北京王府井爛尾樓項目匯通大廈及新增用地項目競買價格測算報告_46頁-資料下載頁

【導讀】{ "error_code": 17, "error_msg": "Open api daily request limit reached" }

　　

【正文】 權重系數修正表 項目名稱 住宅比準價格 (元 /平方米 ) 銷售狀況權重 (銷售率 ) 加權后的相對價格 (元 /平方米 ) 本項目住宅銷售平均標準基價 (元 /平方米 ) 黌門公館 4916 90% 4425 摩卡 .筑 4651 60% 2791 伊頓社區 5213 90% 4691 240% 11907 4961 備注：各項目銷售進度系調查估計。 根據實際情況，結合以上結果， 建議本住宅物業當前銷售單價為每平方米 4900 元 (2021年 8 月 ) 本物業銷售期間銷售單價確定 根據成都市場的情況， 設定本住宅物業年銷售價格上漲幅度為 6%，則本物業銷售期間銷售單價為每平方米 5200 元。 二 )裙樓 物業租賃單價確定 一層 租賃單價確定 鑒于 本 項目一樓周邊人氣較差，商業不發達，物業規劃一般，結合本項目周邊門面租賃情況，預計本項目一樓租賃平均單價為每平方米 160 元。 考慮到近幾年成都類似物業租賃情況 ， 以及計算的方便， 設定 其 以后各年的 租賃價格 不再上浮 (下同 )。 本物業可類比 門面租賃 情況 項目名稱 位置 每平方米租金 備注 氣象大廈一樓門面 氣象學院 139 元 處于大學路與人民南路交匯處，人氣一般， 規劃 較差。 黌門公館一樓鋪面 一環路內國學巷 240 元 緊鄰漿洗街商區，處華西商圈繁華的商業地帶，人 氣濃厚。 待估物業 錦江大橋府南河邊，臨氣象學院 臨人民南路，人氣較差，商業不發達，規劃一般。 二至四層租賃單價的確定 根據本項目裙樓的規劃現狀和市場情況，預計二至四層租賃單價每平方米分別為 140元、 130 元和 120 元。 三 )辦公物業租賃單價確定 辦公物業租賃單價由市場比較法求得，其求取過程如下： 比較實例選擇 為確定辦公物業租賃價格，根據替代原則，選取三個處于同一物業 供需圈層的比較實 《 2021 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第 12 頁 共 68 頁 匯通大廈及新增用地項目競 買 價格測算報告 例。通過對成都市人民南路兩邊純寫字樓租賃市場的調查，對選擇實例進行剔除后，取得下列三個交易案例作為比較實例： 項目名稱 待估物業 案例 A 案例 B 案例 C 匯通大廈 川信大廈 城市之心 威斯頓聯邦 位置 人民南路二段 1 號 人民南路二段 18 號 人民南路一段 18 號 成都領事館路 2 號 項目類型 純寫字樓 純寫字樓 純寫字樓 純寫字樓 總樓層 35 層 38 層 25 層 23 層 停車位 地下約 220 個 地下 148 個 地下 180 個，地面 100個 近 300 個 建筑結構 框筒結構 框架式 框架式 框架式 建成時間 待建 1999 年 2021 年 2021 年 建筑面積 約 萬平方米 (地上 ) 65749 平方米 52021 平方米 54191 平方米 標準面積 待定 179 至 470平方米 至 1555 平方米 90 至 1500平方米 物業公司 待定 四川川信物業管理有限公司 成都奧萊物業服務有限公司 威斯頓物業管理 (香港 )公司 消防 自動噴淋，煙感系統 自動消防系統，各層配備有 自動噴淋裝置、煙溫感探測 器、應急燈 自動噴淋，煙感系統 自動噴淋系統 電梯 13 部多快， 裙樓 扶梯 2 部 ， 2 部觀光 電梯 6 臺三菱、 2 臺 LG 豪華 6 部客梯、 1 部消防電梯 DOVER 8 部，裙樓扶梯 8 部 空調 特靈空調 美國約克智能冷暖空調，每 座次配備美國霍尼維爾溫控 調節器，可任意調節室溫 全中央空調，電制冷 分層式空調 通訊設施 待定 (設定為甲級標準 ) 國 ATamp。T 智能綜合布線系統， 每 12 平米設置一個信息點 光纖和進口 6 類綜合布線 電話，采用 lucent公司綜合 布線 裝修情況 待定 (設定為甲級標準 ) 中高等裝修 高級地磚、乳膠漆墻面、屋 頂扣板 中高等裝修 比較因素選擇 根據待估 物業以租賃形 式交易 的實際情況，其比較因素的選擇定為交易情況、交易期日、區域因素 和 個別因素。 其中，區域因素 設 定為商服繁華、道路通達度、公交便捷度、公用設施、環境質量，個別因數 設 定為建筑年代、面積、建筑結構、硬件狀況、物業管理 。 比較因數條件說明 將以上 比較實例 與待估宗地進行分析比較，并作具體的因數條件說明 。 比較因數 待估物業 案例 A 案例 B 案例 C 交易情況 正常，設定為現房 正常 正常 正常 交易期日 設定為近期 近期 近期 近期 商服繁華 商服繁華好 商服繁華較好 商服繁華很好 商服繁華較好 道 路通達度 臨人民南路 臨人民南路、紅照壁街 臨人民南路、西御街 臨人民南路、領事館路 公交便捷度 距公交站點 500 米左右 距公交站點 500 米左右 距公交站點 200 米左右，公 交線路多 緊臨公交站點，公交線路一般 《 2021 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第 13 頁 共 68 頁 匯通大廈及新增用地項目競 買 價格測算報告 公用設施 距各類公用設施 較近，質量優 距各類公用設施較近， 質量較優 距各類公用設施很近， 質量很優 距各類公用設施較近，質量較優 環境質量 很優 較好 一般 較好 建筑年代 待建 1999 年 2021 年 2021 年 面積 面積適中 面積適中 面積適中 面積適中 建筑結構 框筒結構 框架式 框架式 框架式 硬件狀況 