 漲價預備費 %1. 2. 2 建設期利息 %2 流動資金 %3 項目總投資 %合計工程或費用名稱序號