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【導讀】和工作環境，制定本條例。本條規定了制定物業管理條例的目的。隨著物業管理在我國的迅速發展，物業管理企業不斷涌現，物業管理中的問題也層出不窮。主的合法權益得不到有效保護，極大地阻礙了物業管理的進一步發展。因此，《物業管理條例》。物業管理屬于國家產業結構分類中的第三產業，是房地產業的分支行業。到1999年底，物業管理行業已初具規模，就業人數與日俱增，物業管理是房地產綜合開發過程的最后一個環節，直接關系到業主和使用人的切身利益。公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因“物業管理”引發的案件日漸上升。物業管理法規依據民法基本原則，平等地保護物業管理活動當事人各方的合。物業管理企業是指依法成立，接受委托從事物業管理活動。物業管理企業的主要職能是遵照國家有關政策法規，運用現代。并與物業管理企業共同簽署，所以該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達全體業主的要求。由物業企業定期向業主委員會報告并討論重大管理事項。

　　

【正文】 國物業管理法規立法不予采用。普通多數同意的決議方式，用于普通事項的決議，是指出席業主會議的業主或業主代表人數及所持有復有物業的建筑面積比例的合計超過總數的半數，該次業主會議即有決議能力，會議的決議經表決獲得出席業主人數過半數或投票權過半 數的同意后即可生效行之。“特別多數同意的決議方式”，指對涉及業主群體重要事項，為保證決策的慎重和決策執行能獲得絕大多數業主的支持，依法規和管理規約的規定，出席業主會議的業主或業主代表人數及其所持有物業的建筑面積比例的合計均達到或超過特定的界線，該次業主會議方有決議能力，會議的決議須經表決獲得出席業主人數及其所持有物業建筑面積比例均達到占總數的特定較高額度之同意，才能生效施行。 條例對業主大會的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。并且對它們適用不同的表決規則。對于一般決定，必須經與會業主所持投票權 1/2 以上 通過，即“普通多數同意方式”。而對于特殊決定，適用“特別多數同意方式”，即必須經物業管理區域內全體業主所持投票權 2/3 以上通過。同時，應當注意的是，這兩種決定的計算投票權的基準是不同的。對于一般決定，是與會業主的所持投票權為依據，而對于特殊決定，是以全體業主的投票權為依據。這是因為，特別多數同意的決議方式，指對涉及業主群體重要事項，須保證決策的慎重和決策執行能獲得絕大多數業主的支持。 條例規定了特殊決定的事項，主要是涉及業主群體的重要事項：制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理 企業、專項維修資金和續籌方案的決定。 (五 )業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。 業主大會的決定雖然并非經過全體業主的一致同意，甚至還會遭到個別業主的反對，但是只要業主大會的決定符合法律法規的規定，并遵循了業主公約的議事規則，這樣的決定就對全體業主具有約束力。 業主大會的會議類型及其啟動方式 第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經 20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。 【釋義】 本條規定了 業主大會的會議類型及其啟動方式。 根據條例規定，業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議可以稱為例會，指應當按 照業主大會會議議事規則的規定定期召開。經業主大會選舉產生業主委員會后，由業主委員會負責召集業主大會，根據業主公約的規定，每年召開一次或幾次。除了定期會議之外，在一定條件下可以召開臨時會議。條例規定，經 20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。因此，業主可以提議召開臨時會議。此時，業主委員會應當召集、組織召開。業主委員會是業主大會的常設機構，有義務組織召開臨時大會。但是 ，條例這一規定，并不意味著臨時會議的召開只有法律規定這一種情形，法律沒有限定其他情形下召開臨時大會。根據法理的一般規定，以下兩種情形下可以召開臨時會議： (1)發生重大事故有及時處理的必要，經業主委員會請求時； (2)其他業主公約規定的情況。 業主大會召開的通知和會議記錄 第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開 15 日以前通知全體業主。 住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 業主委員會應當做好業主大會會議記錄。 