物業管理公司工程部職責制度與作業指導書-資料下載頁

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【正文】 修的工作方式。 弱電系統：周界報警系統、紅外報警系統、單元門禁對講系統、攝像監控系統、巡更系統、緊急求救系統、小區廣播系統、小區背景音樂系統、刷卡系統； 周界報警系統、紅外報警系 統、單元門禁對講系統、攝像監控系統、巡更系統、緊急求救系統、小區廣播系統、小區背景音樂系統、刷卡系統：每月檢查 1 次，維保采取外委方式。 道閘系統：伸縮式電動門、閘臂系統 伸縮式電動門：每月月檢修 1 次。 閘臂系統：每月檢修 1 次。 1空調系統：集群式中央空調系統。 集群式中央空調系統：運行時間每天巡檢 1 次，每年維保兩次（外委）。 1特殊給排水系統：中水處理設備、泳池過濾設備。 中水處理設備：每次使用前檢查 1 次。 泳池過濾設備：每次使用前檢查 1 次。 1綠化設備：草坪機、綠籬機、割灌機、機 動噴霧機、（屬于基礎設施） 草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機：每次使用前檢查 1 次，使用完后保養 1 次。 1通訊設備：對講機（屬于基礎設施）。 對講機：使用前檢查 1 次。采取應急維修的方式。 1輔助設備：空壓機，管道疏通機。 空壓機：每季度檢查 1 次。每年維保 1 次。 管道疏通機：每次使用前檢查 1 次。使用完后保養 1 次。 四、計量設備維護要求 計量設備：壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計、拉力計、鉗型電流表。 壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計、拉力計、鉗型電流表：每年進行 1 次計量。 設備 設施管理作業指導書 目的：建立公司管理設施設備的作業方式。 適用范圍：南京銀城物業管理有限公司托管的各住宅物業。 職責： ： 工程部制定設施設備的完好標準和設施設備的維護保養要求。每半年組織一次對設施設備完好標準和設施設備維護保養要求文件的評審，達到不斷改進的目的。 每月對小區的設施設備維護保養工作進行檢查。 協助處理小區各類重大疑難工程問題。 組織小區對設施設備進行完好率的統計，對數據進行分析，采取預防措施和糾正措施 組織、督促 、查驗小區個別項目的對外維保委保工作 ： 全面了解、熟悉小區內設施、設備的位置及配置情況。 根據公司對設施設備的維保要求組織建立小區設施設備臺帳和維保計劃。 組織小區維修人員實施維保工作和日常維修工作。 負責維修保養工作中簽報的溝通工作。負責問題匯報的溝通處理工作。 做好設施、設備運行、維修保養的安全預防措施，防止事故發生。 對標準和要求中不適宜的地方在每份文件的《文件意見控制》上予以記錄，作為今后評審的依據。 職責： 按照公司對設施設備的各項管理要求，對小區內設施設備進行巡檢、檢查、維修保養。 對巡檢、檢查、維修保養工作做好相應的記錄。 服從小區經理和工程主管的安排。 在實施標準和要求的實際工作中對標準和要求中不適宜的地方向管理處的管理人員提出意見。 小區各管理人員在小區的各項工作中，遇到或巡視到達不到設施設備完好標準的現象、故障時應予以記錄，并報到管理處指定的人員手中。 內容 工程部按照公司的質量方針和工程部的質量目標對托管物 業所涉及到的設施設備制定本公司的設施設備完好標準和設施設備維護保養的要求，并報公司領導批準。得到批準后組織各部門及各管理處人員進行培訓。每隔半年組織對設施設備完好標準和設施設備維護保養要求文件的評審，并根據運作情況向公司提出設施設備的管理意見，采取糾正措施和預防措施。 工程部督促各小區建立設施設備臺帳，審核各小區制定的設施設備維保計劃，每月檢查各小區設施設備維保計劃的執行情況和各項記錄，填寫《工程部檢查設施設備記錄表》，對查出的問題督促小區進行糾正。 審核各小區關于工程維修維保中的簽報，在小區的 簽報單上提出部門意見向公司領導匯報。