設定為 甲級 甲級 甲級 甲級 物業管理 設定為知名品牌物業 四川川信物業管理有限公司 成都奧萊物業服務有限公司 威斯頓物業管理 (香港 )有限公司 比較因數條件指數 因數 待估物業 案例 A 案例 B 案例 C 交易情況 100 100 110 100 交易期日 100 100 100 100 區域因數 商服繁華 100 105 110 105 道路通達度 100 105 105 105 公交便捷度 100 100 110 100 公用設施 100 103 105 103 環境質量 100 97 95 97 修正系數 合計 100 110 125 110 個別因數 建筑年代 100 96 97 98 面積 100 100 100 100 建筑結構 100 100 100 100 硬件狀況 100 100 100 105 物業管理 100 95 100 100 修正系數 合計 100 91 97 103 比較因數修正 分析 項目 案例 A 案例 B 案例 C 實際租賃價格 100 元 100 元 130 元 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易期日修正 100/100 100/100 100/100 區域因素修正 100/110 100/125 100/110 個別因素修正 100/91 100/97 100/103 修正后 比準 租賃價格 100 元 82 元 115 元 備注：案例 A 的租賃價格為每租賃面積 95 元，折算為建筑面積約為 100元。 待估物業租賃比準價格 待估物業租賃比準價格＝ (案例 A 比準租賃價格 +案例 B 比準租賃價格 +案例 C 比準租賃價格 )247。 3 ＝ (100 元 /平方米＋ 82 元 /平方米＋ 115 元 /平方米 )247。 3 ＝ 99 元 /平方米 因此，根據實際情況，結合以上結果，建議辦公物業租賃單價為 每月 每建筑平方米 100 《 2021 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第 14 頁 共 68 頁 匯通大廈及新增用地項目競 買 價格測算報告 元，且考慮到近幾年成都類似物業租賃情況，以及計算的方便，設定其以后各年的租賃價格不再上浮。 四 )車位 物業 租賃單價確定 根據替代原則，選取三個處于同一物業供需圈層的比較實例。通過對成都市人民南路兩邊純寫字樓租賃市場的調查，對選擇實例進行剔除后，取得川信大廈、城市之心和威斯頓聯邦三個交易案例作為比較實例，其每個車位每月租賃價格分別為 400 至 500 元、 400至 450 元、 350 至 450 元。根據本物業的實際情況，結合比較實例租賃價格，建議本物業每個車位租賃價格為每月 400 元。 五 )物業租售單價匯總一覽表 項目名稱 租售面積 (平方米 或個 ) 每平方米銷售單價或月租賃單價 備注 住宅 部分 18584 5200 元 設定在銷售期內價格不變。 裙樓一層 部分 5261 160 元 設定在租賃期內租賃價格不變。 裙樓二層 部分 4815 140 元 同上 。 裙樓三層 部分 5307 130 元 同上 。 裙樓四層 部分 5307 120 元 同上 。 辦公樓部分 34003 100 元 同 上 。 車位 部分 360 400 元 同上 。 (十 )測算過程 一 )測算 估價對象 開發完成后的房地產價值 開發完成后的房地產價值＝銷售部分物業的凈銷售收入＋租賃部分物業的收益價格 ＝銷售部分物業的銷售收入－銷售稅費＋租賃部分物業的收益價格 確定開發完成后 銷售部分物業 的凈收入 銷售物業為匯通大廈二區的 22 套住宅 4584 平方米和新增地塊待建大廈的公寓 14000平方米，銷售時間為 開發經營期的 第二年，銷售價格為每平方米 5200 元。 經計算，開發完成后該部分物業的銷售凈收入為 億元。其計算表格及過程如下： 序號 項目 數值 (億元 ) 備注 ① 銷售收入 ② 銷售稅金及附加 營業稅 銷售收入的 5%。 城市維護建設稅 營業稅的 7%。 教育費附加 營業稅的 3%。 交易印花稅 銷售收入的 %。 副食品調控基金 銷售收入的 %。 《 2021 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第 15 頁 共 68 頁 匯通大廈及新增用地項目競 買 價格測算報告 ③ 銷售費用 按銷售收入的 3%計算。 ④ 銷售凈 收入 ④ =① ② ③。 確定開發完成后租賃部分物業的收益價格 【 1】 確定年租金總收入 租賃物業包括裙樓 一層 5261 平方米、二層 4815 平方米、三層 5307 平方米、四層 5307平方米和辦公樓部分 34003 平方米及 360 個車位 ，租賃時間自開發經營期的第二年開始，預計裙樓一層每平方米每月的租金為 160 元、二層為 140 元、三層為 130 元、四層為 120元， 辦公樓每平方米每月的租金預計為 100 元，車位每個每月租金為 400 元。 預計裙樓一至四層第二年空置率為 40%、第三年為 30%、第四年為 20%，自第五年起以后每年空置率將穩定在 10%；預計辦公樓第二年空置率為 50%、第三年為 20%、第四年為 15%，自第五年起以后每年空置率將穩定在 5%；預計車位第二年空置率為 60%、第三年為 15%、第四年為 10%，自第五年起以后每年空置率將穩定在 5%。 經計算，第二年該部分物業的年租金收入為 億元，第三年為 億元，第四年為 億元，自第五年起以后每年為 億元。其計算表格及過程如下： 序號 項目名稱 細項 年租金收入情況 單位 :億元 第一年 第二年 第三年 第四年 自第五年起以后每年 1 裙樓 部分 一層 二層 三