【釋義】 本條規定了業主大會召開的通知和會議記錄。 (一 )召開 業主大會會議，應當于會議召開 15 日以前通知全體業主。 根據條例規定，業主大會的召開，應當于會議召開 15 日以前通知全體業主。之所以規定事先通知的義務，是因為這有助于業主作好準備工作。 (二 )住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，同時具有準政府機構的性質。依據我國《城市居民委員會組織法》之規定，居民委員會的主要任務有： (1)宣傳憲法、法律、法規和國家政策，維護居民的合法權益，教育居民履行依法應盡的義務，愛護公共財產 ，開展多種方式的社會主義精神文明建設活動； (2)辦理本居民地區居民的公共事務和公益事業。公共事務和公益事業主要是指涉及本居民地區居民共同的行政事務和有益于全體居民的公共福利事業。如對軍烈屬、殘疾人和孤老、孤兒的幫助、照顧，居住環境的綠化、美化和整修，居住區文化活動設施的興建等； (3)調解居民糾紛； (4)協助維護社會治安； (5)協助人民政府或它的派出機關做好與居民利益有關的公共衛生、計劃生育、優撫救濟以及青少年教育工作。 從以上規定可以看出，居民委員會的職責包含對社區的管理。因此條例規定，業主大會的召開應當通知相關的居委會。但是，作為自治組織的業主大會主要是財產權利的組織集合，其職責正如條例第 8條規定，“業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。”這種職責是代表業主團體實施私權性質的物業管理行為，而不應承擔公權性質的社區管理義務。 (三 )業主委員會應當做好業主大會會議記錄。 業主大會會議記錄是業主大會會議情況的書面記載。在記錄中，應當標明會議的時間、場所、議事的內容和結果等。會議記錄應當有業主委員會委員的簽名。會議記錄應當妥善的加以保存。 業主委員會的地位和 職責 第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責： (一 )召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； (二 )代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同； (三 )及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同； (四 )監督業主公約的實施； (五 )業主大會賦予的其他職責。 【釋義】 本條規定了業主委員會的地位和職責。 (一 )業主委員會的地位是業主大會的執行機構。 業主委員會是經業主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業 管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。業主委員會是一個物業管理區域中長期存在的、代表業主行使業主自治管理權的機構，是業主自我管理、自我教育、自我服務，實行業主集體事務民主制度，辦理本轄區涉及物業管理的公共事務和公益事業的社會性自治組織。業主委員會由業主會議選舉組成，統一領導自治權限范圍的物業管理各項工作，但必須對業主大會會議負責并報告工作，不享有自治管理規范訂立權，因此，業委會必須服從業主大會會議，受業主大會會議的隸屬，處于從屬于業主大會會議的法律地位。 業主委員會應有以下特點： 應由業主大會選舉產生。業主委員會是業主大會的常設機構和執行機構，其行為應向業主大會負責。因此，業主委員會也應由業主大會來選舉產生，反映絕大多數業主的意愿。 ，也就是說，業主委員會成立的目的是使業主對物業的自治管理權能有一個常設的機構來行使，使得各業主意見能夠得到統一，并貫徹于具體物業管理事項中。業主委員會不能進行除簽訂物業管理合同以外的經營活動，不是一個以經營為目的的實體。同時，業主委員會也不應從事與物業管理無關的非經營性活動。 和維護全體業主的合法權益。業主委員會作為業主大會的常設機構、執行機構，應該向業主大會負責，即應向全體業主負責。業主委員會應代表和維護的是全體業主的權益，不能只顧及大業主的利益，被大業主所把持和控制。同樣，業主委員會也不應被為數眾多的小業主所操縱，聯合抵制、排擠大業主。而且，業主委員會維護的應是業主的合法權益，其所有的行為、決策都應在法律、法規規定的范圍內。對于業主委員會而言，其代表的雖是業 主的權益，但法律、法規的強制性、禁止性規定完全有高于業主意志的法律效力和意義。 登記。對業主委員會進行登記和專門的行政管理是物業區域中業主自治管理制度化的典型表現。業主委員會并不是業主自行組建的閑散組織，它有自己的法律地位和法律意義，是一個固定的、有具體法定職責的法律上的組織。 (二 )業主委員會的性質。 業主委員會的法律性質如何，涉及了其行為后果的歸屬以及法律責任的承擔問題，對業主委員會法律性質的不同回答，將直接導致不同的法律關系的產生和不同的法律效果，在實踐中有著非常重要的意義。根據各地不同做法，對于業主委員會的法律性質，主要有兩種不同的意見： 。 