指導、協助小區處理各類重大疑難工程問題。必要時聯系外協單位進行解決。 工程部在公司授權下和外協單位簽定小區設施設備的維修維保合同，并對外委項目的工作進行協調和組織驗收。 工程部在公司領導授權下，負責采購由小區報公司領導批準的，大批量的設施設備。批準的形式是小區的工作簽報。 工程部每年組織兩次培訓，內容是關于設施設備的維護、管理和安全運行。形式采取交流經驗、工程部安排人員授課、聘請公司以外的專業人員授課等。 小區工程主管組織維修人員建立起小區的設施設 備臺帳和名細，并根據公司《設施設備的維護保養要求》制定本小區的設施設備維保計劃，并組織實施。小區所建立的設施設備臺帳、設施設備名細、設施設備維保計劃須報至工程部得到審核和批準。 小區工程主管、維修管理人員和涉及到設施設備管理的人員都要開展培訓，學習和掌握公司制定的《設施設備的完好標準》和《設施設備的維護保養要求》。并以《設施設備的完好標準》和《設施設備的維護保養要求》作為開展設施設備維護、保養、檢查工作的依據。實時填寫各個文件的《文件意見控制》作為文件評審和工作改進的依據。 小區對設施設備應采取 全員管理的方式，分為專業管理和接口管理，專業管理由小區維修人員負責巡檢、檢查、維修、保養、維保。接口管理由管理處安排給其他各部門或片區管理人員。專業管理和接口管理工作的內容見《維修人員工作內容作業指導書》。 工程主管根據本小區的維保計劃每月應制定月度計劃填入《計劃單》，《計劃單》內要求填入小區維修人員應做的工作和維修主管應做的工作和需要相關部門進行配合的工作。工程主管安排小區維修人員對設施設備進行巡檢，巡檢到各個機站房時，應填寫機站房內相應的表單，《電梯巡檢表》、《配電房巡檢表》、《風機巡檢表》、《二次供水泵房巡檢表》、《消防泵房巡檢表》、《中央空調機房巡檢表》、《消防監控室巡檢表》，工程主管要對設施設備的巡檢維護保養情況進行定期定量抽檢，小區各管理人員也對設施設備的維護保養情況進行定期定量的抽檢和檢查。抽檢或檢查時可依據《計劃單》或公司及管理處的臨時安排填寫《設施設備檢查表》，將要檢查的設施設備填入《設施設備檢查表》，按表單的內容進行檢查。對于接口管理的設施設備也填寫《設施設備檢查表》，依據《設施設備的完好標準》進行抽檢、檢查。 根據計劃或安排，對設施設備進行巡檢、抽檢、檢查時，達不到完好標準的 問題和出現的故障都填入《問題處理單》，每份《問題處理單》都交到管理處指定的人員手中，指定的人員簽收后對問題和故障進行分類、安排和跟蹤，最終處理的情況填入《問題處理單》，處理情況分為“已解決”、“列入下月（或周）工作計劃”、“報管理處領導處理”、“報公司相關部門處理”。 ，應急維修的要求見《應急上門維修標準程序》。對于按計劃或安排進行的維護保養，填寫《設施設備維護保養記錄》，完成后交到管理處指定的工作人員手中，工程管理人員必須進行核查，對完成情況進行評定。 （或周）計劃以及臨時突發性維修，應采取提醒、布置安全措施，確保各項維修、維護保養工作不發生安全隱患和安全事故。 ，通過發現、遇到、巡視到、有業主報到等方式發現設施設備達不到完好標準時，應予以記錄報到管理處前臺，由前臺將情況予以記錄轉到管理處工程主管或主任，由工程主管或主任填寫《問題處理單》，按本作業指導書 的內容進行處理。特別是業主的提醒，在處理完成后還應由管理處將處理情況反饋給業主。 設備編號作業指導書 ： 建立設備編號是為了更好地 對各小區的各種設備進行管理。 ： 銀城物業公司所管理的各個小區的各種設備。 ： 銀城物業公司工程部：制定各種機電設備和測量設備的編號方法。 ：負責組織實施制定的編號方法。 各小區管理處和各管理處的維修水電工：具體實施上標識牌維護標識牌。 ： 物業公司工程部制定物業公司所管理的各個小區的各種設備的編號方法。同時報請物業公司經理批準，編號方法經批準后既時生效，開始執行。 由物業公司工程部負責組織、實施編號方法，組織各小區管理處 和各管理處的維修水電工展開工作。同時應按編號建立設施、設備的清單。 設施設備清單內容包括系統分類設備編號設備名稱設備型號規格主要參數和安裝位置。 ： 供配電設備 a、高壓配電柜 b、變壓器 c、低壓配電柜 d、發電機 e、樓層配電柜 f、控制柜 給排水設備 a、地下蓄水池 b、生活水泵系統 c、供水箱 d、減壓閥 e、閘閥 f、潛水泵 電梯設備 a、消防電梯 b、客梯 c、貨梯 d、扶梯 中央空調設備 a、中央空調燃油鍋爐 b、冷卻水塔 c、熱泵 d、冷卻泵 e、循環泵 f、控制柜 消防設備 a、主控柜 b、模擬柜 c、聯動控制柜 d、消防水泵 e、噴灑泵 f、（排煙正壓送風）風機 g、防火卷簾門 公用天線設備 a、天線架 b、放大器 防盜對講設備 a、主機 電視監控設備 a、控制器 b、電視機 c、攝像鏡頭 c、錄像機 d、錄像帶 車輛管理設備 a、汽車道閘 三表計量設備 a、計算機 b、 UPS電源 綠化機械 a、剪草機 b、割灌機 c、打藥機 測量設備 a、卷尺 b、磅稱 c 萬用表 加工等固定資產設備 名 稱 代碼 名 稱 代碼 名 稱 代碼 高壓配電柜 GPG 消防泵 XFB 消防電梯 XT 變壓器 BYQ 噴灑泵 PSB 客梯 KT 柴油發電機 CFJ 潛水泵 QSB 貨梯 HT 低壓配電柜 DPG 補壓泵 BYP 扶梯 FT 消防控制柜 XKG 生活給水泵 GSB 空調柜機 GK 中央空調 ZK 空調水泵 KB 空調水塔 ST 電視監控設備 JK 電子設備 DZ 三表計量設備 JL 綠化設備 LH 水池 SC 風機 FJ 汽車道閘 DZ 防火卷簾門 JLM 防盜對講 DJ 公用天線 TX 閥門 FM 電機 M 計量器具 Me 銀城物業： YCWY 九九公寓： JJ 陶谷新村： TG 五臺花園： WT 聚福園： JFY 設備代碼 /設備位置 編號順序 例如： YCWY/JJ/XB 001 YCWY：銀城物業 XB：代表消防泵 JJ：代表九九公寓 001：代表設備編號順序 ，例如：地下室水泵房。 設備在貼上標識牌后，由各小區的維修水電工負責維護。若標識掉 落，應重新貼上。若標識牌損壞，應向管理處匯報并把損壞的標識牌交到管理處，同時申請新的標識牌重新貼上。管理處應將損壞的標識牌交到物業公司工程部，由工程部統一處理。 ，應由管理處向物業公司工程部匯報，將標識牌交到物業公司工程部，由工程部統一處理。 設施設備周期性檢查作業指導書 目的：制定小區設施設備進行周期性巡檢和檢查的要求，小區管理人員定期對設施設備進行檢查，達到科學管理設施設備的要求。 適用范圍：南京銀城物業管理有限公司托管的物業小區。 引用標準：南京銀城物業管理有限公司制定 的《設施設備維護保養要求》和《設施設備完好標準》 作業內容： 、部分設施設備必須由維修人員負責巡檢，必須由維修人員巡檢的設施設備在下面會全部列出，其完好標準參照公司制定的《設施、設備完好標準》，巡檢中發現問題填寫《問題處理單》，處理單須經管理處指定的專人審核和負責處理。 、另一部分設施設備可以由管理處主任安排管理處維修人員或工作人員進行巡檢，完好標準參照公司制定的《設施、設備完好標準》，巡檢中發現問填寫《問題處理單》，處理單須經管理處指定的專人審核和負責處理。 、必須由小區維修人員負 責巡檢的工作內容是： 每天必須由小區維修人員巡檢的內容 a）監控室、消防控制室、風機房、各水泵房（包含生活供水、中水處理、噴泉及循環水景控制室）、配電房、配電間、消防泵房、消防噴淋泵房、消防增壓泵房，設備機房（有協議托管的），機站房內已配置巡檢表，巡檢表的具體內容見本文件的附錄； b）消防監控室內的消防火災自動報警系統； c）無封閉式房間的電氣控制箱、電氣控制柜、配電箱、配電柜、照明箱； d）自行車庫、麾托車庫庫、汽車庫內的排污設備 ,包括潛水泵、排污泵及其與之聯系的各類閥門、接頭、排水管道及控制箱 、柜、限位控制開關； e）集群式中央空調系統的開機期間； f）泳池過濾設備開機期間。 每周必須由小區維修人員巡檢的內容 a）室外免費體育設施巡檢。 b）電梯機房。 c）每周必須由小區維修人員檢查和衛生的內容：水泵房、配電房、消防泵房、電梯機房 每月必須由小區維修人員檢查的內容