此種意見認為，業主委員會是社會團體法人，完全獨立于各個業主，享有擬制的人格，能夠獨立行使民事權利，承擔民事責任，也就是說，業主委員會能有自己完全獨立的意志，可根據自己的獨立意志獨立行事。同時，業主委員會行為和決策的后果應由自己承擔，其效果不能直接歸于各個業主。 。 在此種觀點中，一般也并不認同業主委員會是社會團體的一種。其理由為雖然各地的物業管理法規都規定了業主委員會有穩定的組織性，但是這種登記一般是由房地產行政主管部門作出，即此登記為行政登記而非民事登記。 實際上，條例并 沒有明確規定業主委員會的法律性質，但是通過法律解釋，尤其是通過對業主委員會的職責的分析，可以判斷業主委員會的法律性質應當屬于非法人組織。業主委員會雖然在選舉之日起 30日內到房地產行政部門備案，但是這種備案并不意味著業主委員會的主體資格的確定。涉及糾紛訴訟事務時，應由全體業主授權于業主委員會，由其作為全體業主代表參加民事訴訟活動。也就是說，在民事訴訟中，訴訟權利本身并不歸于業主委員會，其必須得到業主的明確授權，作為被委托人參加到訴訟中，行使訴訟的權利，其訴訟活動的結果也直接歸于全體業主。業主委員會是經過當地房 地戶主管部門的登記，并接受其指導、監督和管理的組織，是一個常設的進行物業自治管理的業主自治機構。 (三 )業主委員會的職責。 根據條例的規定，業委會的職責如下： 。召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。 。代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。 。及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；監督業主公約的實施。 。業主大會賦予的其他職責。這些職責可以包括：提議職責，向業主會議提出有關業主 共同事務的建議 (議案 )，向物業管理行政主管部門和有關機關、單位 (包括受托的物業管理企業 )反映業主們的意愿、意見和建議；主管職責，代表本委員會轄區內全體業主掌管轄區內物業復有合屬部分及居住環境的統一管理和維護事務以及組織開展自治公益活動，依法維護自治權益和業主、物業使用人的合法權益；財經職責，負責物業復有合屬部分的收益、專用基金及其他自治公益活動經費和辦公經費的收支、保管和使用；合同職責，代表全體業主負責訂立、變更或者解除物業管理委托服務合同和其他為增進業主共同利益所締結的合同，組織和督促全體業主或相關業主積 極履行合同義務和行使合同權利；審議職責，根據業主會議的授權，審議決定無需提交業主會議表決的事項，審議受托的物業管理企業提出的物業管理服務費的收費標準、物業管理服務年度計劃，財務預算和決算以及物業管理重大措施；監督職責：監督物業管理企業的受托服務工作，監督區內物業復有合屬部分的使用，制止違規和損害業主集體權益的情事或行為，接受業主和物業使用人、業主會議、受托物業管理企業、物業管理行政主管部門和社會的監督；執行職責，執行業主會議決議和本委員會的決議，負責實施自治管理紀律措施；公告職責，實行自治事務公開制度，提出 及公告應向業主們公開的本委員會工作事務報告、會計報告、結算報告及其他管理事項，并保證公布內容的真實性和接受業主、相關人的查詢；協助職責，協助有關部門、單位做好本自治轄區的行政管理工作、社會服務工作和文明建設工作，協助解決業主間、業主與物業管理企業間發生的物業利益糾紛關系；保管職責，保管轄區物業資料自治管理規約、會議記錄、物業管理委托服務合同等文件，保管本委員會辦公物品；告訴職責，代表業主集體向有關行政主管部門檢舉、揭發、控告本自治轄區內違反物業管理法規而不聽勸止的事件，代表業主集體獨立參與訴訟活動，可以獨立 充任原告或被告。 業主委員會的登記備案制度 第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起 30 日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。 業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。 業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。 【釋義】 本條規定了本條規定了業主委員會的登記備案制度。 (一 )業主委員會的產生。 條例規定，業主委員會應當選舉產生。業主委員會不是一個獨立的法人，其行為的后果直接歸于全體業主，責任也由全體業主共同承擔，因 而業主委員會的組成人員應該反映全體業主絕大部分人的意愿，即應由全體業主進行民主選舉，推選出自己信任的業主擔任業主委員會的委員。業主的利益既有全體業主的共同利益，也有部分業主的局部利益，尤其是大業主，其在物業中占有的份額較大，所以每一項業主委員會的決議對其影響也最為顯著。業主委員會作為業主利益的代表者，其委員應當具有代表性。因此，組成業主委員會科學而公正的辦法應是按業主所占物業比例來選舉產生代表，而不應以業主個體為單位來決定。